[나의 경매이야기] 리모델링

[서동요]

어제는 낙찰받은 물건 공사 마무리땜에 새벽 일찍 고속도로 올라섰는데 눈발이

점점 심해지더니 도로 사정은 그야말로 아수라장이고, 헛바퀴만 돌고 움직이지

못하는 차들이 부지기수입니다. 사람들이 기다리니 되돌아 올수도 없는 노릇이고

에라 모르겠다 끝까지 가보자 하고 가는데 그래도 잘가는 애마 베라크르즈가

든든해 보이더군요. 저녁에는 올라갈일이 걱정 이었는데 의외로 차가 별로 없고

눈이 많이 녹아서 평상시보다 더빨리 올라왔네요.

우리가 낙찰을 받거나 부동산을 구입하여 사용하는 과정에서 종종 리모델링을

해야 하는 경우가 있는데, 인테리어부분은 나중에 하고 건축부분을 몇가지

정리해 보고자합니다.

부동산에 일상적인 관리를 제외한 미관적, 기능적, 편의적으로 수리를 하거나

건축물을 업그레이드 하는 일련의 과정으로 리모델링을 하게 됩니다.

리모델링이라 함은 건축물의 기능과 효용성을 극대화하여 활용도를 높이고

긍극적으로 건축물 본래의 목적인 수익성을 높임으로써 부가가치를 만드는

것이라 하겠습니다.

이를테면 15년전에 지은 건축물이 당시에 최고급 자제를 쓰고 설계를 하여

지었다고 해도 시대상황이 바뀌어 현재의 마감 소재와는 다르고 또한 노후화

되어 미관상의 필요, 누수나 결로 단열 냉난방 환기 조명등 시설 및 기능적인

문제, 사용목적이나 용도의 변화에 따라서 벽체 구획 등을 변경하거나 편의

성을 증대시키고 그에 따른 인테리어등 공사를 하는 경우가 있습니다.

구조적인 부분입니다.

구조체의 종류를 보면 오래된 건물은 조적조(벽돌)자체가  구조체인 경우

벽체를 허물수가 없고, 철근콘크리트 구조체에는 벽체 자체가 구조체인

경우가 있으며, 기둥과 슬라브(바닥체) 보(바닥체를 보강하여 기둥과 기둥

사이를 연결하는 구조체)만을 구성하여 구조를 형성하는 경우는 벽체를

얼마든지 해체하고 허물어도 무방합니다.

구조체는 허물수가 없으므로 벽체 구획을 변경하는 경우 구조체 확인이

필수입니다.

계단의 경우도 수직구조와 직접적인 상관이 없는 경우에 얼마든지 변형이

가능합니다. 일예로 공주 다가구의 경우 신축 당시에 계단의 설계나 시공이

잘못 되어 낙찰 후 공사시 계단을 부분적으로 전면 철거하여 재시공한

사례가 있습니다.

설비부분인데요.

설비는 인체에는 혈관이나 신진대사와 같은 기능으로 급수, 오 배수, 난방

등의 기능적인 부분으로 특히 누수시에는 방수부분과 관련이 깊습니다.

급수는 통상 수도관의 경우를 말하며 주택이나 빌라는 옥상에 물탱크를

설치하여 사용하는 경우 최상층에는 수압이 낮아 불편을 겪는 경우가 많은데,

이때는 직수로 연결하여 수압을 높여주는 것도 하나의 방법이 되겠습니다.

수압이 높으면 감압하여 사용하기도 하는데, 예로 모텔 낙찰후 리모델링을

하는데 4층에 수압이 너무낮아 온수는 온수탱크 이후에 인버터식 가압펌프를

사용하여 가압하고 냉수는 직수로 연결을 했는데 수압이 너무 높아 감압밸브를

사용하여 온수 냉수의 수압에 바란스를 맞추어 사용한 사례입니다.

오래된 집을 낙찰받는 경우 강관(쇠파이프)인 경우 녹이 슬어 누수가 수시로

발생하게 되므로 일정기간 보유를 해야 한다면 전면교체를 염두하고 낙찰을

받아야 합니다. 이 경우 누수가 되어 임시 보수하면 조만간에 다른 곳에서

또다시 누수가 발생 하게 됩니다.

물이 새게 되면 배관의 누수인지 방수인지 구별하는 방법은 수도계량기를

보면 물을 전혀 안쓰는데 계량기가 돌아가면 누수입니다.  

누수가 심한 경우는 원인을 알기가 쉽지만 미세하게 누수가 되는 경우는

누수탐지기 장비를 가지고 경험있는 전문가가 찾아야합니다.

방수부분인데요.

방수는 설비와 더불어 가장 신경이 쓰이는 부분이라 할수 있겠습니다.

통상 물이 샌다하면 방수인지 설비(배관)인지 원인분석이 첮째 인데요.

핵심은 설비는 지속적으로 누수가 발생하고, 방수는 물을 많이 쓸때나

비가 오거나 비가 온 직후에 특히 심한 특징이 있습니다.

방수는 전문가도 단정하기를 어려워하는 부분이지만, 원리와 개념을

가지고 관심을 갖다 보면 원인을 쉽게 찾을수도 있습니다.

예로 물이 차있어 공가인 지하 빌라를 낙찰 받은후에 방수 처리 하여

정상적으로 사용한 사례가 있습니다. 원인은 복합적인 문제였는데 외부

배관과 외부 벽체 관통부에 방수가 안되어 지표수가 지하방으로 유입이

되어 물이 차게 되고, 배수관도 막혀있어 배수도 안되는 사례입니다.

하나는 재경매 나왔던 지하빌라인데 가보니 입구 케노피에서 빛물이 타고 네려와

지하로 유입되어 고이게 되는데 낙찰후 시멘트 한포로 해결한 사례입니다.

옥상방수도 누구나 쉽게 할수 있습니다. 바닥에 물건을 모두 치우고 청소를

깨끗하게 한다음 건조를 최소한 일주일은 해야 하고, 하도 방수제를 로울러로

충분하게 바르고 일액형 우레탄 방수제를 2밀리 이상 두껍게 발라주면 됩니다.

외벽에서 누수가 될때는 외벽의 창틀사이나 벽돌 틈새에 실리콘이나 백시멘트로

시공하고 필요한 경우 발수제(뿌리는 방수액) 시공도 해야합니다.      

특히 겨울철에 문제가 되는게 결로 인데요.

건축물에 상당히 중요한 부분을 차지하는 것이 결로(結露)인데 이슬이 맺힌다는

말이군요. 

우리몸에서 땀이나는 것과 같이 유리창이나 벽에 물방울이 맺히고 시간이 지나면

곰방이도 생기게됩니다.

물방울이 맺히는 경우 결로인지 방수인지 누수인지 언뚯 구별이 안가는 경우가

많습니다. 원인을 잘못찾아 엉뚱한 공사를 하는 경우가 있습니다.

겨울철에 외기온도가 -5도이고 실내온도가 25도라면 온도차가 무려 30도나

되므로 사계절중 겨울에 심하게됩니다.

이 경우 단열을 해야 결로가 해결될 뿐만 아니라 여름에는 시원하고 겨울에는

따뜻하게 되므로 에너지 비용도 줄어들게됩니다.

단열시공 방법중에 흔히 스티로풀을 안에 넣고 석고보드를 시공 하는 것이

보통이고 석고보드만 한겹 또는 두겹으로 시공 하기도합니다.

오래된 집의 유리창은 홋겹이라서 결로 현상이 많은데 요즘 사용하는

하이샤시는 16mm 페어유리로 5mm의 유리와 유리 사이에 6mm의 공기층이

있어 단열재 역활을합니다.

창호의 기능이 중요 한것은 채광과 환기 조망 방음 단열을 모두 충족해야

하기 때문입니다.

여러분이 건축을 직접 하게 될때는 디자인이나 다른 부분도 중요하지만

특히 단열에 신경을 많이 쓰시기 바랍니다.

단열이 약하면 아무리 난방을 해도 따듯하지가 않고 또한 실내 열이 금새

빠져나가버림니다. 

창호 단열도 약하면 바늘구멍에 황소 바람 들어 온다고 하는 것이고요.

바닥이나 천정 벽체에 충분하게 단열재를 사용 하세요.

단열재 재료비가 1년이면 에너지 비용에서 충분히 상쇄가 될것입니다.

공사관련 문의는 사절입니다.

새해에는 좋은 일만 가득하시고 건강하세요.

[강희아빠]

잘 읽었습니다... 좋은정보 감사합니다

[서동요]

감사합니다.

[IntrePid]

좋은 정보 감사드립니다

[서동요]

감사합나다.

[백합처럼]

좋은 정보 감사드립니다

[서동요]

감사합나다.

[하이드]

아주좋은 글이네요

[서동요]

감사합니다.

[부자조아]

잘 읽었습니다. 많은 도움이 되었어요.^^

[서동요]

감사합니다.

[헉가토]

좋은 정보 감사합니다 이렇케 친절하신 분들이 많은세상이 정말 좋아요

[서동요]

감사합니다. 친절을 받은 만큼 돌려주는 것도 좋겠지요

[천종산삼]

좋은글 감사합니다... 새해 복 많이 받으세요~~~ ^^&^^

[서동요]

감사합니다. 천종님도 복많이받으세요~

[명성짱]

좋은정보감사드립니다! 앞으로좋은정보 부탁드릴께요

[도화궁]

많은 도움이 되었습니다..감사합니다~~!

[니케왕자]

고맙습니다. 건강하세요.

[미남자]

수고많이하시는데요 참고로말씀드리면 겔로현상은 거의대부분신축한지2~3년지난집은 겔로현상이아닌것이대분임니다
겔로란 외부온도차이로 발생되지만 시공시에 부실시공으로 발생되는수가많음니다 바람이통화지않은 지하층은몰라도 지상층에1년이상지난건축물이라면 잘못된것임니다 .

[쭈니파파]

좋은정보 감사합니다

[경매초보임]

좋은정보 감사합니다.

[럭셔리김회장]

조은정보 잘읽었슴니다.

[알까기]

좋은글 잘 읽었습니다