유찰되는 원인~

[화랑1]

유찰이 계속되는 경매물건에는 반드시 특별한 이유가 있으며 권리관계를 잘 분석해 보면 간혹 배당요구를 조작하여 허위로 가장하거나 위장하는 자가 있다. 

유찰 원인이 허위나 위장될 수 있다. 
경매물건 중에는 계속 유찰되는 경우가 있다. 이처럼 법원감정가가 이상할 정도로 하락하는 경우에는 대부분 대항력 있는 임차인이 있거나, 등기부에 나타나지 않는 권리관계, 허위로 가장하거나 위장한 임차인이 있어 낙찰자의 부담이 가중되고 있기 때문이다. 

① 경매신청은행에 확인해 보자. 
임차인이 조작하여 위장·허위로 대항력을 주장하는 경우에는 법원감정가는 계속 하락할 것이다. 은행은 부동산담보대출을 해주는 경우 임차인에 대한 현황조사를 하게 되며 조사를 통하여 무상 임차인이 있으면 반드시 무상 임차인으로부터 무상임차사실확인서를 받아 놓고 있다. 따라서 경매신청 또는 근저당권자인 은행에 임차인의 사실 여부를 조사해 보아야 하며, 확인결과 무상임차사실확인서가 있으면 입찰자는 경매에 참가하여 낙찰 받으면 되고, 채권자는 무상임차인에게 배당이 되었으면 배당기일 당일에 배당이의를 하면 될 것이다. 

② 위장 소액임차인이 있어요? 
주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법을 악용하여 채권자를 해하는 경우가 발생하고 있다. 사회적으로 경제적 약자라고 하더라도 부동산 소유자와 결탁하여 임차인이 아닌 자가 소액임차인으로 가장하거나, 임차인이라도 소액임차인이 아니면서 소액임차인으로 위장하거나, 동거 가족이 각자 소액임차인으로 가장하여 배당요구를 하고 있어, 담보채권자와 일반채권자의 권리를 해하는 경우가 있으므로 소액보증금의 배당요구시에는 소액임차인의 자격 적정 여부를 필히 확인하여야 한다.
소액임차인의 확인 방법은 임대차계약서, 주민등록등본을 첨부하도록 하여야 할 것이지만, 허위의 소액임차인이 배당요구를 하는 것을 방지하기 위하여 경매 목적물이 주거용인지의 여부, 주민등록현황, 건물내부구조를 그린 평면도를 첨부하여 임차인의 임차부분을 특정하도록 하고, 소유자 또는 임차인으로부터 임대차 계약서를 제시 받아 배당요구의 주장과 일치 여부를 확인하여 배당에 참가하여야 한다. 

③ 임금채권 확인방법(배척방법) 
임금채권자 또한 사회적으로 경제적 약자 이나, 근로기준법에 명시된 임금 이외에 체불된 전체 임금채권에 대한 과다한 배당요구로 신청채권자와 일반채권자의 권리를 해하는 경우가 있다. 따라서 신청채권자는 체불되었다는 사실을 객관적으로 인정할 수 있는 소명 자료인 근로자명부(근로기준법 제32조 참조), 임금대장(근로기준법 제40조 참조), 국민연금보험료원천공제계산서(국민연금법 제77조 참조), 관할 세무서장이 발급한 근로소득원천징수영수증, 근로소득납세필증명서 등을 확인하여야 한다.
그러나 대부분의 배당법원이 근로자들의 체불임금 확인서만을 근거로 하여 배당이 실시되고 있는 점에 주의하여야 하며, 객관적으로 체불임금을 확인할 수 있는 위와 같은 자료의 보정명령을 필히 요청하여야 하고, 만약 배당기일까지도 위에서 언급한 자료의 보정없이 배당이 실시된다면 즉시 배당이의를 제기하여야 한다. 

④ 국세와 지방세, 당해세의 확인방법 
신청채권자는 당연히 국세와 지방세는 근저당권보다 우선한다고 생각한다. 하지만 체납된 국세, 지방세와 저당권과의 우선순위는 조세의 법정기일 또는 납세의무 성립일과 근저당권 설정 등기일의 선후에 의하여 결정된다. 따라서 국세, 지방세에 대한 교부청구가 있는 경우에는 국세, 지방세 여부 및 법정기일을 확인해야 한다. 또한 국세, 지방세라도 배당요구종기까지 배당요구가 되어 있지 않으면 배당을 받을 수 없다.

→ 국세: 법인세, 부가가치세, 주세, 증권거래세, 교육세, 소득세

그러나 당해세인 국세와 지방세는 조세의 법정기일과 상관없이 배당요구종기까지 교부청구가 되었으면 저당권에 우선한다. 당해세에 대한 교부청구시에 과세관청은 체납세액 명세서와 비고란에 당해세라고만 표시하는 경우가 대부분이다. 따라서 과세 대상이 불분명한 경우에는 미리 과세관청에 체납고지서 등의 소명자료를 제출 받아 당해세 해당 여부를 확인하여 배당에 참가하여야 한다.

→ 국세인 당해세는 상속세, 증여세, 재평가세이며, 지방세인 당해세는 취득세, 등록세,
재산세, 자동차세, 종합토지세, 도시계획세, 공동시설세이다.

→ 지방세가 92년부터 95년까지 발생된 경우에는 저당권자에 우선할 수 없다. 

  토지사랑  http://cafe.daum.net/tozisarang/

[향운둘]

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[준이네집]

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[재즈맘]

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[바우다]

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