남의 땅 20년 이상 점유땐 내 땅이 될까 - 취득시효제도

[안병관]

남의 땅이라도 20년 이상만 점유하면 내 땅이 될 수 있을까" 법률전문가가 아닌 일반인은 흔히 그렇게 알고 있으나 꼭 그렇지 않다는 점에 유의해야 한다.

사례를 하나 들어보자. A는 부친이 경작하던 시골의 농지를 상속받아 20년 이상 경작해 왔는데, 어느날 B라는 사람이 나타나 그 땅의 등기부상 소유자가 자기 조부라는 이유로 그 농지를 돌려달라고 요구했다.

그런데 A는 40여년 전에 자신의 부친이 B의 조부로부터 그 농지를 매수했으나, 사정상 이전등기만 하지 않고 경작해 왔다고 들었으며, 매매계약서도 분실되고 없다. 이럴 경우, A는 부친 때부터 40년 이상을 경작해 온 농지를 B에게 돌려줘야 할까.

결론적으로 A는 민법에 정하고 있는 점유취득시효제도를 이용하면 경작하던 농지에 대한 소유권을 취득할 수 있다.

그런데 A는 부친 때부터 아무리 오래 해당 농지를 점유·경작해 왔어도 소유권 이전등기를 하지 않았기 때문에 국내 민법상 물권변동의 성립요건주의(187조)에 의하면 '소유권을 취득할 수 없다'는 점이 원칙이다. 그러나 민법은 일정기간 계속된 사실관계에 권리취득의 효과를 인정해 법적생활의 안정을 꾀하려는 견지에서 취득시효란 제도를 인정하고 있다.

민법은 두가지 취득시효를 인정하고 있는데, 하나는 점유취득시효이고 다른 하나는 등기부취득시효인데, 전자는 "20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다"라고 하고, 후자는 "부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다"고 규정하고 있다(245조 1항).

위의 사례는 이전등기를 하지 않고 점유만 한 사례로, 점유취득시효에 해당한다. 따라서 이 요건에 해당한다면 A는 소유권을 취득하게 된다. 즉 A와 그 부친이 점유한 기간이 40년이 넘고, 매수한 것이므로 소유 의사로 계속 점유·경작해 왔으며, 그동안 소유자로 등기된 B측이 불법점유를 이유로 소송을 걸어온 적도 없다면 평온, 공연하게 점유한 것으로 인정, 시효취득을 할 수 있다.

따라서 A는 B가 타인에게 처분하지 못하도록 신속히 처분금지가처분을 해두고 동시에 점유취득시효를 원인으로 하는 소유권이전등기절차의 이행을 청구하는 소송을 제기하면 승소할 것으로 보인다. 다만 매매계약서를 찾는 등 매매사실만 입증되면 매매계약에 기한 이전등기청구소송도 가능하다.

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