상권분석 시 지켜야 할 주요 원칙

[안병관]

     

사업자와 창업자라면 상권분석에 대해 고민을 하지 않을 수 없다. 이는 상권분석이 사업의 흥망과 직접적 관련이 있기 때문이다. 오랫동안 장사를 해본 사람들도 자신의 경험을 기초로 입지를 판단하는 것이 고작이다. 또한 가맹점을 모집하면서 철저한 상권분석 능력을 자랑하는 프랜차이즈 본사들의 경우도 사실 경험 많은 점포개발 직원들의 ‘감’에 의존하는 경우가 상당수이다.

상권은 업종 특성에 따라 여러 가지 변수들이 개입돼 모든 업종에 적용되는 통일된 기준을 마련하기가 대단히 어려운 분야다. 또 각종 부동산 및 민법 관련 지식들이 필요해 전형적인 전문가의 영역이라고 할 수 있다.

주변지역의 특성을 파악하라
입지선정에서 제일 먼저 해야 할 일은 원하는 지역의 주변 상권특성을 파악하는 것이다. 해당지역에서 자신이 하고자 하는 업종이 얼마나 형성돼 있는지, 매출실적은 좋은지, 다른 업종들의 분포는 어떤지, 성장하는 상권인지 쇠퇴하는 상권인지 등을 파악해야 한다.

남들과 다른 판매전략을 가지기 위해 점포가 위치하게 될 지역의 주기능, 즉 주변 상권의 기능요소에 대한 특성을 파악해야 한다.

주거지역인지, 상업지역인지, 공정 혹은 기타 빌딩가 인지를 파악해야 한다. 또 부속기능으로 유흥가인지, 시장인지 혹은 숙박시설, 관공서, 학교 주변인지도 조사해야 한다.

성공적인 입지선정을 위해선 활성화된 상권이나 상가에 입점하는 것이 중요하며 그러기 위해선 주변지역의 특성을 철저하게 파악해 다른 상점과 차별화할 수 있어야 한다.

상권 안의 영업 대상층을 파악하라
점포입지를 선정할 때 확인해야 할 사항으로 배후지역의 세력이라는 것이 있다. 배후지역은 점포의 상권 반경 안에 거주하고 있는 영업 대상층의 범위라고 할 수 있다.

배후지역의 세력이라는 것은 영업 대상층인 지역주민들의 소득수준, 인구수 및 세대 수, 교육정도, 직업분포, 주거형태, 가처분소득, 소비형태, 연령별 인구수, 잠재고객 대상층 등에 대한 사항이다.

배후지역의 세력 파악은 자신이 하고자 하는 업종의 점포가 해당 상권에서 몇 개까지 가능한지, 또 어떤 업종이 가능한지도 파악할 수 있어 업종선택의 중요한 판단근거가 된다.

유동인구수를 확인하라
우수한 입지를 고르는 데 가장 기본적인 사항은 점포 앞을 지나다니는 사람들의 숫자를 세는 일이다.

유동인구는 시간대별, 요일별로 정확히 파악해야 된다. 평일과 휴일로 나누어 일반판매업종일 경우에는 직장인들의 점심시간인 오전 12시 ~ 오후 2시, 주부들의 쇼핑시간인 오후 3~4시, 퇴근 무렵인 오후 6~8시로 나누어 파악한다.

만약 음식업종이라면 밤 시간대를 하나 더 추가해야 하며, 24시간 운영하는 편의점의 경우에는 출근시간대, 야간시간대를 추가해 파악한다.

하지만 아무리 유동인구가 많아도 그들이 점포 안으로 들어오지 않는다면 장사에 아무런 도움도 되지 않는다. 따라서 유동인구와 더불어 내점률을 조사해 그 입지가 얼마나 실속있는 자리인지 판단하는 것이 중요하다.

접근성과 이용률을 고려하라
점포입지는 고객들이 얼마나 쉽게 찾고 편하게 올 수 있는가 하는 사항이 가장 중요한데 이것이 바로 점포의 접근성이다. 접근성을 구성하는 요인은 여러 가지가 있는데, 버스정류장, 지하철역, 건널목, 출입구 위치, 출입구의 계단 여부, 주차시설, 교통의 혼잡성 등이다.

상권 내의 인구유발요소가 접근성에 영향을 준다. 학교, 극장, 관공서, 대형서점 등과 같은 시설은 많은 사람들을 유인하는 역할을 한다. 사람들이 이러한 시설로 이동하는 방향에 점포를 내는 것이 점포의 접근성을 높일 수 있다.

역세권을 잡아라
역세권은 지하철역이나 버스정류장, 시외버스 터미널 등 대중교통 수단이 상권에 지대한 영향을 미치는 지역을 말한다.

역세권 주위에서 점포를 고를 때는 무엇보다도 교통수단의 이용계층이 주로 어디로 움직이고 있는가를 파악해야 한다. 이러한 유통의 흐름 동선상에 점포를 구해야 한다. 역세권 중에서도 가장 좋은 곳은 사거리나 삼거리 옆에 있는 주통행지라고 할 수 있다.

요즘에는 주차시설의 확보도 중요하다. 만약 주차공간을 확보하기 어려울 경우에는 역세권 등 대중교통이 원활한 곳에 입지하는 길이 최선이다.

그 외 해당 입지의 생활관계에 대해 파악해야 하며, 경쟁 점포에 대한 분석도 게을리 해서는 안 된다. 마지막으로 점포구입 비용과 예상 수익률의 상관관계를 면밀히 조사할 필요가 있다.

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