미불용지(도로 등) 공매 및 경매시 유의사항

[토지정보]

1. 오해

과거에 공익사업이 실시되어 도로나 저수지, 공원 등이 개설된 토지가 경매나 공매에 나오면 이를 무조건 미불용지라고 착각하고 대박의 꿈을 안고 이에 투자한다. 예를 들어 도로가 경매에 나오면 이를 낙찰 받는 경우이다. 특히 일부 컨설팅회사나 교육기관에서 공동투자를 유도하는 경우가 많은데, 매우 조심하여야 한다. 필자의 경우 오산시와 수원시의 고문변호사로서 여러 건의 재판을 피고로서 담당하고 있는데, 오히려 피고가 승소하는 경우가 많다.

2. 실제

그러나 미불용지라는 용어는 현재 공익사업에 포함되어 있는 토지에 대해 보상을 하려고 하는데, 이것이 과거 지목 또는 이용상황과 현재 이용상황이 다를 경우, 그 이유는 여러 가지인데 가장 많은 것은 과거에 보상이 이루어져야 함에도 보상 없이 도로가 개설된 경우 등으로서, 이때는 본래의 이용상황으로 보상을 하여야 한다는 것이다. 즉, 지금 도로로 사용되어도 과거 전이었으면 전으로 보상한다는 것이다. 다시 말해서 미불용지 투자는 낙찰대상 토지가 현재 공익사업에 포함되어 보상을 앞두고 있는 토지를 취득하여야 한다는 것임을 유의하여야 한다.

3. 투자시 유의사항

원래 미불용지 투자는 매각차익이 목표이고 경우에 따라서는 사용료 청구를 목표로 하기도 한다. 그러나 큰 이익은 매각차익에서 나오는 것인바, 따라서 도로가 싸게 나왔다고 하여 무조건 낙찰 받으면 이는 문제이다. 즉, 우리나라는 내 토지가 비록 도로로 현재 사용되고 있다고 하더라고 이에 대해서 보상을 실시하라고 요구할 권리는 없고, 그저 보상을 해 줄때까지 기다리거나 사용료를 청구하는 수밖에 없는 것이다. 현재 과거 보상이 실시되었거나 전 소유자가 스스로 사용수익권을 포기한 경우 이를 경매로 취득해도 사용수익권 포기가 승계되어 부당이득 청구가 불가하다는 대법원 판례에 유의하여야 한다.

즉, 낙찰 받으면, 토지인도청구나 수용청구, 부당이득금 청구 3가지가 있는바, 이 중 수용청구는 불가하고, 나머지도 안되는 경우가 있다. 예를 들어 도로를 경매로 낙찰 받았는데, 실은 이미 보상이 실시되었으나 등기만 이전되지 않는 경우, 이를 알고 낙찰을 받은 경우에는, 이것이 협의취득이면 소유권은 경매로 취득하나(수용이면 소유권도 취득이 불가함), 사용수익권은 이미 보상이 실시되었으므로 포기되었다고 보아 불가하다는 판례가 많다. 매우 주의를 요한다.

대법원 1998. 5. 8. 선고 97다52844 판결 【토지사용료】

【판시사항】

[1] 사유지가 사실상 도로로 사용되고 있는 경우, 토지 소유자의 도로 사용·승낙 또는 사용수익권 포기 여부에 관한 판단 기준

[2] 토지 소유자가 토지를 분할하여 매도하면서 중앙에 위치한 토지를 남겨 두어 남겨진 토지 부분이 분할·매도된 나머지 토지들로부터 공로에 이르는 유일한 통행로로 사용되어 온 경우, 소유자가 남겨진 토지 부분의 사용수익권을 포기한 것으로 볼 여지가 있다고 한 사례

[3] 원소유자에 의하여 도로부지로 무상 제공된 토지를 특정승계한 자의 배타적 사용수익권 행사 및 부당이득반환청구의 가부(소극)

【판결요지】

[1] 어느 사유지가 종전부터 자연발생적으로 또는 도로예정지로 편입되어 사실상 일반 공중의 교통에 공용되는 도로로 사용되고 있는 경우, 그 토지의 소유자가 스스로 그 토지를 도로로 제공하여 인근 주민이나 일반 공중에게 무상으로 통행할 수 있는 권리를 부여하였거나 그 토지에 대한 독점적이고 배타적인 사용수익권을 포기한 것으로 의사해석을 함에 즈음하여서는, 그가 당해 토지를 소유하게 된 경위나 보유 기간, 나머지 토지들을 분할하여 매도한 경위와 그 규모, 도로로 사용되는 당해 토지의 위치나 성상, 인근의 다른 토지들과의 관계, 주위 환경 등 여러 가지 사정과 아울러 분할·매도된 나머지 토지들의 효과적인 사용·수익을 위하여 당해 토지가 기여하고 있는 정도 등을 종합적으로 고찰하여 판단하여야 한다.

[2] 토지 소유자가 토지를 분할하여 매도하면서 중앙에 위치한 토지를 남겨 두어 남겨진 토지 부분이 분할·매도된 나머지 토지들로부터 공로에 이르는 유일한 통행로로 사용되어 온 경우, 소유자가 남겨진 토지 부분의 사용수익권을 포기한 것으로 볼 여지가 있다고 한 사례.

[3] 토지의 원소유자가 토지의 일부를 도로부지로 무상 제공함으로써 이에 대한 독점적이고 배타적인 사용수익권을 포기하고 이에 따라 주민들이 그 토지를 무상으로 통행하게 된 이후에 그 토지의 소유권을 경매, 매매, 대물변제 등에 의하여 특정승계한 자는 그와 같은 사용·수익의 제한이라는 부담이 있다는 사정을 용인하거나 적어도 그러한 사정이 있음을 알고서 그 토지의 소유권을 취득하였다고 봄이 상당하므로 도로로 제공된 토지 부분에 대하여 독점적이고 배타적인 사용수익권을 행사할 수 없고, 따라서 지방자치단체가 그 토지의 일부를 도로로서 점유·관리하고 있다고 하더라도 그 자에게 어떠한 손해가 생긴다고 할 수 없으며 지방자치단체도 아무런 이익을 얻은 바가 없으므로 이를 전제로 부당이득반환청구를 할 수 없다.

(출처:김은유칼럼)

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미불용지 투자는 어렵고, 잘못투자하면 큰 손해를 볼수있습니다. 2008년 이전에 판례들은 그래도 미불용지일경우 기존 소유자들의 부당이득청구소송에 많이 승소하였으나, 2008년 이후판결들은 공공기관 편을 많이 들어주는것으로 나와있습니다. 이유인즉 점유취득시효라 하여 20년 동안 아무 이의를 제기하지 않을경우 그것을 인정하는 경우로 보아 그렇다고 합니다. 미불용지는 정말 신중한 판단을 요하시길 바랍니다.