금융기관 및 기업체 등 소유 수탁자산 공매 .

[박향서]

금융기관 및 기업체 등 소유 수탁자산 공매

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•   ‘금융기관 및 기업체 등이 소유한 수탁자산’이란 금융기관이 소유한 비업무용 부동산, 피담보채권을 회수하기 위하여 직접 매입한 부실 담보부동산, 부실징후기업의 자구계획대상에 속한 부동산 및 1세대 1주택 또는 2주택 자, 조합원 입주권, 비사업용 토지를 각 소유한 자가 이에 대한 비과세․감면 혜택을 받기 위하여 한국자산관리공사(이하 ‘공사’라 함)에 매각해 줄 것을 의뢰한 부동산을 말한다. 이러한 부동산은 해당 금융기관 등이 직접 매각할 수도 있으나 자체 매각함에는 상당한 인력과 비용 기타 세금불이익 등에 따른 문제가 발생하므로 이를 공사에 공매의뢰 한 것이다.   
•   공사가 금융기관 등의 수탁자산에 대하여 공매할 경우에도 전술한 압류재산 공매 등과 유사한 내용이 많고 법적효과 또한 동일하다. 따라서 공사는 수탁 받은 매각사건의 모든 절차를 독립적으로 행사할 수 있으며, 수탁기관으로부터 어떠한 지휘나 감독도 받지 않고 독립적으로 공매절차를 주관할 수 있다(대법 2001두6746). 아래에서 논한 제반 내용은 금융기관 등의 수탁재산에 대한 매각으로 절차 등에 대한 구체적인 내용은 공사의「금융기관․기업체 소유재산 인터넷 공매입찰 참가자 준수규칙(이하 ‘금융규칙’이라 함)」이 정하고 있는데, 동 내용을 살펴보면 다음과 같다.
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• 가. 양도소득세 관련 수탁자산
•   양도소득세 비과세 대상자가 법정기한 내 종전 주택 등을 양도하지 못함으로써 양도소득세 납부대상이 될 경우, 일정한 기간 내에 공사에 매각을 의뢰함으로써 비과세 혜택을 유지할 수 있는 특례가 인정되고 있다. 개인 등이 보유한 자산을 공사에 처분 위탁할 수 있는 요건을 살펴보면 다음과 같다.
•   ① 1세대 1주택을 소유한 자로서 비과세 대상인 자가 동 주택을 양도하기 전에 새로 다른 주택을 취득하였으나 1년 내 종전주택을 처분하지 못한 경우(「소득세법 시행규칙」제72조제1항)
•   ② 1세대 1주택을 소유한 자로서 비과세 대상인 자가 동 주택을 양도하기 전에 조합원 입주권을 취득하였으나 1년 내 종전 주택을 양도하지 못한 경우(「소득세법 시행령」제75조제1항)
•   ③ 1주택을 소유한 세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득한 후 1년 내 종전 주택을 처분하지 못함으로써 중과대상이 될 경우(「소득세법 시행령」제83조제1항)
•   ④ 비사업용 토지로 전환됨에 따라 받게 될 중과세율을 피하기 위한 경우(「소득세법 시행규칙」제83조의5 제2항 1호)
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• 나. 공매절차 개관
•   공매절차는 전장에서 설시한 압류재산에 공매사건 절차와 유사하다. 따라서 일부 용어의 차이 및 성질상 적용할 수 없는 것을 제외하고는 그대로 준용되고 있으므로, 이하에서는 차이점만 약술하는 것으로 한다.
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• 1) 공매의뢰
•   금융기관 및 부실징후 기업체 등(이하 ‘금융기관 등’이라 함)이 그 소관 부동산중에서 고유목적에 제공할 필요가 없는 불용재산 기타 비업무용 부동산을 대부하거나 매각으로 처분할 경우에는 공사에 공매를 의뢰하게 된다. 이에 따라 대행을 의뢰하면서 관련 자료를 공사에 송부하게 된다. 공매를 의뢰받은 공사는 관련 자료를 검토하여 공매가능 여부를 검토하고, 법률의 제한 등으로 공매할 수 없거나 공매가 불가능하다고 판단될 경우에는 이를 금융기관 등에 통보하고 관련 자료를 반려함으로써 절차를 종결한다. 공매가 가능할 것으로 판단될 경우에는 해당 금융기관 등과 수수료 등에 대한 협의를 한 후 공매절차를 실행하게 된다. 
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• 2) 공매준비
•   공사가 공매가능 한 것으로 판단한 경우에는 목적부동산에 대한 감정평가를 의뢰하고, 감정업자로부터 감정가액이 송부된 경우 이를 기준으로 매각예정금액 내지 대부료예정액 결정, 공매일자, 공매장소, 공매방법 등을 정한 후 이를 일반에 공고하게 된다. 이와 관련된 제반 절차는 전술한 잡종재산에 대한 공매와 동일하므로 그 내용을 참고하기 바란다.
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• 3) 공매실행
•   공매공고에 따라 매각 또는 대부절차(이하 ‘매각’이라 함)를 대행하는 공사의 업무처리 등은 전술한 잡종재산에 대한 것과 동일하므로 그 내용을 참고하기 바란다.
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• 4) 입찰방법
•   입찰은 온비드상의 화면에서 입찰표를 작성․제출하게 되는데, 특별한 고지 내지 선언이 없으면 입찰표는 입찰공고번호 단위로 각 작성․제출하여야 한다. 입찰표상의 기명날인은 공인인증서를 이용하여 전자서명으로 하게 되는데, 동 서명은 공인인증서를 이용하여 입찰서를 제출하는 것으로 갈음된다(「금융규칙」제4조제4항). 입찰서에는 주민등록표상의 주소와 성명, 공매물건의 입찰공고 번호, 입찰가격, 입찰보증금액, 보증금을 환불 받을 은행구좌번호 등을 기재하여야 한다. 2인 이상이 공동으로 입찰할 경우에는 공매기일 하루 전에 공동입찰신청서를 작성하여 공사에 제출하여야 하고, 동 신청서에는 공동입찰자의 인감도장을 날인하고 이를 증명할 수 있는 인감증명서를 각 첨부하여야 한다. 공동입찰신청서가 제출된 경우 대표입찰자 명의로만 공매에 참가할 수 있다. 만약 대리인이 입찰할 경우에는 공매기일 하루 전에 위임자의 인감도장 날인과 인감증명서가 첨부된 위임장을 공사에 제출하여야 한다(「금융규칙」제5조).
•   입찰보증금은 입찰금액의 10% 이상으로 한다. 따라서 동 금액을 인터넷공매 입찰마감시까지 공사가 지정하는 가상 예금계좌에 납부하여야 하며, 보증금은 현금 또는 당일 교환결재가 가능한 우체국을 포함한 금융기관이 발행한 자기앞 수표 및 보증보험증권으로 할 수 있다(「금융규칙」제6조제1항). 입찰서와 보증금에 대한 제출마감시간 준수여부는 원칙상 공사가 지정한 공인인증기관이 전자서명을 확인한 시점을 기준으로 판단하며, 동 기관의 시스템에 장애가 있을 경우에만 온비드 서버에 접수된 시점을 기준으로 결정한다. 마감시간까지 적법한 보증금을 납부하지 않으며 동 입찰은 무효처리 된다. 입찰서 및 입찰보증금 제출완료 여부는 입찰자가 직접 확인할 의무가 있고, 한번 제출한 입찰서는 취소하거나 변경할 수 없으며, 보증금 입금에 따른 수수료는 입찰자의 부담으로 하고 있다(「금융규칙」제6조제1항, 제7조). 
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• 5) 개찰 및 낙찰자 결정
•   개찰은 공사가 지정한 개찰일시에 시행하게 된다. 개찰은 입찰기간 중에 온비드에 등록된 입찰에 대하여 전자적 방법으로 개찰하고, 만약 인터넷공매와 현장공매가 병행될 경우에는 현장공매장에서 제출된 입찰서도 온비드에 등록하여 입찰기간 중 등록된 인터넷공매 입찰서와 함께 일괄 개찰하게 된다(「금융규칙」제8조). 개찰결과 매각예정금액 이상의 가격으로 입찰한 자 중에서 최고가로 제시한 자를 낙찰자로 결정하게 되는데, 최고가입찰자가 2명 이상인 경우에는 온비드상에서 무작위 추첨방법으로 낙찰자를 결정하게 된다. 만약 입찰자가 하나의 물건에 여러 개의 입찰서를 제출한 경우에는 가장 높은 금액을 입찰금액으로 한다(「금융규칙」제7조제3항).
•   입찰자는 온비드를 통하여 개찰결과를 확인하여야 하고, 낙찰자가 되기 위해서는 다음과 같은 요건에 전부 부합되어야 한다. 즉 ① 매수인으로서의 결격사유가 없고, ② 공매재산 매수에 필요한 일정한 자격을 구비하여야 한다.
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• 6) 계약체결 등 
•   낙찰자가 결정되면 낙찰자의 입찰보증금은 계약금으로 처리하고, 기타 입찰자의 보증금은 환불계좌로 이자 없이 반환한다. 보증금반환에 필요한 수수료는 수령자 부담으로 한다. 낙찰자는 낙찰일로부터 5일내 공사와 매매계약을 체결하여야 한다. 다만「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제118조에 의한 토지거래허가구역에 소재한 토지를 낙찰 받은 경우에는 시장․군수․구청장으로부터 허가받은 날로부터 5일내 공사와 매매계약을 체결해야 하며, 만약 이때 까지 각 매매계약을 체결하지 않으면 매수인에 대한 낙찰은 무효 되고, 기 제출한 보증금은 몰수하여 매도자 즉, 공매의뢰 기관에 귀속된다.
•   공매물건과 연고 있는 자가 낙찰 받은 경우에는 공사가 정한 연고자 매각조건에 따라 매매계약을 체결하며 이에 불응할 경우에도 역시 보증금은 몰수된다. 보증금을 전자보증서로 제출한 낙찰자가 매매계약을 체결할 경우에는 전자보증서에 기재된 보험가입금액 상당의 현금 또는 계약당일 교환결제가 가능한 우체국을 포함한 금융기관이 발행한 자기앞수표를 추가로 제출하여야 한다(「금융규칙」제10조, 제11조). 
•   낙찰자는 적법요건에 부합하여야 한다. 따라서 낙찰자로 결정된 자라도 후에 공사가 결격사유에 해당함을 발견한 경우에는 낙찰을 취소하고, 매매계약을 체결한 후에도 이를 발견한 경우에는 당해 계약의 전부 또는 일부를 해제․해지할 수 있다. 매매계약을 체결한 낙찰자가 약정기한 내 잔대금을 완납하지 않을 경우에도 매매계약은 해제되고 납입된 계약금은 몰수하여 매도인에게 귀속된다.
•   매각대금을 완납한 매수인으로부터 소유권이전 등기신청이 있으면 공사는 매수인 앞으로의 소유권이전등기와 이에 따른 말소등기를 관할 등기소에 촉탁하게 되고 이로써 공매절차는 종결된다. 이와 관련된 제반 첨부서면 등은 전술한 압류재산 공매에 따른 등기촉탁과 동일하다(「국유규칙」제14조~ 제16조).
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• 다. 입찰에 따른 특칙
• 1) 하자 책임
•   공매물건에 대한 제3자의 권리침해, 공부와 현황 불일치, 행정상 규제 등에 따른 문제는 낙찰자의 부담으로 하고, 공사는 책임이 없는 것으로 하고 있다. 즉 매매목적물에 표시되지 않은 물건(쓰레기, 산업폐기물 등 포함)의 명도 및 철거문제, 무허가 건물에 대한 행정기관의 철거명령에 따른 책임과 그 비용, 공부상 하자 및 환지에 따른 감보율의 차이 등에 대해서는 공사는 책임을 지지 않는다. 그리고 공매물건에 발생한 각종 체납 공과세금과 관련된 문제도 낙찰자가 정산해야 한다. 따라서 응찰자로서는 반드시 법원경매와 동일한 방법과 형식으로 공매물건에 대한 물건분석과 권리분석을 실시할 필요가 있다(「금융규칙」제13조). 특히 대금을 완납한 후에는 부동산의 멸실․소실 등에 대한 위험부담은 매수인에게 전가되므로, 대금을 완납하기 전에는 반드시 현장을 방문함으로써 이러한 문제 여부를 확인할 필요가 있다(「금융규칙」제18조~제20조). 다만 공사가 부동산에 대한 인도 또는 명도책임을 부담하는 것으로 한 경우에는 위와 같은 책임은 매수인의 부담이 되지 않는다(「금융규칙」제15조). 그러나 금융기관 등의 수탁자산은 소관 기관에서 관리하고 있는 것이므로 미등기임차인 등 인수대상 권리의 존재 및 물건하자 문제는 사실상 존재할 여지가 없을 것으로 판단된다. 다만 양도소득세 중과를 회피할 목적으로 개인이 의뢰한 공매사건인 경우에는 물건 및 권리하자에 대한 제반문제를 철저하게 살펴야 할 것이다.
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• 2) 외국인에 대한 특례
•   금융기관 등의 수탁자산에 대한 공매절차에서도 외국인 입찰에 따른 특칙규정이 있다. 즉 입찰보증금 및 매수대금은 원화로 제출해야 하고, 낙찰자로 결정되지 못한 경우에 반환될 보증금 역시 원화로 반환되며, 외국인이 국내입국 한 경우에는 주소 또는 거소증명서로써 외국인등록표 등본을 제출하고, 입국하지 않은 경우에는 본국의 관공서가 증명하는 주소 또는 거소증명서를 제출하며, 이를 증명할 수 있는 기관이 없을 경우에는 주소를 공증한 공정증서로 갈음할 수 있도록 하고 있다(「금융규칙」제17조).
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• 3) 행정책임 등
•   금융기관 등의 수탁자산에 대한 공매에 참가하고자 하는 자는「금융규칙」이 정하는 바에 따라야 하고, 입찰에 참가하기 위해서는 인터넷입찰에 사용할 수 있는 공인인증기관이 발행한 공인인증서를 발급받아 이를 온비드에 등록하여야 한다(「금융규칙」제1조~제2조). 입찰참가는 온비드상의 입찰화면에서 입찰서를 제출하는 방법으로 하며, 온비드 장애로 인하여 발생하는 입찰무효처분 등에 대한 문제는 공사에 고의 또는 중대한 과실이 없으면 그 책임을 물을 수 없고, 입찰서 제출 및 보증금 납부에 대한 확인소홀로 인한 불이익은 전적으로 입찰자의 귀책으로 하고 있다(「금융규칙」제4조제1항 및 제2항, 제16조). 금융기관 등 수탁자산에 대한 공매절차는 1차적으로는「금융규칙」이 정하는 바에 따르지만, 동 규칙에서 정하지 않은 내용은 공사의 매매계약서, 공매공고 내용, 온비드 이용약관,「전자거래 기본법령」,「전자서명 법령」등이 정하는 바에 따라 처리하는 것으로 하고 있다(「금융규칙」제19조).