2014년도 부동산시장을 움직일 3대 변수는?

[노지후(경기 김포/010-9045-1823)]

2013년도 부동산 시장의 특징을 한마디로 표현하면 전세시장 급등과 매매시장 낙폭 둔화라고 표현할 수 있다.

새로 집권한 박근혜 정부는 부동산 활성화를 위해 4․1대책, 8․28대책 등을 발표하였으나, 대책 발표 후 매매시장은 상승세를 보이다가 다시 침체되는 현상을 반복하였다. 반대로 전세시장은 수요급증으로 70주 연속 상승세를 향해 질주 중이며, 전세가격도 급등하여 세입자들의 고통이 그 어느 때 보다 커진 한 해였다.
 
저물고 있는 2013년을 뒤로하고 2014년도 부동산시장은 어떻게 흘러갈지, 그리고 새해 부동산 시장에 영향을 미칠 변수는 무엇이 될지에 대해 관심이 높아지고 있다. 부동산시장은 변화가 빠르고 예측하기가 쉽지 않지만, 2014년 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 3대 변수로는 전세가격의 상승세 지속 여부, 지방선거, 국내외 경기동향이 될 것으로 예상된다.

전세가격의 상승세 지속 여부

70주 연속 상승을 향해 질주 중인 전세가격이 2014년에도 지속되느냐, 멈추느냐에 따라 부동산시장은 어떤 형태로든 영향을 받을 것이다. 지금까지 전세가격 연속 상승의 역대 최장 기록은 2009년 2월 13일부터 2010년 5월 7일까지 65주 연속 상승 기록이지만, 이미 이 기록을 갱신되었으며, 상승세가 언제까지 지속 될 지가 최대의 관심사가 되고 있다.
 
또한, 국민은행 자료에 따르면 2013년 10월 현재 전국아파트 전세가 비율이 65.9%, 서울은 60.1%라고 밝혔으며, 이 같은 상승세가 지속된다면 내년에는 전국 70%, 서울 65% 수준에 근접할 것으로 전망된다.

또한, LG경제연구소는 최근 ‘전세가격 상승의 원인 진단’ 보고서를 통해 주택공급은 내년에 다소 늘지만, 공급 부족을 해소할 정도는 아닐 것으로 예상하고 있다. 여러 요인을 종합해볼 때 전세가격 상승 속도는 다소 둔화할 수 있지만, 상승 기조는 당분간 유지될 가능성이 크다고 분석하였다.

그리고 11월 22일 부동산114에 따르면 수도권 아파트 전세가격은 2009년 초 대비 현재까지 53% 상승하였다. 2012년을 제외하고는 매년 10% 이상 올랐고, 2013년도에도 이미 10%를 넘어섰으며, 수도권 평균 전세가격도 1억 3800만 원에서 2억 1855만 원으로 평균 8034만 원 올랐다고 밝혀 세입자들의 부담이 내년에도 증가할 것으로 예상된다.
 
여러 정황을 보건데 2014년도에도 전세가격이 상승할 것으로 예상되며, 올해처럼 전세가격이 지속되면 전세가격 상승에 불안을 느낀 실수요자들이 매매시장으로 진입할 것으로 전망된다.

6․4 지방선거

내년 6월 4일 치러지는 지방선거도 부동산시장에 큰 영향을 미칠 변수가 될 것이다. 지방선거는 지역발전의 적임자를 뽑는 선거이기 때문에 출마한 후보들이 각종 지역개발 공약을 내세워 표심을 자극할 것이다. 선거에서 표를 얻기 위한 개발공약은 부동산시장을 자극하게 될 것이며, 특히 부동산시장에 영향을 미치는 도로와 전철 및 각종 시설의 건설은 지역의 부동산시장을 자극할 개연성이 높다.

4년 전 2010년 지방선거에서는 천안함 사태, 무상급식, 4대강 사업 등 전국적 이슈가 부각 되면서 지역 경제 또는 지역개발에 대한 이슈가 상대적으로 약했다. 그러나 2014년도 지방선거에서는 창조경제를 표방하고 집권한 박근혜 정부의 영향으로 지역의 일자리 창출을 위한 지역 경제와 지역개발에 대한 이슈가 많이 부각될 것이다.
 
지난 2013년 5월 시사IN은 “내년 지방선거에서 가장 중요하게 생각하는 문제는 무엇인가?”에 대해 여론조사를 실시하였다. 전국적으로 ‘일자리와 기업 유치’가 가장 많은 응답을 받았는데, 전국 평균 36.6%였다. 17개 광역시도 모두에서 1위를 차지하였으며, 2014년도 지방선거에서 일자리 문제가 최대 관심사라는 사실을 알 수 있다. 또한 ‘부동산 경기 부양’을 중요하게 생각하는 지역이 뚜렷하게 드러나는데, 수도권이 나란히 1·2·3위다. 인천 23.6%, 서울 17.6%, 경기 16.4% 순이며, 인천과 서울은 생활복지보다 부동산 경기 부양을 더 중요한 이슈로 꼽았다고 분석하고 있다.
 
내년 6․4지방선거는 이슈도 중요하지만, 선거 결과 또한 중대한 영향을 미칠 것이다. 여당에 승리하게 되면 그동안 정부·여당에서 추진하였던 다주택자 중과제도 폐지, 분양가상한제 폐지 등 거래 활성화 입법이 빠르게 추진될 것이다. 반대로 야당이 승리하게 된다면 야당이 내세우고 있는 전·월세 상한제, 계약갱신청구권 등의 입법화가 진행될 것이다. 즉, 내년 지방선거의 결과에 따라 활성화 법안이 우선시 될지, 안정화 법안이 우선시 될지 명암이 갈릴 것이며, 부동산시장은 어떤 형태로든 영향을 받을 것이다.

국내외 경기동향

국내외 경기도 부동산시장에 어떤 형태로든지 영향을 미칠 것으로 전망된다. 한국개발연구원(KDI)은 올해 경상수지 흑자가 690억 달러로 사상 최대치를 기록할 것으로 전망하였다. KDI는 2013년 11월 ‘최근 경상수지 흑자 확대의 요인 분석’ 보고서를 통해 올해 경상수지 흑자규모가 690억 달러로 종전의 사상 최고치인 작년의 433억 달러보다 200억 달러 이상 늘어날 것으로 예상했다.
 
또한, 관세청이 내놓은 ‘2013년 10월 무역경기확산지수’에서 수출입금액이 증가한 품목 수가 늘어 수출경기확산지수는 전월인 9월보다 15.6포인트 오른 68.1포인트, 수입경기확산지수는 1.8포인트 오른 64.1포인트로 분석됐다. 이들 지수가 경기전환점인 50에서 오르내림을 거듭하다 최근 상승국면으로 접어든 흐름으로 볼 때 내년도 무역경기는 상승세를 이어갈 것으로 예측됐다. 미국의 양적 완화 축소, 신흥국 성장둔화 등 경기에 부정적 요인이 있긴 하나 수출은 미국, 유럽 등 선진국 중심의 증가가 점쳐져 완만하게 늘고, 수입은 세계경기회복에 따른 국내파급으로 내수가 늘어 수출보다 높은 증가세를 예상하였다.
 
또한, IMF는 한국 경제가 추경․금리 인하 등의 경기부양책을 통해 올해와 내년 각각 2.8%, 3.7%로 완만한 경기 회복세를 이어갈 것이라고 전망하였다. 그리고 금리의 변동 또한 부동산시장에 영향을 미치는 요소가 될 수 있는데, 12월 11일 금융통화위원회는 기준 금리를 2.50%로 동결함으로써 7개월 연속 동결시켰다. 금리 변동은 예측하기가 쉽지 않지만, 전문가들은 큰 변수가 없다면 내년도 하반기쯤 상황을 보아가면 한 번 정도 인상시킬 것으로 전망하고 있다.
 
국내경기와 더불어 중요한 것이 국제경기의 흐름인데, 국제경기가 예상치 못한 돌발변수만 나타나지 않는다면, 세계 경기회복에 따라 수출 의존도가 높은 국내경기에 긍정적으로 작용할 것으로 전망된다.

결론적으로 내년도 국내외적으로 돌발 변수가 나타나지 않는다면 국내외 경기의 호조로 국내 부동산시장은 긍정적 영향을 받아 활기를 띨 것으로 전망된다.

<표1> 2014년도 부동산시장에 영향을 미칠 3대 변수

3대 변수에 따른 부동산시장 전망

2014년도 부동산시장에 영향을 미칠 3대 변수는 전세가격의 상승세 지속 여부, 지방선거, 국내외 경기동향이지만, 이들 각각의 변수로는 큰 영향력을 발휘하지 못할 것이다. 즉, 위의 3가지 변수들이 복합작용을 하면서 시너지 효과를 나타낼 때 영향력이 커질 것이다.

가장 바람직한 활성화 시나리오는 전세가격의 상승세가 지방선거에서 각종 개발공약의 영향을 받으면서 국내외 경기상승이라는 훈풍을 만난다면 부동산시장은 더없이 좋은 환경이 조성될 것이다.

그러나 반대의 상황이 될 수도 있다. 전세가격이 하락하고 거래시장도 침체되고, 각종 지방선거의 이슈도 지역 경제나 지역개발보다는 복지 위주로 흘러가고, 국내외 경기도 돌발변수를 만나 급랭하는 경우에는 부동산시장은 장기침체의 수렁에서 빠져나오지 못할 것이다.

부동산 시장은 여러 변수들이 영향을 주고받으면서 결과가 나타나기 때문에 어떤 변수가 결정적으로 영향을 미쳤는지를 밝히기가 쉽지 않다. 이런 특수성을 감안한다면 2014년도 부동산시장을 단정적으로 말하기가 더욱 어려워진다.

그렇지만 전세가격의 상승세가 언제까지 지속될지, 4년마다 치르지는 지방선거는 부동산시장에 어떤 영향을 미칠지, 그리고 국내외 경기동향은 어떻게 될지는 더욱 궁금해진다. 내년도 부동산시장은 봄 이사철을 지나 6월 지방선거가 끝나는 시점이 되면 상승세로 전환될지, 아니면 더욱 침체의 길로 빠져들지를 알 수 있을 것이다.  

[박수권(서울동작/010-8883-4945)]

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