내가 낸 낙찰잔금, 누가 먼저 가져가나?|

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 배당이란 경매 대상 부동산의 매각대금으로 채권자들의 채권을 우선순위에 따라 지급하는 절차를 말한다.

만일 매각대금이 채권총액보다 많다면 모든 채권자들이 배당을 받고 소유주에게도 일부가 돌아가는 등 좋은 모양새로 마무리 되겠지만 매각대금이 채권총액보다 적은 경우가 더 많다. 따라서 법원은 채권자들의 배당우선순위를 정하고 그 우선순위에 따라 배당을 하는 것이 일반적이다. 이 때 법원 담당 공무원이 배당하는 채권 순서는 일정한 규칙을 갖는다. 가장 먼저 법원의 집행경비를 제한 뒤 소액임차인 우선변제액, 임금채권, 당해세, 조세채권 등의 순서로 배당을 하는 것이다.

채권 종류에 따른 배당 순서는 아래와 같다.

순위	채권의 종류
1	경매집행비용
2	필요비, 유익비
3	소액보증금, 근로자 임금채권(최종 3개월치 임금, 3년분 퇴직금, 재해보상금)
4	당해세(경매목적물 자체에 부과된 국세와 지방세)
5	담보물권(근저당, 담보가등기, 전세권) 및 임차권
6	일반임금채권(3순위 변제 후 잔여 금액)
7	담보물권에 후순하는 조세채권
8	공기관 보험료 등의 공과금
9	가압류, 가처분 등 일반채권

1순위인 경매집행비용에는 경매신청 인지대, 감정평가수수료, 집행관의 집행수수료, 경매개시결정등기 촉탁비용, 각종 첨부서류 발급비용 등이 포함된다. 강제경매의 경우 채무자가 부담하며 임의경매의 경우는 경매신청 채권자가 우선 부담한 후 우선적으로 변상 받게 된다.

2순위인 필요비와 유익비는 저당물의 제3취득자나 임차인 등이 해당 부동산의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용과 부동산의 보존을 위해 지출한 비용을 지칭한다.

4순위인 당해세는 부동산 자체의 담세력(조세부담 능력)을 인정하는 세금으로 당해 재산에 대해 부과된 국세(상속세, 증여세 등)와 지방세(재산세, 도시계획세 등)를 말한다.

이어 저당권, 담보가등기, 전세권 등 담보물권의 등기와 확정일자가 있는 임차인, 임차권등기 등이 배당받게 되며 이들 권리의 순서는 그 설정일(임차인은 확정일자일)에 따른다. 만약 등기일자가 같은 날일 경우에는 접수번호 순으로 배당된다.

일반적으로 일반임금채권자는 저당권자나 임차인보다는 항상 후순위이고 조세권자보다는 항상 선순위이지만 조세가 담보물권에 우선하면 조세보다 후순위가 된다. 또한 물권(전세권, 저당권, 담보가등기 등) 상호 간에는 등기설정일 선후에 따라 결정, 채권 상호간에는 채권자 평등의 원칙에 따라 안분(평등)배당 된다. 물권과 채권이 동시에 있을 경우에는 물권우선주의 원칙에 따라 물권이 우선적으로 배당받게 된다.

여기서 안분배당은 가압류가 선순위일 때 후순위의 채권들과 그 채권액의 비율에 따라 전체 배당액을 나눠서 배당하는 방식을 말하는 것으로 그 계산은 (배당할금액×나의채권액/총채권액)의 공식에 따른다. 예를 들어 1순위 가압류 2억원, 2순위 가압류 2억원, 3순위 가압류 2억원이라고 할때, 전체 배당금이 3억원이라면 각 가압류는 각각 1억원씩 배당받게 되는 것이다.

그러나 한 가지 주의해야 할 점은 가압류가 최선순위일 경우 예외적으로 후순위 물권과 안분배당 된다는 것이다. 이는 물권인의 우선변제권은 후순위권리에게만 주장할 수 있는 것이어서 앞선 순위인 가압류에 우선변제를 주장할 수 없고, 가압류는 선순위이지만 채권이므로 평등주의에 의해 후순위에 우선변제권이 없다. 따라서 서로 동순위로 순위를 가릴 수 없으므로 안분 배당하게 되는 것이다.

배당은 낙찰 후 채권자들끼리의 문제이기 때문에 입찰자 입장에서는 신경쓰지 않아도 될 문제라고 생각하기 쉽다. 하지만 배당에 대해 자세히 알아두면 경매신청자가 배당받지 못해서 무잉여로 인해 경매가 취하되는 등의 사고에 대비할 수 있을 것이다. 

부동산태인 홍보팀

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