나도 전원주택을 가질수 있다.

[느티나무]

전원주택은 아마도 모든 사람들의 꿈과 희망일 것이다.

주5일제 근무의 정착과 웰빙 열풍 등 최근 도시민들 사이에는 주말에 이용할 수 있는 주말 별장형 주택이 인기를 끌고 있다.

하지만 전원주택을 짓기까지는 많은 준비를 해야 하고 비용 또한 만만치가 않아서 관심을 갖는 사람은 많지만 실제 행동으로 옮기기는 어렵다. 요즘에는 주로 주말형 주택을 많이 선호하고 있다. 앞서 농지나 산지 등을 매수하여 건축행위를 할 때는 전용 허가 절차를 밟아야 한다고 했다.

그것은 건축을 하기까지의 법적인 절차 등을 말하는 내용이었다. 지금부터는 전원주택 등을 건축하기 전의 입지는 어떤 것이 있는지, 일반 서민에게도 적합한 전원주택은 어떠한 것이 있는지를 알아보자.

예전에는 전원주택 하면 부자만의 별장이라고 생각했다. 수도권 주변에는 전원주택을 너무 크게 건축해서 난방비 등 관리에 문제점이 있어서 다시 매물로 내놓는 경우가 많다. 하지만 사실 거래는 잘 안 되는 편이다.

지방 역시도 계획 없이 환경에 반해서 주택을 지었다가 생활의 불편함을 호소하며 다시 서울로 올라오는 경우도 종종 있다. 모든 이들의 꿈인 전원생활을 하기 위해서는 반드시 전원생활에 대한 계획과 철저한 준비를 가지고 시작해야 한다. 많은 사람들이 꿈꾸는 저 푸른 초원 위의 그림 같은 집은 하루아침에 만들어지는 것이 아니라 몇 년 동안 끊임없이 가꾸고 노력해온 결과물인 것이다.

앞서 말했듯이 산지나 농지를 매입해서 집을 지으려면 가장 기본적으로 집을 짓는 대상 토지와 연결되는 도로가 있어야 한다. 그다음 공간에서 허용하는 법을 알아야 한다고 했다. 즉 집을 짓기 위해서는 기본적으로 농촌 지역에서는 관리지역이나 농림지역 중에 농업보호구역 내의 토지가 건축이 가능하다. 일단 법률적인 부분에서 문제가 없다면 즉 내가 집을 짓고 살아야 하는데 필요한 요소는 무엇이냐가 중요하다.

전원주택의 입지 분석은 다음과 같은 내용이 중요하다.

첫째, 물은 보이되 너무 물에 가까우면 안 좋다.

대부분의 사람들은 물과 산을 좋아한다. 그래서 ‘배산임수’라는 말도 나왔듯이 물 주변은 주택지는 가격 또한 상당히 높게 책정되어 있다. 실제로 양평군에 가보 면은 물 주변의 전원주택지들은 시세가 100~200만 원대를 유지하고 있다.

예전부터 물은 사람의 기를 빼앗아간다는 말이 있다. 사실 물 주변은 안개가 많이 낀다. 또한 안개 속에는 몸에 해로운 중금속이 많이 포함되어 있다. 또한 물 가까이는 기운이 상당히 습해 벌레도 많아서. 경치에 반해서너무 물가에 근접한 토지를 덜컥 사지 말아야 하는 이유이다. 물에 너무 근접한 토지보다는 물에 대한 조망권이 멀리서 확보되거나 차라리 작은 계곡이나 시냇물 등이 흐르는 곳이 낫다. 즉 물에 흐름이 적은 곳이나 완만한 곳이 차라리 낫다.

둘째, 돌이 많은 산이나 경사도가 심한 산은 피하는 것이 좋다.

셋째, 주위 환경을 잘 살펴라.

집을 지을 토지를 답사한 후에는 반드시 주변 지역을 둘러보아야 한다. 필자 역시 현장 답사를 할 경우에는 반드시 주변 환경을 돌아본다. 돌아보는 방법으로는 대상토지를 본 후 대상토지를 중심으로 동서남북 방향으로 500m~1km까지는 주변을 확인해야 한다.

그래서 혐오시설은 없는지 즉 돈사라든지 양계장, 공동묘지, 소음이 나는 공장 이라든지 기타 여러 가지 환경적인 요건 등을 확인해야 한다.

넷째, 주변 편의시설과의 거리를 생각하라.

은행이나 병원 또는 재래시장 같은 일상생활에서 쉽게 이용해야 하는 시설물들과 너무 거리가 멀어지면 사는 것이 불편하다. 이밖에도 전기, 수도 등 여러 가지 시설물 등을 꼭 챙겨봐야 한다. 쉽게 말해서 내가 대상 토지에 집을 짓고 살면서 일생생활을 함에 불편함이 무엇인가를 반드시 생각해보아야 한다.

요즘 수도권 주변의 특히 동부 지역을 다녀보면 전원주택지 분양이라는 현수막을 쉽게 볼 수 있다. 가격 또한 천차만별이다. 어떤 곳은 몇 백만 원을 호가하고 또한 어떤 곳은 몇 십만 원대의 저렴한 곳도 종종 볼 수가 있다.

우선 전원주택을 짓기 위해서는 말 그대로 토목공사를 해놓은 주택지를 살 수도 있을 것이고 아니면 땅만 사서 직접 인․허가를 내서 건축하는 방법이 있을 것이다. 아니면 시골의 허름한 농가주택 등을 사서 약간의 수선을 하여 사는 방법도 있다.

우선 토목공사 및 주변 공사가 조성된 곳은 집을 짓는 과정이 수월한 만큼 가격 또한 만만치가 않다. 수도권 경우만 보더라도 보통 50만 원대에서 경관이 수려한 곳은 200만 원대까지 형성되어 있다.

이런 토지를 매수할 경우 꼼꼼하게 챙겨야 할 것은 공사가 완료된 상태를 점검 하는 것이다. 특히 물에 대한 우․배수가 잘 되었는지 정화조 등 기반시설 등이 잘 되었는지는 반드시 챙겨봐야 한다.

현장을 본 후에 특히 장마철 등에 현장 을 다시 한 번 확인해봐야 한다. 우․배수 처리가 잘 안 된 곳은 물이 대상 토지 주변에 넘쳐서 고여 있는 경우가 허다하다. 이럴 경우 집을 지은 후에도 다시 손을 봐야 하는 경우가 생긴다.

특히 임야 같은 경우는 대부분 절토를 해서 옹벽 작업을 하기 때문에 옹벽 작업 후에 경사면에 흙이 주변 토지에 흘러내리는 경우가 종종 있으므로 절토된 후 처리 부분에 대해서도 확인을 해야 할 것이다. 이밖에도 인․허가에 대한 사항 허가 기간 등도 확인해야 한다.

또 중요한 것은 전원주택 단지 내의 도로 부분이다. 단지 내의 도로는 간혹 개인 소유로 되어 있는 경우가 있으므로 반드시 단지 내의 도로는 개인 소유가 아닌 전원주택단지 안의 모든 소유자의 공동 명의로 등기가 되어야 한다.

마지막으로 용도지역을 확인하고 용도지역에 맞는 건폐율과 용적률 또한 잊지 말아야 할 것이다.

다음은 농가주택을 사서 고치는 경우이다. 농촌 지역의 시골집을 사는 경우에는 보통 땅값만 지불하는 경우가 많다. 따라서 농가주택 구입시는 건축비의 부담 없이 전원생활을 할 수 있다. 시골의 허름한 농가주택을 사서 리모델링할 경우 비용이 크게 들지 않기 때문에 편안한 전원생활을 즐길 수 있다.

수도권에 전원주택을 장만하려면 최소한 수억 원의 자금이 들어가지만 이미 지어져 있는 농가주택을 매입해서 조금만 손을 본다면 많은 비용을 들이지 않고 전원생활을 시작할 수 있다.

농가주택 내부를 현대식으로 개조할 경우 20평 기준으로 1~2천만 원 정도 예상하면 된다. 단 농가주택 구입시 대중교통이용이 편리한지를 확인하고 또한 정식 허가절차를 거쳐서 지목이 법정 지목인 대지로 되어 있는지는 반드시 확인해야 할 것이다.

농가주택 구입시 점검사항은 다음과 같다.

․개조가 가능한지를 확인해야 한다.

․전기, 상하수도, 정화조 및 전화선 등을 확인해야 한다.

․벽면 등의 상태를 확인해야 한다.

․도로의 유무를 확인해야 한다.

․건축물 대장을 확인해야 한다(무허가건물인지 확인 요망).

가격이 저렴한 만큼 더욱 더 꼼꼼하게 챙겨야 할 부분이 많다. 농가주택의 경우 지적도상의 도로가 없는 경우도 허다하고, 불법으로 지은 경우도 많으므로 법적인 부분은 반드시 점검 확인해야 한다.

마지막으로 대상 토지를 직접 매수하여 집을 짓는 경우이다.

보통 1000㎡ 미만의 관리지역 내 농지나 임야를 매입해서 직접 개발하는 방법이다. 이때 지역 및 위치선정, 개발에 대한 기술적인 방법, 자금조달 등 모든 것을 본인의 취향에 맞혀서 정원이라든지 주변지역에 텃밭 등을 조성할 수 있는 장점이 있다.

그러나 직접 개발 방식은 전원주택 단지 형태가 아니기 때문에 방범 등에 관한 보안 문제에 특히 신경써야 한다. 또한 현지주민과의 문화적 마찰을 예방하는데도 세심한 배려가 필요하다. 의료시설이나 근린시설 등이 생활에 불편함이 없이 이용가능한지를 잘 살펴봐야 할 것이다.

최근 금리의 인하 및 주택가격의 상승 등으로 인해 ‘투자성이 강한 전원생활용도’로 여유자금을 끌어들여 입지 여건 및 환경이 우수한 지역에 개별 전원 주택지를 매입하려는 사람들이 늘어나고 있다. 이러한 본인이 직접 개발하는 방식은 소규모 전원주택에서 고급별장까지 본인의 마음먹은 대로 건축이 가능하다.

참고로 요즘에는 동호회 등 인터넷 모임 등을 통한 공동 투자의 개발 방식도 많이 이용되고 있다. 직장 동료나 인터넷카페모임, 친구 등 동호인들이 모임을 결성한 후 설계 및 시공을 공동으로 하는 방식이다. 공동으로 개발을 하기 때문에 비용을 절감할 수 있다는 게 장점이다. 또한 단지 형태나 주택의 모양 등을 동호인들이 스스로 선택할 수 있기 때문에 독창성에서도 좋다.

그러나 이러한 개발 방식에는 부지 선정에서 주택 완성까지의 전반적인 과정에 있어 의견의 일치가 쉽지 않은 단점이 있기 때문에 공동개발방식에는 경험 있는 책임자를 선정하여 동호인들의 의견과 생각을 반영해 개발에 좋은 방향으로 나아가야 좋은 결실을 맺을 수 있다.

개발진행과정에서는 기술적, 법률적, 경험적, 수익성 등과 민원 등의 문제가 발생할 경우 오히려 금융적인 손실과 더불어 개발과정 또한 지체되므로 공동개발 방식은 되도록 전문가에게 컨설팅을 의뢰해야 한다.

<자료출처: "대한민국 토지 투자 입문서" 에서 일부 발췌>

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쌓여가는 안목이 제가농가주택을 지을때는 많은도움이 될듯하네요

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[겨울소나기]

감사합니다, 좋은 내용 숙지합니다

[원범]

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