[9.1 부동산 대책 주요내용]

[갈매기 조나단(고 광표)]

[9.1 부동산 대책 주요내용]
재건축 연한 40년서 10년 단축…청약 1순위 자격 `가입기간 1년`
대규모 신도시개발 중단…도심재정비로 주택정책 패러다임 이동

■ 재정비 규제 합리화

◇ 추진배경= 과거와 같은 개발이익을 기대하기 어려운 상황임에도 시장과열기의 규제가 지속되어, 재정비구역 입주민들의 거주환경이 악화되고, 도심내 소형주택, 임대주택 등 신규 주택공급에도 차질이 발생한다는 지적이 제기되어 왔다.
이제는 직주근접이 가능하고 생활의 질이 높은 도심내 주택수요가 높아지고 있는 상황이라는 점에서, 재정비 사업을 활성화할 필요가 있으며, 이에 따라 주민들의 재정비 사업 추진시 부담을 완화하고, 추진절차도 간소화하고자 하였다.

◇ 주요내용 = 준공 후 20년 이상의 범위에서 조례에 위임되어 있는 재건축 연한(서울시는 최장 40년)을 최장 30년으로 완화한다.
◇ 둘째, 재건축 연한 도래 후 생활에 불편이 큰 경우(주차장, 배관 외에도 층간소음, 에너지효율, 노약자 생활개선 등)에는 주거환경 평가비중을 강화(예. 15%→40%)하여 재건축이 가능하도록 안전진단 기준을 합리화한다.
또한 연한 도래와 관계없이 구조적 결함이 있는 경우에는 구조 안전성만으로 재건축 여부를 결정한다. b현재 재건축 안전진단 기준은 구조안전성(40%), 건축마감 및 설비노후도(30%), 주거환경(15%), 비용분석(15%)이다.
◇ 셋째, 수도권 과밀억제권역 내 재건축 시 85㎡이하 건설의무(세대수 기준 60% 이상, 연면적 기준 50% 이상) 중 연면적 기준은 폐지한다.
◇ 넷째, 서울시 등 일부지자체가 공공관리제를 의무화하면서, 시공사 선정시기도 사업시행인가 이후에만 할 수 있도록 제한하고 있으나, 공공관리제를 공공지원제로 변경하고, 토지 등 소유자 과반수가 원할 경우 사업시행인가 이전에도 시공사를 선택할 수 있도록 한다. 다만, 시공사 선정과정의 투명성을 위해, 지자체가 시공사 공사비 등을 공시한다.
◇ 다섯째, 재개발 사업시 ‘임대주택 의무건설비율’ 중 연면적 기준을 폐지하고, 세대수 기준 의무건설 비율을 5%p 완화한다. 이에 따라 수도권은 20%에서 15%로, 비수도권은 17%에서 12%로 완화된다. 다만, 세입자용 임대주택 부족시에는 지자체장이 5%p까지 상향가능하다.
◇ 여섯째, 안전진단 통과 후 10년 이상 경과한 사업장으로서 사고우려가 있는 경우 안전진단을 재실시하여 등급을 재조정하는 등 안전사고 우려주택에 대한 관리를 강화한다. 구조안전성 평가를 통해 D등급을 E등급으로 조정하고 안전관리 강화하게 된다.
아울러, 재정비 사업증가로 인한 이주수요가 특정시기에 집중되지 않도록 지자체와 협조하여 사업시기를 조정해나갈 계획이다.

■ 청약제도 개편

◇ 추진배경= 청약제도는 과거 주택이 절대부족한 시기에 도입되어 청약기회가 무주택자에게 집중되어 왔으며, 형평성을 강조하여 관련제도가 지나치게 복잡해 일반국민이 이해하기 어렵다는 지적이 있어왔다.
이제 주택의 절대적 부족문제가 해소되었고, 자가주택 보유수요가 높지 않다는 점에서, 실수요자인 경우에는 유주택자에게도 청약기회를 늘리고, 복잡한 청약제도를 국민이 알기쉽게 단순화하고자 하였다.

◇ 주요내용 = 85㎡이하 민영주택에 대한 가점제는 2017년 1월부터 지자체장(시군구청장)이 지역별 수급여건에 맞춰 현행 가점제 비율 40% 이내에서 자율 운영토록 한다.
현 민영주택 중 85㎡초과는 100% 추첨제이나, 85㎡ 이하는 40%에 대해 가점제 적용 중이다. 나머지 60%는 추첨제이다.
◇ 둘째, 민영주택에 적용되는 가점제를 개선한다. 무주택자에게 가점을(최대 32점) 부여하고 있는 점을 감안하여, 2주택 이상 보유자에 대한 중복 차별(1호당 5∼10점 감점)을 폐지한다.
또한, 청약시 무주택자로 인정받을 수 있는 소형ㆍ저가주택 기준을 전용 60㎡이하ㆍ공시가격 7천만원 이하에서, 전용 60㎡이하ㆍ공시가격 1.3억원(지방은 8천만원) 이하로 완화한다.
◇ 셋째, 1, 2순위로 나뉘어져 있는 청약자격을 1순위로 통합하고, 국민주택에 적용하는 6개순차를 2개순차로 통합하여 입주자 선정절차를 단순화한다.
◇ 넷째, 청약예금 예치금 칸막이를 단순화하여, 예치금액 이하의 주택은 자유롭게 청약이 가능하고, 예치금 변경 시 청약규모 변경도 즉시 가능하도록 개선한다.
현재, 청약예치금은 지역ㆍ면적별로 16개의 종류가 있으며, 청약예금자는 가입 후 2년이 지나야 청약규모 변경 가능하다. 규모 상향시에는 추가로 3개월을 대기해야 한다.
◇ 다섯째, 무주택 세대주로 제한하고 있는 국민주택 청약자격을 완화하여 세대주 여부와 관계없이 1세대 1주택인 경우 청약을 허용한다.
◇ 여섯째, 청약저축, 청약예금, 청약부금, 청약종합저축 등 현 4개 청약 통장을 ‘청약종합저축’으로 일원화한다. 국민주택, 민간건설중형국민주택, 민영주택 등 공급주택 유형 3개에서 2개로 통합, 민간건설 중형국민주택을 폐지한다.

■ 기업의 과도한 부담완화

◇ 기부채납과 관련한 예측가능성을 높이고, 과도한 기부채납 요구를 줄일 수 있도록 ‘기부채납에 관한 지침’을 마련한다.
지침에는 지자체장이 기부채납을 요구할 수 있는 적정한도(예:총사업비의 일정비율 이내로 제한) 등을 담을 예정이며, 내년 상반기까지 시범운영한 후 성과에 따라 ’15년에 법제화도 추진할 계획이다. 
◇ 둘째, 다양한 주택수요에 맞게 주택이 공급될 수 있도록 주택조합에 대한 규제를 완화한다. 85㎡ 이하 주택 소유자에게도 주택조합원 자격을 허용(현재 60㎡ 이하만 가능)하고, 주택조합이 원활하게 대지를 확보할 수 있도록 등록사업자(시공사)의 자체 보유택지 매입(공공택지 제외)을 허용한다.
◇ 셋째, 과거와 같은 큰 폭의 투기이익을 기대하기 어려운 상황임을 감안하여 개발제한구역을 50% 이상 해제한 수도권 공공택지의 전매제한(2∼8년→1∼6년) 및 거주의무(1∼5년→0∼3년)를 완화한다.

■ 주택 공급방식 개편

◇추진배경 = 과거에는 주택난을 해소하기 위해서 공공이 주도하여 도시 외곽에 대규모 택지를 공급해왔으나, 도시의 외연적 확대로 인한 사회적 비용이 발생함에 따라 도시재생 등을 통한 도심내 주택에 대한 수요가 커지고 있는 상황이다.
이제 기 개발한 공공택지 여유물량이 충분하고, 주택에 대한 수요가 변화하고 있는 점을 감안하여, 대규모 택지공급이 아니라 지역실정에 맞는 중소규모의 다양한 택지개발을 유도하고자 하였다.

◇주요내용 = 대규모 택지 공급시스템인 ‘택지개발촉진법’을 폐지하고, 2017년까지(3년간) LH의 대규모 공공택지 지정을 중단한다.
택지개발촉진법 폐지 이후에는 공공주택법 및 도시개발법을 통해 중소형 택지 위주로 개발한다.
◇ 둘째, 사업계획 승인 이후 착공의무 기간을 현 3년에서 5년으로 연장하여 시장상황에 맞게 주택이 공급될 수 있도록 유도한다.
◇ 셋째, 수도권 외곽, 혁신도시 등 일부 공급과잉이 우려되는 지역의 LH 분양물량 일부를 시범적으로 후분양한다. 올해는 2천 세대에 대해 공정률 40% 후분양을 실시하고, 내년(2015)에는 3천세대에 대해 공정률 60% 후분양을 실시한다. 2016년 확대여부는 검토할 계획이다.
◇ 넷째, LH 토지은행을 통해 민간 택지 공급시기를 조절한다. 연내 수도권에서 약 2조원(2만세대 내외) 규모의 택지를 비축하고, 시장상황에 따라 매각시기를 조정한다.

■ 임대주택 단기공급 확대

◇ 첫째, 금년 중 총 9만호의 공공임대주택이 입주할 예정으로, 가을 이사철에 맞추어 매입ㆍ전세임대 1.2만호를 9∼10월에 공급하고, 9월이후 입주예정인 공공건설주택 2.5만호 중 6천여호의 입주시기를 1~2개월 단축한다.
◇ 둘째, 미분양 주택 전세활용시 대출보증 지원을 강화(업체별 1∼4천억→2∼5천억원)하고, 미분양 리츠 등을 활용하여 미분양 주택의 전세 전환을 유도한다.

■ 임대시장 민간참여 활성화

◇ 첫째, 공공임대리츠(최대 5만호), 민간제안 리츠(최대 2만호), 수급조절리츠(1만호) 등 임대리츠를 통해 ’17년까지 최대 8만호를 공급한다.  LH 보유 공공택지 중 분양물량 일부를 수급조절 리츠를 통해 임대로 전환한다.
◇ 둘째, 임대리츠 활성화를 위해 세제ㆍ금융지원을 지속ㆍ강화한다. 공공임대리츠 자본조달시 공모를 통해 개인투자를 유도하여 임대리츠에 대한 투자 Pool을 확대하고, 임대리츠에 대한 취득세 및 재산세 감면을 지속 지원한다.
또한, 임대주택 리츠의 금융기관 대출금에 대한 주택신용보증기금 출연을 조정하여 금융비용을 완화하는 방안도 검토한다.
◇ 셋째, 준공공임대주택 활성화, 근로자임대주택공급확대 등을 통해 민간임대사업자 확대를 도모한다.
준공공임대 활성화를 위해, 신규 분양주택에 대한 매입자금 지원한도를 확대(5호→10호)하고, 구분등기가 곤란한 다가구 주택*에 대해서는 준공공임대 등록시 면적제한(85㎡이하)을 폐지한다.
또한, 다세대ㆍ연립주택에 대한 담보평가 방식을 개선하여 주택기금 대출한도도 높인다.
사내유보금 활용을 통한 근로자임대주택 공급 확대를 위해, 기업체에 분양주택을 단지 또는 동단위로 우선 공급받을 수 있도록 하고,
혁신도시 등 수도권 외 지방에 국민주택규모 이하인「근로자임대주택」을 공급하는 경우에는 시설투자 세액공제율을 확대(7%→10%)한다. 

■ 무주택 서민 주거비 부담완화

◇ 첫째, 무주택 서민에 대한 디딤돌 대출 지원을 확대하여 주택구입자금 마련 부담을 완화한다.
법률개정을 통해 주택기금 대출에 대해「유한책임대출(비소구대출)」제도를 시범적으로 도입한다.
시중은행 규제수준에 맞추어 디딤돌 대출 LTVㆍDTI를 합리화*하고, 지속적으로 하락하고 있는 시중금리와 역전되지 않도록 대출금리**도 0.2%p 인하(2.8%∼3.6%→2.6%∼3.4%)한다.
◇ 둘째, 서민 임차가구의 주거비 부담을 완화할 수 있도록 지원한다. LH 임대주택 거주자의 전월세간 전환이 보다 원활하게 이루어질 수 있도록 보증금 전환의 상한선(50%)을 단계적으로 완화한다.
깡통전세로부터 세입자를 보호하는 전세금 반환보증의 보증금 한도를 상향(수도권 3→4억, 기타 2→3억)한다.
재개발로 이주하는 세입자의 전세금 부담 완화를 위해 근로자서민 전세자금 대출기준을 상향(부부합산 5천만원→6천만원 이내) 한다.
쪽방, 고시원 등 최저주거기준에 미달하는 비주택 거주자의 주거안정을 위해 매입ㆍ전세임대주택을 최우선적으로 공급하고, 임대보증금도 100만원→50만원으로 50% 감면한다.