명도를 잘 해결하는 10가지 비법

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 명도를 잘 해결하는 10가지 비법

경매를 하는 사람이라면 누구나 명도에 관하여 고민을 하게 됩니다.

‘어떻게 하면 명도를 쉽게 할 수 있을까?’

경매에 있어서 낙찰 받는 것 이상으로 중요한 것이 낙찰 받은 경매물건의 열쇠를 넘겨받는 것입니다.

낙찰 받은 집의 소유자나 세입자의 안타까운 사연을 알면서도 강제 집행을 할 때도 있고,

가끔 괘씸해 보이는 세입자와도 웃으면서 타협을 해야 할 때도 있습니다.

그렇다면 명도를 잘 해결할 수 있는 방법을 10가지 소개하고자 합니다.

① 명도에 대한 두려움을 버리고 낙찰자 우위의 자세를 가져야합니다.

대부분의 사람들은 경매에서 명도가 제일 어렵다고 생각하는데 그런 두려움만 버린다면 쉽게 명도를 할 수 있습니다. 오히려 명도를 하는 사람보다 명도를 당하는 사람은 더 불안하고 두려운 마음을 가지고 있다고 생각하고 접근한다면 쉬울 것입니다.

그러므로 명도는 마음의 여유를 가지고 조급해 하거나 두려워 할 필요없는 것입니다. 결국에는 점유자는 이사를 나가야 할 사람이고, 낙찰자(매수인)는 새로운 소유자가 되는 것이기 때문입니다. 

② 점유자는 잔금을 치룬 후에 만나는 것 보다 매각 허가 결정 후 만나는 것이 좋습니다.

대부분 사람들은 잔금을 치루고 소유권 이전이 되면 방문해야 한다고 생각하지만, 실무에서는 잔금을 치룬 시점보다는 잔금 치루기전 낙찰을 받고 매각허가 결정일이 났을 때 방문하는 것이 좋습니다. 방문시에 직접 찾아가는 것이 두렵다면 법원에서 점유자의 연락처를 알아서 전화로 통화를 하고 밖에서 만나는 것도 좋습니다. 만나서 가볍게 어떻게 준비하고 있고 어떠한 성향의 사람인지만 보면 될 것입니다. 그리고 잔금 치룬 후 직접 집을 방문하고 이사 비용 등 추후 문제를 논의하는 것이 좋습니다. 

③ 어려움에 처한 자의 마음을 헤아리는 자세로 명도에 임하시기 바랍니다.

‘어려운 와중에 어떻게 대처하고 계십니까?’ 도와주겠다는 자세로 먼저 다가가는 마음을 가져야 합니다. 개중에 상대는 피해자이거나 약자일 경우도 있습니다. 즉 상대의 마음을 읽는 것이 중요합니다.

경매를 당한 자의 불안하고 두려운 마음을 헤아려 본인이 경매를 통해 이익을 많이 보았다면 가진 자의 아량(이사 비용)을 잘 베풀고 마음적으로 상처를 주지 않는다면 서로 웃으면서 명도를 할 수 있을 것입니다. 

④ 부드럽게 대화하면서 인간적으로 접근해야 합니다.

경매라는 특수한 입장에서 만났지만 서로의 생각을 얘기하다보면 예상 외로 수월하게 풀리는 경우가 많습니다.점유자를 만나 인간적으로 대화해보면 대부분의 점유자는 이사비를 요구할 것이고 매수자는 그 집의 명도를 원하는 것이 보통입니다. 그렇게 해서 서로가 좋은 방향으로 대화가 잘 된다면 인간적인 방법으로 쉽게 해결될 것입니다. 보통 90% 정도는 인간적인 접근 방법으로 해결이 된다고 봅니다.그러나, 사람의 마음은 언제 바뀔지 모르기 때문에 서로의 합의 내용을 문서화하고 또한 법률적인 방법도 취해 놓아야 합니다. 

⑤ 인간적 접근 방법과 동시에 법률적으로도 접근해야 합니다.

협상을 하면서도 다른 한편으로는 반드시 법적절차를 동시에 진행해야 합니다. 즉 집을 비워달라는 협상만 하고, 별도로 법적절차를 진행하지 않았다가 협상이 결렬되면 시간만 낭비하게 되는 결과를 가져오기 때문입니다.

인도명령 신청으로 강제 집행을 하기보다는 협상으로 건물 인도가 완결되는 경우가 많지만, 반드시 인도명령 신청 등 법적인 조치를 취해 놓아야만 협상의 우의를 점할 수 있습니다. 협상의 우의를 점하려면 꼭 잔금과 인도명령, 점유이전가처분 신청을 해야 합니다. 

⑥ 점유자 유형별로 명도 전략을 달리해야 합니다.

점유자 유형에 따라 명도의 난이도를 가늠할 수 있어 명도비용과 소요기간 예측이 명확해집니다. 만약 채무자, 소유자, 대항력 없는 임차인 등 배당을 못 받는 점유자와 배당을 받는 임차인을 구분하여 명도 전략을 세운다면 불필요한 시간의 낭비를 하지 않고 명도를 할 수 있을 것입니다. 

⑦ 미리 예상 이사(명도)비용을 산정해두시기 바랍니다.

이사비는 법적으로 지급해야 할 의무는 아닙니다. 그러나 강제집행을 하게 되면 어차피 집행비와 시간이 들어가게 됩니다.

그리고 강제집행에 들어갈 금액을 미리 안다면 점유자와 협상시 이사비용을 어느 정도 주어야 할지가 판단이 되고, 그 선에서 협상을 하면 될 것입니다. 100㎡(30평형) 아파트를 예로 든다면 3.3㎡당 5-7만원 정도 계산하면 될 것이다. 관리비가 어느 정도 밀려 있는지도 확인해 보아야 합니다.

 행은 최악의 수단이며, 강제집행을 한다면 강제집행계고를 적극적으로 활용해야 합니다.

강제집행은 대화 등 모든 방법을 대 해보고도 안 될 경우에 마지막으로 하는 것입니다. 법적절차 등으로 협상이 길어지거나 잘 안될 경우에 심리적 압박이나 엄포용으로 강제집행에 대하여 활용을 해야 합니다.

만일 협상이 잘 안되어 강제집행을 신청하고 , 집행관과 1차 예비 방문하여 강제집행계고를 적극적으로 활용하시기 바랍니다. 이때에 집행관이 10일 이내에 자진 퇴거하지 않으면 강제집행을 하겠다고 하면 대부분 꼬리를 내리게 됩니다. 

⑨ 강제집행 때에는 영향력을 미치는 목소리 큰 사람부터 집행을 먼저 해야 합니다.

명도 협상자가 여럿일 경우에는 협상을 깨면서 선동하는 사람이 있게 마련입니다. 이 경우에는 선동하는 사람부터 본보기로 강제집행을 먼저 해야 합니다. 그러면 나머지 사람들은 쉽게 해결이 되는 경우가 태반입니다. 

⑩ 열쇠를 넘겨받기 전까지는 명도확인서에 도장을 찍어서는 안 됩니다.

명도는 이사를 나가고 열쇠를 받을 때까지 긴장을 늦추면 안 됩니다. 명도에서 제일 위험한 요소가 긴장을 늦추는 것입니다. 협상이 잘 되었더라도 이사를 나가고 열쇠를 받기 전에 변수가 생길 수도 있기 때문입니다. 명도확인서 도장은 꼭 열쇠를 받은 다음에 찍어 주어야 합니다. 이사비용도 관리비 등을 체크하고 난 후에 열쇠를 받는 동시에 주어야 합니다.

그래야만 나중에 낭패를 당하지 않습니다.

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