[전원칼럼] 돈 안들이고 임야를 개발할 줄 아는가?

[어반로퍼]

몇 해 전,  대학에서 ‘실전투자’에 대해 강의한 적이 있다.

물론 나는 강의를 할 실력이 있는 것도 아니었고, 교수도 아니었다.

그렇다고 부동산에 관한 이론을 공부한 적도 없었다.

어려서부터 가졌던 땅에 대한 막연한 환상 때문이었을까?

20대 후반부터 사업으로 번 돈을 부동산에 재투자했고,

차츰 상가, 토지, 경매, 임야 등으로 투자 대상도 넓어졌다.  

이런 게 강의를 의뢰하신 교수님의 눈에 조금 특별하게 보였던 모양이다.

강의 날,

청바지에 티셔츠, 스니커즈를 신고 강의실에 들어갔다.

수업을 듣는 학생들(?)은 정장차림으로 근엄하게 앉아 있고...

강사와 학생이 바뀐 분위기였다. (참고로 평생교육원 수업이었다.)

학생들의 눈빛은 무슨 날라리 같은 사람이 들어왔냐는 듯한 ..ㅋㅋ

보통 3시간 강의는 90분 수업, 휴식, 나머지 수업으로 이어진다.  

그런데 그날 그분(?)이 오셨는지, 3시간 내리 실전 모의 투자를 떠들었다.

주제는 < 임야를 개발하여 돈을 벌어라 > !!

강의가 끝난 뒤, 학생들의 박수소리가 아직도 귀에 생생하다

수업 특성상 사업가, 직장인, 공무원 등

이미 부동산에 직간접적인 영향을 받고 있는 사람들이 많아서

강의내용을 잘 이해해 준 것 같다.  

그 박수는 내가 강의를 잘해서라기보다,

이론이 아닌 실전투자여서 학생들에게 더 와 닿았을 것이다.

그 뒤, 특강이 아닌 한 학기 동안 한 분야를 맡아달라는 요청을 받았다.

하지만 정중히 거절했다.  

이유는 두 가지였다.

첫째, 나는 강의를 할 만큼 부동산에 관련한 지식이 많지 않다.

둘째, 나는 야전의 실전스타일이지, 이론으로 말하는 것에는 한계가 있었다.  

나의 투자 스타일은  

기획을 하고 성공여부에 대한 90% 이상 확률이 있을 땐 밀어 붙이는, 돌직구형이다.

하지만 강의실에서는 살아있는 현장의 느낌을 그대로 전달하기 어려웠다.

그런데, 지금 글로 투자의 꽃인 ‘임야 개발’을  설명하려니.... 더더욱 어렵다.

그날 수업을 회상하면서 ‘임야개발’에 대한 글을 풀까 한다.  

나: 여러분들은 여기에 왜 앉아 계십니까?

학생 (반백의 신사): 부동산 투자를 배워 돈 벌려고 앉아있습니다.

나: 맞습니다. 그럼 부동산 투자란 무엇입니까?

학생: 부동산을 사서 오르면 팔아서 돈 버는 것 아닌가요?

나: 그것도 맞습니다.

    제 경험상 투자란, 투자금액 회수시기와 수익률을 미리 예측해서

    현실화시키는 것이라고 생각합니다.

지금 생각해도 어떻게 그런 말을 했는지.... ㅎㅎ

부동산 투자란 돈 버는 것이다.

처음 땅을 구입하려는 목적,

무엇으로 개발할 것인지에 대한 기획,

언제까지 판매할 것인지에 대한 투자 계획,

그리고 수익은 몇 프로가 될 것인지에 대한 예측,

이런 것이 투자를 위해 배워야 할 과정이다.

기업의 절대적 목적은 이윤의 극대화에 있는 것이고,

개인의 투자도 수익 창출에 있는 것이다.

때문에, 이 파트에서는  기업의 도덕적 가치 및 윤리는 잡시 접고 말하도록 한다.

임야 투자는 고수들의 전용 놀이터라고 한다.

논밭은 평균 1000평 내외의 크기이므로 한 눈에 들여다볼 수 있을뿐더러,

투자 목적도 집을 지어서 가치를 높이느냐?

공장을 지을 수 있게 허가를 내느냐?

그냥 가지고 있다 팔아서 시세 차익을 누리느냐하는 단순한 것이다.  

하지만 임야는 다르다.

정확한 법률 해석으로 땅에 맞는 적용은 기본이고,

큰 그림을 그릴 줄 아는 지혜와 지식은 필수다.  

사회, 경제, 정치의 흐름도 알아야 한다.

거기에 분명히 알아야 할 것이 또 있다.

돈을 안 들이고 임야를 개발을 해야 한다는 것이다!!

로또를 왜 사는가?

5천원을 들여 수십억원의 당첨금을 받으려는 마음에서다.

이건 투자가 아니라 요행이다.

임야투자란, 평당 5천원에 구입해서 평당 10만원을 버는 것을 말하는 것이다.

그러려면 엄청난 공부와 노력이 필요하다.

하지만, 5천원짜리 로또를 사는데 따로 공부가 필요한가?

1만평이상의 임야를 개발하려면 무척 많은 돈이 들어갈 것이다.

이것은 누구나 생각하는 상식(?)이다.

그런데 ‘돈을 들이지 않고 개발한다’??

과연 가능할까?

OK~~~당연히 가능하다.

단, 반드시 배워야만 가능한 일이다.

산지관리법, 임야에 관련된 법률, 정부지원책 ... 

모든 것을 배우고 익히면 단언컨대 가능하다

토지이용 계획확인원, 임야도, 보전관리와 임업용산지,

간벌, 작업로, 수종갱신, 야계공사, 소방연, 임산물 등등...

말만으로도 입이 쩍 벌어지게 어려운 관련 법령과 임야에 관한 것들도

실전을 통해 배우면 쉽게 익힐 수 있다.

자연의 소리에는 소문을 듣고 찾아온 손님들이 왕왕 있다. 

그 때 가장 많이 듣던 말이 있다.

"임야에 집이 지어집니까? "

그런 질문을 하면 딱 한마디 답한다.

"네~지을 수 있습니다 "

더 이상의 답변이 필요치 않다고 여기기 때문이다

가장 기본적인 산지관리법을 모르는 사람에게 일일이 설명을 해 본들

무슨 도움이 될까?

인터넷 카페 <자연의 소리>에도

‘부동산과 임야개발’에 대해 쪽지나 전화로 많은 질문을 한다.

그 중 닉네님 전원총각님의 사연을 소개한다.  

                         -  전원총각님의 질문  -

그동안 풍암님께서 올려주시는 임야개발의 글,  감사하게 잘 보고 있습니다.

우선 저는 35세이며, 개인사업을 하고있습니다.

경남 산청에 20,000평 정도의 임야를 이미 마련을 했습니다.

평당 1만원, 합계 2억을 주고 샀습니다.

보전관리지역이 1만평이며, 임업용산지가 1만평입니다

수종은 소나무와 낙엽송 참나무로 이루어졌고,

땅 중간에 수량은 많지 않지만 작은 계곡이 있는데 푹 파여 있습니다.

펜션과 체험을 할 수 있는 테마공원을 만들어 전원생활을 하고자합니다

미개발된 땅을 건들려고 하니 경험이 없어 막막하네요.

어떻게 시작하면 좋을지 조언을 구합니다.

가장 중요한 것은 돈이 많이 없습니다.

어떻게 해야 할까요?

좋은 하루되시길...

       - 상기 질의에 대한 답변 -

전원총각님 안녕하세요.

우선 축하드립니다.

35세에 20,000평 토지의 주인이 되신 것은 대단한 일이네요.

평당 30만원하는 논밭을 사셨다면

2억 원으로 700평 남짓 밖에 살 수 없었을 텐데....

약 30배 넘는 임야를 구입하셨네요. 선견지명이 있으십니다. ㅋㅋ

이젠 평당 30만원 하는 임야(토지)로 만들기만 하면 되네요.

임야 개발은 배우면 누구나 할 수 있는 일이지만,

돈을 얼마나 적게 들여서 하느냐가 중요합니다.

어려운 질문을 하셨네요 ^^

제가 아는 만큼만 답을 적도록 하겠습니다.

질문의 요지를 정리하자면.

1. 경남 산청의 임야 2만평으로 관광지를 만들어 살고 싶다.

2. 평당 1만원 전체 금액 2억 원으로 매입완료

3. 보전관리지역 1만평, 임업용산지 1만평

4. 소나무 낙엽송 참나무 등이 혼재

5. 쇄골현상이 있는 계곡이 토지 중간으로 흐른다.

6. 돈을 안 들이고 만들어 가고 싶다

 <임야의 개발은 현장에서 경관에 의해 이루어져야한다.>

답변을 드리려니 토지에 대한 기본 자료가 없네요 . 

땅, 특히 임야는 현장을 직접 봐야 주어진 자연환경을 활용하는 개발 방향이 정해집니다.

전원총각님이 현장에서 직접 체크해야 할 상황들입니다.

첫째, 토지의 방향, 계곡의 형태 및 수량, 수종, 토질, 해발, 경사, 주변경관 등을

확인하여 어떤 종류의 개발과 건축물의 위치 선정, 그 임야에 어떤 체험 프로그램이 맞는지 연구해야 됩니다.

임야는 무엇보다 중요한 것이 사람을 만났을 때 첫 인상처럼 토지의 느낌입니다.

전체적으로 느낌을 알 수 있어야겠죠..

둘째. 어떤 테마로 체험프로그램을 운영할지에 목적성을 가지고 있어야 합니다.

가령 청소년 인성 프로그램, 귀농귀촌교육 프로그램, 야영장, 펜션 등이 되겠죠?

소유하신 임야의 장점을 살린 프로그램이라면 더욱 좋겠죠?

상기의 내용에서 명확히 답변을 드리기가 어려운 이유를 아시겠죠?

 <돈 안들이는 임야 개발은 배워야 가능하다>

돈 안들이고 임야를 개발하여 수익을 창출하는 방법은 여러 가지가 있습니다.

임야를 개발하는 방법, 수순, 정책자금.

이 세 가지는 반드시 배워야 합니다.

인터넷으로 기본 정보를 익히고 행정관청에 질의를 해 보는 과정에서

지식은 더욱 충만해질 겁니다.

어디에 목적을 두느냐에 따라 개발의 방법이 달라져야겠지요.

바둑을 두는 것처럼 임야개발은 수순대로 이루어져야 합니다.

산림청의 정책에 맞는 구상을 하고 그에 따른 보조자금을 받아야 돈이 절약됩니다.

<이제 수순에 의해 개발에 들어갑니다.>

반드시 이 수순에 따를 필요는 없겠지만.

제가 경험한 바에 따르면, 가장 돈을 안 들이는 임야 개발의 수순이라 생각합니다.

1. 우선 숲가꾸기사업(간벌)을 하세요.

간벌은 우리가 미용실에 가는 것과 같은 이치입니다.

덥수룩한 머리카락을 커트하면 그 사람이 한층 멋지게 보이는 것처럼,

산도 조밀하게 심겨진 나무나 어수선한 하층식물을 제거하면 깔끔하게 변합니다.

간벌이란?

산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률의 입목벌채중 솎아베기를 말하는 것으로

숲가꾸기(간벌)를 위한 벌채를 말합니다.

따라서 솎아베기(간벌)는 나무가 서로 밀집돼 있는 것을 일부 베어내어

나머지 나무들이 잘 자라게 하는 것입니다

매년 각 지역 지자체 산림과에 간벌 신청을 받습니다.

산림조합에 신청해도 됩니다.

간벌지로 채택되면, 적당한(익년 3월~) 시기에 간벌을 지자체에서 무료로 줍니다.

간벌을 하면 벌목된 나무가 산 전체에 어지럽게 산재합니다..

이런 어수선하게 널부러진 간벌한 나무를 산물이라 하는데,

숲가꾸기사업 신청시 산물수집도 같이 해달라고 해야만 간벌한 나무를

한곳에 모아줍니다

그래야만 간벌한 산이 깨끗하겠죠.

또한 산물수집(간벌목)한 나무를 목재용 또는 펄프용으로 팔아서 돈을 벌 수도

있습니다.

수종이 좋은 나무나 수형이 멋진 나무는 반드시 살려야 합니다.

그 나무가 전원총각님이 하려는 관광지의 멋진 수목관광 자원이니까요.

멋진 나무 한 그루를 옮겨 심는 비용이 약 2천만 원 정도 하니깐,

이런 나무만으로도 훌륭한 조경이 될 것입니다.

간벌은 전체 나무의 약 30% 정도로만 하시면 됩니다.

간벌의 중요한 장점은 개발을 할 때 입목축적도를 낮출 수 있다는 겁니다.

지역에 따라 다르지만 임야개발에서는 입목이 얼마나 많으냐에 따라 

허가가 나지 않을 수 있습니다.

나무가 너무 울창하면 산림보존을 위해 집이나 펜션 등 개발허가가 나지 않는다는 겁니다. 그러니까 간벌이 많은 나무 때문에 허가가 나지 않는 문제도 해결하겠죠?

간벌 비용은 제로, 또는 약간의 돈을 벌 수 있습니다. (간벌목 팔아서 번 돈 ㅋㅋ)

톤당 8만 원 정도에 간벌목을 펄프용도로도 팔 수 있습니다.

겨울에 10자 (1자는 30cm)로 간벌을 하면 톤당 12만 원 정도 받습니다.

겨울 간벌목이 비싼 이유는 나무가 겨울을 나기 위해 봄부터 가을까지 지니고 있던 물을 내뿜습니다. 물을 내리고 난 나무는 좀이 먹지 않거나, 단단한 목질을 가지게 되어 건축자재로 사용이 가능하기 때문입니다

간벌을 하기 전, 나무를 사가는 사람과 합의하면

구입자가 직접 간벌을 감독하고 가져가기 때문에 노동력이 줄어 들 수도 있답니다

2만평에서 200톤 정도를 간벌했다면 펄프용으로 팔아도 1600백만 원의 수익이 생기죠.

1-1. 수종갱신 신청을 하세요.

수종갱신이란,

현재 심겨진 나무가 불량이거나 활잡목 관목류 혹은 솔잎혹파리 등 산림 피해임지로 기존 나무로는 산림경영의 실효를 거둘 수 없다고 인정되는 임야에 기존 나무를 베어내고 수익성이 높은 다른 수종으로 교체해 심는 것을 말한다. 교체 수종으로는 밤나무나 고로쇠나무 잣나무 낙엽송 등이다.

실전에서는 수종갱신의 목적에 맞게 활용을 하면 된다.

소유하신 임야에서 개발이 안되는 높은 경사지 부분이나 임업용 산지 중에서도

건축물 계획이 없는 곳에 임산물(호두나무, 은행나무, 잣나무, 고로쇠나무)생산 목적이나 편백나무, 소나무 등 우수한 품종으로 수종갱신을 하시면 5년 후 멋진 곳으로 변할 겁니다.

신토불이라고 요즘 국내산 임산물은 비싸게 거래되고, 수확철에 임산물 체험프로그램을 만들어 수확과 수익을 동시에 얻을 수도 있습니다.

예를 들어 보겠습니다.

밀양에 12,000평을 가진 분이 고로쇠나무를 심고 싶었는데

마침 지인의 소개로

산림조합을 통해 전벌(산 전체의 나무를 베는 것)후, 우산고로쇠나무를 심었습니다.

비용이 1억 원이나 들었으나 정부 보조금을 9천만 원을 받아서

자기 부담금은 겨우 10% 정도 밖에 들지 않았습니다.

이 나무를 가꾸기 위해 산림조합에서는 3년 동안 주변의 잡초 제거 및 관리를 해 준답니다.

진짜 대박이지 않나요?

5년 후에는  고로쇠 물을 수확으로 판매까지 하게 되었고요.

※ 산나물 재배시, 산짐승들로부터 피해를 막기 위한 울타리 비용도 신청해보세요.

수종갱신 또한 산림조합에서 신청을 하면 되는 것으로

허가신청 비용은 약 50만 원 정도 듭니다.

산림조합에는 미리 조합원으로 가입해 두시는 것이 좋은데요. 조합원 가입비는 약 10만원 내외입니다.

산림조합의 산림기술자가 친절하게 무료상담해 준다는 것도 잊지 마세요.  

과수목을 심으려면 수종경신이 아니라 개간 허가를 받아서 지목을 과수원으로 바꿔야 합니다. 이 때 비용은 전원주택 허가를 내는 것만큼 많이 들어갑니다.

그리고 과수목은 과도한 노동력과 관리 문제 때문에 전원총각님의 목적에 맞지 않을 것입니다.

5. 분할을 아시나요?

지인들이 내 땅이 좋다며 팔기를 권할지 모릅니다.

그럴 때는 분할을 하세요.

분할! 정말 중요한 대목입니다.

“큰 땅은 쪼개서 팔아라”

무슨 말인지 아시겠죠?

전원총각님은 2만평의 큰 땅을 가지고 있습니다.

간벌로 차분한 숲을 만들었고, 둘레길(작업로)도 생겼습니다.

지인들에게 약 500평씩 관리지역을 분할해서 전원주택이나 펜션 용도로 판매해도 좋습니다.  

수려한 경관이 있다면 평당 15만원은 받으실 수 있을 겁니다.

2천 평을 4개로 분할을 해서 팔아도 3억 원의 수익을 올릴 수 있습니다.

임야 구입비용 2억 원 본전을 빼면 1억 원이 남았네요.

이 돈으로 집도 짓고, 개발비용을 내도 무려 1만 8천 평이나 남았네요.

축하드립니다. ㅎㅎㅎ  

6. 기타의 개발 방법입니다.

펜션 및 건축물에 대해서는 토지개별법에 따라 해야 합니다.

2만평 중 1만평의 보전관리지역에는 펜션 및 주택을 짓고,

임업용산지 1만평엔 청소년 수련시설, 농산물 판매시설, 관광농원을 하셔도

됩니다.

관리지역 및 임업용산지에 대해선 다음 파트에서 배우기로 하겠습니다.

이것마저 다 적으려니 손가락이 아파서 그만 두렵니다.

다음에는 전화로 질문을 하시면 좋겠습니다.

글로 다 전달할 수는 없으니 제 경험을 말씀해 드릴게요.

전원총각님, 지금까지 글을 모두 이해하셨나요?

간단히 요약해보겠습니다.

간벌은 내가 가진 땅을 어떻게 개발할 수 있을지 파악하는데 도움이 됩니다.

건축물이 들어설 자리가 아닌 곳에는

나무 종류를 바꿔 아름다운 치유의 숲으로 만들면 좋습니다.

작업로를 개설하여 둘레길, 산악자전거 도로 등 레포츠에 필요한 길을 만드세요.

임산물, 야생화 등을 자생하게 만들면 생산과 수익을 줄 것이며,

계곡정비로 물놀이장과 낚시터 활용도 생각할 수 있습니다.

이렇게 만들어 놓은 다음,

여유가 생길 때 펜션, 집, 체험장 등을 지으시면 됩니다.

이만하면 돈을 들이지 않는 멋진 관광지가 되지 않을까요?

<Tip>

농림지역, 임업용산지라 해도 실망하지 마세요.

농가주택 및 체험 프로그램 등 관광농원으로 허가를 받아 관광지로 만들 수 있습니다.

저희 카페에서 임업용산지의 개발 행위를 찾아보세요.

세상엔 안 되는 것이 없습니다.

다음에 2만평의 서류를 갖춰서 한번 찾아오셔도 좋습니다.

대신 검토비용 및 컨설팅 비용은 막걸리 10통입니다 ^^

이 답변 적는데 소요된 시간이 약 2시간입니다.

비용은 2천원 입니다 ^^

제 시급을 적용 ~~~

꿈을 향해 멋진 도전을 하시기 바랍니다.

제가 도울 수 있는 일은 돕겠습니다.

대신 자연을 살려주세요~~~~~^*^

* 그동안 도움을 드리고자 작성을 하였던 칼럼들에 대하여, 많으신 분들께서 출판 권유를 하시어, 진행해보려 합니다. 많은 관심과 응원 보내주시면 감사하겠습니다 ^^

                          토지사랑  http://cafe.daum.net/tozisarang/

[미공사]

어반로퍼님 유익한정보 감사함니다.저도 임야 구입해서 상담한번받고싶습니다.

[jinsookim]

잼난 정보 감사드립니다. 꾸우뻑...

[파주원님]

좋은정보 감사합니다.

[이정순]

감사해요

[바다새]

아~ 진솔한 모습 참 아름답습니다 ^^~

[아침소나기]

돈 벌기 참 쉽네요 ㅎㅎㅎㅎ

[초록잎새]

감사합니다.

[노원금탑부동산]

열정이 대단하십니다.

[아침산사랑]

좋은 말씀 감사합니다

[지나가리휴]

좋은정보감사합니다.

[튜니]

님은 프로입니다 전문가 이시거나 아님 톡소리 나는 사업가이십니다 뵙고싶습니다

[용인새]

눈을 틔웁니다. 고마워요.

[처음 처럼]

감사합니다,

[트리베로]

정보감사합니다

[용휘]

감사합니다.

[gdiamond]

돌직구 추진력 대단하십니다!

[리 암]

임야의 디벨로핑! 정말 대단하십니다~

[천사~]

ㄱㅅ

[개구리1]

알찬 정보 감사 드립니다^^

[새벽종다리]

귀농에 따른 임야 개발에 관심이 많았는데 소중한 자료를 모든 분들께 알려주시니 감사한 마음 뿐이네요
약 5년뒤에 도시에 있는 부동산을 정리해서 내려가려고 열심히 준비하고 있답니다

[청산이 좋아]

좋은 정보 제공에 감사 드립니다.

[sunnyten]

정말 멋진분이네. 좋은정보 감사합니다 !

[혜민]

어려운 문제를 쉽게 풀어 주어 정말 감사합니다.^^*

[duddo]

멋진분이네요 정보감쏴^^

[지구횡단]

감사드려요~

[플폭]

정말 멋지신분입니다. 한번 뵙고 지도받고싶습니다.

[라이스pak]

좋은글 넘감사하게 읽었 습니다

[라이스pak]

정미소를 운영하고 있는 사람인데 시야가 확 넓어졌네요 ㅎㅎ