강남재건축 일반아파트 1급비밀과 잠실 엘리트파,올림픽선수촌. 개포 매수 답변!

[sueoh]

답변의 옳고 그름을 떠나 어느 부동산 전문가가 Q&A에 답변한 내용인데 답변 내용이 열정적이며 성의가 좋아 카페분들께도 공유해요^^

강남재건축 일반아파트 1급비밀과 잠실 엘리트파,올림픽선수촌. 개포 매수 답변입니다.

질문

잠실신축아파트 혹은 개포동/송파 재건축 아파트 실거주 문의드립니다.

대표님 글을 항상 정독하며 보고 있으며, 정성스럽 답변들 보고

저도 용기내어 글을 올려봅니다.

아이들이 초등학교 고학년에 접어들어 이제 적당한 시기에 내집마련을 하려고 하고

지켜보는 과정에 가격이 너무 상승해서 절망중입니다.

2008년 주상복합아파트 산 후 가격 하락 때문에 고생한 적이 있어서 더 내집마련을 주저했던 것 같아요.

2018년후반~2019년상반까지 외국에 거주 계획이 있는데,

갔다와서 아이들 학군 적당한 곳에 살만한 곳을 미루 사두고 가는 것이 나을까요?

청약 가점이 20점대 후반이라 청약도 힘들것 같고,

잠실 10년 미만의 신축 아파트나 올림픽 선수촌 아파트. 개포 재건축 아파트를

염두해 두었는데, 이제 가격이 너무 올라서 매수하려면 주택담보대출 + 신용대출까지 해야합니다.

답변

필독-강남재건축 일반아파트 1급비밀과 잠실 엘리트파,올림픽선수촌. 개포 매수 답변입니다.

회원님 안녕하세요?

신기하게도 2002~2005년 폭락, 2006년~2009년 대폭등, 2010년~2013년 대폭락, 2014년~2017년 대폭등 4년단위로

폭등락이 이어지고 있으며 그 이전 IMF까지 감안하면 놀라울 정도로 4년주기 폭등락이 발생하고 있는데 외환위기나

주가 흐름과 상관없이 폭등락이 이어지고 있기 때문에 이 흐름이라면 2018년~2021년 폭락, 2022년~2025년 대폭등

순으로 확률적 접근이 가능하며 이러한 사이클은 자연적인 것이 아니라 정부정책으로 인한 인위적인 시장흐름이며

정부정책 만 2년차 내외로 본격적인 약발이 먹히기 때문에 내년이 그 시점이며 분위기도 그러한 방향으로 가고 있습니다

분당 포함 수도권 40평대 대형 수백만채 아파트가 분양가 포함 2009년 이후 단 한 곳도 가격 회복을 못하였으며 서울도

그런 곳들이 매우 많고 30평대도 수도권 위성도시는 고점 회복을 못한 곳들이 대부분이고 서울도 얼마 전에야 신고가

중인데 20평대 미만의 소형만 장기간 신고가가 이어질뿐입니다.

강남재건축이 20년 상승 꼴찌인데 그 까닭은 꼭지장때마다 강남불패니 뭐니 해서 단골로 나오는데 폭등후에 폭락폭이

전체 시세의 40%에 육박하다 보니까 상승폭이 낮은 것이며 강남이 집부족이라는 말도 오를 때마다 늘 이어지는 말인데

이번이라고 절대 예외가 없을 듯하며 정부의 보유세, 핀셋강화 등으로 결국 제일 뒤늦게 추락할 것이 뻔하고

9억이상 1주택 양도세를 제외하면 많이 올랐어도 그 돈으로 소형 수십채 갭투자를 하여 임대사업을 낸 것보다 실재 수익률은 반토막 정도로 낮다는 것도 상기하셔야 합니다.

지금 또 같은 실수를 반복하려고 하는데 예전에도 대폭등후 매수하여 마음 고생이 심하였는데 그 전철을 되풀이하고자 하네요.

자 그럼 해외에 떠나기 전에 매수해서는 절대 안 될까요?

매수를 한다면 이전에 향후 1~4년간 하락장에 눈물 흘릴 각오도 하시고 대신 재상승장에

엘리트파 1~3억 하락후에 회복하고 2~3억 추가 상승, 올림픽선수촌, 장미1,2차, 개포대치도곡수서일원 재건축기대주 2~4억 폭락후에 회복후 3~4억 폭등을 염두한다면 7~8년후에 이익창출은 가능하니까 다음 상승장 정부규제책 2~4회 나올 때

매도타이밍을 잡을 생각으로 하락과정을 잊고 매수하시면 좋습니다.

하락장 매수가 최선이지만 내년부터 하락하더라도 내년은 수도권과 지방이 먼저 하락하고 강남권 재건축은 상승이 이어질 수도 있으며 하락은 3~4년차에 폭락 수준으로 떨어질 것이므로 시간이 걸리니까 바닥장 매수라면 6~7억도 기대할 수 있지만 지금매수해도 엘리트파 1~3억, 재건축기대주 3~4억 추가 상승예측하므로 수익률은 괜찮습니다.

신축은 갭차이가 적어 하락폭이 적고 상승폭도 낮다는 점이며 재건축은 하락폭이 큰 대신에 재상승장 상승폭이 커서

투자성이 높다는 점인데 올인한다면 재건축 기대주가 좋고 하락장 바닥에 재건축기대주로 갈아탄다면 신축이 나으니까

그것은 재건축으로 올인이냐 신축을 매수하여 하락장에 저점매수-저점매도로 시세차익을 더 끌어 올리느냐에 따라

선택하시면 됩니다. 신축을 매수하여 하락장 신축 저점매도-재건축 저점매수가 지금 폭등한 재건축을 한 번에 매수한 것보다 수익은 훨씬 높습니다.

신용대출까지 받아서 매수하는 것은 다음 상승장까지 기간이 길어 좋지 않으므로 신축 갭투자로 자금을 줄이기 바랍니다.

강남권 재건축과 신축 모두 하락장 매수가 투자수익은 압도하지만 기간이 많이 걸리므로 지금 매수하여 장기 보유로

좋으니까 선택하시면 되는데 개인적으로 바닥장 매수를 선호하지만 다음 꼭지장 보유조건으로 지금 매수해도 괜찮습니다.

누구나 알고 있고 뻔한 이야기라고요? 이것은 절대로 알지도 실천도 못하지만 실전에서 엄청난 차익을 얻은 제 무수한

특강생 유료회원들 실화이며 흉내낼수도 상상할 수도 없는 비법을 공개한 것입니다.

감사합니다.