분양권 전매

[안병관]

1) 분양권 매매 허용
분양권전매와 미등기 전매는 엄연히 다르다. 미등기전매는 부동산등기특별조치법상 등기의무자가 자기앞으로 등기를 하여야 함에도 등기하지 않고 당해부동산을 처분한느 행위로 중간생략등기라고도 하며 미등기전매로 적발되면 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금형을 받게된다. 또 미등기전매로 생긴 차익에 대하여는 과표의 70를 곱한금액을 양도소득세로 부과한다.
분양권전매는 법정용어는 아니라 입주자로 선정돤 지위의 명의변경을 의미한다. 즉 분양권 전매는 주택을 분양받은 자가 그 지위를 타인에게 양도하여 분양계약을 체결하고 그 지위를 양도하는 것으로 , 일정한 경우 주택공급규칙은 이를 허용하고 있다.

현재 서울시를 포함한 수도권 투기과열지구내에서 분양가 상한제가 적용되는 아파트의 경우 분양계약체결일로 부터 일정기간 전매제한을 받게 되는데, 공공택지 개발지구 내에서 85㎡이하인 경우 5년간, 85㎡를 초과하 는 경우 3년간, 민간건설인 경우 85㎡이하인 경우 3년, 85㎡를 초과하는 경우 1년간 전매를 할 수 없다.

2) 분양권 매매 절차

첫째, 매매 계약을 체결한다. 분양권을 사려는 사람과 팔려는 사람이 제일 먼저 해야할 일은 매매계 약을 체결하는 일이다.

둘째 매도자·매수자는 건설회사와 조합(뉴타운.재개발)을 찾아가 명의 변경을 요청하면 된다. 일반 분양 아파트는 건설 회사, 조합 아파트는 건설회사와 조합 두 곳에 매매 계약서 등 관련 서류를 가지고 직접 방문해 당첨자 명의 변경을 요청한다.

셋째, 건설업체나 조합에서는 대출승계여부를 돈을 꿔준 금융기관에 의뢰한다. 이는 금융기관과 건 설 회사·조합이 분양 당시 아파트를 담보로 중도금을 대출해 주거나 이주비 등을 조합원원에게 지급할 때, 최초 분 양자가 바뀔 때에는 해당 사실을 반드시 통보토록 약정을 맺 어놓고 있기 때문이다.

넷째, 금융기관이 대출승계여부를 건설회사·조합에게 알리면 건설 회사와 조합에서는 분양권 명의 를 변경해 준다.

다섯째, 명의 변경이 끝난 뒤 매수자는 시·군·구청 지적과를 방문해 계약서에 검인 도장을 받으면 된 다. 검인절차 역시 일반 분양 아파트나 조합주택을 거쳐야 한다.

여섯째, 나머지 잔금을 납부하고 매수자 명의로 명의변경하고 소유권을 이전해 오면 모든 절차는 끝 난다.분양권 전매시도 부동산거래신고를 하여야 하나 20세대 미만의 분양권이나 상가분양권의 전매는 신고대상이 아니다. 참고로 분양권 매매시도 주택매매시의 서울시조례가 적용된다

[최혜지]

재개발의 경우 조합원 분양권 양도하려면 매수자가 조합원의 자격을 갖추기 위해서 토지에 대한 소유권이전을 행해야 합니까? 그리되면 취등록세 납부해야 되는데.... 우짜는지 모르것어요 고수님들 댓글 부탁드려요

[유경환]

승계취득시 토지분에 대하여 취.등록세 납부하셔야 합니다(4.6%)
또한 준공후 등기시 추가부담금에 대하여 85m2 이하->2.96%
85m2 초과->3.16% 를 납부 하여야 합니다.
자세한 것은 메일이나 쪽지 주시면 아는선에서 답변 드리겠습니다..감사 합니다..^^

[박 상 국]

감사합니다.

[양진규]

감사합니다~~~~