고시원 관리감독 강화로 불법취사 ․운영 근절 (서울시)

[Dr.ikonkuk]

고시원 관리감독 강화로 불법취사․운영 근절 (서울시)

  - 30세대 이상 고시원 심의거쳐 인․허가 받도록 건축심의 대상에 포함

  - 준공검사시 배수․배관 사전매입 등의 부정행위 적발, 강제이행금도 부과

  - 1종주거․녹지지역엔 고시원 못짓는다 - 도시환경 위해지역 건설수요 억제

서울시가 급격히 증가하고 있는 고시원에 대한 관리 감독을 강화하고 관련 법률을 손질한다. 서울시는 고시원이 법률테두리 안에 들어온 2009년 7월 이후 고시원 건설이 급격한 증가추세에 있지만, 취사를 하거나 원룸주택처럼 변경 운영하는 등의 불법행위가 암암리에 이루어지고 있어 이에 대한 철저한 관리감독이 필요하다고 밝혔다.

고시원은 공동주택 용도인 도시형생활주택과 달리 제2종근린생활시설로 용도 지정돼 있어 건설기준이 상대적으로 느슨해 경제적 건축이 가능하기 때문에 그 수가 지속 증가하고 있는 실정이다. 또한 주택이 아닌 시설로 분류돼 있기 때문에 독립주거 형태가 아닌 시설(취사불허)이나 원룸주택과 같이 변경, 운영하는 불법화가 비일비재하게 이루어지고 있다.  이런 추세로 나아가면 고시원이 도시안전 저하의 한 원인이 되고, 주거지의 슬럼화 우려가 대두된다.

1. 서울지역 고시원 2만7천여 실, 도시형생활주택보다 8배나 많아 쏠림현상

시에 따르면 고시원 용도도입 09년 7월이후 인․허가된 고시원은 2만7,058실로서 도시형생활주택 원룸형 3,451호에 비해 8배나 건설, 1~2인 가구 주거유형이 고시원으로 지나치게 쏠려 있는 상황이다. 더구나 이들 고시원 신축 물량의 68%가 기존 주택을 철거하고 지어진 것들이고, 1~2인 가구는 매년 3만 가구씩 증가하고 있어 현행제도 유지시 고시원 건설은 지속적으로 누적될 가능성이 크다.

통계청에 따르면 2010년 현재 150만 가구인 1~2인 가구는 매년 3만 가구씩 증가, 오는 2020년엔 180만 가구에 이르는 등 향후 10년간 1~2인 가구 주거수요는 30만 가구 정도 증가할 것으로 예상돼 이에 대한 대비가 절실한 상황이다.

 ※고시원과 원룸형 도시형생활주택 주요 차이점

구  분	도시형생활주택(원룸형)	고시원
용도	•공동주택   - 다세대주택(4개층이하, 660㎡이하)   - 연립주택(4개층이하, 660㎡초과)   - 아파트(5개층이상)	•제2종근린생활시설   - 바닥면적 1,000㎡이하 •숙박시설   - 제2종근린생활시설에 해당하지 않는것
시설기준	•전용 12㎡ ~ 50㎡규모의 독립주거	•독립주거가 아닐 것(취사불허)
대지안의 공지 (피난, 통풍 등)	•규모에 따라 차등 : 다세대주택 1m,   연립주택 2m, 아파트 3m	•해당없음
인접대지와의 이격거리	•규모에 따라 차등 : 다세대주택 1m,   연립주택/아파트 1/2h	•해당없음 (*채광창 일조확보)

    

이에 서울시는「고시원 관리강화 및 제도개선 추진계획」을 통해 ▴지도․단속 강화를 통한 불법취사방지 ▴건축가능 용도지역 축소 ▴대체 주택유형 도입 및 도시형생활주택 활성화 등을 추진하여 고시원의 근본적 문제들을 해소해 나간다는 계획이다.

2. 30세대 이상 고시원 심의 거쳐 인․허가 받도록 건축심의 대상에 포함>

우선 서울시는 고시원도 인․허가 전에 건축심의를 받도록 해 고시원 건설이 주변 주거환경과의 조화 속에 이루어질 수 있도록 사전지도에 나설 예정이다. 이 때 서울시는 심의과정에서 고시원은 취사시설 설치 안내가 불가하다는 사실도 적극 알려 불법을 사전 방지한다는 방침이다. 

현행 건축법시행령(제5조) 및 조례(제6조)에 따르면 20세대․실 이상인 도시형생활주택 등의 공동주택은 인․허가전 건축심의를 받도록 돼 있으나 고시원은 건축심의 대상에서 빠져있다. 따라서 서울시는 건축법시행령의 심의대상 관련 기타규정(구청장이 위원회 자문이 필요하다고 부의하는 사항)을 이용, 법률개정 없이 고시원 건축심의 대상에 포함할 수 있다고 밝혔다.

앞으로 30실 이상 고시원은 건축심의를 받아야 하며, 고시원과 원룸형 도시형생활주택의 형평성을 고려해 도시형생활주택의 심의대상도 현행 20세대에서 30세대 이상으로 완화하기로 했다. 서울시는 도시형생활주택 심의대상 완화관련 건축조례 개정을 오는 10월~12월 추진한다.

3. 준공검사 시 배수․배관 사전매입 등의 부정행위 적발, 강제이행금도 부과

아울러 서울시는 ‘고시원 특별관리’를 실시, 준공검사 시 고시원 내부현장 조사․점검에도 적극적으로 나서 불법취사에 이용될 가스배관이나 배수배관의 사전매입 등의 행위를 사전차단한다는 계획이다. 위법이 적발될 땐 시정지시를 거쳐 년2회 이내에서 이행강제금이 부과된다. 또 준공이후에는 준공건물에 대해 정기적으로 실시하는(준공 후 6개월 경과시와 2년 경과시 두 차례) 위법건축물의 조사 및 정비시, 고시원에 대해서는 조사 점검이 더욱 집중적으로 실시된다.

현행 건축법시행령(제20조) 및 조례(제16조 제2항)에 따르면 2,000㎡ 이하 소규모 건축물에 대해선 특별검사원이 분기별 현장조사 및 검사를 하게 돼 있으나 주로 사람이 살고 있기 때문에 실질적 내부 검사가 어려워 위법사항 적발은 거의 신고에만 의존하고 있는 실정이다. 현장조사 및 검사는 각 구청에서 실시하는데, 조사의 노하우를 공유하고 공정성을 기하기 위해 타 구청과의 교류 교환 방식으로 실시된다.

  ※ 이행강제금 산정 기준 : 건축물 시가표준액/㎡ × 산정율(10/100) × 위반면적

    * 산정예시   ∙ 규 모 : 5층 고시원, 연면적 500㎡ 

    ∙ 준공일 : ‘09.12.30

   ∙ 위반내용 : 전층 주택(불법취사시설 설치)으로 변경 사용 500㎡

   ∙ 건출물 시가표준액 : 594,000원/㎡

   ∙ 이행강제금 산정 : 594,000원/㎡ × 10/100 × 500㎡ = 2천9백7십만원

   ∙ 부과횟수 : 년 2회의 범위에서 시정이 될 때까지 매년 부과 할 수 있음

                - 5년동안 년1회 부과시 : 1억4천8백만원

4. 1종주거․녹지 지역엔 고시원 못 짓는다..도시환경 위해지역 건설수요 억제>

서울시는 도시환경에 위해가 될 수 있는 경우 건설수요를 억제하기 위해 고시원 건설이 가능한 용도지역을 일부 제한하는 도시계획조례 개정도 추진한다. 현행 도시계획조례(제25조 내지 제38조)에 따르면 고시원은 전용주거, 보전녹지지역을 제외한 모든 용도지역에 건축이 가능하고, 공동주택에 적용되는 준공업지역 내 공장부지에서의 건축제한 규정도 적용받지 않아 사실상 고시원은 어디에나 지을 수 있게 돼 있다.

서울시는 1종 주거지역과 녹지지역 등은 양호한 주거환경의 측면에서, 준공업지역 내 공장부지는 주거와 산업기능 혼재를 예방하기 위해 고시원 건축을 제한할 방침이라고 밝혔다. 따라서 10월 개정안을 마련, 시의회 및 도시계획위원회 협의․보고 등의 절차를 거쳐 조례개정을 추진한다는 계획이다.

5. 준공업지역 내 건설 고시원 용적률 공동주택과 동일하게 250%로 개선

아울러 준공업지역 내 건설되는 고시원의 용적률은 공동주택과 동일한 수준인 250%로 개선하는 방안도 추진한다.

6. 고시원과 반지하 주택을 대체할 임대전용주택 유형 신설과 도시형생활주택 활성화

장기적으로 서울시는 안전한 주택유형을 공급하고 주거지의 환경 및 경관을 보호하기 위해선 ‘고시원’과 반지하주택 수요를 흡수할 수 있는 새로운 유형의 임대전용주택을 개발․신설과 도시형생활주택의 활성화 방안을 국토부에 건의하였는데, 고시원을 대체할 주거유형은 세대별 독립주거가 가능한 욕실과 취사시설(부엌) 등이 설치가 가능하고, 주거 전용면적이 20㎡이하, 주택으로 쓰는 층수는 4개층 이하로서 바닥면적이 660㎡이하인 (가칭)원룸형 임대전용주택 등을 예로 들 수 있다.

또한 도시형생활주택의 활성화 방안 건의내용은 정비사업 추진시나 단독주택 등 소규모 주택의 재건축시 도시형생활주택 건설을 활성화 하는 내용을 담고 있는데, 정비 사업시에 주택규모에 관계없이 1주택만을 분양받을 수밖에 없었던 조합원 분양기준을 ‘도시형생활주택에 한해 2주택 이상 분양이 가능하도록’ 분양기준을 바꾸는 내용이다. 이렇게 되면 그동안 소규모 주택 멸실의 원인으로 지적됐던 정비사업에도 도시형생활주택 공급이 활성화될 것으로 기대된다. 또한 단독주택 등 토지 소유주가 도시형생활주택을 건설하고자 하는 경우 본인이 거주할 주택을 확보하면서 도시형생활주택 공급 및 관리할 수 있도록 1세대에 한해 일반주택과의 복합건축 허용을 추진한다.

김효수 서울시 주택본부장은 “1~2인 가구와 서민의 주거유형으로 도시안전에 취약한 고시원이나 반지하주택 보다는 도시형생활주택 등의 다양한 주택유형으로 흡수활성화해 나가고자 하며 또한 이미 건설된 고시원은 이번 발표계획을 토대로 시설기준에 맞게 운영유도하겠다”고 말했다. 서울시는 이번에 발표한「고시원 관리강화 및 제도개선 추진계획」을 25개 자치구에 즉시 시달하고 관계법령 개정절차를 일정에 따라 진행할 계획이다.

< 2010. 9. 29 서울시 발표자료 >

[Dr.ikonkuk]

없는 사람들 갈 곳이 점점 사라져간다. 고시원비용은 30만원정도, 원룸은 보증금 1천만원에 월 50-60만원정도. 서울시는 고시원을 그대로 두면 도시안전이 위험해지고 슬럼화된다고 걱정하는데, 그럼, 없는 사람들이 사는 곳은 결국 위험한 곳이고, 위험한 사람이 된다는 논리?이다.