[펌] 국공유지에 대한 정리1

부동산 개발사업을 하기 위해 사업부지 매입 작업을 하다 보면 국공유지가 사업부지가 거의 없다시피 한다. 따라서 국공유지 매입절차나 법규상의 관련규정을 정확히 할고 국공유지에 접근할 필요성이 있음은 두말 할 나위가 없다. 국가가 소유한 부동산을 크게 국공유지라고 말하고 있으나, 아래에서 보는 바와 같이 국공유지는 국유재산과 공유재산을 합하여 부르는 말이다. 관련 법규의 내용은 대동소이할지라도 각각 규제하는 법률은 다르므로 상황에 따라 해당 법률을 자세히 검토한 후 매입에 문제가 없다고 판단될 때 사업부지 매입 작업에 착수하여야 할 것이다. 국유재산은 국유재산과 공유재산으로 구분되며, '국유재산'은 국가의 부담이나 기부의 채납 또는 법령이나 조약의 규정에 의하여 국유로 된 것을, '공유재산'은 지방자체단체의 부담이나 기부의 채난 또는 법령이나 조례의 규정에 의하여 지방자체단체의 소유로 된 재산을 발한다. 국공유재산은 행정재산, 보존재산, 잡종재산으로 분류되며, 원칙적으로 잡종재산만이 매각 대상이 될 수 있다. 행정재산이나 보존재산을 매각하기 위해서는 법정절차를 거쳐 잡종재산으로 용도를 전환한 후 매각토록 규정하고 있다. 이하에서 관련 법률에 규정된 내용이 무엇인지를 살펴보도록 하자. 국공유재산과 관련된 법률의 양이 방대하여 실제 부동산개발사업에 관련된 내용에 한정하여 살펴보기로 한다.     ☞ 국유재산법 및 동법 시행령과 시행규칙   국유재산은 재정경제부장관이 그 사무를 총괄하며, 예산회계법 제 14조의 규정에 의한 중앙관서의 장은 그 소관에 속하는 국유재산을 관리한다. 무주의 부동산은 국유재산으로 하며, 무주의 부동산은 국유재산화한 날로부터 10년간 매각할 수 없다. 단 다음과 같은 예외가 있다. 첫째는 당해 국유재산이 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'에 의한 공익사업에 필ㅇ하게 된 경우, 둘째는 당해 국유재산을 매각하여야 하는 불가피한 사유가 있는 경우로서 국유재산법 제 12조의 규정에 의한 관리계획에서 정한 경우이다. 잡종재산의 매각은 원칙적으로 재정경제부장관의 소관업무이며, 지자체장 등에게 그 소관업무를 위임할 수 있도록 되어 있다. 국유재산의 계약방법은 경쟁입찰이 원칙이며, 예외적으로 지명경쟁 또는 제한경쟁에 붙이거나 수의계약에 의해 매각할 수 있다. 지명경쟁 또는 제한경쟁에 붙일 수 있는 경우에 관해서는 국유재산법 시행령 제 35조에 명기하고 있으며, 수의계약에 의해 매각할 수 있는 경우에 관해서는 국유재산법 시행령 제 36조에 자세히 명기하고 있다. 제 35조 제1호의 규정을 보면 "당해 재산에 인접한 토지의 소유자를 지명하거나 이들을 입찰에 참가할 수 있는 자로 제한하여 경쟁에 붙일 필요가 있는 경우"라고 하고 있으며, 제 36조 제1항 제1호의 규정을 보면 "재산의 위치, 형태, 용도 등이나 계약의 목적, 성질 등으로 보아 경쟁에 붙이기 곤란"할 경우라고 하고 있따. 일반 민간법인이 부동산개발사업을 위해 국유재산을 매입해야 할 경우에는 위 2개 규정에 의거하여 가능하면 수의계약으로, 수의계약이 어렵다면 지명경쟁으로라도 국유재산을 매입해야 할 것이다. 주의할 점은 국유재산을 매각할 때 매수자에게 당해 재산의 용도와 그 용도에 사용하여야 할 기간을 정하여 매각할 수도 있다는 점이다. 이 경우에는 보통 특약등기를 하게 되는데 매수자가 지정된 기일을 경과하여 그 용도에 사용하지 아니하거나 지정된 용도에 제공한 후 지정된 기간 내에 그 용도를 폐지한 때에는 매매계약이 해제된다는 점이다. 국유재산의 매각 시의 가격결정과 관련하여 국유재산법 시행령 제 37조를 보면, 시가를 참작하여 당해 재산의 예정가격을 결정하여야 하되, 예정가격이 300만원(특별시와 광역시 및 재정경제부장관이 지정하는 지역에서는 1천만원) 이상으로 추정되는 재산에 대해서는 2개 이상의 감정평가법인에게 평가를 의뢰하고, 그 평가액을 산술평균한 금액을 예정가격으로 하도록 되어 있으며, 예정가격은 공개하여야 하고, 감정평가법인의 평가액은 평가일로부터 1년이 경과한 때에는 이를 적용할 수 없다록 규정하고 있다. 국유재산의 매매계약을 체결할 때에는 법정 서식의 계약서를 사용토록 되어 있다.     ☞ 지방재정법 및 동법 시행령과 서울시 공유재산관리조례 및 조례 시행규칙   지방재정법 제 77조에 의하면, 지방자치단체의 장은 예산을 편성하기 전에 매년 공유재산의 취득과 처분에 관한 계획을 수립하여 당해 지방의회의 의결을 얻도록 하고 있으며, 동법 제 84조에 의하면 공유재산의 관리계획에 포함되어야 할 사항은 가격을 기준으로 하여 1건(1건의 의미에 관해서는 지방재정법시행령 제 84조 제4항 참조)당 예정가격이 처분의 경우에는 2억5천만원 이상(서울시의 경우에는 5억원 이상, 광역시와 경기도의 경우에는 3억원 이상, 시,군,자치구의 경우에는 2억원 이상)인 재산이고, 면적을 기준으로 하여 처분의 경우에는 1건당 5천 제곱미터 이상(시,군,자치구의 경우에는 2천 제곱미터 이상)인 재산이다. 이 경우 예정가격의 기준은 토지에 있어서의 '지가공시 및 토지 등의 평가에 관현 법률'의 규정에 의한 개별공시지가이며, 건물 및 기타 재산에 있어서는 지방세법의 규정에 의한 시가표준액이다. 한편 서울시의 공유재산심의회 심의를 생략할 수 있는 경우를 보면, 건축법 제 49조 제1항의 규정에 의한 최소 분할면적(주거지역 60㎡, 상업지역 150㎡, 공업지역 150㎡, 녹지지역 200㎡, 기타지역 60㎡)에 미달하는 토지를 처분하거나 대장가액 1천만원 이하(특별시, 광역시 지역은 3천만원 이하)의 재산을 처분하는 경우로 명시되어 있다.     ☞ 행정자치부 발행 2004년 공유재산 관리지침   동 지침에 규정된 공유재산 매각기준을 보면, 다음과 같은 3개의 카테고리로 나누어져 있다. 즉 법규에 의한 매각, 공공목적에 의한 매각, 보존부적합 재산의 매각이 그것이다. 이들 중 민간기업이 부동산개발사업을 함에 있어서 적용될 만한 내용들만 간추려 살펴보면 다음과 같다.   ① 공공목적에 의한 매각 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제30조의 규정에 의하여 도시계획이 결정된 아파트지구 내에 위치한 재산은 사업시행자에게 매각할 수 있다. 한편 주택법 제25조의 규정에 의한 우선매각대상이 되는 재산은 당해 사업주체에게 매각할 수 있도록 되어 있으나, 매각대상 공유지면적이 주택건립부지 전체 면적의 20% 미만(국유지가 있는 경우에는 국공유지를 포함하나 면적이며, 주택법시행령 제2조에 해당하는 공동주택으로 점유된 공유지상에 재건축하는 경우에는 공유지 편입비율의 제한을 받지 않음)이어야 하고, 주택법 시행령 제21조 제4항의 규정에 의한 건설교통부장관이 정하는 비율 이상을(건설교통부 장관은 사업주체가 건설하는 주택의 75% 이하의 범위 안에서 일정비율 이상을 국민주택 규모로 건설하게 할 수 있다고 규정하고 있음) 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하)로 건설하는 경우에 한하도록 되어 있다.   ② 보존부적합 재산의 매각 여기서는 매각 대상 토지로 분류해 놓은 보존부적합 재산이 어떤 것들인지 필요한 부분만 발췌하여 언급하기로 한다. 가. 일단의 토지의 면적이 서울특별시 및 광역시의 동 지역에 있어서는 200㎡ 이하, 시의 동 지역에 있어서는 300㎡ 이하, 광역시,시, 군의 읍면 지역에 있어서는 700㎡ 이하인 영세규모의 토지 나. 좁고 긴 모양으로 되어 있으며, 최대 폭이 5m 이하(폭 5m를 초과하는 부분이 전체 길이의 20% 미만인 때를 포함)로서 공유지 이외의 토지와의 합필이 불가피한 토지 다. 일단의 토지의 면적이 시 지역에서는 1,000㎡, 시 이외의 지역에서는 2,000㎡ 이하로서 1981년 4월 40일 이전부터 지방자치단체 소유 이외의 건물이 있는 토지의 경우에는 동 건물 바닥면적의 2배 이내의 토지를 동 건물 소유자에게 분할매각 가능 라. 건축법시행령 제 80조의 규정에 의한 최소 분할면적에 미달하는 일단의 토지로서 그 인접 토지소유자에게 매각하는 경우, 단 이때의 토지는 그 경계선의 2분의 1 이상이 동일인 소유의 사유토지와 접하여야 함.   ③ 관리지침에 언급된 공유재산 매각 시의 유의사항 공무원들의 내부지침이긴 하나 이 지침에 따라 공유재산이 매각되므로 공무원들에게 전달된 유의사항이 곧 부동산개발사업자들이 알ㅇ야 할 유의사항이 될 수도 있을 것이라 판단되어 정리해 본다. 공유재산을 매각하는 경우, 매매계약을 체결하기 전에 지방재정법시행령 제 89조의 단서에 해당하는 경우를 제외하고는 건축허가에 필요한 토지사용 승낙을 하거나 동의를 해 주어서는 안 되며, 특히 재개발사업 시행 시에 토지사용 승낙 또는 동의를 먼저 해 주고 공유재산을 매각하지 않은 상태에서 아파트를 착공하는 일이 없도록 재산관리에 철저를 기할 것. 택지개발 및 아파트 사업 승인 시 공유지가 포함된 경우에는 사전에 재산관리부서와 반드시 협의를 하고 사업승인조건에도 공유지 매입과 함께 매매계약 체결전에는 착공이 불가하다는 내용을 조건부로 승인할 것. 다만, '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 제 65조 및 '도시 및 주거환경정비법' 제 65조와 같이 개별법에서 공공시설의 무상귀속에 대하여 기존의 공공시설을 사업시행자에게 무상으로 귀속하고 새로 설치한 공공시설을 개발행위허가를 받은 자에게 무상으로 양도하는 경우에는 새로 설치한 공공시헐의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 상계방식으로 교환하여야 하기 때문에 준공시점에서 평가가 불가피하고 이러한 사유로 매입 전 착공이 불가피함. 따라서 이러한 경우에는 공공시설의 종류와 세목을 정하여 무상귀속 전에 착공동의를 해 주어야 할 것임(이 경우 공공시설을 용도폐기하여 사업시행자에게 매각하는 경우는 선착공이 불가함).     ☞ 2005년도 국유재산관리계획   전체적인 내용이 공유재산 관리지침과 크게 다르지 않으나 사업부지에서 국공유지가 차지하는 비율과 관련하여 약간 다른 점이 있어 지적해 두고자 한다. 국유재산관리계획 제9조 제2항 제7호를 보면, 주택법 제16조, 제17조 및 제25조의 규정에 의하여 매각대상이 되는 재산을 당해 사업주체에게 매각하는 경우를 공공목적의 매각기준 중 하나로 들고 있으며, 동조 동항 동호 단서규정을 보면, 다만 매각 대상 국유지 면적이 주택건립부지 전체 면적의 50% 미만에 한 한다고 규정하고 있다. 공유지의 경우 전체 사업부지의 20% 이상일 때에는 매각을 할 수 없도록 하고 있는데, 국유지의 경우에는 그 상한선이 50%라는 점을 유의하여야 할 것이다.   국공유지는 엄격하게 관련 법률과 지침에 따라 매각된다. 따라서 사업부지 내에 국공유지가 있을 때에는 반드시 국유지 및 공유지와 관련된 법률과 관련 지침을 꼼꼼히 확인해 보아야 한다. 국공유재산 관리계획에 포함되어야 하는 땅인지, 수의계약이 가능한 땅인지, 매입절차는 어떻게 되는지 등에 관해 우선 관련 법률을 검토하고, 관련 법률의 검토가 끝난 후에는 해당 지자체를 방문하여 국공유지 매각담당 공무원과 충분한 상의를 거쳐 사업에 차질이 생기지 않도록 해야 할 것이다. 대부분의 시행사들이 관련 법규나 소유기관의 의견을 검토해 보지도 않고 국공유지는 당연히 매입 가능한 땅으로 분류하는 경향이 있는데, 국공유지라고 언제든 매입 가능한 것만은 아니라는 점을 참조해야 할 것이다.