전월세 계약 때 주의사항 체크 포인트

[안병관]

전세는 2년 후에 돌려받을 수 있다는 생각으로 앞뒤를 보지 않고 섣불리 계약하는 경우가 많다. 그렇지만 전세 계약도 매매 계약만큼 조심해야 할 점이 많다. 특히 팔리지 않은 전세 매물은 값이 비싸거나 법률관계가 복잡한 ‘하자물건’일 가능성이 있으므로 신중을 기해야 한다.

신규 입주 아파트 단지에는 많게는 분양가의 50~60%까지 대출을 안고 있는 아파트들이 많다. 2~3년 전 분양 당시, 중도금 무이자 융자나 이자 후불제가 성행한 탓이다. 대출을 많이 안고 있는 아파트는 전세 보증금을 받아 대출금 일부를 상환한다는 조건을 달아야 한다. 대출금과 전셋값을 합쳐 시세의 70%를 넘지 않는 것이 좋다.

가등기나 가압류가 있는지를 체크하는 것도 필수다. 이사(점유)와 주민등록(전입신고)를 하고, 확정일자는 받는 등의 안전장치를 해도 무용지물이 될 수 있다. 특히 가압류가 설정되어 있는 집은 안전장치를 해도 나중에 경매에 붙여지는 경우, 배당 순위에서 가압류와 같은 순위가 되어 배당금을 나누어 가져야 한다(평등 배당). 자칫 보증금을 날릴 수도 있는 것이다. 그리고 입주예정 아파트에 전세를 구할 때에는 반드시 원계약자인지 확인을 하는 것이 좋다. 연체금액이 없는 지, 분양대금 중 잔금을 세 들어오는 날까지 낼 수 있는 지도 반드시 체크해야 한다.

전입신고 때 동사무소에서 받을 수 있는 확정일자(소요비용 600원 정도)는 보증금을 확실하게 지킬 수 있는 방법이지만, 그 이전에 대항력 요건을 갖춰야 효력이 생긴다는 사실도 잊지 말자. 대항력은 제 3자에 대하여 자신의 임차권을 주장할 수 있는 권리다. 대항력은 이사와 주민 등록을 신고한 다음날 오전 0시부터 효력이 발생하므로, 그 이전에 받아 둔 확정일자는 의미가 없다는 것이다. 주택임대차보호법 제 3조 1항(대항력 등)에는 ‘임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제 3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.’라고 명시되어 있다. 전세보증금을 지키는 방법으로 건물에 전세권 설정 등기를 하는 경우도 있다. 다만 이 경우 전세보증금의 2% 설정 비용이 들 뿐만 아니라 건물의 유지관리 부담을 전세권자(세입자)가 떠안아야 한다는 점을 아는 것이 좋다. 비용에 비해 실익이 별로 없을 수 있다는 얘기다.

빌라나 다세대 주택에 전세로 들어갈 때에는 계약서의 동․호수를 건축물 관리 대장과 동일하게 적어야 한다. 건물 입구에 호수가 ‘105호’로 적혀 있더라도 건축물 관리대장에 ‘104’호로 되어 있다면, ‘104’로 써야 한다는 것이다. 등기부 등본과 건축물 관리대장에 서로 달리 표기돼 있을 때에는 건축물 관리대장을 따른다.

매매계약이 이루어진 주택에 전세로 들어갈 때에는 전세 계약 시점의 등기부 등본상의 소유자(대체로 매도자)와 계약하는 것이 바람직하다. 매수자와 계약을 한 경우, 매수자가 잔금을 치르지 않아 매매 계약이 파기됐을 때에 보호를 받지 못하기 때문이다. 등기부 등본은 자주 확인해 볼수록 좋다. 계약 때에는 물론, 잔금을 지를 때에도 등기부 등본을 통해 근저당 설정 여부를 확인해 보아야 한다.

자신이 판 집에 세입자로 들어갔을 경우의 대항력에 대해 잘못 알고 있는 경우가 종종 있다. 대항력은 전 주인이 주민 등록과 이사를 한 시점으로 거슬러 올라가지 않는다. 현 소유자 명의로 소유권이 이전 등기된 날의 다음날부터 임차인으로서의 대항력이 발생한다. 그 이전에 아무리 오래 그 집에서 살았다고 하더라고 세입자로서 보호받으려면, 세입자 자격을 갖춘 이후에나 가능하다. 법도 어찌 보면 상식에서 크게 벗어나지 않는다.

[박 경수]

정보 감사합니다

[대림(노동환)]

감사함니다..

[주진우]

잘봤습니다

[박 종성]

오키

[신남호]

좋은자료 감사합니다.