경매주택 ‘양도소득세’ 내는 거야, 마는 거야?

얼어붙은 부동산 시장에 온기를 불어 넣어줄 것으로 기대되는 양도소득세 한시 면제 조치가 22일부터 적용됐다.   지난 22일 국회 기획재정위는 전체 회의를 통해 ‘조세특례제한법 개정안’을 통과시켰다. 개정안에 따르면 22일부터 연말까지 거래된 전용면적 85㎡ 이하 또는 6억원 이하인 주택에 대해서는 향후 5년 간 양도세를 면제해준다. 주택 기준은 1가구 1주택자(일시적 2주택자 포함)가 보유한 기존주택과 신규·미분양 주택으로 한정된다.   부동산태인이 기획재정부에 직접 문의한 결과 양도소득세 면제는 경매에도 적용될 것이라는 응답을 들을 수 있었다. 경매 또한 주택 거래의 일종으로 볼 수 있기 때문에 원칙적으로 양도소득세 면제 방안을 적용시키지 못할 이유가 없다는 것. 하지만 일반 매매와 달리 경매를 통해 주택을 얻을 때는 1세대 1주택자를 확인할 확실한 방법이 없는 상황이다. 일반 매매의 경우 매도자 확인서를 통해 매수하고자 하는 주택이 양도세 면제 조건을 충족하는지를 확인할 수 있지만 경매 절차에서는 이런 호의를 얻기 힘들 것으로 보인다.   기획재정부 관계자는 “기본적으로 이번 대책은 부동산 시장 활성화를 위한 정책이기 때문에 경매를 통해 주택을 취득하는 사람들에 대한 명확한 조치는 사실상 어렵다”며 “경매 참가자가 스스로 1주택자임을 확인하는 방법이 최선”이라고 말했다. 이 관계자는 “이번 대책은 일몰시한이 연말로 정해져 있는 만큼 1주택자를 명확히 밝힐 수 있는 법원 차원의 대책도 마련되기 어려울 것”으로 내다봤다. 결국 경매시장에서는 입찰자가 발로 뛰어야 한다는 결론이 나오는 것이다.   이 밖에 경매에 양도소득세 면제가 적용될 때 기준 시기에 대한 의문도 남아있다. 일반적으로 잔금납부일을 취득일로 보기 때문에 잔금납부를 마친 날이 기준이 될 것이라 보기 쉽다. 하지만 경락일이 취득일로 확정될 수 있기 때문에 주의가 필요하다. 기획재정부는 “일반 매매에서 적용시기를 계약일로 잡고 있기 때문에 경매 또한 경락일을 적용 시기로 볼 가능성이 높다”고 밝혔다. 이는 올해 12월 31일 안으로 낙찰만 받는다면 경락잔금 납부나 소유권등기이전 등의 후속절차는 해를 넘겨도 좋다는 의미다. 그러나 ‘가능성이 높다’는 식으로 언급된 상황이기 때문에 해당 경매계나 관할 구청에 보다 자세하게 문의해 봐야 할 것으로 보인다.   또한 생애최초 주택 취득시 취득세 면제 또한 22일부터 소급적용 되는 것으로 변경됐다. 정부의 대책발표일인 4월1일부터 취득세 면세혜택을 부여하기로 잠정 합의한 것에서 20여 일을 늦춘 것이다. 적용 대상은 부부합산소득 연 7천만원 이하인 가구로 이들이 생애 최초로 구입하는 주택이 6억원 이하면 주택면적과 상관없이 취득세가 면제된다. 면제 일몰시한은 올해 말일까지다.   이번 부동산정책에 포함됐던 내용들 중 ‘다주택자 양도소득세 과세 폐지’와 1월 1일부터 다시 연장된 ‘취득세 면제 기한 연말까지 연장’ 등의 방안은 기재위 전체회의에서 고배를 마셨다는 점도 알아둘 필요가 있다. 취득세와 양도세 면제, DTI한시폐지 및 LTV비율 상향조정 등 굵직한 이슈에 가려져 있지만 이들 법안이 사실상 폐기된 것 또한 시장에 상당한 시사점을 제공한다. 가장 중요한 정보는 취득세와 양도세 면제 혜택이 적용되는 주택 정보일 것이다. 4.1 대책이 일반매매 시장을 중시하는 취지여서 상대적으로 경매시장에서는 정보부족 현상이 초래될 수 있는 상황이다.   그러나 뜻이 있는 곳에 길이 있듯 최대한 정보를 수집하겠다는 마인드를 갖춘다면 절세의 달콤한 과일을 맛볼 수 있을 것이다. 이를 위해 담보물 매매중개지원 메뉴에 등록돼 있는 경매 전 담보주택 물건을 유심히 보는 것도 하나의 대안이 될 수 있다. 부동산태인 역시 여기서 멈추지 않고 경매시장 위주의 정책 정보를 끊임없이 수집해 제공할 것을 약속드린다.     (출처:부동산태인 홍보팀)