임차인의 우선변제권

[안병관]

법원경매에서 우선변제권이라 함은 일정한 법률적 요건(주택의 경우에는 전입신고와 확정일자 날인, 상가의 경우에는 사업자등록과 확정일자 날인)을 갖춘 임차권을 말하며, 전세권, 근저당권 등 부동산 등기부등본 상의 여타 물권과 동등하게 권리 효력 발생일의 선후를 따져 순위대로 낙찰대금에서 배당을 받을 수 있는 것을 말한다. 쉽게 말해‘내가 지금 세 들어 살고 있는 집이나 가게의 전세보증금을 후순위 권리자보다 앞서 돌려받을 수 있는 권리’를 의미한다. 이는 배당절차에 있어서 확정일자를 갖춘 임차인이 담보물권자와 유사한 지위를 갖는다는 뜻이기도 하다. 하지만 순위가 다른 물권보다 늦어지게 되면 우선변제권만으로는 한푼도 배당을 못 받을 수 있다. 

우선변제권을 가지고 있는 임차인이 배당에 참여하고자 한다면 반드시 낙찰기일까지 배당요구를 하여야 한다. 설령 주택의 인도(거주)와 전입신고(주민등록이전)에 따른 대항력을 갖춘 임차인일지라도 임대차계약서상에 날인된 확정일자가 늦거나 안 되어 있으면 배당에 있어서는 매우 불리하게 되므로 이때는 배당을 포기하고 낙찰자에게 인수시켜 대항력을 주장하는 길을 택해야 할 것이다. 

한편 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하였는데 배당 수령액이 전세보증금에 미달하는 경우에는 임차권이 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 되며, 추후에 부족한 보증금을 낙찰자에게서 반환받을 수 있다. 즉 회수하지 못한 나머지 보증금 전액을 받을 때까지 집을 비워주지 않아도 된다.

임차인이 우선변제권을 행사하려면 대항력 요건(주택의 인도와 전입신고)을 갖추고 관할 주민센터(동사무소)에서 확정일자를 받아야 한다. 이때 주의할 점은 정확하게 우선변제권의 기산일을 파악하는 것인데, 법률의 규정에 따라 우선변제권의 기산일은 대항력 요건을 갖춘 일자(전입신고일자을 말하며 효력발생은 다음 날 0시로 본다)와 확정일자(실제 날인일자) 중 늦은 날짜를 기준으로 한다.

예를 들어보겠다. 2010년 2월25일 오후 2시경 해당 주민센터에 전입신고를 하고 당일 오후 3시에 확정일자까지 마쳤다면 우선변제권의 기산일은 2월25일 3시가 아닌 2월26일 0시가 된다. 이는 전입신고일자와 확정일자의 효력발생 기준시점이 서로 다르기 때문이다. 즉 확정일자의 경우 임대차계약서에 날인된 실제 일자를 기준시점으로 하지만, 전입신고일자의 경우 다음날 0시를 기준시점으로 하기 때문이다. 따라서 우선변제권의 기산일은 전입신고일자(2월26일 0시)와 확정일자(2월25일 3시) 중 늦은 날짜인 2월26일 0시가 된다.

[程 달豪]

감사합니다.

[김성한1]

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[최병옥(타워)]

감사합니다. 도움이 많이 됐습니다.

[주진우]

감사합니다

[양진규]

감사합니다~~~~