임원의 연대보증 책임

[안병관]

추진위원회에서 선정한 시공자에 대한 임원의 연대보증 책임


최근 경기상황이 악화되자 추진위원회에서 선정한 시공자들이 추진위원회에게 자금 지원을 중단하거나 일부러 계약해지를 유도한 후에 임원들을 상대로 대여금에 대해 연대보증 책임을 묻는 사례가 많이 있다.

이에 대해 임원들은 지식이 부족하여 속절없이 가압류를 당하기 일쑤이다. 그러나 이는 사안별로 다르겠지만 대부분은 임원들이 연대보증 책임을 지지 않을 수도 있다.

결론적으로, 추진위원회 단계에서 한 시공사선정 및 공사도급가계약과 공사도급가계약을 기초로 이루어진 부속계약인 금전소비대차계약은 모두 강행법규에 위반되어 무효이므로, 추진위원회에 대한 대여금 채무나 임원들의 연대보증 채무는 무효인 것이다. 물론 반론은 있지만 설득력이 없다고 본다.

도시정비법은 2005. 3. 18.부터 2006. 8. 24.까지 사이에 재개발과 도시환경정비사업에 대해서는 시공자선정시기에 대한 제한을 두지 않고 단지, 총회 의결사항이라고만 규정하고 있었다. 재개발·도시환경정비사업이 어려워지자 민간건설업자가 재개발사업의 초기단계에서부터 참여하여 자금을 지원하고 재개발조합의 부족한 전문성을 보완할 필요성이 제기되었고, 그래서 한정된 공동시행자의 문호를 개방하여 건설업자 등도 정비조합과 함께 공동시행이 가능하도록 함과 동시에 시공자 선정규정은 재건축조합만 대상이 되도록 하는 법 개정이 이루어졌고, 인위적으로 틀어막은 시공자 선정과 공동시행자 선정 규정이 동시에 풀리면서 혼란이 시작되었던 것이다.

시공자 선정시기 및 선정방법에 대한 개정으로 인해 2006년 8월 25일 이전에 승인받은 재개발사업 추진위원회는 앞 다퉈 일단 시공자선정을 위한 주민총회를 개최하고, 다만 추진위원회는 도시정비법 상 “조합 총회”에서 하여야 한다는 규정을 지키기 위해, 후일 조합정관을 작성할 때 ‘시공자의 선정은 경쟁입찰의 방법에 따르되, 이미 주민총회에서 선정된 시공자의 경우에는 조합원총회에서 추인결의를 할 수 있다’는 규정을 삽입했고, 조합창립총회에서 이미 선정된 시공자에 대한 추인결의를 한 사례가 많았던 것이다.

이러한 경우 다음과 같은 문제가 생긴다. 즉, 추진위원회에서 시공자를 선정한 행위가 효력이 있는지와 추진위원회 단계에서 체결한 공사도급가계약과 금전소비대차계약은 효력이 있는지 여부이다. 이 문제에 대해서는, 대법원은 “시공자의 선정은 추진위원회 또는 주민총회의 권한이 아니라 조합원 총회의 고유권한이므로 추진위원회 단계에서 개최한 주민총회에서 시공자 선정 결의를 한 것은 무효이다(대법원 2012. 4. 12. 선고 2009다22419 판결, 대법원 2012. 3. 29. 선고 2008다95885 판결, 대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다6298 등 다수).”라고 판시하고 있다.

따라서 추진위원회에서 행한 시공자 선정결의가 무효라면, 추진위원회에서 행한 시공자와의 공사도급가계약도 당연히 무효인 것이고, 나아가 공사도급가계약의 부속계약에 불과한 금전소비대차계약도 무효인 것이다.

따라서 추진위원회 임원들은 위와 같은 법리를 잘 알고 대응을 하면 막대한 금액의 연대보증 책임을 벗어날 수가 있는 것이다. 이러한 법리는 나아가 추진위원회가 조합을 설립하였고, 조합에서 그 시공자를 추인했다고 하더라도 다시 총회를 거쳐 도급계약을 체결하고, 연대보증을 다시 받지 않는 한 유효하므로, 조합이 설립된 임원들도 연대보증 책임에 대해서는 꼼꼼히 따져 보아야 할 것이다. 역시 아는 것이 힘(돈?)이다.

연대보증책임에 대해서는 할 말이 정말 많다. 필자 견해로는, 연대보증 책임은 조합이 돈이 있는 데도 불구하고 공사대금을 일부러 시공자에게 주지 않는 경우로만 한정하는 것으로 해석하여야 한다고 본다. 시공자가 오히려 돈을 주지 않는 등 채무불이행을 하여 해지가 된 경우에도 연대보증 책임을 물어서는 안된다는 것이다. 그러나 일부 계약서를 보면 대여한 사업비에 대해서는 무한 책임으로 연대보증을 서는 것으로 작성되어 있는 것도 보았다. 이는 임원들이 스스로 무덤을 판 것이나 같은 것이다.

계약조항이 곧 법인 것이다. 임원들은 시공자나 기타 용역계약을 체결할 때 반드시 전문변호사의 조력을 받아야 하는 이유가 여기에 있는 것이다. 특히 정비사업에 대한 공사도급계약을 함에 있어서는 서울시가 발표한 공사도급표준계약서(필자도 제정과정에 참여하였다)를 참고하면 크게 도움이 될 것이다.

법무법인 강산 대표변호사 김은유

김은유 現 법무법인 강산 대표변호사 現 성균관대 건축토목공학부 겸임교수 저서) '재개발·재건축은 전략이다' 등

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[배운희]

정보 감사합니다.

[김장우]

감사합니다.