토지 건축법상의도로와현황도로

[토지정보]

건축법상의도로와현황도로

도로라고 모두 도로는 아니다. 최소한 건축법에서만은 그렇다는 얘기다.
건축물을 짓기 위해서는 반드시 도로와 접해야 한다. 이때 도로는 사람과 자동차의 통행이 가능한 도로를 뜻한다.
자동차만 다닐 수 있는 도로, 즉 고속도로나 자동차전용도로는 대지에 접해 있어도 이는 건축법상의 도로로 인정되지 않는다. 따라서 건축허가도 받을 수 없다. 

반대로 사람만 다니는 도로는 어떨까. 계단식 도로나 막다른 도로는 자동차 통행이 불가능하기 때문에 원칙적으로는 건축허가가 나지 않는다.그러나 주차장이 불필요한 소규모 건축물이나 인근에 따로 주차장을 확보할 조건으로 건물을 지을 경우엔 보행도로만으로도 건축허가를 받을 수 있다. 

도시계획법이나 도로법·사도법 등에 의해 고시된 도로는 문제가 없지만 속칭 「현황도로」는 사정이 다르다.
도로로 인정받기 위해서는 건축허가나 신고때 허가권자가 도로로 지정·공고해야 한다.
이해관계자의 동의가 필요하고 도로로 지정되면 건축허가와 동시에 그 내용을 게시판을 통해 알려야 한다.
허가권자는 도로대장을 작성해 일반인들이 열람할 수 있도록 해야 한다. 

문제는 이해관계자의 동의를 얻기가 쉽지 않다는 점. 동의를 요구할 때 과다한 대가를 요구하거나 고의적으로 동의를 기피하는 등 민원이 예상된다. 뿐만 아니라 이해관계자가 해외에 거주하고 있어 도저히 연락할 방법이 없거나 주민들이 장기간 통행로로 이용하고 있었던 사실상의 통로까지 동의를 요구해 건축허가를 받지 못하는 경우도 많다. 

이 때문에 정부는 지난 5월9일 개정된 건축법을 통해 이같은 문제점의 해결책을 제시했다.
현실적으로 이해관계자의 동의를 받을 수 없다고 허가권자가 인정하거나, 건축법상의 도로는 아니지만 주민이 통로로 사용하고 있는 복개천, 제방, 공원내 도로, 산속 도로나 골목길의 경우 조례가 정하는 바에 따라 이해관계자의 동의 없이도 도로로 지정·공고할 수 있도록 했다. 

이때 건축위원회의 심의에서 객관적인 증명절차를 거쳐야 한다.
이해관계자가 단순히 해외에 거주한다는 사실만으로 도로로 지정할 경우 사유재산권 침해의 소지가 있기 때문이다. 

한편 한번 도로로 지정되면 이후에 그 도로를 이용해 건물을 짓는 다른 사람들은 별도의 동의를 받을 필요가 없다.
원님덕에 나팔 분다고 했던가. 

＜윤혁경 서울시 주택국 건축사무관＞

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땅을 매입하고져 지적도를 들고 현징을 가서 직접볼 때에 다음과 같은 세가지 경우가 있을 수 있습니다.
 

첫째, 지적도에 도로가 존재하고 실제로도 도로가 있는 경우입니다.

이 때에는 실제 도로폭과 지적도상 도로폭이 같은 가를 확인하고 도로의 지목과 소유자를 확인하면 됩니다.;

지적상 문제가 없는 도로는 토지의 지적상 지목이 "도로' 이며 지적도에 경계가 표시되어 있어야 하고, 소유자가 국(國) 또는 시(市) 군(郡)으로 되어 있어야 합니다.


둘째, 지적도상에는 도로가 표시되어 있으나 현재는 논이나 밭 또는 임야상태로 있어 실제로는 전혀 도로가 보이지 않는 경우입니다.; 이것을 지적상도로라고 합니다.

지적상 도로는 국가 또는 지자체 소유의 공(公)도로와 개인 또는 종중소유의 사(私)도로가 있습니다. 공도로는 문제가 없지만 사도로인 경우에는 도로부지를 구입하거나 또는 토지소유자의 토지사용승락서를 첨부해야 건축허가가 가능합니다;.

또 지적상도로는 지적도상 도로폭이 건축법상 요건에 맞는가를 보아야 합니다.
지적도상 도로가 현재 도로로 사용되고 있지 않으면 도로의 신규개설이 되므로 지적상 폭이 4m 이하일 경우 건축허가가 불가능합니다.

또 공사를 위하여는 허가시까지 도로를 실제로 복원할 수 있는가 하는 것을 검토해야 합니다. 도로에 주민이 야채등을 심어 경작하는 경우 땅주인이라 할지라도 함부로 걷어낼 수 없기 때문에 민원이 발생하는 경우가 많습니다.
나무가 있다면 나무 소유자가 옮기고 난 후에, 채소나 곡식은 아무래도 추수후에 공사를 해야 하겠지요......


세째 지적도상에는 도로표시가 없는데 실제로는 오래 전부터 마을 사람들과 트랙터나 차량이 다니는 길이 있는 경우입니다. 이것을 통상 현황도로라고 합니다.

즉 현황도로는 지목이 "도로"로 되어 있지 않고 "전"'답""잡종지" 또는 '임야'나 '구거"등으로 표기되며 별도로 도로경계가 없으나 현재 도로로 사용 되는 것을 말합니다.


건축법상 건축을 위하여 신규로 도로를 개설하고져 할 때에 건축허가에 맞는 도로폭은 지역과 도로상황에 따라 다릅니다.

원칙적으로 건축을 위한 도로는 폭 4m 도로이어야 하며 (건축법 제2조 제1항 제11호}
건축을 하고져 하는 대지는 2m 이상 도로에 접하여아 합니다.(건축법 제33조)


그러나 도로가 막다른 도로일 경우에는 다소 다릅니다.

즉 막다른 도로가 10m 미만인 경우에는 도로폭은 2m 이면 되고 막다른 도로가 10~`35m인 경우에는 3m이며. 35m 이상인 경우에는 6m 가 되어야 합니다.

그러나 읍 면 지역인 경우에는 막다른 도로가 35m 이상인 경우에도 4m 이면 됩니다.
(건축법 시행령 제3조의 3)

그러나 이러한 조건은 건축허가를 내기 위하여 도로를 신설할 때의 조건이며 지적상 폭이 2m 기 안되어도 지적상 도로가 현재 도로로 사용되고 있으면 건축허가가 가능하다고 합니다.(전직 관련 실무자 의견)

다음에 지적도상에는 없는 현황도로만을 이용하여 건축허가를 받고져 할 때에는 디음의 조건을 충족해야 합니다.

첫째, 현황도로는 5가구 이상의 작은 마을의 실제 거주민이 사는 주택에서 일상 사용되는 도로이어야 합니다.
둘째 도로부자로 사용하고 있는 토지의 소유자가 해당 관청에 도로사용에 대한 이의를 제기하지 않아야 합니다.
세째 전에 이와같은 현황도로를 이용하여 건축허가를 받은 사실이 있으면 쉽게 건축허가를 받을 수 있습니다

이러한 경우 도로폭이 법이 규정한 도로폭(신설도로폭) 에 미달하드라도 현황도로를 이용하여 건축허가를 받을 수 있다고 합니다. .(전직 관련 실무자의 의견)

그러나 비록 현황도로일 지라도 그 토지의 소유자가 새로이 통행을 방해 또는 저지하는등 적극적인 보상요구가 있을 때에는 민법상 주위통행요구권과 보상규정에 따라 적절한 합의 보상으로서 사용을 재개할 수 밖에 없습니다.

이상 현황도로와 지적상도로에 관한 설명은 임야에 개설되는 <임도>인 경우에는 전혀 해당이 없읍니다. 임도는 별도 산과 임야를 위한 도로이므로 건축법상의 건축울을 위한 도로와는 그 취지나 목적이 다르기 때문입니다.

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