토지구입시 현장답사 요령 8가지

[안병관]

토지구입시 현장답사 요령 8가지

처음 땅을 사려는 분들이 공인중개사의 안내로 현장을 답사하게 되지만 대개 같이 차를 타고 후다닥딱 현장에 도착하여 중개사의 일방적인 설명만 듣게 됩니다.

현장에서 내려 그저 주변을 한바퀴 둘러 보고 경치나 감상(?)하다가 좋은 말만 듣고 돌아오게 됩니다.

그러나 구입희망자는 자기나름대로 꼼곱히 현장가는 길과 현장주변 그리고 목적토지를 잘 관찰해야 합니다.

현장에서 보아야 할 것은 주로 도로와 주변환경과 목적토지의 모양,경계등 자연적인, 물리적인 현황이 될 것입니다.

토지이용계획이나 소유주관계, 담보관계등 권리관계는 가기전에 미리 관계서류(토지대장, 토지이용계획확인원과 필요시 등기부등본)를 보아 사전에 파악하고 현장답사시에는 중점적으로 물리적인 현황을 점검, 파악해아 할 것입니다..

현장에서 꼭 필요한 것은 지적도입니다.
지적도를 지참하여 현장에서 목적토지의 위치. 도로유무, 토지모양과 경계선등을 확인하게 됩니다.

가끔 기껏 보고와서 이야기 들어 보면 남의 땅을 보고 오는 웃지 못할 일도 있습니다.

특히 임야는 산등성이나 필지간 경게가 모호해서 정확히 경계를 그어 파악하기가 대단히 어렵습니다. 특히 주의해야 합니다.

문의하신 분당회원의 질문에 대한 답변으로 전원주택지로 쓸 농지(전답)를 사기 위하여 현장방문시에 점검해야할 사항을 전문가의 관점에서 설명해 드리겟습니다.


** 토지현장답사시 8가지 점검사항 ** 

1. 우선 목적토지로 차를 타고 가면서 접근성을 파악합나다.

고속도로로 인터체인지나 국도 또는 지방도로에서 얼마나 들어가는지 면사무소에서 얼마나 들어가는지 알아야 합니다.

접근성은 거리(KM)를 알고 또 소요시간도 알아야 합니다.

가는 길이 포장도로인지 비포장도로인지 폭이 몇 M 인지도 매우 중요합니다. 전체적으로는 집에서 출발하여 대강 몇시간 몇분이 걸리는지도 게산해 보아야 합니다.(물론 실제 계절별로 하루 시간대별로 차이가 큽니다)

2. 현장에 가까와지면서 목적토지로의 진입도로를 점검합니다.

목적지에 거의 다 오게되면 걸어서 목적토지에의 진입도로를 접검합니다.

목적토지가 기존 도로에 접해 잇는가? 그 도로는 폭이 얼마고 포장인가 이닌가?

또 그 도로는 지적도상에 나타난 공로(公路)인가 사도(私道)인가 하는 것도 매우 중요합니다. 후에 건축허가의 필요조건이기 때문입니다.

좋은 땅이지만 길이 없는 소위 맹지(盲地)는 타인 소유의 땅에 별도 토지사용승락서를 받아야 농지전용과 건축허가가 가능합니다.

토지사용승락은 사용료도 문제지만 승락지주가 바뀌었을때는 새로 승락을 받아야하기 때문에 후일 복잡한 분쟁의 소지가 있습니다.

3. 현장에 도착해 목적지 주변의 경치와 지반을 둘러 봅니다.

배산임수의 명당터면 좋겠지만 그러지 않아도 녀무 들판 가운데 있거나 산에 바짝 붙어 있거나 하는 것은 피합니다.

멀리 산이나 강, 하천을 조망할 수 잇다면 좋겟지요.

하여튼 주변 경치와 풍광은 각자 나름대로 취향이 다르니 일률적으로 좋다는 표준은 없다고 봅니다. 그거 그런대로 자기 마음에 들면 됩니다.

다만 경치가 좋고 마음에 꼬옥 드는 땅은 대개 비쌉니다.

4. 마을이나 지역의 특성과 분위기를 파악해 봅니다.

이 부분은 실제 처음 한번 가서 알아내기란 쉽지 않습니다.

마을이 오래된 집성촌이라든가 골치아픈 또라이가 았다든가 또는 과거에 집단타살 또는 자살의 쓰라린 역사가 있다든가하는 어두운 면은 거주 전까지는 정말 알기 힘듭니다.

다만 가능하다면 후일 다시 한번 동네를 찾아와 동네 구멍가게 같은 곳에 앉아서 마을 할머니에게 넌즈시 물어 보는 길밖엔 없습니다.

5. 지적도를 들고 정확한 경계와 도로를 파악합니다.

현장방문시에 이 부분이 가장 중요한 하이라이트입니다.

그러나 대부분의 답사자는 이 부분을 오히려 소홀히하고 그저 주변의 경치에 취(?)해서 자칫 건상 넘어갑니다.

진입도로는 물론 땅의 위치와 경게와 모양 그리고 땅이 앉은 향은 대던히 중요합니다.

후일 집을 지을때에 어떤 방향으로 집을 앉힐지를 머릿속으로 구상해 봅니다.

집을 지을 앞 전망이 산에 가리거나 어두웁거나 하면 않좋겟지요.

경계옆에 비닐하우스가 있어도 별로 좋지 않을 것입니다.

또 옆의 밭이나 산이 홍수피해나 토사, 붕궤, 함몰등의 전력이 있거나 그럴 위험이 있어도 좋지 않을 것입니다.

6. 주변 2KM 이내에 혐오시설이 있는지 알아 봅니다.

농촌생활에 있어서 좋은 공기외 물은 바로 우리의 목적입니다.

그런데 주변에 공동묘지나 화장장, 또는 하수종말처리장이나 쓰레기 매립장, 광산등이 있으면 좋은 물을 얻을 수 없습니다. 공기도 물론 이구요.

또 비행기이동통로가 되어 소음이 심한 것도 않좋습니다

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염색가공, 가죽, 목재가구공장등 공해공장이나 레미콘공장등은 기피시설입니다.

아런 것들은 산뒤편이나 마을구석등 육안으로 잘 보이지 않는 거리에 잇으므로 50000분의1 전국지도등을 보고 주변의 공장이나 혐오시설을 미리 또는 다녀온 후에 도상 점검하면 좋습니다.

 
7. 전기와 전화를 쉽게 끌 수 있는지 점검헙니다.

전원주택 신축에 잇어서 전가와 전화 그리고 물의 조달은 생활의 기본인 동시에 농지전용과 건축허가의 필수점검사항입니다.

목적토지가 마을 한 가운데 또는 기존마을에 인접 해 잇다면 이런 문제는 신경을 쓰지 않아도 됩니다. 기존 농가주택이 현존하거나 있던 자라도 마찬가지 입니다.

그러나 마을에서 떨어져 잇는 외진 개울가나 산속이라면 신규 인입비용도 대강 고려해 보아야 합니다.

전화는 핸드폰을 쓰면 되겟지만 전기는 생활에 필수적인데 마을에서 멀리 떨어질 수록 그 비용이 만만치 않습니다. 전기 신규가설비는 기존전가가설지역으로 부터 200M 까지는 기본료이나 그후 1M당 48,400원씩 가설비가 추가됩니다.

에컨대 마을애서 1KM떨어진 곳의 가설비는 약 39백만원이 추가 부담이 됩니다.

8. 식수를 어떻게 조달하는지 검토해 봅니다.

식수는 농촌에서도 기본적인 선결사항입니다.

목적토지 인근에 광역상수도나 간이상수도가 있는지 만일 지하수를 팔 경우
식수량은 풍부한지 가볍게 점검해 봅니다.

우리나라는 아직은 어디를 파나 지하수가 잘 나와 큰 문재는 없습니다.

오히려 물맛과 수질이 문제가 될 것입니다.

하여튼 근처에 약수터기 있거나 좋은 산골물이 있다면 금상첨화겠지요.

 

[최근성]

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[허방]

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[정연덕2360]

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