토지투자리스크 피하기

[토지정보]

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            토지투자리스크 피하기

부동산 투자에서 아파트 등의 주택 말고도 토지투자에 관심이 있는 분들도 많다. 하지만 부동산 투자는 큰 자금이 움직이는 만큼 리스크 또한 매우 크기 때문에 확실한 준비가 필요하다. 토지투자, 보다 적은 리스크로 확실한 성과를 얻어내려면 어떻게 해야 할까?

1. 준비과정(정보수집)
토지에 투자하는 것은 그 토지의 개발가능성을 보고 하는 것이다. 가장 먼저 고속도로나 지방도로의 신설과 확충 및 터널 개통, 철도 노선의 신설과 신도시 및 택지 개발, 경제자유구역 등으로 토지를 개발할 때 그 지역과 인근지역의 토지의 가격이 천장부지로 솟을 수 가능성이 있다. 그렇기 때문에 정부의 국토개발 기본계획과 개발 정책을 꼼꼼히 살피고 부동산관련 뉴스를 스크랩함으로써 해당토지의 잠정적인 가능성을 살펴보아야 한다.
**하지만 정보를 선택하고 사용하는 데에는 현명한 판단이 필요. 무턱대고 정보를 따라 개발이 예상되는 지역에 투자하는 것은 좋지 않음. 그 정보를 습득했을 때 다른 사람들도 같은 정보를 습득하거나 습득한 뒤이기 때문에 이미 거품 덩어리가 될 수도 있기 때문임.

2. 토지선택
(1)공부상 내용확인:
토지투자에는 여타 부동산과는 달리 수많은 규제 법률이 존재하기 때문에 변수가 많다. 그렇기 때문에 투자하고자 하는 토지를 선택 할 대에 주의와 노력이 필요하다. 국토이용에 관한 법률에 의해 토지는 용도 지역, 용도지구, 용도구역 등으로 나눠지는데,

-.용도지역: 도시지역, 관리지역(보전, 생산, 계획), 농림지역, 자연환경보전지역
-.용도지구: 보존지구, 시설보호지구, 개발진흥지구 등
-.용도구역: 개발제한구역, 수산자원보호구역 등 등이 있다. 이렇게 여러 유형의 토지에 따라 투자가들도 자신의 투자 목적과
용도를 확실히 하고 투자를 결정해야 한다.
**해당토지가 개발 될 가능성이 있는지(개발진흥지구), 개발 할 수 있는 규제사항이 있진 않은지(자연환경보전지역, 보존지구 등)등을 살펴야 함.

이 때 우리가 확인해야 하는 것이 토지이용계획확인서와 지적도이다. 농림지역이나 자연환경 보전지역 등은 개발에 있어 매우 제한적이기 때문에 가격도 낮거니와 매매 자체가 어렵다. 농업진흥지역이나 보전산지인 경우 외부인이 할 수 있는 행위는 거의 없다고 봐도 무방하다. 그러므로 토지이용계획확인서에서 용도지역을 꼭 살펴야 하는 것이다.
이 때 무조건 용도지역을 보고 판단하는 것에서 투자를 포기하는 것보다 용도지역의 변경 가능성까지 살펴야 한다. 보전관리지역이 계획관리지역 등으로 변경되어 개발이 가능해지면 토지가격이 배로 상승할 수도 있기 때문이다. 또한 용도지구나 개발제한구역도 용도구역의 해제 가능성을 살펴야 한다. 이러한 용도의 변경은 토지의 가치를 상승시킨다.

그 다음으로 지적도에서 해당 토지의 접근성에 대해 살펴야 한다.
맹지의 경우 건축 허가가 나오기도 힘들거니와 나와도 진입로를 확보하여야 하는 부담감으로 거래가 적어 매매다가 저렴한 편이다. 혹자는 이러한 리스크를 감당하여 오히려 수익을 얻기도 하지만, 기본적으로 접근성이 좋은 땅은 손해가 없는 법, 지적도를 통해 접근성을 살펴야 한다.

(2)현장 답사 토지 투자에서 빠질 수 없는 것 중에 하나가 현장답사이다.
토지투자는 부동산 중개업자나 대리인에게 맡기는 것 보다는 투자자 본인이 직접 살펴보는 것이 더 좋다. 살펴야 할 사항은 토지의 상태(모양, 방향, 조망, 경사, 도로와의 위치)과 도로현황(진입로, 도로 사용권) 및 주변환경(주변마을과의 거리, 혐오시설)이 있다.

토지의 상태는 토지의 모양이 어떠한지, 토지의 방향이 동향이나 남 방향인지, 햇빛이 잘 들어오는지가 기본적이다. 토지가 경사가 심할 경우에 건축허가가 나오기 힘들거나 개발비용이 비싸기 때문에 경사가 심한 곳은 피하는 것이 좋고, 도로보다 토지가 낮은 곳에 있을 경우 홍수 피해를 겪을 수 있기에 조심해야 한다. 도로현황은 아까 말한 맹지 인지의 여부와 도로가 있다 하더라도 사도(私道)일 경우에는 이용이 불가 할 수 있으므로 확인해야 한다.
주변 환경은 주변 마을과 거리가 너무 멀어서 고립된 지역은 아닌지, 쓰레기 매립장이나 묘지 등의 혐오시설이 있는 곳은 좋지 않다.

3. 거래 투자하고자 하는 토지까지 선택을 했다면 마지막으로 매매계약이다.

이 때 살펴야 하는 것은 토지의 권리관계와 공법상의 제한이다. 토지에 제한물권이 설정되어있는지는 매매계약의 가장 기본적인 확인사항이다.
압류, 가처분, 가등기 등이 주렁주렁 달려있는 토지는 좋지 않다. 후에 토지에 의견이 분분하고 혼란이 가중되다 보면 개발은커녕 매매계약까지 불리한 상황에 빠질 수 있기 때문이다.
또한 매도인의 실제 소유자가 맞는지 당사자를 확인하고 행위능력여부를 살펴야 한다. 대리인이 계약을 진행 할 경우에는 대리인으로써의 위임장을 살펴야 하며, 토지 실제소유자의 인감을 지참했다 하더라도 위임장이 없으면 효력이 없다.
또한 실제 소유자더라 하더라도 계약행위능력이 없는 심신미약자일 경우, 이를 간과 하고 계약을 체결하면 계약이 취소될 수 있는 사유가 된다.

부동산 투자에서 아파트 등의 주택은 확인할 사항이 고정되어 있는 편이고, 상가는 허가를 받고, 주변 상권을 살펴보는 등 확인사항이 적은 편이다. 이에 반해 토지 투자는 규제제한도 많고 변수가 많아 리스크가 크지만, 그만큼 성과가 좋다. 꼼꼼하게 준비하고, 현명하게 판단하여 리스크를 최소화 하는 것이 성공적인 토지 투자에 꼭 필요한 요소이다.

  토지사랑  http://cafe.daum.net/tozisarang/

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