부동산 매매계약에서부터 소유권등기까지 상식

[별이아빠(권대업)]

 ◆부동산 계약 전 확인사항

​물건을 계약하기 전에는 다시 한번 꼼꼼하게 물건을 확인하는 과정이 필요합니다. 또한 물건에 대한 계약당사자의 사실관계, 권리관계 등을 재차 확인하기 위해 등기부 등본의 조회와 물건의 유형에 따른 유의사항 등을 참고합니다.

◆등기사항증명서상의 확인사항

ㆍ법원등기소 또는 대법원 인터넷등기소에서 등기사항증명서을 교부받아 소유자를 확인한다.

ㆍ등기부 기재사항은 공신력은 인정되지 않으나 진실한 것이라고 추정되므로 등기명의인과 매도인이 일치한다면 소유자라고 생각 할 수 있다.

ㆍ등기부상의 권리사항을 꼼꼼히 살펴야 한다.

​ㆍ가등기, 가처분, 지상권, 각종담보물건, 가압류 등을 확인하고

 .임대차관계는 계약기간과 임차금 등을 분명하게 파악해야 한다.

※다음의 경우에는 그 사실을 확인할 필요가 있다.

- 짧은 기간 동안 소유주가 자주 바뀐 경우

- 상속의 경우 정당한 상속 여부

- 매도인이 법률상 행위능력을 가지고 있는지 여부

- 대리인과 계약 시 정당한 대리권을 가지고 있는지의 여부

 

◆토지대장, 임야대장, 지적도 등을 통한 확인사

토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자의 성명, 토지의 고유번호, 토지의 등급 등을 확인한다.

현장답사를 통해 확인하는 것은 매우 중요하다.

토지의 경우 지적도를 지참하여 현장에 가서 현황과 지세, 지형, 도로의 폭, 포장유무, 출입여부 등을 확인하여야 하며 상린 관계도 중요하므로 인접토지와의 도로관계, 경계등을 명확하게 파악해야 한다.

건물의 경우 구조와 면적을 확인하고 공부상 면적과 실제면적을 파악하여 추후 분쟁소지가 있는지 확인해야 한다.

◆공법상 제한사항과 거래 규제사항의 확인

ㆍ토지이용계획확인원을 통해 이용과 개발에 관한 사항을 분석해야 한다.

ㆍ지역, 지구, 구역에 따라 건물의 구조, 용도, 종류에 제한을 받기 때문에 구체적인 확인이 필요하다.

​◆계약단계

계약단계에서는 보다 신중하게 검토할 사항으로 물건의 소유주, 등기부등본의 재차 확인, 매매금액 및 계약 위반에 따른 배상문제, 계약기간 등의 보다 세밀한 사항들에 유의해야 합니다.

■계약시 유의사항

◈개업공인중개사를 통해 계약할 시에 개업공인중개사가 작성한 중개대상물건 확인 설명서와 계약 직전에 교부받은 등기사항증명서을 확인한 후 실소유주(등기명의인)와 계약해야 한다는 것은 상식이다.

만약 실소유주(등기명의인)가 아닌 사람과 계약서를 작성한다면 위임장과 인감증명서가 필요하다. 위임장과 인감증명서 없이 실소유주가 아닌 사람과 맺은 계약은 원천적으로 무효이며, 대리 계약자가 부부간이든 부자지간이든 법적으로 대리권은 없다.

■계약시 확인할 사항

ㆍ등기권리증,중개대상물건확인설명서, 등기사항증명서, 계약상대방의 본인여부 확인

 .본인이 나온 경우는 주민등록증으로 대조 확인

ㆍ대리인이 나온 경우는 주민등록증, 위임장, 인감증명서 확인

ㆍ소유자가 미성년자인 경우 법정대리인의 동의서 확인

◆계약서 내용 중 확인사항

ㆍ계약당사자의 인적사항

ㆍ매매금액 지급 방법

ㆍ계약위반시 배상문제

ㆍ매매금액

ㆍ매매부동산의 인도 방법

ㆍ계약 년월일 등 

​■소유권이전 등기

잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 등기권리증, 인감 증명서 등 권리이전 서류를 받아 60일 이내에 관할등기소에 이전등기 절차를 마쳐야 합니다.

◆부동산 양도 신고절차

①소득대비 적정한 대출한도
  - 계약체결후 60일(주택거래신고지역내 공동주택은 15일) 이내 시·군·구청장에게 실거래가 신고
  - 실거래가 신고는 인터넷(부동산거래관리시스템)을 이용해도 가능
  - 시·군·구청장은 신고인에게 거래신고필증을 교부
  * 실거래가 신고내역은 국세청으로 통보됨

②등기신청(등기소)
  잔금청산일로부터 60일 이내에 거래신고필증과 매매목록, 등기신청서, 기타 필요한 서류를 갖춰 소재지 관할 등기소에 신청
  * 매수인은 등기신청 이전까지 등록세 신고납부

③실거래가 부동산 등기부 기재
  등기소에서는 거래신고필증(매매목록)에 기재된 거래가액을 부동산 등기부의 갑구 권리자 및 기타 사항란에 기재
  * 등기부기재가액 자료는 국세청으로 통보됨

④양도소득세 신고(세무서)
  양도인은 양도 및 취득당시의 계약서 사본 및 기타 필요경비 입증서류를 첨부하여 주소지 관할 세무서에 양도소득세 신고
  * 예정신고 기한 : 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월이내 (예정신고 납부하면 납부할 세액의 20% 세액공제)

​

■등기이전 절차

①등기소에서 서류 챙기기
등기소 또는 대법원인터넷 등기소를 통한 서류 취득 : 소유권 이전등기신청서, 위임장(대법원 인터넷 등기소에서 양식을 다운 받아 출력하면 됨 www.iros.go.kr)

◈매도인에게 받을 서류
- 등기필증(등기권리증)
- 위임장 1부 양식 : 잔금 치를 때 위임장에 매도인 인감도장을 받을 것(인터넷 등기소 출력)
- 부동산 매도용 인감 증명서 : 최근 발행된 증명서, 매수자의 성명, 주소, 주민등록번호가 기재되어야 함
- 매도인 주민등록 초본 1통 : 주소이력 포함

◈매수인이 챙길 것들
- 매매계약서 원본 1부, 사본 1부
- 주민등록 등(초)본 1부
- 주민등록증
- 도장

■부동산에서 받을 서류
- 부동산거래신고필증, 매매계약서 원본
- 등기부등본 : 권리분석과 신청서의 부동산 표시, 고유번호 등 기재 시 필요

③구청에서 발급 받을 것들
토지대장 1부
건축물대장 1부 (총괄표제부, 표제부, 전유부) : 전자민원 http://www.egov.go.kr에서 인터넷발급해도 됨 주의할 점은 매도인의 이름으로 잘 정리되어 있는지 확인해야 함

④취득세와 등록세 자진 신고하기
구청 세무과를 통해 납부서류 취득 및 납부
사전 준비서류 : 계약서 사본, 부동산 거래신고필증
취득세 고지서 : 1달 이내에 납부하면 됨

 ◈등록세 고지서
- 등기신청을 하려면 즉시 납부 하여야 함
- 관할 구청에 미리 등록세 납부가 가능한 카드 문의 후 세무과에서 카드 납부 가능
소유권이전등기 신청서의 채권매입액 적힌 곳의 좌측에 등록세영수필확인서 부착

⑤검인 계약서에 확인도장 받기
계약서 상에 존재하는 매도인, 매수인, 부동산 중개인 등의 확인 도장을 받음
신청서의 장과 장 사이에는 신청인 도장으로 간인
신청인이 매수인일 경우 매수인 도장, 대리인일 경우 대리인 도장으로 간인
부동산 표시란이 ‘별지’로 나올 경우에는 별지와 신청서 사이에도 간인

⑥등기소에 서류 제출하기
등기권리증
소유권 이전등기 신청서 작성
- 등록세 납부사항 기재 확인 (영수증 지참)
- 국민주택채권매입현황기재 확인(국민주택채권거래영수증 지참)
매매계약서 원본과 사본
부동산거래계약신고필증
토지대장 1부
건축물대장 1부
개별공시지가확인서
매도인 인감증명서
매도인 주민등록초본
매수인 주민등록등본
위임장(매수인 본인이 신청하지 아니하고 가족이 할 경우)
가족관계부(신청이 매수인의 가족일 경우 가족관계부와 신분증)
수입인지 150,000원(매매계약서 뒷면에 검증용 수입인지 붙임)
등기수입증지 14,000원

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