토지 농지에대하여 모든것

[토지정보]

농지란(농지법 제2조)
1.	전. 답. 과수원 기타 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물의 경작 또는 다년성식물 재배지로 계속하여 3년이상 이용되는 토지 (지목이 전, 답, 과수원은 실제 상황에 관계없이 농지이나, 지목이 전, 답, 과수원이 아닌 타 지목도 3년이상 계속하여 영농을 하면 농지로 보며, 지목이 임야인 토지로서 형질을 변경하지 아니하고 다년성식물을 재배하면 농지가 아님)
2.	유지,농로,수로 등과 같이 농지의 개량시설의 부지와 온실, 비닐하우스,버섯재배사 등 농업생산에 필요한 시설은 농지이나 초지법에 의하여 조성된 초지 등은 농지가 아님
농지전용시 지목이 잡종지 등 타 지목 일지라도 사실상 농지(3년이상 농지로 사용)인 경우에는 농지에 해당되어 농지전용허가(협의)를 받아야 하고 농지보전부담금도 납부 대상.

농지의 구분

농지는 농업진흥지역과 농업진흥지역밖(농업진흥지역외)으로 구분

 

 

농지법 제28조에 따른 농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분하여 지정하며 국토의계획및이용에관한법 제6조의 농림지역에 해당되나 생산녹지지역 등 다른 지역도 있음.

 

 
 

농업진흥지역은 농지법 시행전 절대농지와 비슷하나 과거 절대* 상대농지를 필지별로 지정할 때와는 달리 농업의 진흥을 도모하기 위하여 집단화되어 농업 목적으로 이용하는 것이 필요한 지역으로 농지를 권역별로 지정하므로 농지외의 임야. 잡종지. 묘지 등 비농지 일부도 포함되어 있음.

 

농업보호구역은 농업진흥구역의 용수원확보, 수질보전 등 농업환경을 보호하기 위하여 필요한 지역을 지정

 

 
 

국토의계획및이용에관한법률 제76조제5항제3호의 규정에 의거 농림지역중 농업진흥 지역인 경우에는 농지법이 정하는 바에 의한다고 하였으므로 농업진흥지역에서는 농지법 제32조(용도구역안에서의 행위제한)및 농지법시행령 제29조(농업진흥구역안에서할 수 있는 행위) 및 제30조(농업보호구역안에서의 행위제한)의 규정에 위배 되지 않아야 함.

 

우리나라 국토면적 비교

국토면적 9,967,812㏊
농경지 1,800,470㏊(18.1%)	산림 6,389,393㏊(64.1%)	기타 1,777,949(17.8%)㏊
논 : 1,084,024㏊(60%)		밭 : 716,446㏊(40%)
진흥지역 768,000㏊(67%) + 진흥지역밖 378,000㏊(33%)		진흥지역 397,000㏊(54.3%) + 진흥지역밖333,000㏊(45.6%)

진흥지역 농경지 1,165천ha(62.1%)

진흥지역밖 농경지 711천ha( 37.9%) = 한계농지206천ha(29%) + 일반농지 505천ha(71%)

 

	한계농지의 정의 및 지정요건(농어촌정비법 제2조, 시행령 제3조)
	최상단부에서 최하단부까지의 평균경사율이 15%이상이거나 집단화된 농지의 규모가 20,000㎡ 미만인 농지,다만, 경지  정리사업 또는 농업용수개발사업이 시행된 지역과 농촌정비를 위한 자원 조사 결과 농림수산식품부장관이 농업생산  기반정비사업 기본계획을 수립할 필요가 있다고 인정되는 지역의 농지는 제외
	경사율 15%이상인 경우 면적과 상관없고, 집단화된 2ha미만인 농지는 경사도와 관계없이 한계농지임
	광업법에 의한 광업권이 기간만료 또는 취소로 소멸된 광구의 인근지역 농지로서 토양오염 등으로 인하여 농업목적으로  사용하기 부적당한 농지

 

헌법 제121조에 따라 국가는 농지에 관하여 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록 노력하여야 하며, 농지의 소작제도는 금지됨

	따라서 헌법의 경자유전의 원칙에 따라 소유자격을 농업인과 농업법인으로 제한하여 농지법 제6조 제1항에서 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유할 수 없도록 규정함.
	그러나 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 농업인이나 농업법인이 아니더라도 예외적으로 농지를 소유할 수 있음(농지법제6조)

1. 국가나 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우

2. 초ㆍ중등교육법 및 고등교육법에 따른 학교, 농림수산식품부령으로 정하는 공공단체ㆍ농업연구기관ㆍ 농업생산자단체
또는 종묘나 그 밖의 농업기자재 생산자가 그 목적사업을 수행하기 위하여 필요한 시험지ㆍ연구지ㆍ실습지 또는
종묘 생산지로 쓰기 위하여 농림수산식품부령으로 정하는 바에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우

3. 주말ㆍ체험영농(농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미생활이나 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년성식
물을 재배하는 것을 말한다.)을 하려고 농지를 소유하는 경우

4. 상속(상속인에게 한 유증을 포함한다.)으로 농지를 취득하여 소유하는 경우

5. 8년이상 농업경영을 하던 자가 이농한 후에도 이농 당시 소유하고 있던 농지를 계속 소유하는 경우

6. 제13조 제1항에 따라 담보농지를 취득하여 소유하는 경우(자산 유동화에 관한 법률 제3조의 규정에 의한 유동화
전문회사 등이 제13조제1항제1호부터 제4호까지에 규정된 저당권자로부터 농지를 취득하는 경우를 포함한다)

7. 제34조 제1항에 따른 농지전용허가(다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 인가ㆍ 허가ㆍ승인등을 포함한다)
를 받거나 제35조 또는 제43조에 따른 농지전용신고를 한 자가 그 농지를 소유하는 경우

8. 제34조 제2항에 따른 농지전용협의를 마친 농지를 소유하는 경우

9. 한국농촌공사 및 농지관리기금법 제24조 제2항에 따른 농지의 개발사업지구에 있는 농지로서 대통령령으로 정하
는 1,500제곱미터 미만의 농지나 농어촌정비법 제84조 제3항에 따른 농지를 취득하여 소유하는 경우

10. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 한국농촌공사 및 농지관리기금법에 따라 한국농촌공사가 농지를 취득하여 소유하는 경우

나. 농어촌정비법 제16조ㆍ제40조ㆍ제58조ㆍ제68조 또는 제86조에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우

다. 공유수면매립법에 따라 매립농지를 취득하여 소유하는 경우

라. 토지수용으로 농지를 취득하여 소유하는 경우

마. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우

사. 그 밖에 대통령령으로 정하는 토지등의 개발사업과 관련하여 사업시행자 등이 농지를 취득하여 소유하는 경우

 

제23조제2호부터 제6호 까지의 규정에 따라 농지를 임대하거나 사용대하는 경우에는 제1항에도 불구하고 자기의 농업경영에 이용하지 아니할지라도 그 기간중에는 농지를 계속하여 소유할 수 있다.

농지의 소유상한 : 농업진흥지역 여부에 관계없이 제한 없음

농사를 짓기 위한 취득

	구입자격 확인
	- 농지취득자격증명 발급 가능 여부 확인: 농업경영 목적으로 취득시 통상적으로 영농이 가능해야 함. - 토지거래허가 가능 여부 확인 : 토지 소재지 시,군에 거주(신규일 경우)
	등기부 등본 확인
	- 등기부등본상의 소유자와 동일인지 여부 - 등기부등본 확인 : 가등기. 근저당권. 지상권 등 설정 여부 - 등기부 등본을 제시 할 경우 발급일자 확인 : 인지가 붙어 있는 날자 확인. ( 발급일자와 계약체결일 사이에 다른 물건이 설정될 수 있음.) - 계약서 작성시 실제 내용과 대조 - 토지이용계획확인서 확인 - 현장 답사 (농.수로 등 수리시설. 침수지역 여부. 농기계 진입로. 주위여건 등) - 잔금 지불전 등기부등본 재확인 : 2중계약. 저당권 설정 등 확인

타용도로 사용(농지전용)하기 위한 취득

	구입자격 확인
	- 취득전 농지전용허가를 받을 경우 : 대지 사용승락서를 받아 농지전용후 농지전용 목적으로 취득 (자격제한 없음) - 이전등기후 전용 할 경우 : 농지취득자격증명을 발급 받은 후 농지전용(취득시기와 관계없이 전용 가능)
	등기부등본 확인
	- 소유권. 지상권. 전세권. 저당권. 가압류 . 경매개시 결정. 가처분등 확인
	토지이용계획확인서 확인
	- 각종 지역, 지구, 구역에서 할 수 있는 행위인지 여부 확인
	농지법상 농업진흥지역 여부 확인
	- 농업진흥지역에서는 할 수 있는 행위가 정해져 있음.(진흥구역에서는 농업용시설과 공공용시설 일부만 가능)
	도시지역 .계획관리지역. 개발진흥지구 이외인 경우 허가제한
	- 농지법시행령제44조에 의한 제한 대상 시설 및 면적인지 여부
	농지로서 보전가치가 있다고 판단되는지 여부 확인
	- 집단화되어 있고 경지정리가 되어 있어 농지로서 보전가치가 있다고 판단되면 허가 불가
	타법 저촉사항 확인
	- 국토의계획및이용에관한법(연접 등). 건축법. 정화조 관련. 도로, 사전환경성 검토 대상 여부 등 허가 가능여부 확인
	현지답사
	- 토지의 위치. 지목. 면적. 인접필지와 경계. 방향. 진입도로. 교통관계.무허가 건축물 등
	전용시 각종 부담금
	- 농지보전부담금

	발급대상자
	가. 농업인 또는 농업인이 되고자 하는 자 나. 농업법인 다. 초·중등교육법 및 고등교육법에 의한 학교 및 농지법시행규칙 별표2에 규정된 공공단체 등 (특·광역시장, 도지사로부터 농지취득인정서를 발급 받은 경우) 라. 주말·체험영농을 하고자 하는 농업인이 아닌 개인 마. 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자 (당해 농지를 취득하는 경우에 한한다) 바. 한국농촌공사및농지관리기금법 제24조제2항의 규정에 의한 농지의 개발사업지구안에서 한국농촌공사가 개발하여 매도 하는 다음 각목의 1에 해당하는 농지를 취득하는 자 ＊ 도·농간의 교류촉진을 위한 1천500제곱미터 미만의 농원부지 ＊ 농어촌관광휴양지에 포함된 1천500제곱미터미만의 농지 사. 한계농지등의 정비사업시행자로부터 1천500제곱미터 미만의 농지를 분양받는 자 ＊ 주말ㆍ체험영농 : 농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미 또는 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년성 식물을 재배하는 것으로 지목(전,답,과수원)이나 재배 작물(채소,벼.과수 등)에 관계없음
	신청
	농지취득자격 증명을 발급 받고자 하는 자는 신청서와 농업경영계획서를 작성하여 당해 농지의 소재지를 관할하는 시·구·읍·면장에게 발급 신청 (주말·체험영농 목적은 농업경영계획서를 작성하지 않음)
	＊토지거래허가구역에서 매매, 판결, 공매(농·취 또는 허가)인 경우 토지거래허가 대상 (농지취득자격증명을 발급 받지 않음)
	처리기간 : 접수일로부터 4일(주말체험영농, 농지전용, 시험 연구 목적, : 2일)
	수수료 : 수입증지 1,000원
	신청시 첨부 서류
	① 농지취득자격증명 신청서, ② 농업경영계획서. ☞ 농지를 농업경영목적으로 취득하는 경우에 한 함 ③ 농지취득인정서(농지법 제6조제2항제2호의 규정에 해당하는 경우) ＊ 초ㆍ중등교육법에 의한 학교, 농지법시행규칙 별표2의 공공단체,농업연구기관. 농업생산자단체 또는 종묘 기타 농업 기자재를 생산하는 자가 그 목적사업을 수행하기 위하여 필요로 하는 실험.연구.실습지 또는 종묘생산용지로 농지법시행 규칙이 정하는 바에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우 ④ 농지임대차(사용대)계약서(농업경영을 하지 아니하는 자가 취득하고자 하는 농지의 면적이 영 제7조제2항제5호 각 목의 어느 하나에 해당하지 아니하는 경우에 한정한다) ⑤ 농지전용허가(다른법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 인가 또는 승인 등을 포함한다)를 받거나 농지전용신고를 한 사실을 입증하는 서류(농지를 전용목적으로 취득하는 경우에 한정한다)
	확인사항
	1. 취득대상 농지의 면적 ① 신규로 농업경영을 하고자 할 경우 시설(고정식온실,버섯재배사,비닐하우스)이 설치되어 있거나 설치하고자 하는 농지 → 330㎡ 이상 시설을 설치하지 않는 일반 농지(벼농사, 밭농사 등) : 1,000㎡ 이상 ＊취득면적이 1,000㎡ 미만일 경우 기 보유 면적이나 임차면적을 포함하여 농업경영에 이용하는 농지 면적이 1,000㎡ 이상이면 취득 가능 ② 기존에 농지원부가 있는 농가는 최소면적 제한 없음. ③ 농업인이 아닌 개인이 주말·체험영농 목적으로 이용하고자 농지를 취득하고자 하는 경우에는 신청 당시 소유하고 있는 농지의 면적에 취득하고자 하는 농지의 면적을 합한 면적이 1,000㎡미만일 것. (이 경우 면적의 계산은 그 세대원 전부가 소유하는 총면적으로 한다)
	2. 취득대상 농지를 농업경영에 이용하기 위한 노동력 및 농업기계ㆍ장비 등의 확보 여부 또는 확보방안
	3. 소유농지의 이용실태(농지를 소유하고 있는 자의 경우에 한한다) → 소유농지의 전부를 타인에게 임대 또는 사용대하거나 농작업의 전부를 위탁하여 경영하고 있는지 여부 (농지원부로 확인).
	4. 경작 또는 재배하고자 하는 농작물 또는 다년성식물의 종류
	5. 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배지 등으로 이용되고 있지 아니하는 농지의 경우에는 농지의 복구가능성 등 취득 대상 토지의 상태 → 지목상 농지이나 현재 타용도로 사용되고 있어 복구 계획이 필요한 경우 농업경영계획서 특기사항 란에 복구계획서를 포함한 영농계획서를 구체적으로 작성 제출
	6. 신청자의 연령ㆍ신체적인 조건ㆍ직업 또는 거주지 등 영농여건
	7. 신청자의 영농의지
	등기시 유효기간
	농지취득자격증명과 토지거래거가증은 별도의 유효기간이 정해져 있지 않으나 등기관이 일반원칙에 의하여 너무 오래(3월이상) 되었다고 판단(의심)할 경우 재발급 신청하라 할 수 있음.
	관련근거 : 농지법 제8조. 농지취득자격증명발급심사요령(농림수산식품부예규2호)

토지거래허가 처리 부서 : 시, 군, 구청(처리기간 : 15일)

허가를 받아야 할 면적

구분	지역별	면적
도시	주거지역 공업지역 상업지역 녹지지역 용도지역의 구분이 없는 지역	180㎡초과 660㎡초과 200㎡초과 100㎡초과 90㎡초과
도시지역 이외	임 야 농 지 농지 및 임야 이외	1,000㎡초과 500㎡초과 250㎡초과
도시재정비지구		20㎡초과

☞허가 대상 면적 이하(예:녹지역의 경우 100㎡까지)일 경우에는 농지취득자격증명을 발급 받아 이전등기를 하여야 하고
토지거래허가는 주말체험영농목적으로 허가를 받을 수 없음

허가시 거주기간 제한

	농지
	가. 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자와 미혼인 직계비속을 포함하되, 세대주 또는 세대원중 취학,질병요양, 근무지 이전 또는 사업상 형평 등 불가피한 사유로 인하 여 당해지역에 거주하지 아니하는 자를 제외한다)전원이 당해 토지가 소재하는 특별시,광역시, 시 또는 군에 허가 신청일로부터 소급하여 6월 이상 주민등록이 되어 있는 자로서 실제로 당해지역에 계속 거주하는 자. * 농업인은 소재지가 다른 경우에도 주소지로부터 20km 이내 가능
	나. 당해 토지가 소재하는 특별시,광역시, 시 또는 군에 사무소가 있는 농업법인
	임야
	세대주를 포함한 세대원 전원이 당해 토지가 소재하는 시 또는 군에 허가신청일로부터 소급하여 6월 이상 계속 주민등록이 되어 있는 자로서 실제로 당해 지역에 거주하고 임업경영을 할 수 있는 요건을 갖춘 자

토지의 이용의무 기간

이행의무가 진행중인 기간 중에는 당해 토지를 타인에게 매매, 양도할 수 없으나 다만, 아래와 같이 일정기간 사용한 경우 허가권자의 인정을 받아야 함.

농업용 토지는 취득일부터 2년이 경과한 경우
임업용 토지는 1회 이상 임산물을 수확한 경우로서 취득일부터 3년이 경과한 경우. 다만, 임산물의 수확이 없는 경우에는
5년이 경과한 경우

이용목적변경

토지 이용 의무기간내 목적 변경시 승인.

농지취득자격증명 및 토지거래허가 대상 구분(허가대상 면적 이하일 경우 농지취득자격증명 발급)

구분	매매	경매	공매	판결	증여	상속
농지취득자격증명	x	○	○	x	○	x
토지거래허가	○	x	○	○	○	x

부담부증여 등 채무면제 · 채무인수 · 실물대가 등이 사실상 대가가 수반되는 경우는 본래의미의 증여가 아니므로 허가
대상이며

공매의 경우 은행에서 자산관리공사에 공매를 의뢰하여 3회까지 낙찰될 경우에만 토지거래허가 대상

근거법률

국토의계획및이용에관한법률제117 내지 119조. 동법시행령제116조 내지 118조. 동법시행규칙 제23조.
토지거래업무처리규정.

[자료 농지114]

토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/

[김형근]

감사합니다

[정의구현]

감사합니다.

[동구릉]

좋은정보 감사합니다.