경매에서의 소멸주의와 인수주의

[토지정보]

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 1. 경매종결시의 물적부담

부동산의 경매 종결시 즉 낙찰자에게 소유권이 이전되는 때에 그 물적부담(그 부동산 위에 설정된 각 권리들)을 어떻게 처리할 것인가 하는 것으로 소멸주의와 인수주의가 있다

(1) 소멸주의

① 소멸주의에 해당되는 권리는 경매의 실행(낙찰)으로 인하여 모두 소멸됨.

② 이들 권리는 경매부동산의 낙찰대금에서 법률이 정하는 변제순위에 따라 배당 받는다. 배당을 받지 못하는 권리는 무담보채권으로 남아서 채무자의 다른 재산이 있는 경우 그 곳에서 해결해야 한다

③ 즉 소멸되는 권리는 낙찰자가 신경을 쓸 필요가 전혀 없다 배당을 받든 못 받든 낙찰자와는 전혀 상관없기 때문이다

(2) 인수주의

① 소멸되지 않고 남아있는 부동산상의 부담을 그대로 낙찰자에게 인수시키는 것으로

◎ 최선순위 담보물권보다 앞선 용익물권들

◎ 담보물권이 없는 경우에는 경매개시결정등기 보다 빠른 용익물권들

② 이들 권리는 낙찰자가 인수해야 한다 따라서 낙찰자는 인수하는 만큼의 금액을 참작하여 낙찰가를 결정하고 경매에 참가해야 함

(3) 그 권리 자체가 인수되는 특성을 가지고 있는 경우

◎ 유치권

2. 소멸 및 인수되는 권리

(1) 소멸되는 권리-저당권,전세권(기한의 약정이 없거나,잔여기간이 6개월미만).최선순위 근저당보다 뒤에 설정된 용익권

(2) 인수되는 권리-최선순위 근저당보다 먼저 설정된 용익궝

3. 용익물권과 담보물권과의 관계

(1) 담보물권보다 후에 설정 또는 대항력을 갖춘 다음의 권리는 경매가 실행되면 일반적으로 소멸된다

① 지역권, 지상권, 임차권, 전세(채권전세) 가등기, 가처분, 환매등기등

② 소멸되는 권리들은 법원의 배당금으로 해결해야 한다 배당금으로 해결되지 않는 부분은 무담보채권으로 남아 채무자의 다른 재산이 있는 경우 그 곳에서 해결해야 한다.

(2) 담보물권보다 앞서 설정 또는 대항력을 갖춘 지역권, 지상권, 임차권, 전세(채권전세),가등기, 가처분, 환매등기 등은 경매가 실행되더라도 낙찰자 에게 인수된다.

① 담보물권보다 앞선 소유권이전청구가등기의 경우 본등기를 신청함으로서 경매는 무효 된다

② 담보물권보다 앞선 처분금지가처분권자가 후일 본안소송에서 승소하면 경매자체가 무효가 된다

③ 담보물권보다 앞선 환매권자가 환매기간내에 환매를 실행하면 마찬가지 결과를 가져온다.

(3) 담보물권중에서 특히 근저당의 경우 그 잔여 부채가 실제로 남아 있는지에 대한 확인이 필요하다. 비록 근저당권이 등기부에 등재되어 있더라도 실제 부채잔액이 남아 있지 않고 그에 따라 배당요구도 하지 않았다면 그 등기는 실제관계에 부합되지 않으므로 무효인 등기가 된다. 따라서 소멸되는 권리로 알았다가 인수되는 권리가 되어 낭패 보는 수가 있다

4. 가압류등기와 소멸주의

(1) 가압류 등기는 장차의 금전채권의 집행을 위한 보전처분이므로 그 성격상 낙찰된 부동산에 남아 있어야 할 이유가 없다 즉 배당금에서 순위에 따라 배당을 받으면 된다. 따라서 담보믈권 보다 빨라서 낙찰자에게 대항할 수 있는 것이라도 낙찰에 의해 소멸된다

(2) 가압류가 낙찰로 소멸되면 가압류 등기보다 후순위인 용익물권, 임차권,전세, 가등기, 가처분등기, 환매등기 등은 소멸된다

-반대로 가압류보다 앞선 위의 권리들은 당연히 인수된다, 단, 이러한 권리보다 앞선 담보물권이 없는 경우에 한한다.

(3) 소멸되지 않는 가압류

① 가압류 등기가 설정된 후 그 부동산의 소유권이 이전되어 새로운 소유자의 채권자가 경매신청을 하여 낙찰이 된 경우에는 그 가압류 등기는 소멸되지 않고 인수된다.

② 이때의 가압류를 말소하려면 가압류채권자의 채권을 법원에 공탁하던지 찾아가서 변제할 수밖에 없다

5. 유치권과 인수주의

(1) 유치권의 의미<민법 제320조>

① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

(2) 유치권은

① 당사자의 의사와는 상관없이 일정한 요건이 있기만 하면 법률상 당연히 생기는 물권이다

② 목적물의 소유권이 누구에게 귀속되든지 그 권리를 주장할 수 있다. 따라서 채무자 뿐만 아니라 그 부동산의 양수인, 낙찰자등에 대하여도 그 권리를 주장하고 채권의 변제를 받을 때까지 그 목적물을 유치할 수 있다.

③ 유치권이 성립하려면 채권이 유치물의 목적물(해당 부동산)에 관하여 발생한 것이어야 한다

(3) 유치권자는 자기 채권의 변제를 받을 때까지 목적물을 유치할 수 있다

낙찰자는 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.(민사소송법 제608조)

(4) 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다

(5) 유치권자는 채무자의 허락 없이 유치물의 사용. 대여 또는 담보제공을 하지 못한다

유치권자가 위의 규정을 위반한 때는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다

(6) 유치권의 소멸사유

① 채무자의 소멸 청구에 의하여 소멸한다 (선량한 관리의무 위반시)

② 채무자가 상당한 담보를 제공하여 소멸을 청구하는 경우 이때 담보의 제공에는 유치권자의 승낙을 요한다

③ 유치권은 점유의 상실이 있으면 소멸한다 이때 점유는 직접 또는 간접점유도 상관없다

6. 저당권과 소멸주의

(1) 저당권은 일반적으로 경매실행시 각종 권리들이 소멸되는냐 인수되느냐의 기준이 되는 권리이다.

(2) 여러개의 저당권이 설정된 경우 등기순서에 관계없이 자기채무의 변제기가 도래하면 어느 저당권자이든지 경매를 신청할 수 있다.

(3) 경매가 실행되면 모든 저당권은 소멸하는 것이 원칙이다.

(4) 관계채권자의 승낙서를 첨부한 채무인수신청서를 경매법원에 제출하여 저당권을 존속시키는 방법도 있다

(5) 각 저당권끼리는 순서에 상관없이 변제기가 도래하면 경매신청을 할 수 있으며 경매가 실행되면 순서에 따라 배당에 참가할 수 있을 뿐 모두 소멸된다.

(6) 제일 빠른 순위의 저당권이 용익권보다 먼저 설정된 경우에는 부동산이 경매되면 모두 소멸된다 단 순서가 되면 배당에 참가할 수는 있음 이는 최초 저당권자가 아무 부담없는 상태에서 목적물을 평가해서 저당거래를 하였기 때문에 담보가치를 훼손할 수 없기 때문이다

(7) 용익물권이 저당권실행에 의하여 소멸 되어지는지의 여부는 그 부동산을 경매신청한 저당권의 선후에 의하여 결정되는 것이 아니라 그 부동산에 설정된 최초의 저당권과의 선.후에 의하여 결정된다.

7. 전세권과 소멸주의

(1) 용익물권이면서 경매청구권도 가지고 있다.

(2) 전세권은 존속기간에 대한 약정이 없거나 경매신청등기후 6개월이내에 그 기간이 만료되는 전세권은 경매의 실행으로 소멸한다.

(3) 소멸되는 전세권의 후순위 권리들(지상권, 지역권, 임차권, 전세, 가등기,가처분, 가압류등기, 환매등기 등)은 소멸한다.

(4) 최선순위 담보물권보다 앞선 전세권이면서 등기부상의 존속기간이 경매신청등기로부터 6개월이상 잔여기간이 남은 경우에는 경매가 실행되더라도 전세권은 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수된다.

8. 담보가등기와 소멸주의

(1) 가등기는 본래의 취지인 '소유권이전 청구권 가등기'외에 '담보가등기'가 있는데 이는 실제 부동산매매예약이 아닌 채권담보를 목적으로 이용하게 된다 즉 돈을 빌리면서 언제까지 변제하지 않으면 이 부동산을 주겠다는 식이다

(2) 등기부상에는 가등기가 실제로 소유권보존청구권 가등기 인지 담보가등기인지 구별이 되어 나타나 있지 않는 경우가 많다 따라서 입찰물건명세서를 보아야 하고 명세서에도 없으면 가등기권자를 만나서 알아볼 필요가 있다

(3) 가등기권자도 경매청구권과 우선변제권이 있다

(4) 등기부상 담보가등기로 명시 되거나 경매법원에 채권담보의 목적으로 설정된 것이라고 신고된 가등기는 소멸주의가 원칙이다.

비록 최선순위로 설정되었더라도 소멸된다 - 배당받게 되므로

(5) 법원의 최고를 받고도 채권신고를 하지 않는 경우에는 우선변제를 받지 못한 때에도 가등기담보법 제 15조에 의하여 소멸한다.

(6) 자기의 책임없는 사유로 인하여(몰라서)배당에 참가하자 못한 경우에는 가등기담보권자는 자기배당을 받았을 채권자를 상대로 '부당이득반환청구' 를 할 수밖에 없다

(7) 담보가등기가 소멸되는 경우 담보가등기 이후에 성립한 권리들(전세권, 지상권, 지역권, 임차권, 전세, 가처분, 가압류, 환매등기 등)도 소멸된다.

(8) 담보가등기 이전에 성립한 위의 권리들은 당연히 낙찰자에게 인수된다. 이때 담보가등기보다 앞선 담보물권이 없어야 한다.

9. 경매신청등기와 소멸. 인수주의

(1) 경매신청등기란 제3자에 대하여 해당부동산이 강제집행을 하기 위하여 압류가 되었다는 것을 공시함으로서 그 등기이후에 권리를 취득하더라도 경매신청인이나 낙찰자에게 대항할 수 없다는 것을 경고하는 것이다

(2) 경매신청등기보다 후순위의 권리들 즉 전세권, 지상권, 지역권, 임차권, 전세, 가등기, 가처분등기, 가압류등기, 환매등기 등의 권리는 경매실행으로 소멸한다.

(3) 경매신청등기보다 앞선 위의 권리들은 경매가 실행되면 낙찰인에게 인수된다. 단,이 경우에도 이러한 권리들 보다 앞선 담보물권이 없어야 한다.

10. 예고등기와 인수주의

(1) 예고등기는 낙찰자에게 인수되는 권리이다.

   ○ 이 권리는 후에 본안소송의 결과에 따라

(2) 경매진행결과가 인정----부동산 소유자 승소의 경우

(3) 경매자체가 무효 -------부동산 소유자 패소의 경우

11. 환매등기와 소멸. 인수주의

(1) 환매등기가 낙찰자에게 인수되는 경우

① 최선순위 담보물권보다 앞선 경우

② 소멸되는 전세권보다 앞선 경우

③ 소멸되는 가압류등기보다 앞선 경우

④ 경매신청등기보다 앞선 경우

⑤ 소멸되는 담보가등기보다 앞선 경우

(2) 위에 열거한 반대의 경우는 소멸한다

(3) 인수가 되어 환매권자가 환매를 행사하면 경매는 그 효력이 없어진다.

(4) 5년이 지난 환매등기는 그 권리를 행사할 수 없다.

12. 제3자의 대위변제

(1) 채무의 변제는 제3자도 할 수 있다.

(2) 이해관계에 있는 제3자는 채무자의 의사에 상관없이 변제할 수 있다.

(3) 대신 변제한 이해관계있는 제3자는 변제로 당연히 채권자를 대위한다

(4) 경매에서 변제의 시기는 여러가지 설이 있지만 낙찰인의 소유권취득 전까지 변제하고 근저당권 등의 등기를 말소해야 한다는 설이 다수이다 

[작성자 : 박명진 소장]

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예고등기는 없어진 등기가 아닌가요.
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