땅테크에 성공하는 계약 방법

[토지정보]

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 “본래 땅 위에는 길이 없다.”

“걸어가는 사람들이 많으면 그것이 곧 길이 되는 것이다.”

이처럼 “땅테크에도 길이 없다.”

“많은 땅을 접하고 많은 시간을 투자해야만 길을 얻을 수 있는 것이다.”

그래서 일반인들은 땅테크에 대해서 어려워하는 지도 모른다.
물론 일반인들은 잘 모르는 낯선 분야일 수도 있고, 돈과 시간을 많이 들여야 하는 특수한 분야일 수도 있는 것이다. 때론 땅에 대한 재테크 책을 사서 읽기도 하고, 전문가들이 강의하는 땅에 대한 투자 설명회에 찾아 가기도 하지만 나만의 정립된 ‘땅테크 나침판’을 얻기가 어려운 일이다. 이론 공부와 투자설명회에서 얻은 노하우를 가지고 있다고 자부하더라도 막상 현장에 가서 땅을 보면 뭘 봐야 하고, 어떻게 접근해야 하는지, 무엇을 보고 판단하고 결정해야할지 그리고 계약은 어떻게 해야 실수를 하지 않는지 등 그저 막막하기만 하다. 결국 땅에 대한 투자를 결단하지 못하고 머뭇거리다가 돌아오는 경우가 상당히 많다. 땅테크를 잘 해서 돈을 벌려고 하는 목적은 분명하지만, 불안전한 지식과 투자에 대한 노하우가 갖춰져 있지 않은 관계로 인해 결정하는 데에는 역시 쉽지 않은 것이 사실이다.

그렇다면 과연 땅테크의 비법은 있는 것이고 그것은 과연 뭘까?

최근에 부쩍 부동산 시장의 침체가 길어지자 소위 땅 전문가라는 사람들이 땅테크에 성공하려면 자신들이 가지고 있는 ‘전문적인 기술(?)’이 필요하다고 목청을 한껏 올리고 있다. 하지만 땅테크는 책에 나와 있는 것처럼 복잡하지도 않을뿐더러 자칭 전문가라고 하는 분들이 말하는 것처럼 어렵지도 않다. 필자는 앞으로 땅테크에 대해서 어떻게 접근해야 하고 무엇을 봐야하고, 땅을 사기 위해서는 어떤 것이 필요하고 땅테크에 성공하기 위한 전략 등에 대해 자세하게 글을 올리려고 한다. 

먼저, 땅테크에 성공하는 계약방법은 다음과 같이 요약해 볼 수 있다.

첫째, 계약서에는 반드시 특약사항을 넣어야 한다.

땅테크에 성공하려면 ‘지적불부합지(=측량 불일치 토지)'라는 것을 반드시 알아야 한다. 이른바 지적공부 등록내용이 실제와 맞지 않는 토지를 총칭하여 '지적불부합지(地籍不符合地)'라고 한다. 우리나라 땅은 ‘필지’라는 단위를 통해서 소유가 되고 관리가 된다. 전국에 약 3715만 7000필지가 있는데, 이 중에서 지적도와 실제 땅의 생김새나 크기가 다른 이른바 ‘지적불부합지’는 전체 필지의 15%를 차지한다. 이 ‘지적불부합지’로 인해서 그동안 개인·기업·국가가 고질적 분쟁거리였다. 그래서 정부가 ‘지적불부합지’를 대상으로 땅의 호적이자 지도인 디지털 지적도를 새로 만드는 지적 재조사 사업을 추진하고 있는데, 서울 0.4%, 경기도 7.5%, 인천 0.7%, 부산 0.4%, 대구 0.2%, 광주 3.0%, 울산 0.4%, 충북 9.1%, 충남 10.0%, 전북 6.9%, 전남 9.8%, 경북 4.8%, 경남 4.9%, 제주 3.9%, 강원도가 제일 많은 36.9%이다. 이처럼 ‘지적불부합지’가 전국에 산재해 있기 때문에 땅에 대해 매매계약을 체결할 때에는 반드시 계약서에 만일 측량결과 실제 면적과 공부상 면적이 다를 때에는 계약서에 명기된 ㎡당(또는 평당)가격으로 정산한다는 내용을 삽입하여야 분쟁을 피할 수 있는 것이다. 그런 내용의 특약을 두지 않고, 상대방이 이의를 단다면 부득이 매도인에게 소송을 제기하여 해결하는 수밖에 없기 때문에 땅에 대한 계약서를 작성할 때에는 반드시 이러한 내용을 특약사항으로 넣어야 한다.

몇 해 전 법원 판결에서도 서류상 면적과 실제 땅 면적이 다르다는 사실이 밝혀지더라도 매도인을 상대로 그 차액을 돌려받을 수 없다는 판결내용이 나왔듯이 땅을 살 때 ‘필지매매(=전체 땅 면적과 매매대금만을 적어 넣은 방식)’ 과 ‘수량매매(=전체 땅 면적과 매매대금과 함께 평당 금액도 적어 넣는 방식)’ 방식을 병행해야만 손해를 보지 않는다. 반드시 땅 계약서를 작성할 때에는 특약사항으로 ㎡당(또는 평당)을 명기해 수량을 표시해야 한다. 또, 땅을 계약할 때 무허가 건물이나 수목 등이 있으면 땅만이 아닌 지상물 일체 포함하는 계약임을 특약사항으로 명시해야 나중에 생길 수 있는 불필요한 분쟁을 막을 수 있다. 좋은 수목은 그 상태에 따라 많게는 수천만원을 호가하는 등 또 다른 가격으로 환산할 수 있는 매도자의 재산이기 때문이다. 간혹 수목으로 인해 소송이 벌어지는 경우도 허다하다는 것을 꼭 잊지 말아야 할 것이다.

그리고 소유권 이전이 늦어짐으로 인해서 발생하는 손해배상 책임에 대해서와 땅에 대한 소유권 제한사항 즉, 근저당이나 가압류 등이 설정돼 있다면 잔금지급 전에 이를 해결하고, 만일 해결이 안 되면 계약이 자동으로 파기가 되고 매매금액으로 지불한 모든 금액을 반환해야 한다는 내용의 단서조항을 꼭 붙여야 한다. 이처럼 땅에 관련된 계약서를 작성할 때는 반드시 특약사항을 꼭 활용해야만 생각지도 못했던 금전적인 손해를 막을 수 있고 땅테크에 성공할 수 있는 것이다.

둘째, 계약 시 구두 약속을 하면 절대 안 된다.

만일 매입하려는 땅에 진입로에 문제가 있으면 그에 대한 구체적인 해결방법과 중개수수료 이외의 거래비용의 부담에 대한 책임유무 그리고 지상물(주택, 창고, 무허가건물, 수목, 농작물, 분묘 등)이 있을 경우에는 이에 대한 책임소재를 구두 약속이 아닌 계약서에 반드시 삽입해야 하고 만일 이 지상물들이 필요가 없을 때에는 매도자 책임으로 잔금 지급전까지 모두 해결한다는 내용들을 계약서에 반드시 명기해야만 나중에 큰 곤혹을 피할 수 있다. 아무것도 아닐 것이라고 하는 것이 나중에 커다란 불이익을 가져 올 수 있으므로 반드시 땅 계약을 할 때에는 세세한 내용까지도 구두약속이 아닌 계약서에 명시해야 실패하지 않는다는 것을 꼭 기억해야 한다.

셋째, 등기부등본상 실소유자와 계약하고, 계약 마지막까지 서류를 확인해야 한다.

땅에 대해 계약서 작성할 때에는 반드시 토지등기부등본상의 등기 명의자와 직접 하는 것이 원칙이고 계약 당일 등기부등본상의 등기 명의자와 실소유자의 주민등록증을 동시에 확인하는 것이 제일 안전한 것이다. 그러나 불가피하게 대리인과 계약을 체결하게 된 경우에는 등기부등본상의 실소유자 명의의 위임장에 인감증명을 첨부해야 계약이 유효해진다. 그러나 대리인과 계약 체결할 경우에도 실소유자에게 전화를 해서 매매사실여부를 꼭 확인해야 한다. 그리고 마지막으로 잔금 지급 직전에 다시 한 번 해당 관청을 가서 계약 이후에 근저당 등이 설정되어 있는지도 확인해 본다. 서류 검토는 계약 전, 계약 후, 계약 마지막 날까지 직접 본인이 해당 관청에서 관련 서류를 발급받아 확인해야 한다. 수시로 서류를 확인하지 않으면 큰 낭패를 볼 수 있기 때문에 땅에 대한 계약 마지막까지 서류를 확인하고 또 확인해야 한다. 

땅테크는 계약서 내용 중 사소한 문제 하나로 막대한 금액을 손해 볼 수 있는 경우가 허다하기 때문에 위의 내용처럼 꼼꼼하게 계약서를 써야만 ‘땅테크에 성공하는 계약방법’이 될 것이다. 

김홍진 부동산학 박사, 전주대학교 객원교수

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