'복부인'과 '복남자'

[안병관]

'복부인'과 '복남자'

윤정웅  

이 세상 모든 일에는 순서와 절차가 있다. 그리고 세월을 따라가는 속도가 있다. 이러한 일련의 절차를 따라 행동하면 무난히 목적지에 도착할 수 있으나, 빨리 가려고 절차를 무시하거나 속도를 내게 되면 사고가 터져 아니 감만 못하게 된다. 부동산재테크도 순서와 절차를 따라가야 성공할 수 있다.

옛날 시골 어느 아낙네가 집안이 너무 가난해서 저녁거리가 없음을 한탄한 나머지, 다음 날부터 며칠 날품팔이를 해서 닭 세 마리를 샀다. 아낙네 집은 이 닭 세 마리가 유일한 재산이었다. 고기가 먹고 싶을 땐 닭을 잡아먹고 싶은 마음이 굴뚝같았지만, 참고 넘어가야 했다. 그렇게 참고 참았더니 닭은 몇 개월 후부터 알을 낳기 시작했다.

1년 후 닭은 100마리로 늘었다. 아낙은 닭 20마리를 팔아 돼지 새끼 두 마리를 샀다. 그리고 또 1년이 지나자 돼지는 아홉 마리로 늘었다. 닭 세 마리를 산 날로부터 3년이 되자, 돼지는 30마리로 늘었다. 아낙은 돼지 20마리를 팔아 송아지 두 마리를 샀다.

송아지 두 마리는 그로부터 3년 후 황소 두 마리와 송아지 세 마리가 됐고, 닭은 500마리, 돼지는 200마리쯤 됐다. 그 가축을 절반씩 팔아 논 세 마지기를 샀다. 논 세마지기에서 나온 나락은 다시 논 한 마지기씩을 샀고, 매년 늘어나는 가축을 팔아 또 논을 한마지기씩 샀다.

그렇게 10년을 살고 보니 논과 밭은 30마지기가 넘었고, 가축은 셀 수도 없이 불어났다. 처음 닭 세 마리를 산 날로부터 15년 만에 고 고을 부자가 된 것이다. 논과 밭은 해마다 몇 마지기씩 늘어났다. 지금으로 따지면 복부인이지만, 옛날에도 ‘복부인’은 있었던 모양이다.

요즘 필자의 사무실을 찾아 토지를 사러 오는 사람이 많다. 1억이나 2억의 돈은 예전 같으면 주택시장으로 들어가 전세 안고 집을 사거나, 대출 끼고 집을 살터인데 주택시장이 작은 것은 높이 뜨고, 큰 것은 숨을 못 쉬고 있으니 불안해서 토지시장으로 몰리고 있는 것이다.

주택시장은 많이 지으면 미분양이 남아 몇 년 동안 애를 먹지만 토지시장은 땅이 늘어나지 않기 때문에 가격이 내리지 않아 좋다. 지금이 딱 그럴 때고 연말이 되면 그 현상은 더 심하게 나타날 것이다. 땅을 사러 오는 손님은 모두 여성이다. 남성들은 어디로 갔을까?

예로부터 ‘복부인’은 있어도 ‘복남자’는 없다. 손님 열중에 여자가 오거나 남자를 대동하는 손님은 아홉 사람이고, 남자 달랑 혼자 오는 사람은 한 사람 정도다. 왜 혼자 왔을까? 그 사람은 남자 혼자 사는 사람이기 때문에 혼자 온 것이다. 왜 혼자 사느냐고 물어봤더니 ‘아픈 상처를 건드리지 말라’고 하더라.

여자들은 위 닭 사고 돼지 산 아낙처럼 이 토지를 사면 몇 년 후 얼마에 팔아 얼마짜리 부동산을 사겠다는 계획을 세우고 일을 저지른다. 그러나 남자들은 돈이 남으면 좋고~라는 식으로 계획 없이 사고 만다. 남자들이시여! 부동산은 여자에게 배우자. 그리고 여자들이 부동산 사러가자고 하면 따라가는 게 옳다.

여자들에게도 흠은 있다. 너무 질질 끌다가 기회를 놓치는 일이 많고, 예쁘다는 등 칭찬을 해주면 덮어 놓고 도장을 찍는 경솔함이 있다. 특히 아는 친구가 부탁하면 자신의 파워를 세우기 위해 계약을 해버리는 잘못도 있다. 그러다 부부싸움하고 쪽박 차는 여자도 있다.

부동산 계획은 청년기 때부터 세우는 게 옳다. 통상 20년이 걸리는 장기사업이기 때문이다. 몇 년 안에 큰돈을 벌려고 설치다가는 있는 종자돈도 까먹는 게 부동산이기도 하다. 부동산에서 청년기는 반복하고 싶은 세월이고, 노년기는 거부하고 싶은 세월이다.

부동산투자에서 실패를 하게 되면 ‘흙수저’ 신세가 된다. 요즘 수저론이 유행인데 여러분들께서는 금수저인가? 은수저이신가? 수백 억 재산에 연 수입 2억 정도 되면 ‘다이아몬드’수저이고, 수십 억 재산에 연 수입 1억 정도 되면 ‘금수저’이고, 연수입 7-8천이면 은수저라나?

금수저나 다이아몬드 수저가 되려면 다음 사항을 명심하시라. 부동산투자는 경제사정은 물론, 공급과 소비의 양을 따라 움직이게 되고, 개발호재를 따라 몰려다니는 소나기구름 같은 것이다. 대개 10년이 지나면 자리를 바꾸게 되고, 또 새로운 개발호재가 나타나게 된다.

1. 구닥다리 시가지에 있는 원룸. 다가구. 빌라. 오피스텔에 투자하지 말자. 그곳은 이미 포화상태가 돼버렸고, 임차인을 구하기도 힘들게 돼있다.

2. 외곽지역 미분양 아파트 사지 말자. 금년 연말 미분양 아파트가 30만 가구에 이른다. 그거 해소될 까지 앞으로 3-4년은 주택시장이 고전을 하게 돼있다.

3. 70%이상 대출 받아 전세를 살거나, 집을 사게 되면 그건 내 집이 아니라 은행집이다. 나는 은행을 위해 일하는 종이고, 집값이 내리거나, 금리가 올라가면 나에게 남는 것은 아무것도 없다.

4. 임대인은 역전세에 대비하라. 지금은 전세금과 집값이 2-3천 차이이지만, 머지 않아 5천만 원이나 1억의 돈을 내줘야 할 것이다. 그리고 월세도 점점 하향조정 될 것이다.

5. 노후대비로 값 비싸고 임료 낮은 상가를 사는 일은 특히 위험하다. 8억짜리 상가를 사면 월세가 200-300만 원 나온다. 1년이면 2천4백만 원내지 3천 6백만 원이 나온다. 10년이면 2억 4천만 원이나 3억 6천만 원이 된다. 그런데 상가가 6억으로 내려버리면 내 닭 내가 잡아먹는 셈이 된다.

6. 토지도 아무데나 사는 게 아니다. 개발호재가 확실하거나 개발계획에 대한 실시인가가 나온 곳이라야 한다. 토지는 대개 10년에 투자금의 2배가 되지만, 상업용지 같은 핵심지역은 3-4년에 2배가 나오기도 한다. 환지 예정지 같은 땅은 지분으로 사도 크게 이익을 볼 수 있다.

부동산투자는 여자 혼자 하는 게임이 아니다. 지금부터는 ‘복남자’가 나설 때다. 여자는 계획을 세우고 남자는 돈을 밀어주는 협조체제가 돈독해야 한다. 자녀도 부모 사랑이 크면 빨리 성공한다. 부동산도 투자자가 애착을 갖는 부동산은 빨리 돈이 붙는다. 이제부터 복부인과 복남자가 함께 나서자. 파이팅~                                        

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[김정화 3]

감사합니다

[정병국]

잘 보았읍니다.