애물단지 청약통장 4단계 활용법칙-부동산 실전 재테크 8원칙

[안병관]

  

애물단지로 전락해 버린 청약통장을 어떻게 해야 하나?

서랍 속에 계속 묵혀야 되나? 아니면 해지를 해야 하나?

청약통장을 가지고 있는 모든 이들이 한숨만 내쉬고 있다.

필자는 정부가 청약통장에 대한 활용성에 대하여 심각한 위기의식을 가져야 하고, 청약통장을 가진 모든 이들에게 형평성에 맞는 합리적이고 혁신적인 방안을 강구해야 한다고 주장하고 싶다.

실제로 청약예금통장을 사용하지 않고 15년 이상 장기 가입자가 2007년 이후 매년 6000명씩 꾸준한 증가세를 보이면서 현재 20만명을 넘었다는 발표가 나오고 있다. 주택경기 침체의 장기화와 중소형 공공주택 위주의 공급에 집중하는 정부 정책으로 인해 전 국민의 3분의 1에 해당하는 약 1500만명이 가지고 있는 주택청약종합저축, 청약예금, 청약부금, 청약저축 등과 같은 청약통장이 애물단지로 전략하고 있는 것이다. 가입자가 점점 늘고 청약 1순위가 늘면서 청약통장의 효용가치가 점점 떨어지고 있어서 매우 심각한 상황이 아닐 수 없다. 집 없는 서민들이 집을 소유할 수 있는 유일한 통로인 청약통장이 안이한 정부의 부동산 정책으로 인해 국민들이 통장을 계속 유지해야 할지, 아니면 없애버려야 할 지 수많은 방황 속에 몸살을 앓고 있는 것이다. 참으로 답답한 일이 아닐 수 없다. 국가의 주택 정책이 어찌 이럴 수가 있는 것인가? 그렇다고 애물단지 통장을 가지고 있는 우리 국민은 언제까지고 참고 기다릴 수가 없는 것이다. 현재의 상황에서 활용할 수 있는 방법을 모색하여야 한다. 그렇게 하기 위해서는 청약통장에 대한 전반적인 내용에 대해서 잘 알아야 그에 따른 전략이 나올 수 있는 것이다.

먼저 청약통장의 종류와 특징에 대한 이론적 설명을 요약하면 다음과 같다.

주택청약종합저축 통장은 만능통장이라고도 부르는데, 이 통장은 연령제한이 없고 최초 청약 시에 공공주택과 민영주택을 선택할 수 있기 때문에 만능통장이라고 한다. 그래서 그만큼 인기가 높다.

그리고 기존의 통장이 3개 있다. 먼저 청약저축 통장은 공공주택으로 전용면적 85㎡ 이하의 아파트에 청약이 가능한 통장이고, 청약부금은 민영주택으로서 전용면적 85㎡ 이하의 아파트에 청약이 가능한 통장으로 통장을 개설할 때 200만~1500만원을 한 번에 입금하고 2년이 지나면 1순위 청약자격이 주어지는 통장이다. 그리고 청약예금은 민영주택에 대한 중대형 아파트에 대한 청약에 권리를 갖고 공공주택에 대해서도 가능한 통장이다. 이러한 청약통장 중에서 가입자가 제일 많은 것은 주택청약종합저축으로 2011년 9월 현재 무려 1,116만명에 이르고 있으며 이렇게 많은 이유는 2009년 5월 도입 당시에 주택기금 취급 은행이 5개 정도로 확대가 되면서 대규모 모집을 하는데 따른 결과로 볼 수 있다.

이밖에도 청약저축은 145만명 정도가 가입이 되어 있고, 청약예금은 180만명 정도이며 청약부금은 가입자가 점점 줄어들어 약 53만명 정도의 가입자가 있다.

그런데 주택청약통장을 사용하지 않고, 사용할 곳도 없어서 오랫동안 갖고만 있는 가입자가 점점 늘고 있다. 2011년 10월 현재 청약예금 가입자 중 약 20만명 정도가 15년 이상 장기적으로 가지고 있다. 청약통장은 가점제로 운영할 경우 무주택기간이 15년인데 15년이 지난 분들이 그렇게 많다는 것이다.

청약통장을 소유한 사람들이 많은 이유는 청약통장 가입자가 2007년 9월 이후에 분양가 상한제가 실시되면서 민간의 인허가 건수가 전년도에 비해 약 30%가 줄어 그에 따른 분양물량이 줄어들면서 청약통장을 가지고는 있지만 그만큼 사용할 수가 없었기 때문이고, 수도권 위주의 아파트 시장을 보면 시장자체가 하향 정체기에 머물고 있기 때문이다. 청약에서 가장 중요한 것이 아파트의 투자성인데 이 투자성이 상실된 상황이 제일 크다고 볼 수 있는 것이다.

또한, 분양권 전매제한이 실시되면서 아파트 매매가 자유롭지 못한 것도 한 몫을 하고 있다. 이중에서 중요한 사항으로는 현재의 부동산 시장은 통장이 없어도 미분양 아파트를 살 수 있기 때문에 굳이 청약통장을 쓸 필요가 없게 되는 것이다. 현재 미분양아파트는 국토해양부가 올해 10월말 발표에 의하면 전국적으로 66,462여 가구이며 서울을 비롯한 수도권에 약 27,100가구가 미분양 아파트가 있는데 서울은 1,821가구, 인천이 3,724가구, 경기도가 21,555가구에 이르고 있다.

그리고 또 하나의 이유로는 2007년에 아파트 청약방식이 무주택 기간이 길거나 부양가족이 많지 않으면 인기단지를 분양받기에는 사실상 불가능한 청약가점제로 바뀌었기 때문이다. 여기서 청약가점제란 무주택자를 대상으로 점수로 환산해서 점수가 많은 사람을 우선적으로 배려한다는 정책이고 이 점수에는 무주택기간, 통장가입기간, 부양 가족수 등을 점수화해서 84점을 만점으로 하고 그 점수에 따라서 우선순위가 결정이 되는 제도이다.

우선 면적별로 보게 되면 전용면적 85㎡이하의 아파트를 청약할 때에는 75%가 무주택자의 가점제 적용 물량으로 배려하고 나머지 25%가 1주택자가 참여할 수 있게 되어 있다. 그리고 전용면적 85㎡초과 아파트는 무주택자의 가점제 적용 물량이 50%이고 나머지 50%가 1주택자가 참여할 수 있도록 안분이 되어있다.

이런 특징을 가지고 있는 청약통장을 해지하기에는 아깝고 그렇다고 지금 당장 사용할만한 곳도 없다고 느끼는 분들이 많이 있을 것이다. 그러나 애물단지로 전락해 버린 청약통장을 활용할 수 있는 방법은 있다.

그것이 바로 애물단지 청약통장의 4단계 활용법칙이다.

애물단지 청약통장의 4단계 활용법칙은 다음과 같다.

1단계, 청약가점제를 적극 활용하여야 한다.

통상적으로 청약에는 특별공급과 일반공급이 있으며, 앞으로 청약가점제가 조금은 달라진다. 전용면적 85㎡이하에 있어서 75%를 무주택자에게 배려하다 보니 나머지 1주택자에게는 25%의 비율만 적용이 되어 기회가 별로 없었던 것에 대한 융통성을 부여하고자 추첨제 대상 물량에 기회를 더 넓혀 주기 위해 시행된다.

먼저, 공공주택 같은 경우의 특별공급에는 기관추천자가 10%를 배정을 받는데 이 비율을 시ㆍ도지사가 승인 시에는 10%를 초과해서도 배정이 가능해진다. 시ㆍ도지사가 지역 상황에 맞게 안분해서 조정을 할 수 있게 되는 것이다.

다음은, 민영주택 같은 경우에는 특별공급 비율이 18%에 이르는데 이것을 10%의 범위 내에서 상호간에 조절이 가능하게 되는 것이다. 이렇게 될 경우 75%의 가점제 물량에 대해서 추첨제 물량으로 늘려준다는 상황이 되기 때문에 아무래도 청약가점 점수가 낮은 일반인들에게 당첨될 가능성이 높아진다고 볼 수 있다. 이런 경우 일반청약자인 1주택자의 경우에는 새집으로 갈아타거나 아니면 큰 평수로 늘려가는 수요의 상당부분을 유인할 수 있는 제도로 볼 수 있다.

앞으로 분양할 아파트를 기준으로 당첨될 수 있는 청약가점을 예상하여 보면 다음과 같다. 2012년 하반기부터 시작하여 2013년부터는 본격적으로 분양할 송파 위례신도시 지역은 필자가 보기에 청약가점이 최소한 70점대가 나와야 가능하고, 수도권 인기지역의 경우에는 청약가점이 50점대가 되어야 하며 그밖에 지역은 청약가점이 약 35점을 전후해서 당첨자가 정해질 것으로 분석하고 있다.

2단계, 정부정책을 적극 활용하여야 한다.

최근 정부가 수도권 신도시에 민영보금자리주택을 확대하려고 하고 있다.

그래서 청약예금통장을 활용할 기회가 많아질 것으로 필자는 전망하고 있다.

일반적으로 우리가 알고 있는 보금자리주택을 지을 수 있는 지구는 임대아파트 비율이 약 37% 전후이고 60㎡이하인 소형아파트가 약 37~38% 정도가 되어 두 개를 합치면 약 75%의 물량이 되고 나머지 약 25%가 민간 중대형 물량인 것이다.

이런 민간 중대형에 청약예금과 청약부금 가입자가 청약이 가능한 것이다.

또 그밖에 LH공사가 신도시에 공급하는 물량 중에서 민간건설사를 참여시켜서 공급을 확충하려고 하기 때문에 민간 물량이 늘어나고 그로인해 청약예금과 청약부금 가입자의 기회가 확대된다고 보면 될 것이다.

3단계, 당첨확률을 높이기 위한 전략을 구사하여야 한다.

우선 청약가점제를 조금 더 알아보면 무주택자 기간이 32점, 가입기간이 17점, 부양가족이 35점이며 이것을 다 합치면 84점이 된다.

여기에서 무주택 기간과 가입기간이 최대 15년이다. 이것은 그 기간까지 무조건 채워야 하는 조건이기 때문에 부양가족을 늘려야 하는 방법이 가장 좋다. 1인당 5점씩 6명까지가 가능함으로 30점을 늘릴 수 있는 것이다. 만일 부모님 봉양을 하게 되면 주소를 이전해서 3년 이상 부양을 해야 하는 조건을 반드시 기억해야 한다.

청약전략은 우선 본인의 점수나 상황을 파악해서 핵심 우량지역과 동시에 차순위 지역도 함께 관심을 가져보는 전략도 필요하다.

만일 위례신도시에 당첨되기 위해서는 지역가입자에게는 우선적으로 30%를 배정하는 것을 최고의 전략으로 이용하는 것이 가장 유리하다. 하남 지역에 사는 분들은 관계없지만 그렇지 않은 사람은 하남지역으로 이전하는 것이 가장 합리적인 방법이 될 것이다. 하남시 같은 경우에는 위례신도시 배정 물량이 약 8,800가구 정도가 된다. 하남시보다 인구가 훨씬 더 많은 성남시의 배정 물량이 약 9,000가구인 것을 보면 하남시에서 청약통장을 사용하는 것이 당첨확률이 훨씬 더 많은 것이다.

또한, 내년에 관심을 가져볼 만한 지역으로는 서울시 뉴타운 지역들이다. 시범지구인 왕십리 뉴타운이 첫 분양에 나서고, 마포구 아현동과 동대문구 전농동 등 도심지 뉴타운에 관심을 가져 볼만하다. 그리고 2기 신도시들도 분양 예정으로 나름대로 기대치가 있을 것이라 판단되고, 보금자리주택 중에서 노른자위인 강남 세곡지구나 내곡지구 그리고 서초 우면지구에서 민간 중대형 물량에 청약통장을 사용하는 것도 좋은 전략이 될 것으로 판단된다.

4단계, 통장별 또 다른 활용방안을 적극 이용하라.

경제상황도 좋지 않고 더불어 부동산 시장도 침체되어 있는 와중에 많은 분들이 청약통장을 가지고 있고 그에 따른 고민이 한 두 가지가 아닐 것이다. 청약통장을 깨서 무엇을 하고 싶은데 어떻게 할지 잘 모르는 것이 현실이다.

청약통장의 활용방안을 통장별로 정리하면 다음과 같다.

만능통장인 주택청약종합저축의 경우에는 2009년 5월에 시작하였지만 너무 많은 가입자가 있다 보니까 제일 중요한 당첨확률이 떨어지는 단점이 있다. 더군다나 연령제한도 없어서 말이다. 그러나 이 통장에 들어간 돈의 이자율은 2년만 지나면 4.5%가 되고 소득공제도 48만원 한도 내에서 받을 수가 있고, 특별청약조건에 보면 신혼부부, 3자녀, 기관추천 등은 6개월 이상 청약저축 가입자가 대상이란 조항으로 인해 가입을 해야만 그 조건에 충족이 되기 때문에 이 통장은 어쩔 수 없이 가지고 가는 것이 유리하다. 특히, 사회초년생들은 최대한 빨리 만능통장인 주택청약종합저축에 가입하는 것이 재테크에서 좋은 위치를 차지할 수가 있다.

그리고 주택이 있음에도 불구하고 청약저축 통장을 가지고 있는 분이 의외로 많다. 청약저축은 사실 유주택자에게는 큰 의미가 없기 때문에 청약예금으로 전환을 하고 지역별 청약증거금 외에는 찾아서 활용하는 것도 하나의 방법이 될 것이다. 또 청약예금 자체도 분양받을 아파트의 평형에 맞게 조정할 필요가 있다고 본다. 청약예금은 서울을 기준으로 하면 예금 금액이 300만원에서 1500만원까지이다. 현재 대형평형이 인기가 없는 상황을 볼 때 전용면적 135㎡ 초과하는 아파트에 해당되는 1500만원의 청약예금의 경우에는 102㎡ 이하에 해당하는 600만원짜리로 예치금을 조정하는 것도 좋은 방법이 되는 것이다.

만약에 서울에서 전용면적 135㎡ 초과하는 아파트에 해당되는 1500만원의 청약증거금을 예치한 사람이 경기도로 이주를 하였다면 경기도의 경우에는 전용면적 135㎡ 초과하는 아파트에 해당되는 청약증거금이 500만원만 있으면 되기 때문에 감액을 해서 나머지 금액을 다른 재테크에 활용하는 것도 고려해 볼만하다.

또 예치금내에서 담보대출이 가능하고 그것을 상황에 따라 이용하는 것도 하나의 방법이다. 은행별로 차이는 있을 수 있지만 대출금리는 예금금리의 약 +1.5% 정도이고, 청약예금의 약 95%까지 대출이 가능하다. 그러나 반드시 다른 대출금리와 비교해서 가장 좋은 금리로 정하여야 하고, 특별히 급한 경우가 아니면 사용을 자제하는 것이 현명하다. 잘못하면 대출이자로 인해 더 어려워질 수 있기 때문이다.

이처럼 애물단지로 전략한 청약통장을 활용하는 것도 부동산 재테크의 또 다른 전략이기에 잘 판단하여 나의 형편에 맞게 합리적으로 운용하시길 간구해본다.

누구나 삶의 고난과 시련이 온다. 그러나 고난과 시련에 낙담하지 말고 그것을 자산으로 만들려는 노력을 해야 한다. 고난과 시련이 우리의 인생을 더 풍부하고 강하게 만들 것임에 틀림이 없기 때문이다. 그렇게 하기 위해서는 제일 먼저 나를 바꾸어야 한다. 나를 바꿀 수 있는 유일한 것이 바로 행동하는 실천이다. 부동산 재테크에서 성공하려면 그런 행동하는 실천이 반드시 있어야 함을 결코 잊어서는 안 될 것이다

[정해건]

잘봤습니다....

[양희만]

감사합니다.

[양진규]

감사합니다~~~

[이 영옥]

두개를 가지고 있는 저로써는 좋은 정보 정말 감사합니다.

[신종수]

좋은 정보 잘 보앗습니다.................꾸벅