토지 땅의 가치, 인구가 결정한다.

[토지정보]

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• 1994년 지방자치단체 출범 이후, 각 지자체들의 핵심 쟁점은 인구유입이었다.
• 지금도 그렇지만 각 지자체마다 지방재정자립의 초석은 기업을 유치해 고용을 창출하여 인구를 늘려야지만각종 지방세수입을 통한 자급자족이 가능해졌기 때문이다.
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• 이제는 땅 투자의 성패를 가름하는 주요 잣대가 '인구'라는 것에 반대하는 사람은 없을 정도로 알려져 있다.
• 용도나 지목, 개발호재가 아무리 거창해도 궁극적으로 인구가 모여들지 않고 빠져나가는 지역이라면 실패할 확률이 높다.
• 반면에 호재가 다소 약하다 하더라도 인구가 지속적으로 늘어나는 지역에 투자하면 성공률은 배가된다.
• 최근 몇년 동안 땅값이 오른 지역을 떠올려 보라. 용인, 천안, 원주, 춘천, 당진, 새만금의 군산 등은최근 인구유입이 어느지역보다 두드러진 지역으로  지가상승률 또한 가파르게 상승했다.
• 이러한 지역에서는 토지 매물도 찾아보기 어렵다. 없어서 못판다.
• 반면 사람이 꼬이지 않는 내륙의 지자체들은 참여정부시절 지방분권화를 슬로건으로 혁신도시, 기업도시 등 국가에서 정책적으로 수도권인구의 지방 분산을 유도했지만
• 8년이 지난 지금도 찾는 사람이 없어 매물이 쌓이는 양극화 현상이 토지시장에도 나타나고 있는게현실이다.
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• 땅도 하나의 재화이며 상품이다.
• 사람이 몰리는 곳은 정주여건을 갖추어 도시계획을 수립하여 주거지의 택지지구와 학교, 문화생활을 할수있는상업지구와 기업이 들어와 생산활동을 할수 있는 산업단지를 조성해야 하기 때문에 당연히 수요와 공급이 상존한다.
• 사람이 몰리면 거래가 일어나고 사람과 사람사이에 돈이 오고 간다. 그러한 곳에서는 모든 재화의 가치가 올라간다. 땅도 마찬가지다. 땅 중의 최고는 상업용지이지만, 용도지역만 상업용지라고 해서 다가 아니다.
• 사람이 없는 상업용지는 가치가 무가치다. 이처럼 인구는 땅의 가치를 평가하는 주요 요인이 되었다.
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• 왜 '인구' 인가?
• 과거 땅 투자는 도로건설이나 개발 계획 등의 특정 호재의 유무가 투자가치를 결정하는 주요 요인이었다.
• 하지만 21세기 들어서는 땅투자의 양상이 달라지기 시작했다. 예전처럼 개발 재료만 믿고 투자했다가 낭패를 보는사례가 발생하기 시작했고, 지방의 오지에 투자했다가 원금의 절반도 회수하지 못하는 투자자가 속출했다.
• 그 이유가 다름아닌 인구 변화 때문이었다.
• 2000년대 이후 우리나라는 본격적으로 인구가 줄어들기 시작하는 시대로 접어들었다. 하지만 전체적으로 인구의 증가세가 하락하는 추세와는 대조적으로 수도권 및 교통인프라가 확충되는 일부 중소도시는 인구가 매년 늘어만갔다.
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• 이러한 인구 이동과 변화가 토지시장에 미친 영향은 지대하다.
• 그 이전에는 인구가 줄어든다는건 사실 국민 대부분이 생각도 하지 못했기 때문에 땅 투자의 주요잣대로 '인구증가'를꼬집은 사람은 없었던게 사실이다.
• 이제 무조건 사두기만 하면 오르는 시대가 아니다.
• 전남 무안에 호남을 대표하는 국제공항이 들어선걸 모르는 사람은 거의 없을 것이다.
• 그러나 개항에 즈음하여 배후 신도시로 계획된 00도시지역의 상업용지가 평당 15만원에도 팔리지 않고 지금은 '장기 미집행시설' 로 국가에 토지매수청구권을 신청할 날도 머지 않았다. (양양국제공항도 마찬가지)이런 지역에 굵은 개발계획만 믿고 이른바 '기획부동산' 의 현혹에 당한 사람이 부지기수다.
• 바로 인구 유입의 중요성을 간과해 실패한 투자의 대표사례일 것이다.
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• 청사진만 요란한 지방 땅투자의 허구성은 인구변화의 통계를 확인하는 순간, 리스크를 회피할 수 있을것이다.
• 이상에서 살펴보았듯 땅의 가치를 평가하는 데 있어 인구는 용도나 개발호재보다 더 중요한 요인이 된다.
• 앞으로도 부동산시장은 인구의 이동과 변화에 따라 희비가 엇갈릴 것으로 보인다.
• 부동산의 가치는 지역발전과 더불어 상승한다. 그리고 그 지역발전을 예측할 수 있는 첫번째 기준이 바로 인구 증감추세다.
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• 최근들어, 서해안 개발과 충청권 개발로 인구가 동에서 서로 움직이고 있다. 이에 따라 과거 개발의 전형인 부산, 대구, 울산등지 보다는 현실적으로 저평가 되어있으면서 개발잠재력이 높은 서해권 동북아 무역기지, 경제자유구역의 부동산 가치가
• 높아지고 있다. 땅 투자도 지방이라고 무조건 나쁜게 아니고 수도권이라고 다 투자가치가 높은건 아니다.
• 돈을 들고 수도권의 땅시장을 견학해 본 사람이라면 혀를 내둘렀을 것이다. 부동산 투자는 무조건 '가격' 이다.
• '인구' 와 '가격' 의 두가지 평가요인으로 유망 투자지역을 치밀하게 연구/분석하라.  
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