[9월이후 주목할곳] 은평뉴타운, 재건축후분양, 2기신도시

[세가지만트라]

9월부터 청약가점제와 분양가상한제가 시행됨에 따라 청약시장 환경은 크게 달라진다. 때문에 예비 청약자들은 청약전략을 새로 짜느라 분주한 모습이다. 특히 개인별 조건에 따라 9월 이전과 이후 중 언제 본격적으로 청약시장에 뛰어들 것인 지는 중요한 문제다. 달라지는 청약환경에 유리한 장기간 무주택자들은 9월 이후에 공급될 유망단지를 중심으로 청약 기대감에 부풀어 있다.

대한민국 부동산 정보의 표준, 부동산114(www.r114.co.kr)는 청약가점제와 분양가상한제가 시행되는 9월 이후 공급예정인 수도권 주요 유망지역, 단지들에 대해 소개한다.

9월 이후, 청약할 만한 유망 단지는 어디?

9월 이후, 예비 청약자들이 높은 관심을 가지는 곳으로는 2기신도시를 0순위로 꼽을 수 있다. 송파신도시 및 판교신도시 추가 공급 물량이 대기 중이고, 그 외 수원 광교신도시와 경기 서북부의 김포, 파주신도시 및 양주신도시 등이 그 대상이다. 서울 지역은 송파신도시가 유일하다.

경기권은 2기신도시를 비롯해 공공택지 물량이 계속해서 쏟아지지만 상대적으로 서울은 신규 물량이 점점 줄어들 것으로 예상되는 가운데, 서울에서 송파신도시 외에 살펴볼 만 한 물량으로는 후분양으로 공급되는 은평뉴타운 1~3지구와 주요 재건축 대단지 물량 들이다. 2008년 이후부터 본격적으로 나올 예정이다.

하지만, 이들 수도권 유망 단지들은 예비 청약자들의 쏠림 현상이 두드러질 것으로 예상된다. 따라서 최우선으로 점 찍어둔 분양 물량이 나오기 전까지 2차로 청약할 만한 곳들을 따로 골라 두었다가 청약을 시도하는 것이 바람직하다. 특히 서울의 경우, 물량이 많지 않으므로 수도권 물량까지 대상으로 하는 것이 좋다.



◇ 은평뉴타운 - 1지구 10월 분양예정, 2지구 2008년 상반기 예정

분양가 논란으로 1지구 분양일정이 지연된 은평뉴타운은 10월에 일반공급으로 총 1,643가구를 공급한다. 일반분양으로 공급되는 평형은 32~65평형 중대형 평형이다. 일반 분양가는 당초 평당 최고 1,523만원으로 결정됐으나 평당 1,500만원 이하로 조정돼 10월 공고될 예정이다.
전용면적 25.7평 이하인 32평형대는 청약저축 통장 소유자에게만 돌아가기 때문에 청약가점제가 적용되지 않으며, 25.7평 초과 분에 대해서만 청약가점제가 적용된다.

그 밖에 은평2지구는 2008년 상반기 분양 예정이다. 은평1지구, 2지구는 현재 착공 중이며 입주는 후분양 적용으로 분양한 후 6개월이면 가능하다.
은평3지구는 용적률 상향폭이 7% 이하로 잠정 결정돼 당초 149.4%에서 최고 156% 안팎까지 상향 조정된다. 현재 철거, 이주 단계로 올해 착공에 들어가며 일반분양은 2009년 예정이다.

한편, 은평뉴타운 분양팀에 따르면 "은평뉴타운은 도시개발사업으로 진행이 되지만 이번 주택법 개정으로 공공택지사업으로 포함된다. 이에 1지구는 분양가상한제가 적용되지 않지만 2,3지구는 분양가상한제 및 전매제한이 모두 적용될 예정" 이어서 좀더 저렴한 분양가를 기대할 수도 있을 전망이다.

◇ 후분양되는 재건축 대단지 - 서울 강남권, 경기권 주요 단지 눈길

후분양제로 인해 청약가점제가 적용되는 재건축 일반분양이 많아졌다. 2003년 7월 이후에 투기과열지구에서 사업계획 승인을 신청한 재건축 단지들이 후분양제 대상인데, 이에 따라 일반분양이 늦춰졌던 주요 단지들의 분양 시기가 2008년부터 돌아온다. 분양시기가 늦어지면서 청약가점제가 적용되게 되며 무주택자들의 당첨 확률이 더 높아질 전망이다.

서울에선 강남권 재건축 대단지들이 주요 관심 대상이다. 일반분양 물량이 적어 공급 때마다 높은 경쟁률을 기록하는데, 더 아쉬운 건 9월 이후 공급될 주요 강남권 재건축들은 1대1 재건축인 경우가 많다는 점이다. 일반 분양으로 돌아가는 물량은 더욱 적어질 가능성이 있다.

주요 단지로는 서초구 반포동 래미안(주공2단지), 자이(주공3단지) 단지가 현재 착공 중이며, 2008년 하반기에 일반 분양에 나설 예정이다. 자이 단지는 총 3,410가구 중에서 일반분양 물량은 1,024가구 정도이며 시공사는 GS건설㈜이다. 서초구 서초동 삼호1,2차 재건축인 래미안스위트 단지는 총 392가구 중에서 85가구를 2008년 일반 분양할 예정이다.

경기권에서는 고양시 성사동 래미안(주공2단지) 단지가 총 1,651가구 규모로 일반 분양은 582가구다. 2009년에 일반에게 선 보일 예정이다.

◇ 송파신도시 - 2009년 9월 첫 분양 실시, 서울 유일 2기신도시 관심

송파신도시는 최근 국방부에서 7개 군부대 이전지역을 발표함에 따라 개발 추진이 가시화되고 있다. 송파구 가장자리에 위치한 송파신도시는 부지 주변으로 문정도시개발사업, 서울동남권 물류유통단지, 거여-마천 재정비촉진사업 등 지역 개발 사업도 많다. 무엇보다 강남 인접 신도시로서의 기대감이 높은 지역이다.

송파신도시는 부지 205만평에 주택 4만 9천여 가구를 건립하고, 인구 12만 2천5백 명을 수용할 계획이다. 사업일정은 ?"07년 9월 개발계획 승인, ?"07년 12월 보상착수, ?"08년 6월 실시계획, ?"08년 9 월 공사착공, ?"09년 9월 주택 최초분양, ?"11년 12월에 주택 최초입주 계획이다.

송파신도시는 후분양제가 적용되며, 공급물량은 전용면적 25.7평 초과 중대형 아파트가 40%, 25.7평 이하 소형이 60% 정도로 구성된다. 공영개발로 진행되기 때문에 25.7평 이하는 청약저축 통장을 사용해야 하며, 25.7평 초과는 청약예금 가입자(서울 기준 예치금 600만원 이상)에게 돌아간다.

◇ 수원 광교신도시 - 2008년 6월 분양예정, 판교-용인 연결된 신도시 형성 기대

수원 광교신도시는 이의, 원천, 우만동과 용인시 상현, 영덕동 일대에 총 341만 평 규모로 건립되는 신도시다. 총 3만 1천여 가구가 들어서며, 수용인구는 7만 7천5백 명, 용적률은 185%, 녹지율은 41.4% 수준이며 1ha 당 인구밀도가 69명으로 기존 신도시들보다 쾌적할 전망이다.

공급물량은 전용면적 25.7평 이하가 56%, 25.7평 초과는 44% 비율로 공급될 예정이다. 올해 6월 말 개발계획 승인을 받으면 하반기부터 본격적인 개발 사업에 착수, 연내에 택지공급에 들어갈 계획이며 오는 2008년 9월 아파트 분양이 진행될 예정이다.

광교신도시는 수도권 남부 택지개발 지역 중 판교 다음으로 관심이 높은 곳이다. 행정타운, 법조타운, 비즈니스타운, 첨단연구개발단지 등이 들어선 자족형 특화 신도시로서 지역 경제발전의 중심적 역할을 할 것으로 기대된다. 교통환경 개선 대책도 진행 중으로 수원, 광교, 판교와 서울을 연결하는 신분당선 연장선이 개발 중이며 광교~동수원사거리간(3.4km) 간선급행버스체계(BRT)를 도입할 예정이다.

◇ 판교신도시 - 2008년 추가 분양, 끝나지 않은 청약 열기

2006년 봄, 가을 부동산 시장은 판교에서 시작돼 판교로 끝났다고 표현해도 과하지 않을 만큼 판교에 대한 관심이 대단했다. 소형과 중대형 아파트는 물론 연립과 임대주택을 포함해 총 34개 단지, 1만 6,208가구가 지난 해 3월과 8월에 각각 공급됐다.

9월 이후 추가 공급될 예정 물량은 단독주택을 제외한 1만 888가구 중 임대물량 8,342가구, 일반 분양 2,546가구 등이다.
임대물량으로는 대한주택공사가 중형 임대아파트로 2,085가구, 국민임대는 5,784가구를 2008년에 공급하며, 공무원연금관리공단에서 공급하는 473가구는 공무원을 대상으로 2009년에 공급된다.
일반분양으로는 대한주택공사에서 공급하는 전용면적 25.7평 초과 300가구가 2008년에 공급될 예정이고 민간건설분 980가구는 2007년에 공급될 예정이다. 다만, 세부 일정은 현재 미정 상태다. 주상복합 물량은 1,266가구로 2009년경 분양될 예정이다.

현재 추가로 남은 분양 물량은 일반분양 물량이 적고 중형 임대물량이 차지하는 비중이 높아 큰 평수에 청약할 수 있는 청약예금 통장 소유자들이 절대적으로 유리할 전망이다.


[부동산114 이미윤대리]