[노인복지주택의 경매] 부동산 권리분석과 어르신들의 권리

[메트로]

노인복지주택(정책)이 잘못되면 누가 피해자가 될까?

권리분석이 불가능한 부동산,

노인복지시설의 일종인 유료노인복지주택의 경매 이야기

입소보증금? “입소”는 도대체 뭘까?

노인복지법에 의한 노인복지시설이라는 것을 이해하지 못하면 이 피더하우스란 것을 이해 할 수 없다.

공동주택도 아니고 빌라도 아니고 오피스텔도 아닌 이 부동산의 정체는 과연 무엇일까?

노인양로시설인 피더하우스(정원속궁전) 경매상황

계속 유찰만 되고 있는데 선순위 전세금(입소보증금) 약 3억1천만원이 있어 낙찰되기는 어려울 듯.

이 뿐만 아니라 여기에는 보이지 않는 또 다른 권리관계가 숨어 있다.

권리분석의 한계

경기도 성남시 분당구 정자공원에 있는 이 건축물이 경매시장에 나온 후 사람들이 궁금해 할 만도 한 일이다.

이와 유사한 경우는 좀체 없을 것이기 때문이다.

권리분석은커녕 그 정체조차 알 수 없는 이 건축물의 가치를 누가 어떻게 평가할 것인가?

(다행히) 주의해야할 점이 특이사항에 나와 있다.

노인복지설로서 60세 이상인 자만 매수 가능?

이게 무슨 소린가? 세상에 이런 것도 다 있나?

그리고 이게 전부가 아니다.

앞서 확인했듯이 이 노인복지시설에는 입소비용(월 사용료)이라는 게 있고 입소보증금(시설이용선납금)이란 놈이 또 있다. 하지만 특이사항에 이러한 설명은 전혀 없다.

법원은 노인복지시설이 무엇인지 일반 국민들이 다 알고 있다고 생각하는 듯하다.

과연 우리는 노인복지시설이란 것의 내용을 정확히 알고 있는 것일까?

그리고 만약 이를 낙찰 받았다고 가정하면, 낙찰자의 입장이 상당히 곤란해지지는 않을지 의문이 든다.

결론적으로 말하자면 얼마에 낙찰 받든지 상관없이 낙찰자는 아주 곤란해진다.

(감정가 약 4억원과 전세금 약 3억원을 감안하여 약 1억 이하로 낙찰 받은 경우를 가정하거나 극단적인 예로 단 돈 백만원에 낙찰 받았고 전세금 이외 다른 권리관계는 없는 것으로 가정했을 경우라 하더라도 입장이 곤란하기는 마찬가지다)

그 불합리한 점을 대충 살피면 다음과 같다.

1. 소유와 입소제한

특이사항에 언급된 것처럼 만 60세 이상이어야만 응찰 할 수 있고 소유권 이전 등기도 가능하다고 한다.

뿐만 아니라 입소제한이란 것이 있어 60세 이상인 자와 그 배우자(배우자의 나이는 상관없다)만이 이 시설에 입소라는 것을 할 수 있다고 한다.

즉, 부모나 친척 등 60세 이상인 자의 명의로 응찰하고 등기한다 하더라도 실제 점유권 또한 60세 이상으로 제한되는 시설이라는 말이다.

이쯤에서 이 물건이 사실상 주택이 아님을 눈치 채야만 한다.

법원에서 친절히 설명한대로 이 부동산은 주택이 아닌 노인복지시설이다.

2. 숨어 있는 권리관계

경매참가자 본인이 60세 이상이라고 가정하고 정상적으로 응찰하고 소유권을 취득한다고 했을 경우에도 문제는 계속된다.

낙찰자가 이 시설 곧 피더하우스(지금은 ‘정원 속 궁전’으로 개명)에 가서  입소하겠노라고 하면 어떤 반응이 있을까?

이 시설에는 시설장이 있다.(이는 법적 요건이다)

먼저 시설장과 면담이 있다는 얘기다. 더 이상 무슨 말이 필요할까?

그럼에도 면담을 계속 한다고 가정해보자.

우선 돈 얘기를 듣게 될 것이다.

선납보증금(억대의 시설이용선납금 따위)에 대한 얘기며, 식대 얘기를 들어야 한다.

하루 3끼 식사 문제만 따져보자.

“나는 이 곳에서 제공되는 식사는 필요 없다. 해먹든지 나가서 먹겠다.”

이렇게 말하면, 돌아오는 대답이

“그렇게 하세요.”할 것이다. 그리고 곧바로

식사를 하든지 안 하든지 상관없이 식대는 매월 자동으로 이체 된다고 할 것이다.

(일반적인 경우 암묵적 합의하에 월 식사 90끼 중 약 절반 45끼 정도만 의무식사라 하여 일괄 공제하고 이후는 따로 계산하는 방식을 많이 택한다. 하지만 그 기준은 없다. 업체마다 다 다르다)

이 외에도 많은 모순점이 숨어 있다.

법적으로는 이 건물(?)을 낙찰 받으면 그 권리가 온전할 듯하지만 실상은 전혀 그렇지 않은 것이다.

현실적으로는 임대도 60세 이상에게만 해야 하는데 그마저도 내 마음대로 할 수 없다.

바로 운영업체가 따로 있고 시설장이 따로 있기 때문이다.

(내가 소유한 사유재산이지만 사실상 주인이 따로 있다는 얘기다)

노인복지법에는 시설장이 모든 것을 다 정한다고 되어 있다.

어처구니없는 일이다.

하지만 복지부는 이 모든 일이 다 합법이라고 말한다.

공무원들이 책상에 앉아서 생각해 낸 것이 현실에서는 거의 무용지물인 대표적인 예가 바로 노인복지주택과 그 재산권을 분양하고 매매하고 경매하고 하는 일들이다.

예로 든 분당의 피더하우스(정원속궁전)는 그동안 운영업체만 계속 변동 되었고, 온갖 편법으로 운영해 왔다.

그런데, 처음부터 이 시설은 유료양로시설로 허가 난 시설이었고, 몇 몇 어르신들은 지금도 살고 계신다. 자기 돈을 내고 매달 비용을 지불하면서 말이다.

그사이 시설장(운영업체)은 계속 바뀌었고,

처음엔 유료양로시설(법적으로 이는 분양할 수 없고 다만 임대형식으로 운영할 수 있을 뿐이다)이라 했다가

자기들 마음대로 노인복지주택이라 칭하고(노인복지주택은 법적인 용어로 복지시설의 일종이지 결코 온전한 주택이 아니다. 그런데도 법에서는 97년부터 법개정을 통해 이를 분양할 수 있게 해 놨다) 분양을 시도하고 있다.

어르신들의 권리는 누가?

정작 중요한 점은 처음부터 양로시설로 알고 들어온 어르신들이다.

이 분들의 입소보증금이라 할 전세금을 과연 돌려 받을 수 있기는 한 것일까?

현재로서는 상당히 비관적이다.

환금성 없는 이 노인복지시설을 누가 정확히 평가하고 경매하고 매매할 지는 아무도 알 수 없는 일이기 때문이다.

아마도 그 분들은 돌아가실 때까지 그 곳에 계시는 수 밖에 없을 지도 모른다.

이 불합리한 부분을 많은 사람들이 지적했지만 주무부서인 복지부는 모르쇠로 일관하고 있다.

장장 2003년부터 지금까지...

이러한 사례가 분당의 이 곳 뿐 아니다.

그럼 도대체 얼마나 되나?

알려진 것만 해도 수십 군데 수천 세 대이다.

유승앙브와즈 (파주 1,080세대)

상암카이저팰리스클래식 (상암동 240세대)

중앙아쿠아하이츠 (노원구 219세대)

후성누리움 (강동구 51세대)

인천 보미골드리즌빌 (인천 서구 217세대)

더 헤리티지 (분당 390세대)

그리고 진행 중인 곳도 많다.

용인 로드개발건설이 현재 분양 중인 노인복지주택 (약 1,500세대)

경기도 안성 연세대 들러리 실버타운

전북 고창 웰시티

기타 등등

이중 상당수가 경매시장에 나올 수도 있는 일이다.

그때는 답이 없다고 볼 수밖에 없다.

복지시설을 매매하는 것과 분양이란 것은 전혀 다른 문제이기 때문이다.

복지시설을 복지시설로 운영할 사람끼리(혹은 사회복지법인끼리) 거래하는 것과는

차원이 다른 얘기다.

경매 참가자 뿐 아니라 채무자, 채권자, 전세권자, 은행 등등 결국

...

우리 모두가 이 부조리의 피해자가 될 수 있는 일이다.

[한국복지교육원]

노인복지주택은 [주택]이란 용어를 쓰고 있지만, [노인복지시설]로 노인복지법의 적용을 받습니다...이 노인복지주택은 보통의 아파트, 단독주택, 빌라 등과 달리 개인간에 거래하기가 쉽지 않고, 운영업체가 부도를 낼 때 [권리를 확보]하기가 쉽지 않습니다... 이 문제에 대해서 메트로 님은 집중적으로 문제제기를 하고 있는데, 오랫동안 해결점을 찾지 못하고 있는 듯합니다...따라서 노인복지주택에 입주하길 희망하는 사람은 이 점을 꼭 고려하여 신중하게 선택하기 바랍니다.

[메트로]

감사합니다.^^
이 문제는 국회의원의 역할이 큰데, 특히 민주노동당 곽정숙 의원(보건복지위)의 역할이 큽니다.
지금 곽의원께서 [노인복지법 개정]에 대해 고민 중인 것으로 알고 있습니다^^

[옥현이]

좋은글 잘읽었습니다.. 감사합니다..

[효경]

노인복지주택에 대한 메트로님의 글 잘 읽었습니다, 우리 어르신들의 정당한 권리가 제대로 보장받을 수 있도록 곽정숙 의원님을 위시하여 관계자분들께서는 적극 검토해주시기를 부탁드립니다.