상가건물 임대차의 모든것

[안병관]

1. 상가건물을 임차하려고 하는 경우

   법적으로 확인해 봐야 할 사항에는 어떤 것이 있나요?

상가건물을 임차하기 위해서는

경제적으로 그 곳이 어느 정도 효용이 있는지 확인해 보시는 것 외에도

법적으로 문제가 없는지 확인해 보셔야 합니다.
먼저 건축물대장과 토지대장 및 토지이용계획 확인서를 통해

건축물과 토지에 관한 현황을 확인하셔야 합니다.

건축물대장은 건축물의 소유, 이용 상태를 알 수 있는 공적 장부를 말하며,

건축물대장은 건물의 용도지역, 용도지구, 용도구역을 알 수 있는 공적 장부입니다.

이러한 서류를 확인하여

희망하는 업종이 해당 상가건물에 적합한지를 확인해야 합니다.
또한 부동산 권리관계의 득실변경에 관한 사항을 적는 공적 장부인

부동산등기부도 반드시 확인해 보셔야 합니다.

부동산등기부를 열람하셔서

토지대장에 기재된 소유자와 등기부에 기재된 소유자가 동일한지,

설정된 담보권은 없는지 등을 확인하셔야

임대차 종료 후에 발생할 수 있는 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다.

2. 상가건물을 공인중개사를 통해 임차할 예정입니다.

   공인중개사가 해당 상가건물의 등기내역을 확인시켜 주었는데

   따로 확인할 필요가 있을까요?

부동산등기부에 기재된 물권의 순서는

해당 상가건물이 경매나 공매 등에 붙여지는 경우

배당순위가 되기 때문에 상가건물 임대차의 법적 관계에서 매우 중요합니다.
일반적으로 상가건물 임대차 계약이 공인중개사 등을 통해 이루어지고

공인중개사가 법적 분쟁이 발생하지 않도록 확인절차를 거치지만,

당사자인 임차인이 최신의 내용을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

건축물대장과 토지대장은

민원24 홈페이지에서 신청하여 열람하거나 발급받을 수 있고,

부동산등기부도 인터넷등기소 홈페이지를 통해

등기기록을 열람하거나 등기사항증명서를 발급받을 수 있습니다.

3. 담보권과 같은 물권은 부동산등기부를 통해 확인할 수 있지만,

   부동산등기부를 통해 확인할 수 없는

   임대차 관계를 확인할 수 있는 방법이 있나요?

부동산 등기부를 통해 확인할 수 없는 임대차 관계는

건물의 소재지 관할 세무서장에게

등록사항의 열람 또는 제공을 요청하시면 확인하실 수 있습니다.

이를 통해 해당 상가건물에 어떠한 임대차 관계가 있는지,

그 임대차계약의 만료일은 언제인지 등을 확인하실 수 있습니다.

 
4. 상가건물 임대차의 경우에도 주택임대차와 같은

   상가건물 임대차보호법이 있다고 들었습니다.

   상가건물 임대차보호법의 적용을 받으려면 무엇을 해야 하나요?

일정한 상가건물 임대차는 상가건물 임대차보호법에 따라

대항력과 우선변제권이 인정될 수 있습니다.
우선, 제3자에 대한 대항력을 갖추기 위해서

상가건물 임대차 계약을 체결한 사람은 건물을 인도받고

관할 세무서에 사업자등록을 신청해야 합니다.

임대차 관계는 민법상 채권관계이므로

제3자에 대한 대항력이 없지만,

상가건물 임대차의 경우에는 상가건물 임대차보호법에 따라

사업자등록을 신청하면 건물의 양수인이나 경락인에게

계속하여 임차권의 존속을 주장할 수 있는 대항력이 발생합니다.
대항력을 갖춘 상가건물 임차인이 확정일자를 받은 경우

우선변제권을 행사할 수 있습니다. 따라서

세무서에 사업자등록을 신청할 때

임대차계약증서에 확정일자를 받아두시는 것이 유리합니다.

 
5. 상가건물 임대차보호법에 따라 인정되는

   대항력과 우선변제권은

   상가건물을 임차하고 필요한 요건을 갖추면 다 인정되는 것인가요?

모든 상가건물 임대차에 상가건물 임대차보호법이 적용되는 것은 아닙니다.

상가건물 임대차보호법이 적용되기 위해서는

다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.
 - 부가가치세법이나 소득세법에 따라

    사업자등록의 대상이 되는 상가건물일 것
 - 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용할 것
 - 지역별로 정해진 일정한 보증금액 이하인 상가건물 임대차일 것

 지역별 보증금액 기준은 다음과 같습니다.

보증금 외에 차임이 있는 경우

보증금과 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 합한 금액을

보증금액으로 산정합니다.

예를 들어

보증금 5천만원을 지급하고

월차임으로 100만원을 지급하기로 한 상가건물 임대차인 경우

보증금 5천만원에 월차임 100만원에 100을 곱한 급액을 더한

1억5천만원이 보증금액이 됩니다.

 
6. 상가건물 임대차 계약기간 중

   임대인이 주변 시세가 많이 올랐다며

   보증금이나 월세를 올려달라고 합니다.

   이런 경우에는 어떻게 해야 할까요?

상가건물 임대차는 장기간에 걸쳐 이루어지게 되므로

계약 당시의 상황이 변화될 수 있습니다. 따라서

계약의 당사자는 보증금이나 차임이 임차건물에 관한

조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나

경제 사정의 변동으로 인해 적당하지 않게 되면

보증금이나 차임을 상황에 맞게 증액하거나 감액할 수 있습니다. 그러나

보증금이나 차임을 증액하는 경우에는

감액하는 경우와 달리

상가건물 임대차보호법에 따라 일정한 제한을 받습니다.
먼저 상가건물 임대차보호법 제11조제2항은

시기상으로 임대차 계약 또는 보증금 등의

증액된 후 1년 이내에는 다시 증액할 수 없도록 규정하고 있습니다. 또한

상가건물 임대차보호법 시행령 제4조는

차임 또는 보증금을 증액하는 경우

청구 당시의 차임 또는 보증금액의 100분의 9의 금액을

초과할 수 없도록 증액의 한도를 정하고 있습니다.

 
7. 계약기간을 2년으로 하여 상가건물을 임차하였는데

   계약기간이 종료된 이후에도

   계속해서 영업을 싶은 경우에는 어떻게 해야 하나요?

상가건물 임대차보호법 제10조는 상가건물 임대차의 특성을 고려하여

임차인의 임대차계약 갱신을 요구할 수 있도록 규정하고 있습니다.
임차인은 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에

계약갱신을 요구할 수 있고

임대인은 정당한 사유 없이 그 갱신을 거절할 수 없습니다. 그러나

다음과 같은 사유가 있는 경우

임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
 - 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액의 차임을 연체한 사실이 있는 경우
 - 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
 - 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
 - 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
 - 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
 - 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우
 - 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해

   목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
 - 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나

임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

이러한 임차인의 계약갱신 요구는

최초의 임대차 기간을 포함한

전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있고,

임차인의 계약갱신 요구에 의해 임대차 계약이 갱신된 경우에는

전 임대차 계약과 동일한 조건의 임대차 계약이 다시 된 것으로 봅니다. 다만,

차임과 보증금은 위에서 설명한 범위 내에서 증액할 수 있습니다.

 
8. 임차인이 계약의 갱신을 요구하지 않고

   임대인도 보증금이나 차임의 증액을 요구하지 않아

   상가건물 임대차 계약의 양 당사자가 서로 아무 말 없이

   계약기간이 종료된경우에는 어떻게 되나요?

상가건물 임대차 계약 양당사자의

특별한 의사표시 없이 계약기간이 만료된 경우에는

1년으로 상가건물 임대차가 재계약된 것으로 봅니다.
상가건물 임대차보호법 제10조제4항에 따르면,

임대인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 내에

임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우에는

그 임대차 기간이 끝난 때에 다시

전 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 보고,

이렇게 갱신된 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다.
이렇게 임대차가 갱신된 경우,

임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통고할 수 있고,

임대인이 임차인의 계약해지 통고를 받은 날부터

3개월이 지나면 계약해지의 효력이 발생합니다.

 
9. 일반적으로 상가의 매매나 임대차의 경우

   권리금이라고 부르는 돈을 주고받게 되는데,

   이러한 권리금은 임대차 계약이 종료되면 돌려받을 수 있는 건가요?

권리금이란 영업상 노하우(know-how), 점포 위치 등에 따른

영업상의 이점과 같은 무형적 가치에 따른 비용을 말하는데,

원칙적으로 권리금은

영업용 건물의 임대차에 수반되어 지급되는 금액이 아니어서

임대차계약의 내용을 이루는 것이 아니므로

당연히 임대인에게 반환을 청구할 수 있는 것은 아닙니다.

권리금의 지급 여부는 당사자 사이의 계약으로 정해지게 됩니다.

 
10. 사무실이었던 상가건물을 임차해

     음식점 영업을 위한 보일러를 설치하고 주방을 만든 경우,

     임대차 계약기간이 끝나면

     그 비용을 임대인에게 돌려받을 수 있는 건가요?

임차인이 임차물의 객관적 가치를

증가시키기 위해 투입한 비용을 유익비라고 합니다.

임차인이 임대차 관계로 임차상가건물을 사용하는 중에

그 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용이 있는 경우

임차인이 지출한 금액이나 그 증가액 중 하나를 상환을 받을 수 있습니다.

그러나 유익비는 임차물의 객관적 가치를 증가시켜야 하므로,

임차인의 특수한 목적을 위해 지출한 비용은 유익비에 포함되지 않습니다.
따라서 질문과 같은 경우

임차인이 자신의 사업을 경영하기 위해 투입한 비용이므로

유익비에 해당하지 않아 임대인에게 비용을 청구할 수 없습니다.

11. 임차한 상가건물의 일부분을

     다른 사람에게 다시 임차하고 싶습니다.

     이런 경우에도 임대인의 허락을 받아야 하나요?

임차한 상가건물의 전부가 아닌 일부를

다른 사람에게 전대차하려는 경우에는

원칙적으로 임대인의 동의가 필요하지 않습니다.
민법 제629조에 따르면

원칙적으로 임차인이 임차한 대상의 전부를

다른 사람에게 다시 임대차하는 전대는 금지됩니다. 따라서

임차인이 임대인의 동의 없이

임차한 상가건물을 제3자에게 전대한 경우

임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있도록 하고 있습니다.
그러나 특별한 약정이 없는 한

임차인이 임차한 상가건물의 일부분을 다시 임대차하는 경우에는

민법 제629조가 적용되지 않으므로

임차인이 임대인의 허락이 없이

임차한 상가건물의 일부분을 다시 임대차하더라도

임대인은 임대차 계약을 해지할 수 없습니다.

 
12. 보증금이 소액인 주택임대차의 경우

     일정 금액을 최우선적으로 배당받을 수 있다고 들었습니다.

     상가건물 임대차의 경우에도 이러한 내용이 있는지 궁금합니다.

상가건물 임대차보호법에도 보증금이 소액인 경우

일정액을 최우선적으로 변제받을 권리를 인정하고 있습니다.
상가건물 임대차보호법의 소액임차인이란

보증금액이 지역별로 정해진 다음의 금액 이하의 자를 말합니다.

소액임차인은 임대건물 경락대금의 3분의 1 범위에서

해당지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여

정해진 다음의 금액 이하를 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.

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