토지경매와 토지상에 식재된 수목

[화랑1]

토지경매와 토지상에 식재된 수목

토지 경매과정에서 토지 상에 수목이 식재되어있는 경우가 적지 않은데, 수목소유권에 대해서 명확하게 확인되지 않은 채 낙찰되는 경우가 많아 낙찰 이후에 수목 소유권을 두고 분쟁이 적지 않다.

토지상의 수목이 입목법에 정한 요건이 되지 않는 한, 수목이 토지와 별도의 경매물건으로 해서 취급되는 경우는 거의 없고, 대부분은 토지만 경매대상으로 하면서 “제시외 물건”이라는 명목으로 경매에 등장하고 있다. 제시외 물건이라는 것은 법적인 용어가 아니고 실무상 관행적으로 사용되는 용어라서 정확한 개념이나 어원을 알 수는 없는데, 등기부등본과 같은 공부(公簿)를 기초로 이루어지는 경매의 특성상, 공부에 나타나지 않는 물건, 즉 공부 외적인 물건이라는 정도로 이해될 수 있을 것이다. 즉, 공부에 표시된 경매대상물건 그 자체가 아니지만, 경매대상물건과 직접적인 관련이 있는 것으로 보이는 공부 외적인 물건 정도로 볼 수 있다.

제시외 물건을 경매대상화시키느냐 여부는, 제시외 물건이 주된 경매대상인 주물의 부합(附合)물이나 종물(從物)로 볼 수 있어서 주물에 대한 저당권이나 압류의 효력이 제시외 물건에도 미칠 수 있는지, 그 결과 낙찰로 인한 주물의 소유권변동으로 인해 제시외 물건의 소유권까지 함께 할 수 있는지의 판단에 따라 달라지게 된다. 때문에, 경매과정에서는 해당 주물과 운명을 같이하는 제시외 물건의 범위가 어디까지인지를 판단하게 되고, 주물과 운명을 함께 하는 제시외 물건에 대해서는 함께 감정평가를 하고, 그렇지 않은 제시외 물건은 감정평가를 하지 않는다.

토지 위에 존재하는 수목의 본래 성격은 토지의 부합물로 인정될 수 있어 토지와 함께 감정평가해서 토지소유권과 함께 수목소유권도 함께 이전되는 것이 원칙일 수 있지만, 민법 256조에서 정한 바와 같이 “타인의 권원”에 의하여 수목이 토지에 부속되었다면 토지를 낙찰받았다고 해서 수목에 대해서는 소유권을 취득할 수 없게 된다. 그 때문에 수목의 소유권자와 식재된 권원에 대해서 경매과정에서 조사가 이루어지게 된다. 즉, 채권자 등을 통해 수목의 소유자를 확인케하고, 만약 수목의 소유권이 제3자로 밝혀지면 토지에 대한 임차권 등 사용권한이 있는지 여부를 소명하도록 하고, 현황조사에 나타난 임차인 등에게도 사용권한에 대한 소명자료를 제출하게 하고 있다. 소명결과 수목이 토지 소유자 이외의 자의 소유에 속하고 권원에 의하여 식재된 경우에는 경매목적물에서 제외한다. 하지만, 자연림의 경우에는 이러한 확인이 불가능하여 대부분 임야의 감정평가에 전반적으로 포함시켜 감정하게 하는 것이 실무라고 할 수 있다.

그럼에도 불구하고 실제 경매실무상으로는 수목소유권이나 식재 권원에 대해 조사가 불충분하게 이루어지는 경우가 많다보니, 토지낙찰 이후에 토지낙찰받은 사람과 수목소유자라는 사람간에 분쟁이 발생하는 경우가 적지 않게 되는데, 결국 분쟁해결의 기준 역시 토지상의 수목식재가 적법한 권원에 의해 이루어졌는지가 된다. 즉, 수목소유자라고 하는 사람이 토지상에 수목을 식재함에 있어 임대차와 같이 적법한 권원을 가지고 했다면, 수목은 토지소유권에 종속되지 않아서 토지와 수목의 소유권이 분리되게 된다. 물론, 수목이 입목법에 의해 등재된 등으로 인해 수목에 대해 법정지상권이 성립될 수 있는 경우가 아니라면 대부분 토지소유자의 철거(취거)청구에 따라 정리될 수 있지만, 그렇다고 해서 토지소유자가 수목의 소유권 자체를 취득할 수는 없는 것이다.

반대로 적법한 권원없이 수목이 식재되었다면 토지를 낙찰받은 사람으로서는 수목의 소유권까지 함께 취득하게 된다. 이는 수목에 대한 감정평가를 전혀 하지 않았다고 하더라도 마찬가지이다. 그렇다고 해서 수목가치 상당의 부당이득을 수목소유자에게 반환할 법적인 의무도 없다(판례).

결국, 토지상에 상당한 가치가 있는 수목이 존재하고 있다면 이런 점을 종합적으로 판단해서 토지낙찰을 고려해볼 수 있을 것이다.

다음은 관련된 판례이다.

★대법원 1980.9.30. 선고 80도1874 판결 【절도】

【판결요지】
타인의 토지상에 권원없이 식재한 수목의 소유권은 토지소유자에게 귀속되고 권원에 의하여 식재한 경우에는 그 소유권이 식재한 자에게 있다

【이 유】
원심판결 이유에 의하면 원심은 그 거시증거에 의하여 피해자 김창현이 공소외 최원봉으로부터 가옥을 매수하여 이사한 때에는 이 사건 대밭에 위 최원봉이 심은 10여주의 대나무가 있었는데 그후 위 김창현은 대나무 100여주를 동 대밭에 식재하고 20여년간 가꾸어 온 사실을 인정할 수 있으니, 피고인이 벌채하여 간 이건 대나무 중에는 위 김창현 소유의 대나무가 포함되어 있다고 할 것이므로 피고인의 이건 범죄성립에는 소장이 없다고 판시하고 있다.

살피건대, 타인의 토지상에 권원없이 식재한 수목의 소유권은 토지소유자에게 귀속하고 권원에 의하여 식재한 경우에는 그 소유권이 식재한 자에게 있다할 것인 바, 원심의 위 설시만으로는 위 김창현의 위 대나무 식재가 권원에 의한 것인지 여부를 확연히 알 수 없는 흠이 있기는 하나 원심 거시의 위 증거들에 의하면 위 김창현은 그가 피고인으로부터 임차하고 있는 토지의 울타리 안에 위 대나무를 식재하고 가꾸어 온 사실과 피고인이 그 울타리안의 대나무를 벌채하여 간 사실을 인정하기에 넉넉하므로 원심의 위 판시는 결국 피고인이 위 김창현의 권원에 의하여 식재한 위 동인소유의 대나무를 동인의 의사에 반하여 벌채하여 간 것이라는 사실을 인정한 취지로 못볼 바 아니고 거기에 소론과 같이 채증법칙위반 심리미진으로 사실을 오인한 위법이 있다고 할 수 없고 --

★대법원 1990.1.23. 자 89다카21095 결정 【동산인도】
--원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 거시증거에 의하여 원고가 1984.8.20. 소외 나라제지주식회사와의 사이에 같은 회사 소유의 경북 경산군 진량면 부기동 2. 공장용지(이하 이 사건 토지라고 한다) 중 공지일부와 그에 인접한 토지 등 약 3,190평을 계약일로부터 10년 동안 무상으로 사용 수익하는 내용의 사용대차계약을 체결한 후 그 지상에 같은 달 25. 주목, 오엽송 등 이 사건 수목을 식재한 후 이를 관리하여 왔는데, 1987.1.16. 이 사건 토지가 소외 주식회사 한국상업은행에 경락되고 곧이어 같은 해 7.8. 피고가 위 토지를 매수한 이래로 피고가 이 사건 수목들을 점유하고 있는 사실을 인정하였는 바, 기록과 대조하여 살펴보아도 원심의 사실인정은 정당하고 거기에 채증법칙을 위배하여 사실을 오인한 위법이 있다 할 수 없으므로 논지는 이유없다.

타인소유의 토지상에 수목을 식재하는 경우, 권원에 의하여 식재한 때에는 그 소유권이 식재한 자에게 있다 할 것인 바 당원 (1980.9.30. 선고 80도1874 판결 참조), 원심이 같은 법리에서 원고가 이 사건 수목을 식재한 것은 앞에서 본 사용대차권이라는 권원에 기하여 식재한 것이어서 이 사건 수목은 이 사건 토지에 부합되지는 않는다 할 것이므로 원심이 비록 이 사건 수목의 식재 후에 경매에 의하여 피고의 전자가 이 사건 토지를 경락 받았다고 하여도 그 경매에 의하여 원고의 소유인 이 사건 수목까지 경락취득하는 것은 아니라는 취지로 판단한 것은 정당하고--

★대법원 1998. 4. 24. 선고 97도3425 판결 【절도】
타인의 토지상에 권원 없이 식재한 수목의 소유권은 토지소유자에게 귀속하고 권원에 의하여 식재한 경우에는 그 소유권이 식재한 자에게 있으므로, 권원 없이 식재한 감나무에서 감을 수확한 것은 절도죄에 해당한다.

★대법원 1989.7.11. 선고 88다카9067 판결 【손해배상(기)】
민법 제256조는 “부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니한다”라고 규정하고 있는데 위 규정단서에서 말하는 「권원」이라 함은 지상권, 전세권, 임차권 등과 같이 타인의 부동산에 자기의 동산을 부속시켜서 그 부동산을 이용할 수 있는 권리를 뜻한다 할 것이므로 그와 같은 권원이 없는 자가 토지소유자의 승낙을 받음이 없이 그 임차인의 승낙만을 받아 그 부동산 위에 나무를 심었다면 특별한 사정이 없는 한 토지소유자에 대하여 그 나무의 소유권을 주장할 수 없다고 하여야 할 것이다.

그런데도 원심이 원고가 이 사건 토지의 전소유자로부터 승낙을 받음이 없이 그 토지를 임차한 소외 이원섭의 승낙만을 받아 그 위에 이 사건 사철나무 1그루를 심은 사실을 확정하고서도 그 나무가 위 토지에서 분리되어 원고의 소유로 된 특별한 사정에 대하여는 심리판단함이 없이 그 나무가 위 토지의 소유권과는 독립하여 별개의 소유권의 대상이 된다는 이유만으로 그 후 위 부동산을 취득하여 위 나무를 벌채한 피고에게 그로 인한 불법행위 책임이 있다고 판단한 것은 민법 제256조가 정하는 부동산에의 부합에 관한 법리를 오해하여 심리를 다하지 아니함으로써 판결결과에 영향을 미쳤다고 할 것이다.

그리고 원심이 든 증거에 의하더라도 달리 피고가 이 사건 토지를 전 소유자로부터 매수할 때나 위 나무를 베어낼 때 그것이 다른 사람의 소유임을 알았거나 알 수 있었다고도 보여지지 아니한다.

★ 대법원 1991.4.12. 선고 90다20220 판결 【손해배상(기)】
☞ 공유토지의 토지지분을 취득한 피고가 토지상에 있는 수목을 훼손하자 수목의 소유권자라고 하는 원고가 손해배상청구소송을 제기한 사안

【판결요지】

가. 토지의 주위에 울타리를 치고 그 안에 수목을 정원수로 심어 가꾸어 온 사실만으로는 명인방법을 갖추었다고 보기 어렵다고 한 사례.
나. 대지의 공동 소유자가 다른 공유자로부터 그의 지분에 대한 사용권을 설정받은 후 그 대지상에 정원수를 심은 것이라면, 그 정원수는 그 대지사용권에 의하여 식재한 것으로서 대지지분권과 상관없이 그 정원수의 소유권을 취득하였다고 보아야 한다.

【이 유】
(1) 원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 토지 위에 식재된 수목은 원고가 식재하였다고 하더라도 명인방법으로 공시한 바 없으므로 이 사건 토지의 정착물이 되어 이 사건 토지의 지분소유권자인 위 박성규의 소유로 귀속되었다는 피고의 주장에 대하여, 거시증거에 의하여 원고가 1985.경 위 수목을 이 사건 토지의 주위에 울타리를 치고 그 안에 이 사건 가옥의 정원수로 심어 가꾸어 온 사실을 인정한 다음 원고는 위 방법으로 위 수목이 원고의 소유임을 공시하였다고 보고, 이에 의하여 위 수목은 객관적으로 보아 이 사건 가옥의 소유자인 원고의 소유임을 인식하기에 충분하다고 하여 피고의 위 주장을 배척하였다.

그러나 원고가 이 사건 토지의 주위에 울타리를 치고 그 안에 이 사건 수목을 정원수로 심어 가꾸어 온 사실만으로는 명인방법을 갖추었다고 보기는 어렵다고 하겠으나, 한편 원심이 적법하게 확정한 바와 같이 이 사건 대지는 원고와 형인 위 소외 박성규의 공동소유인데 위 소외인이 위 대지상에 있는 그의 소유인 이 사건 가옥을 원고에게 매도하고 원고 명의로 소유권이전등기를 경료하여 줄 때 이 사건 대지 중 그의 지분에 대한 사용권을 원고에게 설정하여 준 것이라면, 원고는 이 사건 정원수를 그 대지사용권에 의하여 식재한 것으로서 그 대지 지분권과 상관없이 그 정원수의 소유권을 취득하였다고 보아야 할 것이다.

원심이 그 명인방법을 갖추었다고 판시한 것은 잘못이나 이 사건 정원수가 원고의 소유라고 한 결론에 있어서는 정당하므로--

한편 판례는, 유독 농작물에 대해서는 부합이론에서 예외적인 입장을 취하고 있다. 앞서 본 바와 같이 무단으로 식재된 수목에 대해서는 토지에의 부합을 인정하여 토지소유자에게 수목의 소유권을 인정하는 것이 부합이론에 맞지만, 판례는 농작물에 대해서만큼은 권원없는 식재라고 하더라도 토지에의 부합을 인정하지 않고 경작자에게 소유권을 인정하는 태도를 보이고 있다. 농작물의 경우에는 재배기간이 수개월에 불과하고 경작자의 부단한 관리가 필요하다는 점에서 일반 수목과 다른 결론을 취하고 있는 것으로 보이지만, 학계의 다수 입장은 이와 같은 대법원견해에 비판적이다.

★ 대법원 1979.8.28. 선고 79다784 판결 【가압류목적물에대한제3자이의】
1.원심판결은 그 이유에서 피고가 소외 신천오에 대한 가압류결정 정본에 의하여 1977.8.27 집달리로 하여금 전북 부안군 행안면 역리 가14번지 정지제개답지 2521평 지상의 입도 전부에 대한 가압류를 한 사실은 당사자간에 다툼이 없다고 한 다음 증거에 의하여 원고는 1977.7.5 소외 신천오로부터 위 토지에 대한 경작권과 그 지상물(벼)을 백미 130가마와 교환하여 1977년도에 경작한 사실을 인정하고 그렇다면 피고가 위 신천오에 대한 유체동산 가압류결정 정본에 기하여 원고 소유의 이건 입도에 대하여 한 가압류 집행은 부당하다 할 것이라 단정하였다.

2. 기록에 의하면 피고가 가압류 집행한 위 입도는 원판시와 같이 원고가 경작 재배한 농작물임을 수긍할 수 있고 이 점에 관하여는 피고도 다툼이 없으므로 피고가 경작권을 매수하여 1977 봄 까지 경작한 여부는 위 인정에 아무런 장애가 될 수 없다.

그리고 적법한 경작권이 없이 타인의 토지를 경작하였더라도 그 경작한 입도가 성숙하여 독립한 물건으로서 존재를 갖추었으면 입도의 소유권은 경작자에게 귀속한다는 것이 당원의 확립된 견해( 당원 1963.2.21. 선고 62다913 판결, 1968.3.19. 선고 67다2729 판결, 1969.2.18. 선고 68다906 판결 각 참조)이므로 이와 같은 취지에서 위 입도의 소유권이 경작자인 원고에게 있다고 한 원심 판결은 정당하다고 할 것이다.

★대법원 1997. 4. 8. 선고 96다52915 판결 【부당이득금반환】
과세관청이 체납처분으로서 하는 공매에 있어서 공매재산에 대한 감정평가나 매각예정가격의 결정이 잘못되었다 하더라도, 그로 인하여 공매재산이 부당하게 저렴한 가격으로 공매됨으로써 공매처분이 위법하다고 볼 수 있는 경우에 공매재산의 소유자 등이 이를 이유로 적법한 절차에 따라 공매처분의 취소를 구하거나, 공매처분이 확정된 경우에는 위법한 재산권의 침해로서 불법행위의 요건을 충족하는 경우에 국가 등을 상대로 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있음은 별론으로 하고, 매수인이 공매절차에서 취득한 공매재산의 시가와 감정평가액과의 차액 상당을 법률상의 원인 없이 부당이득한 것이라고는 볼 수 없고, 이러한 이치는 공매재산에 부합된 물건이 있는데도 이를 간과한 채 부합된 물건의 가액을 제외하고 감정평가를 함으로써 공매재산의 매각예정가격이 낮게 결정된 경우에 있어서도 마찬가지이다.

★대법원 2001. 9. 4. 선고 2001다22604 판결 【부당이득금반환】
[1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제20조 제1항, 제2항과 민법 제358조 본문의 각 규정에 비추어 볼 때, 집합건물의 대지의 분·합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등으로 인하여 구분건물의 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기가 경료되기 전에 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은, 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 전유부분의 소유자가 나중에 대지지분에 관한 등기를 마침으로써 전유부분과 대지권이 동일 소유자에게 귀속하게 되었다면 당연히 종물 내지 종된 권리인 그 대지사용권에까지 미친다.

[2] 구분건물의 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기가 경료되기 전에 전유부분만에 관하여 설정된 근저당권에 터잡아 임의경매절차가 개시되었고, 집행법원이 구분건물에 대한 입찰명령을 함에 있어 대지지분에 관한 감정평가액을 반영하지 않은 상태에서 경매절차를 진행하였다고 하더라도, 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 낙찰인은 경매목적물인 전유부분을 낙찰받음에 따라 종물 내지 종된 권리인 대지지분도 함께 취득하였다 할 것이므로, 구분건물의 대지지분 등기가 경료된 후 집행법원의 촉탁에 의하여 낙찰인이 대지지분에 관하여 소유권이전등기를 경료받은 것을 두고 법률상 원인 없이 이득을 얻은 것이라고 할 수 없다.

  토지사랑  http://cafe.daum.net/tozisarang/

[꼬리진달래]

경매에 대한 너무나 좋은정보 잘 읽고 갑니다
감사드립니다 ^^***

[보리밭]

감사합니다.

[송 설 화]

고맙습니다.

[그루터기솔찬]

늘 깊이있고 상세한 귀한자료 감사히 잘보고 있습니다.

[이쁜정원]

소중한자료 감사합니다 ^*^

[천사~]

ㄱㅅ

[행복세상]

좋은정보 감사합니다