양도소득세 계산방법

[토지정보]

1. 양도소득세란?

양도소득세는 토지 또는 건물이나 조합원입주권이나 분양권과 같은 부동산에 관한 권리와 같은 자산의 양도에 따라 발생한 소득 에 대하여 과세되는 세금이다.

따라서 보유하고 있는 주택을 양도할 경우 양도금액이 취득시 지급한 금액보다 크다면 소득이 발생하였기 때문에 양도소득세를 내야하고 양도금액이 취득금액보다 작아 손해를 보고 팔았다면 양도소득세는 과세되지 않는다.

양도소득세는 비과세되거나 감면되는 경우가 있는데 대표적인 것으로 보유기간의 비과세요건을 충족한 경우의 1세대 1주택 양도시 양도소득세 비과세와 장기임대주택, 신축임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년이상 자경농지, 최근 국회에서 논의중인 1세대 1주택자로부터 구입한 85㎡이하 또는 6억원 이하의 주택 등 감면요건을 충족한 경우의 양도소득세 감면이 있다.

양도소득세 비과세와 양도소득세 감면의 차이에 대해서는 반드시 알고 있어야 한다. 양도소득세 비과세의 경우 양도소득세가 과세되지 않는 것이고 양도소득세 감면의 경우 감면되는 금액의 20%를 농어촌특별세로 납부해야 한다는 것이 가장 큰 차이점이라 할 수 있다.

이번 회에서는 양도소득세의 기본 계산구조에 대해서 알아보고 다음 회에서는 1세대 1주택자의 양도소득세 비과세와 1세대 1주택자의 9억원 초과 고가주택양도시의 양도소득세계산 방법, 최근 국회에서 논의되고 있는 이른바 부동산 4·1대책의 양도소득세 영향에 대해 알아보기로 하자.

2. 양도소득세의 신고 및 납부

보유하고 있는 부동산을 양도한 경우 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 양도소득세 예정신고·납부를 해야 한다. 양도소득세법상 양도일은 양수인으로부터 잔금을 수령 받은 날이고 만약 잔금 청산 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기·등록부에 기재된 등기접수일이 양도일이 된다. (*1 예정신고와 확정신고의 차이)

3. 양도소득세 계산 방법

양도가액	실지거래가액
(-) 취득가액	실지거래가액 취득관련비용 : 취득세·등록세, 법무사비용, 취득시 중개수수료
(-) 필요경비	자본적 지출액 : 자산의 가치를 증대시키는 대수선비 (베란다확장등) 양도비등 필요경비 : 양도시 중개수수료
= 양도차익
(-) 장기보유특별공제	양도차익 X 공제율 부동산 보유기간에 따라 공제율이 다름
= 양도소득금액
(-) 기본공제	연간 250만원
= 과세표준
X 세율	6%~38%의 누진세율 (보유기간 : 1년 미만인 경우 50%, 2년 미만 40%)
= 산출세액

1) 양도가액 : 2007년 1월 1일 이후 양도분부터 모든 부동산의 양도가액을 실지거래가액으로 계산하다.

2) 취득가액 : 양도가액에 대응하는 취득가액은 실지거래가액으로 계산하고 취득관련비용인 취득세·등록세와 등기대행에 관련하여 발생한 법무사비용, 취득한 부동산에 대한 부동산 중개수수료 역시 취득가액에 가산하다. 취득가액은 매매계약서등 증빙서류로 입증해야하고 법무사비용과 취득시 중개수수료는 세금계산서, 영수증등의 증빙서류가 필요하다.

3) 필요경비 : 자본적 지출액이란 해당 자산의 가치를 증가시키는 비용을 말한다. 대표적인 것으로 베란다 확장공사, 샷시공사, 난방시설 공사와 같은 인테리어비용이 있다. 이러한 자본적 지출액의 공사 비용의 금액이 클수록 공사계약서. 세금계산서나 영수증 뿐만 아니라 송금증등 지급 증빙 역시 확실히 챙겨두어야 필요경비로 인정 받을 수 있다.

4) 장기보유특별공제 : 장기보유특별공제란 양도차익에 공제율을 곱한 금액을 공제해주는 것으로서 부동산 장기 보유에 대한 혜택을 주기 위한 제도이다. (*2 장기보유특별공제)

5) 기본공제 : 양도소득기본공제는 양도소득외에 다른소득이 있는지 여부와 관계없이 연간 250만원이 기본적으로 공제된다. 다만 여러 개의 부동산을 양도하여도 한도는 250만원임을 유의해야 한다.

6) 세율 : 부동산, 부동산에 관한 권리 양도시 세율

보유기간	1년미만	50%
	1년이상 2년미만	40%
	2년이상 보유	기본세율(*)
미등기 양도자산	보유기간 관계없음	70%

* 기본세율

과세표준	세율	누진공제
1,200만원 이하	6%
4,600만원 이하	15%	108만원
8,880만원 이하	24%	522만원
3억원 이하	35%	1,490만원
3억원 초과	38%	2,390만원

4. 사례를 통한 양도소득세 계산

최문식씨가 아래의 주택을 양도하는 경우 양도소득세는 얼마를 내야 할까? 기본 계산구조의 이해를 위해 1세대 2주택자로 가정하고 비과세와 감면은 적용은 없는 것으로 하자.

취득일	2006년 4월 20일
양도일	2013년 5월 1일
취득가액	600,000,000
취·등록세	27,600,000 (4.6%가정)
법무사비용	1,000,000
자본적지출액	20,000,000 (베란다 확장 공사)
취득시 중개수수료	3,000,000
양도가액	900,000,000
양도시 중개수수료	3,000,000

양도차익의 계산

양도차익은 부동산 양도로 인하여 얻게 된 이익이다. 즉, 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼서 계산한다.

양도차익 =

900,000,000(양도가) - 600,000,000(취득가액) - 27,600,000(취득세) - 1,000,000(법무사비용)
- 3,000,000(취득시중개수수료) - 20,000,000(인테리어공사) - 3,000,000(양도시중개수수료)
= 245,400,000

양도소득금액 계산

양도소득금액은 양도차익에서 장기보유특별공제를 차감하여 계산한다. 최문식씨의 아파트 보유기간은 7년이상이고 적용되는 장기보유특별공제율은 21%이다.

양도소득금액

= 양도차익 - 장기보유특별공제
= 245,400,000 - 245,400,000 X 21% = 245,400,000 - 51,534,000
= 193,866,000

양도소득세 과세표준 계산

과세표준은 양도소득금액에서 기본공제를 차감하여 계산한다.

과세표준

=양도소득금액 - 기본공제
= 193,866,000 - 2,500,000
= 191,366,000

양도소득세 산출세액 계산

과세표준은 양도소득금액에서 기본공제를 차감하여 계산한다.

산출세액

= 과세표준 X 세율
= 191,366,000 X 35% - 14,900,000
= 52,078,100

지방소득세 계산

양도소득세는 국세이고 양도소득세의 10%를 지방소득세로 납부해야 한다.

지방소득세

= 양도소득세 X 10%
= 52,078,100 X 10%
= 5,207,810

양도소득세 신고 및 납부

최문식씨는 2013년 7월 31일까지 양도소득세 52,078,100원, 지방소득세 5,207,810원을 신고·납부해야 한다. 사례를 통하여 양도소득세와 지방소득세를 구해 보았다. 아래의 표는 양도소득세 산출과정을 이해하기 쉽도록 만든 것이다.

양도가액	900,000,000
(-) 취득가액	631,600,000	= 600,000,000 + 27,600,000 + 1,000,000 + 3,000,000
(-) 필요경비	23,000,000	= 20,000,000 + 3,000,000
= 양도차익	245,400,000
(-) 장기보유특별공제	51,534,000	= 245,400,000 X 21% (7년이상보유)
= 양도소득금액	193,866,000
(-) 기본공제	2,500,000
= 과세표준	191,366,000
X 세율	35%	누진공제 1,490만원
= 산출세액	52,078,100	= 191,366,000 X 35% - 14,900,000
지방소득세	5,207,810	= 52,078,100 X 10%

각주 *1 예정신고와 확정신고

1) 예정신고

2013년 4월 20일에 부동산 양도의 잔금을 지급받았다면 6월 30일까지 양도소득세 예정신고·납부를 해야한다. 예정신고·납부기한까지 예정신고를 이행하지 않으면 무신고 가산세 20%가 적용되고 예정신고 세액공제는 2011년부터 전면 폐지되었다.

2) 확정신고

2013년도에 여러 개의 부동산을 양도한 경우에는 개별 부동산의 양도시 예정신고를 하고 2014년 5월 1일부터 5월 31일까지 개별 부동산의 양도소득을 합산하여 확정신고·납부 해야 한다. 양도소득세의 세율은 기본적으로 누진세율이 적용되므로 확정신고시 추가적으로 양도소득세를 납부해야 하는 경우도 발생한다.

만약 연도중에 두 개의 부동산을 양도하였고 한 개의 부동산을 이익을 보고 팔고 예정신고·납부 하였고 나머지 한 개의 부동산은 손해를 보고 팔고 예정신고 하였다면 확정신고를 통해 손실과 이익을 정산하여 이미 납부한 양도소득세중 일부를 돌려 받을 수 있다.

1건의 부동산 양도소득이 있는 경우에 예정신고·납부를 한 경우에는 확정신고를 하지 않아도 되고 2건의 부동산 양도소득이 있고 각각 예정신고·납부는 하고 확정신고를 하지 않았다면 국가에서 결정·고지를 하고 추가적으로 가산세를 부담해야 한다.

*2 장기보유특별공제율

2) 확정신고

① 1세대 1주택인 경우의 장기보유특별공제율

보유기간	3년	4년	5년	6년	7년	8년	9년	10년
공제율	24%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%

② 일반 토지·건물의 장기보유특별공제율

보유기간	3년	4년	5년	6년	7년	8년	9년	10년
공제율	10%	12%	15%	18%	21%	24%	27%	30%

1세대 1주택은 비과세요건을 충족하지 못한 1세대 1주택과 양도가액이 9억원을 초과하는 1세대 1주택에 적용된다. 보유기간의 경우 양도자산의 취득일부터 양도일까지 계산한다.

글 홍용준

공인회계사 홍용준 사무소 대표
서강대학교 경영학과를 졸업하고 삼일회계법인에서 근무하였다. 현재, 공인회계사 홍용준 사무소를 운영하고 있고, 연세대학교 법무대학원에서 경영법무를 전공하고 있다. 한국토지보상조세연구회에서 연구원으로도 활동하고 있다.

  토지사랑  http://cafe.daum.net/tozisarang/

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