밑그림이 좋아야 좋은 집을 짓는다

[봉여사]

밑그림이 좋아야 좋은 집을 짓는다

단지형 아파트의 효시 마포아파트(1962년) 평면·4각형 구조 주택의 시작이다.

아파트문화의 대중화와 함께 우리에게 각인된 이미지는 ‘집은 사각형’이라는 것이다. 한정된 공간에서 가장 효율적으로 평면을 쪼개 쓰임새를 찾아내기 위한 노력의 결정체, 그것이 사각형이다. 그래서 아파트문화를 ‘사각 문화(四角文化)’라고 한다. 대량생산을 통한 가격 절감, 그리고 집단화를 통한 편의성의 증진, 그 높은 효용성에 파묻혀 사라진 것이 집주인의 생각이다. 지어준 대로 살아야 하는 집, 그것이 아파트다. 여기에 아파트문화의 ‘사각(死角)지대’가 있다.
 
단독주택은 무엇보다 집주인의 생각이 우선이다. 주택 모델을 규격화한 단지형 단독주택의 경우에도 집주인의 생각이 반영될 여지는 엄청나게 많다. 단지형 주택단지라 하더라도 전체의 건축적인 조화를 위해서 외관은 통일성을 유지하지만, 내부구조는 집주인의 생각을 상당 부분 반영할 수 있기 때문이다.
 
하물며 자신이 직접 집을 지을 때는 자기 생각이 집의 가치를 100% 좌우한다. 그래서 밑그림을 잘 그려야 좋은 집을 지을 수 있다. 그런데 건축비에 대한 무지에 못지않게 대부분의 사람이 소홀히 하고 넘어가는 것이 밑그림, 즉 설계를 제대로 하는 것이다.
 
집을 짓기 위한 마스터플랜이 처음부터 완벽하게 그려져 있으면 시공업체를 찾더라도 상담이 훨씬 빨리, 효율적으로 진행될 뿐만 아니라 건축과정에서 불필요한 낭비를 크게 줄일 수 있다. 전원주택 시공업체들은 어떤 건축주든 거의 예외 없이 건축과정에서 수차례의 설계변경을 요구하고 그에 따라 건축비가 애초 계획보다 20% 정도는 더 들어가는 것이 보통이라고 한다. 집을 짓는 데 대한 스스로의 생각이 정리되기도 전에 공사부터 저질러 놓고 보기 때문이다.
 
설계 작업은 단순히 건축도면을 그리는 것이 아니라 어떤 집을 지을 것인가에 대한 마스터플랜을 짜는 일이다. 실제로 집을 지을 때 겪게 되는 수많은 시행착오가 이 과정을 통해서 걸러진다. 물론 건축사에게 돈만 주고 통째로 맡겨 놓기만 한다면 이런 사전작업의 의미가 반감된다. 건축가와 수많은 대화와 학습을 통해서 도면 자체를 자신의 것으로 완벽하게 소화해야 한다. 그럴 자신이 없다면 전문업체가 이런 과정을 거쳐 제공하는 샘플하우스를 선택하는 것이 안전하다.
 
설계가 완벽하다면 시공업체가 자의적으로 공사를 휘두를 수 있는 여지가 없어진다. 도면에 따라 공정별 건축비 배분이나 자재 선택의 폭이 구체적으로 드러나기 때문에 건축에 대해 문외한인 경우라도 집을 제대로 짓고 있는지 점검할 수 있는 눈이 열린다. 여기에다 아예 설계와 감리를 통째로 맡겨 시공업체의 건축과정을 감독하게 한다면 더욱 좋다. 성공적인 전원주택 설계를 위해서는 다음과 같은 몇 가지를 염두에 두면 좋다.

 
첫째, 설계도면에 공사의 모든 것을 담는다.

상세 시방서가 포함된 설계도면. 책 한권 분량의 도면이다.

전원주택을 지으면서 가장 빈번하게 발생하는 분쟁은 공사대금과 관련된 건축주와 시공업자의 갈등이다. 대개 평당 얼마에 지어주겠다는 시공업자의 말을 믿고 건축계약서를 쓰고 공사를 시작했다가는 백전백패. 명확하고 꼼꼼한 설계도면과 견적서, 공정표가 없으면 시공업자가 제멋대로 설계를 변경하거나 당초 계획했던 것보다 공사기간이 터무니없이 길어지는 것이 다반사다. 설계도면에 반영되지 못한 건축사항은 현장에서 견적을 산출해서 즉흥적으로 결정하는 경우가 대부분인데, 사전에 점검해보지 않은 사항에 대해서 건축주는 시공사에 상대되지 않는다.
 
이 경우 시공업자는 예외 없이 추가비용을 요구한다. 대책이 없다. 특히 공사의 세부 근거인 실시설계 도면이 없으면 건축업자의 세세한 계약 위반은 하소연조차 할 수 없다. 설계도면은 가장 강력하고 힘 있는 근거자료다. 거기엔 필요한 자재의 종류와 수량, 규격, 재질은 물론이고 공사기간, 소요되는 비용을 산출할 수 있는 모든 자료가 담겨 있으며 건축 허가, 자금계획, 자재 선택의 근거가 된다.
 
때문에 제대로 된 설계도면이 나오면 사실 건축은 반 이상 끝난 셈이다. 이런 정보를 모두 담으려면 아무리 작은 집이라 하더라도 설계도면이 수십 장에 이른다. 그만큼 설계비가 많이 들어가지만, 건축과정에서 낭비되는 돈에 비하면 훨씬 경제적이다. 


둘째, 가장 경제적으로 지으려면 구조를 단순화해야 한다.
 
지나치게 복잡한 구조는 건축비를 상승시킬 뿐 아니라 하자발생의 요인이 될 수 있다. 따라서 꼭 필요한 것만 포함해 단순하고 명료하게 설계하는 것이 좋다. 특히 지붕을 쓸데없이 복잡하게 한다거나 불필요한 창을 지나치게 많이 내는 것은 현명치가 않다. 가급적 주택의 구조를 단순화시키되, 가족 구성원과 라이프 스타일, 생활여건, 사용 목적 등을 종합적으로 고려해 가장 적합한 형태의 구조와 모양, 외양, 인테리어, 건축자재를 결정한다.
 
가장 경제적인 주택의 구조는 물론 아파트식의 사각형 집이다. 아파트의 사각틀 구조가 마음에 들지 않아서 내 마음대로 집을 지으려고 하는데 아파트 같은 사각형 집을 왜 짓느냐고 한다. 그러나 아파트 평면은 수십 년간의 시행착오와 수요자들의 취향을 반영하여 보편화한 가장 효율적인 평면이다.
 
단독주택의 경우도 아파트식 평면을 바탕으로 하는 것이 가장 경제적이고 효율적인 구조가 될 수 있다. 그렇다고 단독주택이 아파트처럼 되지는 않는다. 아파트는 양쪽 벽면을 옆집과 공유하는 구조다. 창문이 앞뒤로 날 수밖에 없다. 그러나 단독주택은 사방에 창문을 낼 수 있다. 창문을 낼 수 있느냐, 없느냐에 따라서 같은 사각형이라 하더라도 전혀 다른 평면이 나온다.


셋째, 설계과정에서 반드시 시방서, 내역서와 공정표를 작성한다.

전원주택을 처음 짓다 보면 계획을 변경하는 경우가 다반사다. 이 때문에 생각지도 못 했던 추가 공사비가 과외로 든다. 이 부분에서 자주 건축주와 시공사 간에 마찰이 발생한다. 이는 전적으로 건축 도면 작성 시 꼼꼼하게 시방서와 내역서, 공정표를 작성하지 못해서 일어나는 일이다. 설계단계에서 작성하는 시방서, 공정표와 내역서 등은 공사를 위한 교과서다. 이를 통해서 각 공정마다 투입해야 할 자재의 수량과 비용, 공시기간을 정확하게 산출할 수 있다.
 
이 과정에서 주요자재는 물론 사용하려 하는 마감재, 수전금구, 부엌가구, 욕실재 등을 미리 결정해 둔다. 이러면 생각지도 못했던 과외비용의 지출을 최소화시킬 수 있을 뿐만 아니라 건축과정에서 생길지 모르는 시공자와의 마찰을 예방할 수도 있다. 그런데 대부분 건축주는 일단 건축을 시작하고 나서 마감재를 보러 다니는 경우가 대부분이다.
 
견물생심(見物生心), 좋은 물건을 보면 탐나기 마련이고 마감재를 고를 때마다 공사비는 천정부지로 올라간다. 모든 건축자재는 사전에 다 정해놓고 공사를 시작해야 한다. 내역서 작성은 기본이고 가능하면 스펙 북(Spec Book. 모든 자재 사양과 샘플 사진을 도면화하여 정리한 도서)을 만들어 놓으면 더 완벽하다. 


넷째, 제값 주고 제대로 설계도면을 작성한다.
 
가장 어려운 일이다. 건축은 지극히 기하학적인 구조물을 만들어 가는 과정이다. 모든 것이 손에 잡힌다. 그러다 보니 손에 잡히지 않는 것에 돈을 쓰는 것을 아까워한다. 대표적인 것이 설계비에 대한 투자다. 전문 건축사 사무실에서 제값을 주고 설계하는 경우는 열에 한둘이 고작이다.

프랭크 로이드 라이트의 걸작 낙수장(落水莊). 건축사에 길이 남을 명작이지만 정작 집주인은 폭포 소리가 시끄러워 살지 못했다.

웬만한 시공사는 자체 건축기사를 통해서 기본적인 도면을 무료(그러나 절대로 무료가 아니다)로 제공하기 때문에 이런 풍토에 익숙해져 있다. 설계비 안 들이고도 얼마든지 집을 지을 수 있는데 기천만 원의 설계비를 지급하는 것이 억울할 것이다. 그러다가 억장이 무너지는 일을 당하게 된다.
 
시공비는 후하게 주면서 정작 그 집을 지을 도면 설계에는 인색한 경우가 허다하다. 자재비와 인건비가 바로 계산이 되는 시공행위에 대해서는 달라는 대로 주면서 설계비는 일단 깎고 보는 것이 대부분이다. 그렇지만 세상에 공짜는 없다. 밑그림이 부실한 경우는 건축과정에서 그대로 드러난다. 일반인은 잘 모르지만, 전문가의 눈으로 보면 설계도를 제대로 그려서 지은 집과 목수가 감으로 지은 집은 확연히 차이가 난다.

너무 이름 있는 건축사 사무실은 일반인이 접근하기에는 비용면에서 부담되는 것도 사실이다. 사실 전원주택과 같은 소형주택은 건축사에게 별로 돈벌이가 되는 일이 아니다. 규모보다 투자해야 하는 시간은 많기 때문에 설계단가가 생각보다 비싸다.
 
하지만 건축설계사 사무실을 시작한 지 얼마 되지 않는 실력 있는 젊은 건축가들은 도전 정신도 있고 경험 축적을 위해서 적당한 설계비를 받고 해주는 경우도 많다. 또한, 건실한 시공업체 중에도 공사비만 맞으면 제대로 된 도면을 그려주기도 한다. 때문에 무엇보다도 설계·시공업자를　제대로 만나는 일이 전원주택 건축 성패의 절반은 좌우하고 들어가는 것이라고 말해도 될 정도로 중요하다.
 
이를 위해서는 건축사 사무소의 선정이 중요하다. 이 방면의 설계경험이나 실적이 거의 없는 사무소도 많으므로 건축주의 요구를 충분히 파악, 이를 완벽하게 건물 설계에 반영할 수 있는 능력과 서비스 정신을 갖춘 곳이라야 한다. 그러나 의욕이 지나쳐서 건축의 미와 작품성을 너무 강조하는 곳은 피하는 것이 좋다.
 
우리나라처럼 이사가 잦은 곳에서는 대를 이어 우리 가족만 산다는 보장이 없다. 누군가 다른 가족이 이 집에 살 수도 있다는 생각을 해야 한다. 그렇다면 대중성이나 보편성을 무시해서는 안 된다. 다른 사람의 눈으로도 봐야 한다. 그래야 만약의 경우 집을 쉽게 팔 수 있다.
 
설계비용을 낭비라고 생각한 나머지 이를 아끼기 위해 속칭 '허가방'에서 건축도면을 작성하는 경우가 많다. ‘허가방’이란 ‘집 장사’들의 의뢰를 받아 건축신고에 필요한 최소한의 도면을 만들어 건축허가를 받아주는 일을 ‘전문적’으로 대행하는 건축사무소를 말한다.
 
허가방의 주요 업무는 오로지 건축허가만을 받기 위한 도면만을 그려주는 것이다. 그러다 보니 실제 거주할 때 필요로 하는 필수적인 사항들을 젖혀두고 오로지 행정관청의 허가를 받기 위한 이른바 '모범답안'을 작성하기가 일쑤다. 이렇게 작성된 도면을 가지고 전원주택을 지을 경우 실제 건축과정에서 한두 차례의 구조변경은 일상적이다.


다섯째, 자기 생각을 충실히 반영하고 그런 과정을 거쳐 완성된 도면은 건축과정에 절대 변경하지 않는 자제력과 뚝심이 있어야 한다.
 
훌륭한 건축주가 좋은 집을 짓는다. 잘 지어진 전원주택에는 건축주의 열정이 담겨 있다. 때문에 건축설계사와 시공업체 등과 같이 집을 짓는다는 생각으로 자주 만나서 건축에 관한 모든 것을 상세히 의논하는 게 좋다. 건축주는 먼저 자신의 가족 구성원과 라이프 스타일, 생활여건 등을 종합적으로 고려해 설계사무소와 어떤 건축물을 지을 것인지 협의하고 사용 목적에 적합한 주택의 구조와 모양, 외양, 인테리어 건축자재를 상담한다.
 
이 단계에서 건축주는 수시로 건축사와 의견을 교환해야 한다. 주택이 완성된 형태로 세상에 모습을 드러내기까지 구상에서부터 설계, 시공, 감리 등 전체과정을 총괄하는 사람이 바로 건축사들이다. 때문에 건축주는 자신이 원하는 주택을 완성하기 위해 자신이 가지고 있는 기본적인 구상을 명확히 건축사에게 전달해야 한다.
 
일단 설계도가 완성되었으면 중간에 설계를 바꾸지 않아야 한다. 공사 도중에 구조변경이 잦으면 추가 비용이 더 드는 것이 당연지사. 처음에 아예 설계기간을 넉넉하게 잡고 충분히 검토해서 완벽한 도면을 만들도록 하고 원래 도면에 충실하게 지어야 한다.
 
실제 건축 도중에 자꾸 설계 변경을 해서 공사비가 밑 빠진 독에 물 붓듯이 들어가지 않도록 하려면 차라리 설계과정에 모형을 만들어 보고 검토를 하는 것이 좋다. 물론 설계비가 더 들어가지만, 건축과정에 설계변경을 하는 것보다 훨씬 비용을 절감할 수 있다.
 
처음 집을 짓다 보면 아무리 건축에 대해 안목이 없는 건축주라도 마음에 들지 않는 부분이 생긴다. 집을 짓는 과정에 전에 생각하지 못한 아이디어가 샘솟는다. 이런 샘솟는 아이디어를 전부 쏟아내면 배가 산으로 올라간다. 용을 그리려다가 뱀이 만들어지는 것은 이 때문이다. 은근히 이런 점을 악용하고 부추기는 시공업자도 있다. 결과적으로는 애초 예상보다 더 많은 건축비용이 들어가는 것은 예정된 수순이다.
 
외국에서 일반화된 조립식 주택(Panelizing Home)이 우리나라에서 정착하지 못하는 가장 큰 이유는 건축주들의 변덕 때문이다. 콘크리트 주택에 비해 목조 주택이 갖는 큰 장점 중의 하나는 공장 제작이 가능하다는 것이다. 콘크리트 주택도 PC공법을 이용한 조립식 주택이 가능하지만, 상당히 큰 시설을 필요로 하는 반면에 목조주택은 아주 작은 작업장에서도 사전 제작이 가능하다.
 
공사비도 10∼15%는 절감할 수 있다. 벽체를 사전 제작하여 현장에서 조립하면 인건비와 공기 단축으로 상당한 경제적 효과가 있다. 이런 집이 가능하려면 철저한 사전 설계와 도면대로의 건축이 보장돼야 한다. 집을 짓다가 생각나는 대로 자꾸 뜯어고치는 풍토에서는 이런 집을 지을 수 없다.
 
아무리 건축과정에서 아이디어가 샘솟아도 스스로 이것을 누르는 자제력과 한번 정한 대로 밀어붙이는 뚝심이 없이는 절대로 시공업체를 통제할 수 없다. 변덕이 심한 건축주에게는 시공사도 알아서 대응하는 수법이 있다. 아무리 건축주라 하더라도 이런 싸움에서 건축주는 기는 오리요, 시공사는 해동청 보라매다.
 
싸움은 상대가 예상 못 한 비장의 카드가 있어야 이길 수 있다. 특별한 것도 아니다. 도면대로 지어달라고 하고 팔장 끼고 느긋하게 지켜보는 뚝심이다. 열에 아홉은 그러지 않기 때문에 그런 건축주를 만나면 시공사는 몸을 사린다. 건축주가 중심을 잡아야 시공사도 긴장한다. 집을 한 채 지어보면 살아온 인격이 그대로 드러난다. 

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