제 2편 (부동산)..한국에서 일본의 부동산 버블 붕괴와 같은 상황이 발생할 가능성은?

[몽산(蒙山).송영환.010-2345-1234]

"옮겨 온 글입니다"

제 2편 (부동산)...

한국에서 일본의 부동산 버블 붕괴와 같은 상황이 발생할 가능성은?

2015. 9. 16. 18: 00.

꼬생(abfg****)

혹자는 한국의 상황이 일본의 과거 20여년전 상황과 유사한 몇몇의 점을 거론하며 부동산 버블 붕괴론을 주장하기도 합니다. 주로 부동산 폭락을 주장하는 부정론자들이 자극적인 용어(인구절벽 등)를 사용하며 논지를 펼칩니다.

그들의 주요 논거는 유사성을 근거로한 유추의 논법에 불과한데, 거론되는 주요 유사점을 보면 다음과 같습니다.

첫째, 저출산 고령화로 인한 생산 가능인구의 감소로 잠재성장율 하락

둘째, GDP대비 기업의 총투자 비율 감소

셋째, 저금리에 따른 부동산 가격 상승

넷째, 수출중심의 산업구조

이런 유사점을 근거로 일본의 경제 불황의 전철을 밟고 마찬가지로 부동산 가격이 폭락할 것이라고 합니다. 이는 논리가 결여된 비약적 추론에 불과한 것입니다.

그렇다고 필자는 부동산 폭등을 주장하지는 않지만, 그렇다고 아무런 객관적 근거도 없이, 악의적 감정이 개입된 결과를 이미 설정하고 자의적인 근거를 그것에 짜 맞추는 위의 방식은 건전한 시장질서에 전혀 도움이 되지 않는 잘못된 사고라고 봅니다.

결론부터 말하자면, 한국은 과거 일본과는 경제 상황이 다르고, 경제구조가 다르며, 정도가 다릅니다. 따라서 일본과 같은 장기 불황과 부동산 폭락은 발생하지 않습니다.

이것을 이해하기 위해서는 먼저 일본의 고도성장 배경과  엔화의 평가 절상 그리고 부동산과의 상관관계를 잘 알고 얘기해야 합니다(환율에 관한 이야기는 먼저 "1편 부동산에 대한 전망"편에서 상술한 바 여기서는 생략합니다).

일본은 2차대전이후 패전국임에도 별다른 경제제재 없이 우방국의 도움으로 급속한 경제 성장을 이루었으며, 경소단박의 제조업과 엔저를 무기로 하여 세계 시장을 점령하였으며, 지나친 경제적 자신감을 배경으로  나아가 엔화를 기축통화로 만들어 세계 경제를 지배하고자 했습니다.

이러한 상황은 미국의 심기를 상당히 불편하게 했고, 미국의 입장에서는 일본을 키워줬더니 세상 무서운줄 모르고 주인을 물어 뜯는 격이 었습니다(이게 바로 일본의 속성이요, 지금도 다를바 없죠).  

이러한 상황속에서 1985년 9월 22일 '플라자 합의'가 채택되었습니다.

플라자 합의는 미국의 고금리에 의해 미국으로의 자본유입이 중지되지 않는 상태에서 달러강세가 계속되고  재정적자 및 무역적자의 확대를 견딜 수 없게되자 G5 재무장관 회의에서 일본의 평가 절상을 유도하여 달러 강세 현상을 시정해 줄 것을 강력 요구하였습니다(사실은 강압). 일본이 미국의 강압을 받아 들일 수 밖에 없었던 이유는 수출의 대부분을 미국에 의존하던 '절대적인 대미 의존도' 때문입니다. 

일본의 잃어버린 10년, 부동산 폭락, 재앙은 바로 유명한 이 플라자합의에서 비롯된 것입니다.

플라자 합의가 채택되자 즉각적으로 엔화는 8.3%가 오르고, 반면 달러가치는 30%이상 급락하여 덕분에 미국의 제조업체들은 달러 약세로 높아진 가격경쟁력으로 1990년대 들어 해외시장에서 승승장구를 했으며 미국 경제의 회복을 이끄는 동력이 되었습니다.

그 결과 일본은 엔고로 인해 버블붕괴 등으로 심각한 타격을 받았으며 아직도 그 후휴증에 시달리고 있습니다. 지난 글에도 간략하게 밝혔듯 일본 부동산의 붕괴 원인은 미국이 주도한 이 엔고가 직접적인 원인입니다. 이 결정적인 원인이 글로벌 상황과 한국이 처한 상황과는 전혀 다른 상황이라는 점을 알아야 합니다.

일본의 버블 붕괴과정을 살펴보자면,

플라자 합의 후 엔화절상에 대해 일본의 다양한 노력에도 불구하고 GDP성장율은 지속적으로 하락하였습니다. 결국 엔고로 인한 불황을 극복하기 위해 일본은 공격적인 저금리 정책을 폈고, 그 결과 투자가 큰폭으로 확대되고 소비가 증가하면서 오히려 플라자 합의 이전보다도 높은 성장율을  기록하게 되었는데, 바로 여기에서 '정책 오판'이 발생합니다.

미래에 대한 낙관론이 지배하고 '과오투자'가 일어나기 시작하죠.

한국에서 이러한 과오 투자는 발생할 여지는 없습니다. 이점이 중요한 차이죠.

여기에서 저금리에 기초한 '통화팽창과 금융기관에 대한 규율 메커니즘 부재'로 금융기관의 무리한 대출경쟁이 더해지면서 자산의 버블이 형성되기 시작했습니다. 금융기관에 대한 규율 메커니즘, 이 역시 한국과는 중요한 차이를 보이는 부분입니다.

부동산 가격과 주가가 상승하자 기업들의 담보가치는 더욱 높아졌고, 대출을 통한 자금 조달이 용이해졌으며, 이렇게 조달된 자금은 다시 부동산 투자와 설비 투자로 이어지는 연쇄반응이 지속되면서 버블은 더욱 커지게 됩니다.

시장이 과열양상을 띄자 일본정부는 부동산 산업과 건설업에 대한 대출을 사실상 금지하는 조치를 단행합니다. 그러자 주가가 큰폭으로 폭락하고 부동산 버블이 붕괴할 조짐이 나타나기 시작하였습니다. 부동산버블이 문제되자 일본정부는 다시 금리인하 카드를 꺼내들었으나 부동산 가격은 하락 국면을 면치 못하였습니다.

이렇게되자 부동산 담보가치하락->부실채권발생->금융부실->대출억제와 기대출금 회수율 증가->기업도산 증가->새로운 부실채권 발생 이라는 해결할 수 없는 악순환에 빠져 들게 되었습니다.

이 와중에 엔고로 수출채산성이 크게 악화되어 기업들이 생산거점을 해외로 대거 이동하면서 일본내 산업공동화가 나타나고, 일본정부는 일본경제를 살리기 위해 4년간 65조5천억엔을 쏟아 부어 경기부양을 하려 했으나, '엔고를 더욱 가속화'시켜 무용지물, 백약이 무효인 지경에까지 이르게 되었던 것이죠.

아이러니 하게도 일본의 침체는 한국에는 큰 기회가 되었고, 그 이익을 고스란히 한국이 챙김으로써 비약적인 성장을 이루게 됩니다.  이는 한국이 일본의 경제 뒤를 쫓아가는 것이 아니라, 정확하게는 경쟁국가로서 일본의 불황 과정에서 그 반사적 결과(이익)를 취한 것입니다.  이 과정에서 오해가 발생하죠.  "한국은 일본의 경제를 그대로 뒤쫓아간다는 오해" ..인과관계를 제대로 파악하지 못한 결과입니다.

그렇다면 일본의 부동산 버블붕괴 당시 상황은 어떠했을까요 ?

1956년부터 1986년사이 일본의 소비자 물가는 2배가 올랐지만 땅값은 50배이상 치솟았고, 1990년 일본 전체의 부동산가치는 미국 전체 땅값의 4배에 달했으며, 심지어 도쿄 왕궁터의 가치가 캘리포니아나 캐나다 전체 땅값보다도 높아졌으며 도쿄 긴자구역 땅값이 평당 1억6천5천만엔(약 15억원 정도)까지 치솟자 일본정부는 지하 100m 아래에 도시를 건설하는 계획을 검토하기까지 했습니다.

부동산 가격이 너무 오르자 일본 월급쟁이들은 도쿄에서 작은 평수의 아파트조차 대를 이어 100년 이상 분할 상환 조건으로 살 수 밖에 없었죠. 당시 일본에서 부동산의 의미는 특별하였습니다. 우리나라처럼 단순히 아파트 프리미엄이나 받고 넘기는 그런 투자의 개념과는 전혀 다른 차원의 얘기입니다. 당시 일본과 현재 한국의 벨류에이션은 비교 자체가 안되고, 부동산 불패에 대한 믿음은 가히 광적이었죠.

그렇다면 한국의 부동산은 일본과 같은  상황이 발생할까요? 결론적으로 일본과는 전혀 다른 상황이므로 그런 일이 발생할 가능성은 없습니다. 오히려 가격이 오를 것입니다.

한국의 거주비용은 일본과 비교해볼때 매우 낮은 수준이며, 전세가격상승은 폭락의 시작인 투매의 가능성을  없애고, 월세로의 전환 현상과 월세 가격이 상승할 가능성이 높고, 월세의 전환으로 주택의 감가상각비용은 월세에 반영되어 주거비용의 상승을 가져오게 될 개연성이 농후합니다.

월세 현상과 월세가격 상승? 어디서 많이 들어본것 같지 않습니까? 최근 우리나라의 현상입니다. 이러한 현상도 일본에서 부동산폭락이후 과정에서 발생을 했죠. 이점 역시 크게 다릅니다.

베이비붐 세대가 은퇴하고 출산율 저하가 일어나는 점을 들어 일본의 부동산과 연관시키기도 하지만, 이 역시 인과관계가 없습니다. 잠재성장율 저하가능성은 있지만, 그렇다고 그것이 부동산 가격의 하락과 직접 연관이 있는 건 아닙니다. 일본과 같은 베이비붐 세대 은퇴경험이 있는 다른 국가들(영국, 미국,독일,이탈리아, 스페인 등)은 오히려 부동산 가격이 상승했는데, 이에 대해 일본과 비교하며 설명하는 사람은 아무도 없습니다. 

여러가지 얘기를 많이 했지만, 결론을 간단하게 말하면 한국은 일본과는 같지 않다는 겁니다. 본질과는 거리가 먼 얼핏 외형상 비슷한 모습을 들어 동일한 결론을 내리는 건 올바른 결론 도출방법이 아니죠.

단언컨대 한국에 일본과 같은 그런 상황이 발생할 가능성은 0%이며 오히려 견조한 상승의 흐름을 이어갈 것이라고 봅니다.  다만 수요와 공급의 법칙, 시장수급에 따라 일시적으로 등락을 거듭하고 조정과정을 거치면서 견조하게 상승하는 것은 아주 자연스럽고 건강한 현상입니다.

최근 '아베노믹스'...20년간 이어져온 디플레이션과 엔고 탈출을 위해 윤전기를 돌려 화폐를 무제한 찍어 내는 등 모든 경제 정책 수단을 동원하겠다는 아베정권의 정책으로 2~3%의 인플레이션을 목표로 하고 무제한 금융완화, 마이너스 금리정책 등을 통해 일본의 경제를 장기침체에서 탈피시키겠다는 정책입니다. 

이는 사실 어제 오늘 얘기가 아닙니다. 위에서 얘기한 과거 일본 정권의 정책을 더욱 강하게 반복하겠다는 내용입니다.

결론을 어떨 것이라고 봅니까?

필자는 한국의 경제에 더욱 강한 베팅을 하고 싶습니다.   

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댓글 토론에서 배웁시다.

 여준아빠

천안아산,동탄카페에서 한참 전부터 9월금리 못올린다고 말하던 사람입니다.
미국이 금리올리면 폭락이 올거같은 생각을 가지시고 있으신거 같은데 과거사례에서 폭락했었나요? 2004년에 미국금리 올린후 어찌 흘러갔는지 기억하시나요?

지금 강달러 기세가 되면서 자금 빠져나가며 폭락 얘기하는데 이 강달러 기세를 누르고 있는 것 들은 무엇이며 우리나라 및 신흥국들이 과거 외환위기 겪고 난후 현재 외환보유고를 얼마나 늘렸는지 같은 것도 생각하면서 위기를 따져 봐야죠.

나름 10년넘게 부동산과 경제흐름 파악하고 이쪽저쪽 다니면서 투자하는데 그저 경제전문가 부동산전문가라는 사람들이 자기 밥벌어 먹기위해서 내뱉는 말들을 많이 듣다보니 그게 사실인 것처럼 얘기하고 믿는게 안타깝네요.

꼬생

필자의 생각을 받아들일지 안받아 들일지는 본인들의 주관적인 몫입니다.
일부 견해를 보면 논증의 기초적인 방법도 결여된채 일부 사실을 들먹이며 폭락을 운운하더군요,
사실관계는 정확하게 알고 인과관계를 규명하는 것이 우선아닐까요?

기본적인건 다들 아시고 생각좀 해보시라고 시간좀 내봤습니다. 윗 글은 주관적인 생각은 가급적 배제하고, 사실에 입각하여 인과관계를 확인해보고, 그것이 과연 한국 경제 상황에 매칭이 될 수 있는지의 관점에서 서술하였습니다.

지샵

좋은글 맞습니다.

밑에 댓글에도 달았던 것처럼 일본과 우리나라는 틀린게 9가지지만 비슷한 1가지의 점만 부각시키며 폭락할 거라며 그런 논리를 펼치며 그거로 밥벌어 먹고 살아가죠...
공식적인자리에서 화폐개혁에 대한 얘기를 꺼냈다는 것 자체만으로도 절대 쉽게 보고 넘길일이 아닌데.. 부동산카페인데 그에 대한 얘기는 없네요..^^

알럽당진

사람은 자기 위치에서 자기가 보고싶은 것만 보고 듣고 싶은 것만 듣는 다고 하더니 딱 그 모양세 입니다..국 내외 거의 모든 전문가들이 일본의 22년 전과 거의 똑같은 길을 가고 있다고 하는데도 아니라고 하시니 진짜 할말이 없습니다..

미국 금리 올라가면 환율 오르는건 거의 상식에 가까운데도 아니라고 하시니 할말을 잃었습니다..
남들이 yes 할때 no를 할수 있는 용기는 대단합니다.

그리고 이런글이라도 힘들게 올려 주신거에 대해서는 감사합니다
판단은 본인 몫이죠.. 사실 저도 부동산이 올라줘야 재미를 보는 쪽에 속합니다..

시즌

미국이 금리올리면 과연 기껏해야 얼마나 올릴까요?
아주 미미한 수준일것으로 확신합니다. 지금은 미국도 금리인상에 상당이 신중을
기하고 있습니다.

미국도 기업부체 가계부체에 부담을 안고 있기때문에 세계경제는 금리정책이 아니라
내수활성화에 초점을 맞춘 정책을 비전으로 삼고 내수 활성화 정책을 구상하고 실행하기위한
노력으로 일관하고 있습니다.

미국이 금리 인상한다고 해서 한국도 그에 따른 금리인상을 단행한다면 한국은 초상집이나
다름없습니다.

내수 침체란 말이 무색할정도 내수사망이라 표현해도 과언이 아닙니다.

한국의 가계부체증가 주된 이유는 주거안정화 정책에 기반을 두고 이미 계산된 사안입니다.

일반적으로 주택담보대출이 채무라고 인식하지만 초저금리 시대에는 예금금리가 낮기때문에
서민경제는 예금금리 이윤보다 안정된 주거비 감소로 대신 한다는 명분과 부동산 활성화로
산업전반을 안정시키고 더블어 일자리 감소로 인한 사회 불안리스크 줄이기 위한 노력입니다.

부동산과 직접적으로 연관되는 건설산업과 금융은 국가 경제에 미치는 모든 산업에서 핵심이자
중심을 담당하고있습니다.

알럽당진

기존 미국 금리 인상에 대해서 검색해보시면 깜짝 놀랄껍니다. 2004년도는 1프로에서 4프로 넘게 올리는데 2년 걸렸네요..이것도 미미한 수준이라고 말씀 하신다면 전 할말이 없습니다

시즌

2004년도에는 선진국 어느 나라든 지금보다 금리가 월등이 높은 상황이었고 내수침체를
걱정할만큼 세계경제가 위축된 상황은 아니였습니다.

지금은 전세계적인 초저금리 유지와 내수침체에 따른 마이너스 경제성장률을 격고있는 현재와
과거 2004년을 비교 분석할 만한 상황은 아닙니다.

이주단지당진댁

우연히 읽다 좋은글 읽고 갑니다. 정확한 논리입니다.

저도 일본과 우리나라와는 근본적인 상황이 다르다고 생각합니다. 일본 통화를 기축통화로 하려는 것을 보며 유럽과 일본이 거의 강제적인 프라자 합의가 발단으로 일본 경제는 장기 저성장으로 돌아갔죠.

그리고 기본적으로 부동산 가격은 시간이 갈수록 자연스럽게 올라간다고 생각합니다. 왜냐면 총통화량(M2)이 계속 늘어나기 때문이죠. 매년 돈을 새롭게 찍어냅니다. 이중 1/3은 부동산, 나머지는 주식이나, 산업전반에 걸쳐 투자가 될겁니다. 총 통화량이 올라가면 자연스럽게 부동산 가격도 올라가게 되겠죠.

물론 꼬생님께서 말씀하신것처럼 가격 조정을 거치면서 올라가면서 소폭 하락 ->조정 -> 상향으로 생각됩니다. 미국의 정권교체 주기나, 주글러 파동등에 따라서 올라갔다 내려갔다 할 겁니다.

그리고 미국금리를 함부로 한번에 올리기 쉽지 않습니다. 08년 금융위기 후 어떻게 경제 부양을 시켰는데 금리를 한방에 올려서 경제를 이전 수준으로 만들 수 없다는 말이죠. 금리는 서서히 올리겠죠.
아마도 이번 금리 동결도 중국의 경착륙을 고려 했을 겁니다.

이주단지당진댁

꼬생님 한가지 여쭤볼게 있는데요? 제가 좀 판단하기 어려운부분이 주글러 파동으로 보았을때 경기 정점에서 하향으로 변하는 시점이 18년 전후인거 같습니다

그런데 오바마 정권 교체가 17년 상반기 이기 때문에..분명 통화량을 늘려 경기 부양을 할거라 생각되는데 그렇다고 보면 18년 부터가 다시 경제가 상승기조로 가겠죠? 

 주글러 파동하고 정권교체주기설하고 시기 간계가 좀 간극이 있어 보입니다 이 부분좀 설명 부탁드려도 될까요?

칼리파

올해안으로 미국 금리인상은 당연시 되고 있습니다. 부동산에 악영향은 확실합니다.
그리고 아이엠에프 이후 외환보유고도 많이 채워놨지만 또 국가채무는 더 엄청나죠.
전문가들도 대부분 부동산에 대한 투자를 지양하라고 합니다.

그들이 왜 그럴까요?  부동산 내려가면 그들에게 득 될께 있어서 그럴까요?
그만큼 현 사정이 안좋은 겁니다. 몇일전 명견만리에 전문가(교수)가 나와서 중국경제위기 대두론에 대해 강연을 했는데 못보신 분들에게 추천합니다. 아~그리고 베이비부머 세대편도 추천합니다.

스폰지

아~ 다들 지당하고 타당한 말씀들이네요. 국민의 한사람으로서 대한민국의 경제구조가 참 개탄스럽네요. 더욱 불안을 가중시키는 것은 현시점의 경제정책 방향인거 같네요.

미국이나 일본의 경제 구조와 닮았기 때문에 앞으로 이렇게 저렇게 예상하네 아니네 등 이런 저런 말들이 많지만 정부에선 한치앞도 내다보지 않고 서민들 등만 떠민다는 생각은 지울 수가 없습니다.

단순 경제 논리로만 접근한다면 부동산(아파트) 폭락은 수순일 뿐입니다. 그럴만한 요인들이 너무나 많죠. 그런 리스크를 안고 베팅하라 마라.. 누가 그렇게 떠들 수 있을까요?

까놓고 얘기하서 오르면 얼마나 오르겠습니까? 이럴때는 시간을 갖고 관망해 보는 것도 한가지 방법이겠죠. 여러 의견들 귀기울여 잘 들어보시고 판단은 언제나 본인의 몫인거쥬~

꿈을 향하여

다양한 관점에서 경제현상을 분석하는 것은 좋은 일 입니다. 좋은 글 잘 보았습니다. 다만, 염려되는 것이 여준아빠님이 말씀 하신것과 같이 솔직히 저는 두렵습니다, 어느 날 갑자가 팔고 싶어도 못 팔고서 고스란히 높은 이자를 부담하는 제 2의 IMF 사태가 도래할 까봐!!!,,

우리나라 경제 전문가라는 사람들과 정책 당국의 허황된 소리를 믿었다가 한번 되게 당해서 죽을까 고민했던 일이 있어서지요,,,아파트 시장에 대한 제 개인적인 견해를 말해 보겠습니다. 향후 1년 은 상승, 2년째는 보합, 3년째는 하락으로 보고 있습니다.

저는 당진 한곳만의 시장을 보며 분석하지 않습니다. 용인 한숲을 보면서 왜 대림에서 그런 선택을 했을까를 생각해 보니, 6800세대 한꺼번에 분양하고서 미분양 1년 끌고 가더라도 지금이 아니면 분양을 하지 못할까봐 란 생각이 들었습니다. 전국적으로 공급이 넘쳐납니다. 준공시까지 2.6년 이상 걸리니까. 3년후를 하락의 시발점으로..

작성자 꼬생