전세보증금 떼이지 않으려면

[김형중]

전세보증금 떼이지 않으려면

임대차보호법, 전세보증보험 등 적극 활용해야

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회사원 김모씨(35)는 최근 서울 동대문구 회사 근처 역세권에서 전세를 찾다가 결국 매매가 1억5500만원짜리 소형 주상복합아파트를 1억2000만원에 구했다. 매매가의 80%에 육박하는 비싼 전셋값이지만 매달 꼬박꼬박 임대료를 내야 하는 월세에는 들어가기 싫고, 돈을 조금만 더 보태면 되긴 하지만 그렇다고 매매를 할 필요까진 없다고 봤기 때문이다.

그런데 아무리 생각해도 불안하다. 집주인의 사정이 나빠져 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받기 어려워질 것 같아 걱정이다.

최근 전셋값은 오르는데 매매가는 떨어지면서 전셋값을 매매가의 60%이상으로 계약했다는 사람들이 늘어나고 있다. 만약 2년 후 재계약 시점에서 지금보다 매매가가 더 떨어진다면 자연스럽게 전세비율(매매가 대비 전셋값 비율)은 높아지고, 전세보증금을 제대로 돌려받기 어려워질 수 있다는 불안감이 커진다.

집값이 계속 하락한다면 집주인의 사정에 따라 집이 경매로 넘어갈 수도 있다. 높은 전세비율로 계약하는 세입자가 보증금을 보호하기 위해 어떻게 해야 하나.

법적 보호를 받기 위한 조치는 미리미리

일단 임대차보호법에 보호를 받기위한 절차를 필수적으로 거쳐야 한다. 잔금 지급 후 전입신고를 하고 확정일자를 받아 실제 거주를 증명할 수 있도록 해야 한다. 확정일자는 집이 경매로 넘어갔을 경우 경매 후 보상순위를 정하는 기준이 된다. 확정일자가 집주인에게 대출을 해준 곳의 근저당 설정일보다 앞서 있는지 확인해야 한다.

등기부등본을 통해 자신의 확정일보다 먼저 설정된 저당권이 얼마나 있는지 알아두는 것도 좋다. 보통 경매로 넘어가면 주택 가격의 60% 수준에서 낙찰되는 경우가 많으므로 먼저 저당권이 설정된 금액이 이를 넘으면 혹시 문제가 생기면 전세보증금을 받기 어려워질 수 있다는 점을 기억해야 한다.

확정일자를 받는 것보다 더 강력한 법적 효력은 ‘전세권 설정 등기’를 하는 것이다. 등기를 하면 다른 채권자보다 전세금을 우선 변제받을 권리가 생긴다. 다만 집주인의 동의를 받아야 하는 번거로움이 있지만 적극 요청해야 한다.

특히 최근 전세 대체상품으로 인기를 끄는 오피스텔의 경우 전세권 설정등기는 필수다. 오피스텔은 세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 주택으로 간주돼 주인이 다주택자로 분류돼 세제상 불이익을 받는다. 따라서 오피스텔 주인은 세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것을 꺼리기 때문에 이럴 때 확정일자 대신 ‘전세권설정등기’를 해야 한다.

전세보증보험도 활용할 만

전세보증보험에 가입하는 것도 방법이다. 이 보험은 전세계약이 끝나도 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생할 경우 보험회사에서 대신 보상해주는 상품이다. 전세계약을 체결한 날부터 5개월 이내 서울보증보험 전국 지점에서 가입할 수 있다.

전세난이 심화하면서 불안을 느끼는 세입자들이 보험에 가입하는 경우가 늘고 있다. 서울보증보험 마케팅팀 관계자는 “전세보증보험의 개인 신규 가입자 수가 월 평균 20여명 수준에서 지난 9월 32명으로 조금 늘었다”며 “임대 시장이 불안해 지면서 보험가입자가 늘어날 것”이라고 예상했다.

하지만 누구나 가입할 수 있는 것은 아니다. 아파트, 다세대, 다가구, 주거용 오피스텔 기준으로 선순위 설정최고액과 임차보증금 합산액이 주택 추정시가의 100% 이내여야 한다. 시세 2억원짜리 주택에 1억2000만원 전세보증금을 내고 들어간다면, 집주인 빚이 8000만원 이상 있어서는 안된다는 이야기다.

서울보증보험 관계자는 “과거 전세금이 매매가의 70% 이상인 경우 가입할 수 없었던 기준은 현재 사라졌다”며 “시세가 1억원인데 전세보증금이 7000만원 이상이어도 집주인이 빚을 지고 있지 않으면 보험에 가입할 수 있다”고 설명했다.

연간 보험료는 아파트의 경우 보증금의 0.353%, 기타 주택은 0.4%를 적용받는다. 2년 전세기간 기준으로 0.7~0.8% 정도 수준인 셈이다. 보증금이 1억원이라면 2년 기간 동안 80만원정도 부담을 지면된다는 이이기다.

박일한 jumpcut@joongang.co.kr