무피 투자의 극치 - 종자돈없이 투자해 2억번 사연

[토지정보]

이건 실제 필자의 경험담이다. 지금은 고용변호사 포함 직원을 20명가까이 거느린 중견 로펌의 수장이 되어 개인적인 투자대신 물건을 추천해주거나 경매 소송사건을 해결하는데 주력하고 있지만, 과거 개인변호사 시절에는 필자도 수많은 경매투자자 중의 1인이었다.

패찰도 수없이 겪어봤고 낙찰도 많이 받아 봤으며 개중에는 재미를 보지 못한 물건도 있었고 기록적인 수익율을 기록한 물건도 있었다. 항상 긴장과 설레임이 공존했던, 그래서 하루하루가 싱그러웠던 경매 투자자 시절 낙찰받았던 본 물건은 종자돈없이 경매를 시작하는 사람들에게 모범이 될만한 사례인지라 소개해본다.

대상물건은 대지가 48평에 건평이 약 100평가량되는 상계동 수락산 국립공원 입구에 있는 다가구 주택이었다. 감정가는 3억2천만원대였는데 4번의 유찰을 거쳐 당시 최저가는 감정가대비 41%대인 132,710,000원이었다. 당시 상계동이 뉴타운으로 지정돼 나름대로 단독주택의 거래가 좀 있었던 데다가 인근에 초등학교, 중학교가 있어 기본적인 임대수요는 받쳐주겠다 생각을 했고 수락산을 마치 정원처럼 오르내릴수 있는 위치에 있어 임자만 잘만나면 충분히 조기에 'EXIT'가 가능하겠다는 판단을 했었다.

법원에서 제공하는 사진상으로 깔끔하게 단장된 2층 벽돌집인데다가 가구수 또한 4세대라 집주인이 거주하면서 나머지는 임대를 놓아 적지않은 현금흐름을 발생시킬수 있을 것 같은 이 물건이 이처럼 유찰에 유찰을 거듭한 이유는 법적으로 복잡하게 얽혀있는 특수물건이기 때문이었다.

먼저 전입신고가 은행의 선순위 저당권보다 빨라 대항력이 있어보이는 임차인 2명이 공지되어 있었다. 대항력이 있음에도 배당요구를 하지않아 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안아야하는 물건이었기에 보증금 액수만큼 최저가가 떨어지는 것이 어찌보면 당연한데다가, 설상가상 공사업자가 리모델링 대금을 받지못해 1층을 점유하고 있다며 무려 1억 3천여만원의 유치권이 신고되어 있었다.

게다가 해당 토지는 건물소유자의 단독소유가 아니라 다른 사람과 공유를 하고 있어 재산권행사에 제한이 있는 지분토지였다. 즉, 토지소유자가 2명인데, 땅을 반씩 갈라서 지상에 각자 집을 한채씩 지어 살고 있는 형국이었다. 아, 복잡하기도 하여라!

일견 보아 해결이 요원해보이는 물건인지라 감정가의 40%까지 떨어져 있었고, 당시 뉴타운지정의 영향으로 단독주택의 몸값이 꽤 올라 시세가 3억8천만원선에서 형성되고 있던터라 시세대비 최저가는 30%대까지 저감되어 있었다. 이 물건을 필자가 무려 20명 가까운 경쟁자를 물리치고 2억 800만원대에 낙찰받았다. 2등과는 약 700만원정도가 차이 났던걸로 기억한다. 이 복잡한 물건을 필자가 낙찰받고 법률관계를 정리한뒤 임대를 놓아 투하원금 이상 회수한 것은 잔금납부 후 불과 한달이 채 되지 않은 기간이었다.

도대체 필자는 이 복잡한 물건을 어떻게 단기간내에 해결했을까!

먼저 대항력있는 임차인으로 추정되는 선순위 전입자들부터 보자. 이 토지의 지번은 하나인데 소유자가 둘이었고 지상에 각자 한채씩 건물을 갖고 있었기 때문에 하나의 주소지에 건물이 두채가 있는 꼴이었다. 결국 대상물건에 전입신고한 사람들이 옆건물의 임차인일수도 있다고 추정하고 우편함조사 및 이웃집 탐문 등 면밀히 조사한 결과 추정이 사실임을 확인할 수 있었다. 결국 임차인으로 공지된 사람들은 옆집사람들이었던 것이고 낙찰자가 인수할 보증금따위는 애초 없었던 것이다.

두번째로 하나의 지번에 건물이 두채가 올라와있다하여도 법적으로 재산권행사가 제한되는 공유지분이 되는것이 아니라 각자 단독으로 온전하게 재산권을 행사할 수 있는 '구분소유적공유관계'가 된다는 것이 판례의 입장이므로 토지가 공유지분으로 되어있는 것 또한 아무런 문제가 되지 않았다.

마지막으로 이 물건의 최대의 난제는 유치권이었다. 공사대금 원금만 1억 3천여만원, 이자까지 포함하면 감당키 어려운 금액이었고 유치권자가 실제로 1층을 점유하고 있으니 간이명도절차인 인도명령을 통해 해결하기가 요원해 보였다. 장기간 비용과 시간이 투하되는 명도소송으로 해결해야할 물건이었다. 무엇보다 유치권이 존재하면 금융권 대출이 불가능하니, 여기저기 투자금이 묶여있어 당시 현금이 많지 않았던 필자로서는 자금계획이 불투명해 난감할 수밖에 없었다.

포기하자니 아깝고 응찰하자니 자금마련이 막막한 상황. 그래도 필자는 응찰을 했고 낙찰을 받았다. 믿는 구석이 있었던 것이다. 철저한 사전조사를 통해 이 사건 유치권은 90%이상 허위하는 판단이 들었고 설사 10%의 가능성에 발목을 잡혀 유치권이 사실로 판명된다 하여도 공사대금이 터무니없이 부풀려져있다는 생각을 한것이다. 낙찰받고 잔금대출을 알아본 결과, 유치권자의 포기각서만 있으면 낙찰가의 90%까지 대출해주겠다는 은행이 있었다. 잔금납부기일까지 남은 시간은 약 한 달.

그 한 달동안 유치권자와 수차례의 전화통화에 여러통의 내용증명을 보내며 협상을 유도했다.

유치권이 허위이거나 금액이 부풀려진 경우 형법상 강제집행면탈죄의 책임을 질수 있고 일단 형사고소하면추후 합의가 되어 취하를 해도 친고죄가 아닌만큼 처벌이 불가피하니 조속히 협상을 마무리하자는 내용이 주를 이루었다. 물론 철저히 준비한 유치권자보다 심약해 보이는 소유자에게도 공범으로 처벌될수 있음을 엄중 경고했다.

처음에 완강히 버티던 유치권자가 당근과 채찍이 담긴 압박에 점차 목소리에 힘을 잃어갔고 결국 잔뜩 겁을 먹은 소유자의 설득이 쐐기가 되어 3000만원에 유치권 포기각서를 써주기로 합의하였다. 유치권자의 포기각서를 제출하면서 입찰 보증금을 제외한 잔금을 대출받아 납부하였고, 곧바로 임차인들을 찾아가 협의한 결과 1층과 지하층 1세대가 보증금을 낮추어 월세로 재계약을 하면서 투하된 10%의 보증금도 얼추 찾을 수 있었다.

2층과 지하층 다른 1세대의 임차인도 곧 구해졌고 그들로부터 받은 보증금이 약 6000만원에 이르러 유치권합의대금 3000만원을 제하고도 순수익이 3000만원이 남았다. 또한 한달 월세가 120만원에 은행이자가 80만원대였으니, 투자와 동시에 3000만원의 순수익과 매달 30-40만원의 현금흐름이 발생하였다. 그리고 이 물건은 3년 동안 보유하다가 양도세부담없이 어느 근사한 노부부에게 4억3천2백만원에 매각하였다.

어떤가. 놀랍지 아니한가. 필자는 종종 경매공부만 열심히 하면 큰 돈없이도 아니, 종자돈이 없어도 경매로 성공할 수 있다고 말해왔다. 그러나 사람들은 의례 하는 얘기려니 여기며 고개는 끄덕여도 실제로는 믿지 않았다. 그 믿지 않는 사람들을 설득하고 싶은 마음은 추호도 없다. 단지, 시절인연이 없을뿐. 다만, 지금 내집 마련에 간절한 소망이 있는 사람이라면, 경제적 자유속에서 심적인 여유를 찾고자하는 사람이라면,열정만큼은 누구에게도 뒤지지않는다는 생각을 가진 선한 사람이라면 여기 증거가 있으니 한번쯤 필자의 말에 인연의 끈을 감아보기 바란다.

요즘 부동산 시장의 요동이 심상치않다. 속단할수는 없지만 정부의 흔들림없는 부동산경기 부양책이 팽배해진 전세수요가 매매수요로 전환되는데 기름을 붙는겪이 된 듯하다. 거시적으로 실물경기의 흐름을 주시할 필요가 있겠지만, 당분간 누적된 매매수요로 말미암아 부동산매매가가 지금보다 하향곡선을 그릴 가능성은 없어 보인다.

경매하기 참 좋은 시절이 도래한 것이다. 전세가가 높아졌고 매매가도 뛸 것이니 무조건 아파트를 사자!라는 식의 위험한 발상은 차치하고라도, 전세가가 높아졌는데 아파트를 매입할 여력은 없으니 빌라라도 사겠다는 수요는 충분할 것이라는 보수적 가정하에 실수요자의 주축인 서민들이 몰려있는 은평구, 강서구, 관악구, 노원구 등의 빌라 경매에 도전해보는 건 어떨까?

(출처:정충진변호사)

  토지사랑  http://cafe.daum.net/tozisarang/

[광개토(지공)]

유익하게 잘 봤습니다.

[로시니]

감사 합니다.

[통영토지사랑]

발품, 법적인 뒷받침이 있으니 무조건 가능한 일....
한 수 멋있게 배웠습니다.
항상 대박나는 로펌 되십시요.

[달그락각시]

도전하고픈 유익한 사례 감사합니다~

[트라이앵글]

잘 보아네~~요

[양수리토지]

감사합니다