부동산 하락이 언제오는지 살펴보겠습니다.

[박홍균]

안녕하십니까?

아래 글 중에 부동산 하락이 언제오는지에 대한 이야기가 있어서, 이 시점에 한번 정리해보려고 합니다.

개인적으로 저는 2008년 전후에 제 홈페이지와 인터넷에 아파트값 붕괴라는 제목으로 글을 올렸고 2009년 4월에 '대한민국에서 집없는 부자로 살자'라는 제목으로 책을 출판했습니다.

제글과 책의 내용을 요약하면,

- 향후 감소하는 인구로 인해 주택 구입 수요가 줄어들고, 결국 일본과 같이 부동산은 장기간 하락한다.

- 하지만, 2030년까지는 우리나라 가구수가 약 300만 늘어나기 때문에 아직은 주택이 계속 공급되어야 한다.

- 늘어나는 가구는 모두 1~2인 가구이고, 3~4인 가구는 줄어들므로 '당분간 소형은 오르고 대형(특히 주상복합)은 내린다'

- 특히 2기 신도시, 혁시도시, 기업도시, 경제 자유구역 등 전국에 새로 생기는 신도시만 42개이고, 이런 도시에 들어갈 수 있는 인구만 520만이다(제 책 263쪽)

- 더우기 수도권 택지지구, 그린벨트에 짓는 보금리, 미분양 아파트 등등을 모두 포함하면 700만명이 사는 아파트가 지어진다.(제 책 265쪽) 

- 향후 우리나라 인구는 2018년까지 채 100만명이 늘어나지 않는 반면(2019년부터 인구 감소) 700만명이 들어가는 집이 만들어지면 당연히 아파트 값은 폭락할 수 밖에 없다.

- 이러한 공급 과잉으로 인해 2기 신도시가 본격적으로 입주하는 시점부터 아파트 가격은 하락하기 시작하고, 아파트값 바닥은 위에서 이야기한 물량들이 대부분 입주되는 2016이 바닥이되지만, 이후 감소하는 인구로 인해 영원히 예전 값은 회복하지 못한다.(제 책 266쪽)

이런 내용입니다.

여기에서 수요 축의 인구는 당시 예상 했던 바와 비교해봐도 크게 변함이 없습니다만, 공급적인 측면에서는 제가 글을 쓸 당시와는 좀 변화 되었습니다. 즉 2008년 세계적인 외환위기로 2기 신도시를 비롯한 몇몇 신도시가 연기되었습니다.

아래에서는 무었이 얼마나 달라졌는지 한번 살펴보겠습니다.

(1) 2기 신도시와 기업도시, 혁신도시

번호	이름	종류	장소	단계	분양-입주	전체(연)면적	호수	인원
1	[2기] 검단신도시	신도시	인천 서구	시공	2013~2015	1,810(0)만㎡	92,000호	23.0만명
2	[2기] 광교신도시	신도시	경기 수원	시공	2008~2011-09	1,125(0)만㎡	31,000호	8.0만명
3	[2기] 김포(한강)신도시	신도시	경기 김포	시공	2008~2011	1,170(0)만㎡	54,772호	15.1만명
4	[2기] 동탄2신도시	신도시	경기 화성	시공	2012~2014	2,340(0)만㎡	113,000호	28.0만명
5	[2기] 동탄신도시	신도시	경기 화성	완료	2007~2010	904(0)만㎡	40,921호	12.4만명
6	[2기] 양주(옥정)신도시	신도시	경기 양주	시공	2013~	1,141(0)만㎡	59,000호	15.6만명
7	[2기] 오산(세교)신도시	신도시	경기 오산	시공	2008~2009	600(0)만㎡	30,000호	8.8만명
8	[2기] 위례(송파)신도시	신도시	서울 송파구	시공	2011-06~2013	680(0)만㎡	43,000호	4.9만명
9	[2기] 파주(교하)신도시	신도시	경기 파주	시공	2006~2009	1,648(0)만㎡	85,400호	21.6만명
10	[2기] 판교신도시	신도시	경기 성남	완료	2006~2008	890(0)만㎡	29,000호	8.0만명
11	[2기] 평택(고덕)신도시	신도시	경기 평택	확정	2013~2016	1,746(0)만㎡	63,000호	15.7만명
12	[기업] 무안기업도시	신도시	전남 무안	계획	2011~	3,298(0)만㎡	0호	5.5만명
13	[기업] 영암-해남기업도시	신도시	전남 영암	계획	2012~	3,507(0)만㎡	0호	3.5만명
14	[기업] 원주기업도시	신도시	강원 원주	계획	2012~	531(0)만㎡	10,000호	2.5만명
15	[기업] 충주기업도시	신도시	충북 충주	계획	2011~2020	701(0)만㎡	8,064호	2.0만명
16	[기업] 태안기업도시	신도시	충남 태안	시공	2011~2020	1,464(0)만㎡	0호	1.5만명
17	[기타] 도안신도시	신도시	대전 유성구	시공	2008~2010	611(0)만㎡	23,138호	6.5만명
18	[기타] 아산 신도시	신도시	충남 아산	시공	~	859(0)만㎡	29,438호	8.9만명
19	[기타] 양산물금신도시	신도시	부산 양산	시공	1994~2014	1,068(0)만㎡	48,802호	15.2만명
20	[기타] 창원 해양신도시	신도시	경남 창원	계획	~	1,300(0)만㎡	0호	0.0만명
21	[기타] 평택 브레인시티	신도시	경기 평택	확정	2014~	482(0)만㎡	14,700호	3.9만명
22	[기타] 화성 송산그린시티	신도시	경기 화성	확정	2011~	5,582(0)만㎡	60,000호	15.0만명
23	[행정] 남악신도시	신도시	전남 목포	시공	~	1,456(0)만㎡	45,000호	15.0만명
24	[행정] 내포신도시	신도시	충남 홍성	시공	2010~2012	995(0)만㎡	40,000호	12.0만명
25	[행정] 세종시	신도시	충남 연기	시공	2010~2012	7,280(0)만㎡	200,000호	50.0만명
26	[행정] 안동예천신도시	신도시	경북 예천	시공	2010~2014	1,096(0)만㎡	33,000호	10.0만명
27	[혁신] 김천혁신도시	신도시	경북 김천	시공	2011~2013	383(0)만㎡	10,000호	2.5만명
28	[혁신] 나주혁신도시	신도시	전남 나주	시공	2010~2013	730(0)만㎡	20,000호	5.0만명
29	[혁신] 대구혁신도시	신도시	대구 동구	시공	2011~2013	422(0)만㎡	6,601호	1.9만명
30	[혁신] 부산혁신도시	신도시	부산 영도구	시공	2011~2013	96(0)만㎡	2,304호	0.6만명
31	[혁신] 울산혁신도시	신도시	울산 중구	시공	2011~2013	298(0)만㎡	7,230호	2.0만명
32	[혁신] 원주혁신도시	신도시	강원 원주	시공	2011~2013	364(0)만㎡	11,771호	3.0만명
33	[혁신] 전주혁신도시	신도시	전북 전주	시공	2011~2013	102(0)만㎡	9,967호	2.9만명
34	[혁신] 제주혁신도시	신도시	제주 서귀포시	시공	2011~2013	114(0)만㎡	1,800호	0.5만명
35	[혁신] 진주혁신도시	신도시	경남 진주	시공	2011~2013	416(0)만㎡	13,000호	4.0만명
36	[혁신] 진천혁신도시	신도시	충북 진천	시공	2011~2013	692(0)만㎡	14,941호	4.2만명
합계						47,900(0)만㎡	1,250,849채	339만명

2기 신도시는 원래 계획대로면 지금쯤 한참 입주하면서 아파트 가격 하락이 시작되어야합니다.

아래 표는 원래 2기신도시 주택 분양계획입니다.

이중 원래 계획된대로 입주한 곳은 판교와 동탄1신도시 뿐입니다. 파주는 1,2지구는 계획대로 입주하였지만, 3지구는 이제서야 지장물 조사를 시작하여 토지 보상을 하려고합니다.

2기 신도시는 2010년까지 14%만 입주했었습니다.

한마디로 이야기하면 2기 신도시는 아직 대부분 입주가 되지 않았습니다.

위의 표에 나오는 행정도시, 혁신도시는 2013년 부터 차례대로 입주를 시작할 것입니다. 일부 공기업은 좀 늦게 들어가겠지만, 늦어도 2016년정도면 100% 입주 될 것입니다. 왜냐하면 노무현 대통령이 내려가도록 대못을 박아놨기 때문입니다. MB가 이 대못을 빼려는 시도를 했다가 실패했지요.

(2) 택지지구

번호	이름	종류	장소	단계	분양-입주	전체(연)면적	호수	인원
1	가든파이브 오피스텔	택지지구	서울 송파구	시공	2011-05~2013	0(0)만㎡	6,000호	1.0만명
2	강서구 마곡지구	택지지구	서울 강서구	확정	~	336(0)만㎡	11,353호	2.7만명
3	고양 덕은지구	택지지구	경기 고양	계획	~2016	116(0)만㎡	4,870호	1.3만명
4	고양 삼송지구	택지지구	경기 고양	시공	2010~2013	510(0)만㎡	21,597호	6.0만명
5	광명 역세권지구	택지지구	경기 광명	계획	2009~2012	196(0)만㎡	6,866호	2.0만명
6	김포 양곡지구	택지지구	경기 김포	시공	2010~2012	84(0)만㎡	5,164호	1.4만명
7	남양주 별내지구	택지지구	경기 남양주	시공	2009~2011	750(0)만㎡	24,000호	7.2만명
8	남양주 진접2지구	택지지구	경기 남양주	확정	2011~2015	473(0)만㎡	21,000호	6.0만명
9	부천 범박지구	택지지구	경기 부천	확정	~2011	47(0)만㎡	2,307호	0.7만명
10	성남 대장지구	택지지구	경기 성남	계획	~	17(0)만㎡	3,100호	0.8만명
11	세곡지구	택지지구	서울 강남구	완료	2009~2011-09	0(0)만㎡	2,121호	0.0만명
12	수원 권선지구	택지지구	경기 수원	시공	2008~2011	99(0)만㎡	7,000호	2.0만명
13	수원 망포지구	택지지구	경기 수원	시공	2011~2014	0(0)만㎡	2,300호	0.7만명
14	수원 신동지구	택지지구	경기 수원	시공	2011~2014	30(0)만㎡	2,014호	0.5만명
15	수원 장안브랜드타운	택지지구	경기 수원	시공	2011~2013	0(0)만㎡	7,500호	2.0만명
16	시흥 군자지구	택지지구	경기 시흥	계획	2011~2013	485(0)만㎡	11,000호	3.1만명
17	신내3지구	택지지구	서울 중랑구	확정	2010~2013-11	11(0)만㎡	1,896호	0.5만명
18	신정3지구	택지지구	서울 양천구	완료	~2011	48(0)만㎡	3,123호	0.8만명
19	아시안게임 선수촌	택지지구	인천 남동구	시공	2011~2014	84(0)만㎡	6,000호	1.5만명
20	안성뉴타운(아양지구)	택지지구	경기 안성	계획	~2016	85(0)만㎡	4,977호	1.3만명
21	안양 관양지구	택지지구	경기 안양	시공	2010~2012-05	59(0)만㎡	3,353호	1.0만명
22	영종도 운북지구	택지지구	인천 중구	시공	~	0(0)만㎡	4,700호	1.5만명
23	용유 무의지구	택지지구	인천 중구	계획	~	2,440(0)만㎡	45,000호	12.0만명
24	용인 서천지구	택지지구	경기 용인	시공	~2013-01	114(0)만㎡	4,000호	1.3만명
25	용인 신동백롯데	택지지구	경기 용인	시공	2010~2013-06	0(0)만㎡	2,770호	0.7만명
26	용인 역북지구	택지지구	경기 용인	확정	~	41(0)만㎡	3,068호	0.9만명
27	우면2지구	택지지구	서울 서초구	계획	~2011	51(0)만㎡	2,826호	0.0만명
28	의왕 내손지구	택지지구	경기 의왕	시공	2010~2012-12	33(0)만㎡	2,422호	0.6만명
29	의왕 포일2지구	택지지구	경기 의왕	계획	2011~2013	53(0)만㎡	2,776호	0.8만명
30	이천 마장지구	택지지구	경기 이천	확정	~2014	80(0)만㎡	4,800호	1.3만명
31	이천 중리지구	택지지구	경기 이천	계획	~2014	6(0)만㎡	5,700호	1.6만명
32	인천 가정지구	택지지구	인천 서구	시공	2009~2013	133(0)만㎡	9,028호	2.5만명
33	인천 금곡지구	택지지구	인천 서구	확정	2011~	67(0)만㎡	5,500호	1.5만명
34	인천 서창2지구	택지지구	인천 남동구	시공	2010~2012	210(0)만㎡	14,345호	3.6만명
35	인천 용현학익지구	택지지구	인천 남구	시공	2008~2011	80(0)만㎡	11,000호	2.6만명
36	일산 두산위브더제니스	택지지구	경기 고양	시공	2010~2013	0(0)만㎡	2,700호	0.7만명
37	천왕2지구	택지지구	서울 구로구	시공	2010~2013-7	28(0)만㎡	1,560호	0.4만명
38	천왕지구	택지지구	서울 구로구	완료	2009~2011-06	49(0)만㎡	3,562호	0.8만명
39	평택 가곡2지구	택지지구	경기 평택	확정	~	0(0)만㎡	0호	0.0만명
40	평택 가곡지구	택지지구	경기 평택	확정	~	49(0)만㎡	0호	0.0만명
41	평택 가재지구	택지지구	경기 평택	계획	~	62(0)만㎡	4,578호	1.2만명
42	평택 동삭2지구	택지지구	경기 평택	계획	~	65(0)만㎡	4,300호	1.2만명
43	평택 동삭세교지구	택지지구	경기 평택	계획	2012~	13(0)만㎡	840호	0.2만명
44	평택 동삭지구	택지지구	경기 평택	계획	~	16(0)만㎡	1,000호	0.3만명
45	평택 모산영신지구	택지지구	경기 평택	계획	2012~	70(0)만㎡	4,900호	1.4만명
46	평택 세교지구	택지지구	경기 평택	계획	~	41(0)만㎡	2,800호	0.9만명
47	평택 소사2지구	택지지구	경기 평택	계획	~	40(0)만㎡	0호	0.7만명
48	평택 소사3지구	택지지구	경기 평택	계획	~	18(0)만㎡	0호	0.3만명
49	평택 소사벌지구	택지지구	경기 평택	시공	2011~	302(0)만㎡	16,395호	4.5만명
50	평택 신흥지구	택지지구	경기 평택	계획	2012~	19(0)만㎡	0호	0.4만명
51	평택 안중송담지구	택지지구	경기 평택	시공	2012~	66(0)만㎡	0호	1.0만명
52	평택 영신지구	택지지구	경기 평택	계획	~	56(0)만㎡	3,900호	1.1만명
53	평택 용죽지구	택지지구	경기 평택	계획	2011~	74(0)만㎡	4,880호	1.4만명
54	평택 지제세교지구	택지지구	경기 평택	계획	~	71(0)만㎡	4,846호	1.4만명
55	평택 청북지구	택지지구	경기 평택	계획	~2011	220(0)만㎡	8,295호	2.0만명
56	평택 현촌지구	택지지구	경기 평택	계획	2012~	58(0)만㎡	2,942호	0.8만명
57	평택 화양지구	택지지구	경기 평택	확정	2012~	279(0)만㎡	18,000호	5.0만명
58	화성 구장지구	택지지구	경기 화성	계획	~	0(0)만㎡	0호	0.0만명
59	화성 남양뉴타운	택지지구	경기 화성	시공	2010~	257(0)만㎡	12,370호	2.8만명
60	화성 병점지구	택지지구	경기 화성	계획	~	40(0)만㎡	0호	0.0만명
61	화성 장안지구	택지지구	경기 화성	확정	2011~2013	133(0)만㎡	6,000호	1.7만명
62	화성 태안3지구	택지지구	경기 화성	시공	~	119(0)만㎡	3,794호	0.9만명
63	화성 향남2지구	택지지구	경기 화성	계획	2012~	320(0)만㎡	16,269호	4.5만명
합계						9,202(0)만㎡	399,407채	109만명

수도권에 있는 택지지구만 약 60개로 40만채, 100만명이 들어갈 수 있습니다. 

참 위의 택지지구에는 지방의 택지지구는 포함 시키지 않았습니다.

(3) 경제자유구역

번호	이름	종류	장소	단계	분양-입주	전체(연)면적	호수	인원
1	[광양만권] 광양지구	경제자유	전남 광양	확정	~	0(0)만㎡	0호	0.0만명
2	[광양만권] 신덕지구	경제자유	전남 광양	확정	~	0(0)만㎡	0호	0.0만명
3	[광양만권] 율촌지구	경제자유	전남 광양	확정	~	0(0)만㎡	0호	0.0만명
4	[광양만권] 하동지구	경제자유	전남 광양	확정	~	0(0)만㎡	0호	0.0만명
5	[광양만권] 화양지구	경제자유	전남 광양	확정	~	0(0)만㎡	0호	0.0만명
6	[대구경북] 구미디지털산업	경제자유	경북 구미	확정	~	79(0)만㎡	0호	0.0만명
7	[대구경북] 대구테크노폴리스	경제자유	대구 달성군	계획	~	116(0)만㎡	0호	0.0만명
8	[부산진해] 명지지구	경제자유	부산 강서구	확정	~	184(0)만㎡	13,700호	3.7만명
9	[부산진해] 미음지구	경제자유	부산 강서구	확정	2006~2010	357(0)만㎡	23,636호	6.5만명
10	[부산진해] 송정지구	경제자유	부산 북구	시공	2011~2016	144(0)만㎡	0호	0.0만명
11	[부산진해] 율하2지구	경제자유	경남 김해시	확정	~	123(0)만㎡	8,147호	2.3만명
12	[새만금군산] 배후신도시	경제자유	전북 새만금	계획	~	1,000(0)만㎡	40,000호	10.0만명
13	[새만금군산] 복합도시	경제자유	전북 새만금	계획	~	6,730(0)만㎡	52,000호	13.0만명
14	[인천] 송도지구	경제자유	인천 송도	시공	2003~2010	5,320(0)만㎡	100,000호	25.0만명
15	[인천] 영종도하늘신도시	경제자유	인천 중구	시공	2009~2012	1,910(0)만㎡	45,000호	12.0만명
16	[인천] 청라지구	경제자유	인천 서구	시공	~2011	1,771(0)만㎡	31,000호	9.0만명
17	[황해] 송악지구	경제자유	경기 화성	확정	2011~2014-12	24(0)만㎡	2,998호	0.8만명
18	[황해] 인주지구	경제자유	경기 화성	확정	~	623(0)만㎡	1,856호	0.0만명
19	[황해] 지곡지구	경제자유	경기 화성	확정	~	0(0)만㎡	0호	0.0만명
20	[황해] 포승지구	경제자유	경기 화성	확정	~	2,014(0)만㎡	2,008호	0.0만명
21	[황해] 향남지구	경제자유	경기 화성	시공	~	0(0)만㎡	0호	0.0만명
						20,395(0)만㎡	320,345채	82만명

경제 자유구역의 아파트 공급 중 대부분 인천 경제 자유구역과 새만금입니다. 이중 송도에만 일부 입주가 되었고, 청라지구는 올해 하반기부터 입주가 시작됩니다.

(4) 보금자리주택

번호	이름	종류	장소	단계	분양-입주	전체(연)면적	호수	인원
1	[1차] 개포지구	보금자리	서울 강남구	확정	2011~2013-06	49(0)만㎡	2,700호	0.4만명
2	[1차] 고양 원흥지구	보금자리	경기 고양	확정	2011~2014-04	129(0)만㎡	9,000호	2.3만명
3	[1차] 세곡지구	보금자리	서울 강남구	확정	2011~2013-06	94(0)만㎡	7,000호	1.8만명
4	[1차] 우면지구	보금자리	서울 서초구	확정	2011~2012-12	36(0)만㎡	4,000호	1.0만명
5	[1차] 하남 미사지구	보금자리	경기 하남	확정	2011~2014-12	547(0)만㎡	40,000호	10.0만명
6	[2차] 구리 갈매지구	보금자리	경기 구리	확정	2012~2014-10	249(0)만㎡	9,636호	2.4만명
7	[2차] 남양주 진건지구	보금자리	경기 남양주	확정	2011~2014-09	249(0)만㎡	16,000호	4.0만명
8	[2차] 내곡지구	보금자리	서울 서초구	확정	2013~2013-12	78(0)만㎡	5,000호	1.3만명
9	[2차] 부천 옥길지구	보금자리	경기 부천	확정	2012~2014-06	133(0)만㎡	8,000호	2.0만명
10	[2차] 세곡2지구	보금자리	서울 서초구	확정	2012~2013-04	77(0)만㎡	5,000호	1.3만명
11	[2차] 시흥 은계지구	보금자리	경기 시흥	확정	2011~2013	203(0)만㎡	12,000호	3.0만명
12	[3차] 광명시흥지구	보금자리	경기 광명	확정	2012~2014	1,737(0)만㎡	95,000호	24.0만명
13	[3차] 구월지구	보금자리	인천 남동구	확정	2012~2015-04	84(0)만㎡	6,068호	0.9만명
14	[3차] 성남 고등지구	보금자리	경기 성남	확정	2012~2014	57(0)만㎡	3,800호	0.9만명
15	[3차] 하남 감일지구	보금자리	경기 하남	확정	2013~2015-10	171(0)만㎡	12,000호	3.0만명
16	[3차] 항동지구	보금자리	서울 구로구	확정	2015~2015-04	68(0)만㎡	4,500호	1.4만명
17	[4차] 양원지구	보금자리	서울 중랑구	확정	~	39(0)만㎡	3,000호	0.8만명
18	[4차] 하남 감북지구	보금자리	경기 하남	계획	~	267(0)만㎡	20,000호	5.0만명
19	[5차] 강일3지구	보금자리	서울 강동구	확정	~	33(0)만㎡	3,100호	0.8만명
20	[5차] 강일4지구	보금자리	서울 강동구	계획	~	52(0)만㎡	4,900호	1.4만명
21	[5차] 고덕지구	보금자리	서울 강동구	확정	~	83(0)만㎡	4,300호	1.2만명
22	[5차] 과천지식정보타운지구	보금자리	경기 과천	계획	~	135(0)만㎡	9,600호	2.4만명
23	[전환] 고양 지축지구	보금자리	경기 고양	확정	2012~2014	118(0)만㎡	8,603호	2.3만명
24	[전환] 고양 향동지구	보금자리	경기 고양	확정	~	118(0)만㎡	7,930호	2.0만명
25	[전환] 군포 당동2지구	보금자리	경기 군포	확정	2012~2014	44(0)만㎡	2,906호	0.8만명
26	[전환] 군포 송정지구	보금자리	경기 군포	확정	2012~2014	51(0)만㎡	3,400호	0.9만명
27	[전환] 남양주 지금지구	보금자리	경기 남양주	확정	~	198(0)만㎡	10,003호	2.5만명
28	[전환] 성남 여수지구	보금자리	경기 성남	시공	2010~2013	89(0)만㎡	3,750호	1.0만명
29	[전환] 수원 호매실지구	보금자리	경기 수원	시공	~2012	312(0)만㎡	19,600호	5.3만명
30	[전환] 시흥 목감지구	보금자리	경기 시흥	확정	2012~2014	175(0)만㎡	11,584호	2.9만명
31	[전환] 시흥 장현지구	보금자리	경기 시흥	확정	~	293(0)만㎡	16,743호	5.0만명
32	[전환] 의정부 고산지구	보금자리	경기 의정부	확정	2012~2014	130(0)만㎡	8,680호	2.3만명
33	[전환] 의정부 민락2지구	보금자리	경기 의정부	확정	2011~2013	262(0)만㎡	15,036호	4.5만명
34	[전환] 화성 봉담2지구	보금자리	경기 화성	계획	2012~2014	143(0)만㎡	10,345호	2.5만명
합계						6,503(0)만㎡	403,184채	103만명

보금자리 주택은 이제 분양을 시작합니다. 빨라도 2013년말이 되어야 입주를 시작합니다.

여기에도 지방의 보금자리 주택은 포함시키지 않았습니다.

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대충 위에서 언급한 아파트만 봐도 대략 235만채가되고, 거주할 수 있는 인원이 600만명정도 됩니다.

그리고 2011년 현재 아직 90%이상이 입주를 시작도 하지 않았습니다.

모두가 아시다시피 우리나라 가구 구조는 1~2인 가구가 늘어나고 3~4인 가구는 줄어들고 있습니다.

그런데 235만 가구는 모두 3~4인이 살 수 있는 20평대 이상 아파트입니다.(참고적으로 요즘 20평대 아파트는 대부분 베란다를 터서 만들기 때문에 예전의 30평대 아파트와 크기가 거의 같습니다)

위에서 언급한 아파트를 모두 짓는다면 아파트 값 하락은 명약관화입니다.

문제는 시기가 언제냐는 것입니다. 제가 볼 때에는 위의 아파트가 본격 입주하기시작하는 2013년 무렵부터 시작되리라 생각합니다. 제가 책을 출판할 당시에는 2기 신도시가 본격 입주하는 2011년 전후로 예측했으나, MB정권이 들어서면서 2기 신도시 보다는 보금자리주택에 올인을 하는 바람에, 2기 신도시가 늦어지고 있습니다.

하지만 LH공사에는 이미 이 땅을 모두 사들였기 때문에 아파트를 울며 겨자먹기로 지어야합니다. LH공사는 빚이 120조가 넘고, 하루 이자가 100억이나 되는데, 그돈이 모두 위에서 이야기한 땅을 사들인데 썼던 것입니다.

단기적으로 볼 때 올해 하반기나 내년초에 아파트 값이 오를 가능성이 많습니다. 그 이유는 올해와 내년의 아파트 입주 물량이 예전에 비해 2/3보다 적기 때문입니다. 이런 이유로 실수요인 전세값이 오르고 있는데, 전세값 상승이 지속되면 아파트 값도 결국 오를 수 있습니다.

하지만 위에서 언급한 아파트들이 모두 지어지면 반드시 아파트 값은 폭락할 수 밖에 없습니다. 현재의 상황으로 보면 2013년이나 2014년이 아파트 가격 장기하락의 시작이 되리라 봅니다.

긴글 읽어 주셔서 감사합니다.

사족) 올해 하반기나 내년에 아파트 값이 오를 가능성이 있다는 말에 대해 겁을 먹는 분들이 있는데...

그리 겁을 먹을 필요는 없습니다. 왜냐하면 오르더라도 크게 오르지는 않으거라 생각합니다. 베이비 붐 세대(55년~64년생)들이 정년 퇴직을 시작하여 집을 팔아야 할 사람들이 생기기 시작하고,(55년생이 55세가 되는 해가 2010년), 새로 주택 시장에 들어오는 세대는 88세대라 구매력이 별로 없기 때문입니다.

하지만 개인적으로는 좀 많이 올랐으면 하는 바램입니다. 그래야 아파트 분양이 잘되고, 따라서 위에 이야기한 모든 아파트가 다 지어질 테니까요. 2011년 들어와 아파트 분양물량이 늘어나고 있는데... 내년까지 이런 분위기가 지속되었으면 좋겠습니다.

[박홍균]

대전은 여러가지 요인이 있어 예측하기가 힘듭니다.
둔산동의 정부청사가 세종시로 이전하고, 충남도청이 내포신도시로 이전하면, 아파트 가격하락 요인이 되겠지만...
과학벨트 지정으로 사람이 들어오고, 세종시로 서울서 사람이 내려오면 세종시보다는 대전에서 살 가능성이 많아보여 인구 유입이 예상됩니다.
전체적으로 대전-세종시-과학벨트 등의 거대 도시 탄생으로, 전체적으로는 한 단계 올라가리라 예상합니다. 개인적으로 우리나라 전체에서 유일하게 오를 수 있는 지역이라 봅니다. 세종시는 우리나라 정부 예산의 2/3인 200조가 집행되는 곳이기 때문입니다. 대전의 경기가 좋아질 수 밖에 없습니다.

[박홍균]

사람이 몰리는 곳은 집값이 오릅니다. 그런데 사람이 몰리는 곳은 돈이 나오는 곳입니다.
서울 집값이 가장 비싼 이유도 그런 이유입니다. 창원이나 울산도 비슷한 상황입니다.(바로 옆의 대도시인 부산보다 비쌉니다.)
참고적으로 200조는 우리나라 GDP의 20%입니다.

[johnson]

과학벨트로 실제로 유입되는 인구는 몇백명 수준입니다. 이게 말이 좋아 벨트이지 실제 내용을 뜯어보면 대전에 유입되는 돈이나 유입인구는 그리 많지 않습니다. 또 세종시가 있는데 세종시도... 결국 청와대 국회 등이 오지 않으니 실제 고위공무원들은 거의 서울에 근거를 남기고 대전으로 왔다갔다하는 거겠지요. 3급 이하 공무원들도 일단 처음 몇년에는 집은 서울에 남기고 출퇴근할 가능성이 많고요. 정부예산을 짜고 집행하지만 그게 대전에 200조가 풀리는건 아니잖아요. 울산, 창원이야 실제로 거기서 생산이 이루어지고 거기서 생산하는 인력이 많이 소요가 되니까 그렇지만, 세종시에 정부기관 몇개 온다고 대전에 엄청나게

[johnson]

사람들이 몰려올거라고는 생각되지 않네요.

[박홍균]

존슨님께서는 세종시를 조금 과소평가하시는 것 같습니다. 정부기관 몇개가 아니라 정부기관 몇개만 남겨두고 모두 내려가지요.
그리고 200조가 대전에 전부 풀리는 것은 절대 아니죠. 200조가 대전에 전부 풀리면 너무 많이 풀려 대전 큰일 납니다. 하지만 200조의 콩고물이 떨어지죠. 그런데 이 콩고물이 남산만하죠(예전에 이후락 중앙정보부장이 한 콩고물 이야기를 동아일보에서 맞받아친 이야기입니다)
대전에 정부 청사 처음 생겼을 때 가족들이 5%정도 내려갔다고 합니다. 하지만 10년만에 95%가 내려갔다고 합니다. 자녀들이 중고등학교 졸업하면 굳이 서울에 살 필요없습니다.

[johnson]

200조는 국가예산이지 대전에 대한 예산이 아니죠. 그리고 콩고물이란게 일부 고위공무원에게 대부분 가는거죠. 그리고 그 고위공무원들은 어차피 근거지는 서울이고요. 청와대 국회가 서울에 있는한 고위공무원들의 근거지는 서울입니다. 물론 실무급 공무원들에게도 접대 향응이 있기는 있겠죠. 유흥업소나 고급식당들은 조금 경기가 살아나겠지만... 대전경제에 큰 영향이 있지는 않을겁니다. 다른 나라를 봐다 경제적 수도와 정치적 수도가 같이 있는 경우는 정말 거대한 정치경제복합적인 효과가 있지만, 행정수도만 있는경우는(세종시는 사실 행정수도도 아니죠 ) 무슨 엄청난 경제효과가 있지는 않습니다.

[johnson]

지금 대전정부청사의 경우 대전중심지 둔산지구에 위치해 있기 때문에 대전에 거의 내려와 있지만, 세종시는 대전외부에 있기 때문에 대전으로 구지 들어올 필요가 있을까 의문입니다. 오히려 대전지역 사람들이 세종시로 들어가는 사람들이 있을거 같습니다. 새로 계획된 신도시이기 때문에 환경도 쾌적하고 거주여건이 대전보다 더 좋을것 같기 때문입니다.

[박홍균]

대전의 미래에 대한 저의 생각일 뿐이므로 미래가 되지 전에는 사실 누구도 모르는 일이고요. 그래서 글 첫머리에 예측하기 힘들다는 이야기부터 시작했고요.
다만, 대전 정부청사가 대전 중심지 둔산지구에 위치해있기 때문이라고 하셨는데... 대전 정부청사가 생기기 전에는 이곳이 모두 논밭이었습니다. 대전역에 내려 유성으로 가는 길이 모두 논밭이었는데, 정부청사가 생기면서 천지개벽한거죠. 지금은 유성도 대전시에 편입되었고요,

[박홍균]

세종 신도시... 어쩌면 이곳도 둔산처럼 천지개벽을 할지, 아니면 유령도시가 될지 저도 궁금하네요. 50만명이 살기 위해 2천만평을 LH에서 사들였는데... 과연 50만명이 들어올지 제가 더 궁금합니다. 만약 서울이나 대전에서 근무하는 사람이 세종시로 모두 이주하면 세종시는 대전보다 아파트 값이 올라갈거고요.(과청이 강남과 거의 비슷하고, 둔산이 대전에서 가장 비싸듯이)
만약 대전 사람들이 제자리에 있고 서울 사람들이 대전에 정착하면서 출퇴근하면(대전에서 세종시 까지 10여Km밖에 안됩니다) 세종시는 유령시로 전락할 우려도 있습니다.

[나오미.]

박홍균님 의 말씀 에 공감 합니다

[웃음많은소년]

이렇게 논의되는 것 만으로도 대전은 가능성이 보여집니다... 그가능성을 서울발전했던 것과 동일한 잣대로 비교하면 기대이하겠지만요.
박홍균님 글 및 여러분의 의견 감사히 읽고 갑니다. 꾸뻑.