아직도 수요공급의 법칙을 믿지 않는 분에게 드림

[박홍균]

아래 기사는 오늘 아침 조선일보에 나온 글입니다. 

청라의 눈물 "아파트가 확 없어졌으면…"

• 인천=정한국 기자 korejung@chosun.com ▶기자의 다른 기사보기

입력 : 2012.05.22 03:02

수도권 살리기 대형 프로젝트 청라지구마저 주택 거래 마비 직격탄
살던 집도 분양권도 안팔려… 수천만원 날린채 매물 쏟아져
입주포기 속출 건설사도 고통… 각종 개발사업 줄줄이 좌초
"부동산 불황기에 볼 수 있는 모든 현상 한꺼번에 다 모여"
'부동산 거래 마비… 청라지구의 눈물'

"입주할 아파트가 하루아침에 확 없어졌으면 좋겠어요. 지금 일어나는 일이 현실이 아니었으면…."

김모(45)씨는 요즘 인천 청라국제도시에서 2010년 웃돈 1500만원을 주고 산 4억3000만원짜리 아파트 분양권(전용면적 129㎡) 때문에 요즘 밤잠을 설친다. 부동산 거래가 얼어붙으면서 김씨가 살던 인천 남구의 집이 팔리지 않아 아파트 잔금과 중도금 이자 1억6000만원가량을 마련할 방법이 없기 때문이다.

시세가 1억6000만원인 인천 집은 2000만원이나 싸게 내놨다. 하지만 석 달째 보러 오는 사람이 없다. 김씨는 매달 이자(100만원)를 감수하고 1억원을 더 빌릴 생각이다. 그는 "두 아이 교육비와 생활비까지 쓰면 남는 게 없는데…. 이게 하우스푸어네요"라며 한숨을 쉬었다.

부동산 시장침체로 아파트 거래가 뚝 끊기면서 청라국제도시 입주민들의 한숨이 깊어지고 있다. 입주를 앞두고 아파트 잔금 마련에 실패한 사람들이 수천만원의 손해를 감수하고 매물을 쏟아내는 중이다. 입주 포기로 건설사도 잔금을 제때 받지 못해 자금 융통에 어려움을 겪고 있다. 부동산 업계에서는 "불황기에 볼 수 있는 모든 현상이 청라에 한꺼번에 다 모였다"는 말까지 나온다.

청라국제도시는 '국제금융지구로 만들어 수도권과 국가경제에 새 활력을 불어넣겠다'며 2003년 송도·영종과 함께 국내 최초의 경제자유구역으로 지정된 곳이다. 1778만㎡ 면적에 3만여가구가 살 수 있는 사업비 6조원 규모의 대규모 개발사업이었다.

분양이 시작된 2009년만 해도 청라국제도시는 장밋빛 전망이 가득했다. 글로벌 금융위기를 무색케할 만큼 청약시장이 호황을 누렸다. 모델하우스마다 1만~2만명씩 인파가 몰렸다. 청약경쟁률이 최고 300대 1에 육박하는 단지도 나왔다. 속칭 '떴다방'(이동식 중개업소)까지 등장하며 분양권을 2~3개씩 사들이는 투자자도 많았다.

하지만 청라국제도시는 끔찍한 역풍을 맞고 있는 중이다. 건설경기 침체로 자금조달이 어려워지면서 국제금융단지 등 각종 개발사업이 줄줄이 지연되거나, 좌초했다. 당초 기대했던 외국인 투자유치도 거의 없다.

새 아파트 입주가 본격화했지만 주택거래가 꽁꽁 얼어붙어 잔금을 감당할 여력이 없는 입주자가 늘고 있다. 매물이 쌓이면서 한때 2000만~3000만원까지 웃돈이 붙었던 아파트 분양권은 이젠 분양가보다 10% 이상 떨어진 경우가 많다. 올해 입주할 아파트만 7000가구가 넘어 시장상황은 더 나빠질 수 있다는 전망도 나온다.

사정이 이렇다 보니 부동산 공인중개사무소에는 손해라는 걸 알면서도 이자나 잔금을 감당하지 못해 집을 팔아야 하는 사람들이 부부싸움을 하거나 울다 가는 경우가 부지기수다. 대부분 다른 지역에서 큰 집으로 이사 오려던 실수요자나 뒤늦게 투자한 중산층이다.

▲ 올해 초 입주가 시작된 인천시 서구 청라국제도시의 한 아파트 단지는 밤에도 불이 꺼져 있는 빈집이 많다. 아파트 분양을 받은 사람들이 현재 사는 집을 처분하지 못해 입주가 지연되고 있다. /김용국 기자 young@chosun.com

N공인중개사무소 이모(48) 대표는 "계 모임에서 주부 5명이 분양권을 같이 샀다가 처분 못 해 통곡하는 것도 봤다"고 말했다.

장모(60)씨는 2010년 아파트 분양권 2개를 샀다가 1억원을 날릴 판이다. 아파트 2채분 계약금 6000여만원과 웃돈 3000만원을 포기하고, 아파트 확장비도 줘야 겨우 거래가 되는 상황이라서다. 장씨는 "지금 사는 경기도 일산 아파트값도 1000만원 이상 떨어졌다"고 푸념했다.

입주 포기자가 늘면서 건설사도 발이 묶였다. 입주율이 낮아 잔금을 제때 못 받으면서 각종 금융비용 등으로 손해가 커지고 있다. 입주기간을 3개월에서 4개월로 늘리고, 이사비용이나 집 청소비도 공짜로 주고 있지만 역부족이다.

청라의 문제는 수도권 전반으로 확산될 조짐도 보인다. 국토해양부에 따르면 4월 아파트 거래량은 전국 6만7700건, 수도권 2만5900건으로 지난해 같은 기간보다 25~27%나 줄었다. 시중은행 주택담보대출 연체율도 지난 3월 0.64%로 작년 말보다 0.1% 올랐고, 아파트 집단대출 연체율(1.8%)도 작년 말(1.35%)보다 급등했다.

국민은행 박합수 부동산 팀장은 "아파트 거래가 계속 줄어들면 인천이나 수도권 2기 신도시의 입주 아파트에서도 청라국제도시와 유사한 상황이 벌어질 수 있다"며 "기반시설이나 개발계획이 현실화되거나 거래량을 늘리는 새 대책이 나와 실수요자를 끌어와야 한다"고 말했다. 

인천은 청라지구 외에도 송도지구, 영종 지구, 검단 신도시 등이 추가로 있습니다.

숫자를 대략 살펴보면, 

청라지구 : 3만1천 가구(9만명 거주)

송도지구 : 10만(25만명)

영종 지구 : 4만5천(12만명)

검단 신도시 : 9만2천(23만명)

이중 송도지구의 일부만 입주되었고, 청라지구와 영종지구는 올해 본격적으로 입주가 시작됩니다.

이외에도 용현학익지구(1만1천), 아시안게임 선수촌(6천), 서장2지구(1만4천), 가정지구(9천), 경서택지지구(1천5백), 금곡지구(5천5백), 무의지구(4만5천), 운북지구(4천7백), 구월지구(6천) 등을 합치면 약 10만호로, 송도지구와 비슷한 규모입니다.

모두 합치면, 36만 가구에 90만명이 살 수 있는 아파트가 만들어집니다. 2012년4월 인천인구는 281만 5천만명입니다. 입주할 아파트가 현재 인천 인구의 1/3 수준입니다.

인구 1천만명의 서울에 비유하면 300만명이 살 수 있는 아파트가 만들어지고 있습니다.

공급은 이쯤 하고요.

수요면에서 보면, 우리나라 현재 인구구조가 40대보다 30대 인구가 적고, 30대보다 20대 인구가 적습니다. 물론 10대는 20대보다 적고요. 인천이라고 예외는 아니겠지요.

새로 주택 시장에 진입하는 인구는 점차 줄어 드는데... 

더 나쁜(집없는 분은 좋겠지만) 상황은, 아파트의 실수요자인 3인 이상 가구는 줄어들고 1~2인 가구, 그 중에서도 아파트 실수요자와 거의 상관이 없는 1인가구가 급속히 늘어나고 있습니다. 

위의 기사에서는  '거래량을 늘리는 새 대책이 나와 실수요자를 끌어와야 한다'고 하는데, 과연 실수요자가 얼마나 있을지 저도 궁금합니다.

최근 아파트 거래량이 줄어드는 이유가 저는 인구 구조 때문이라고 믿습니다. 물론 일시적으로 회복될 수 있겠지만, 장기적으로는 거래량이 계속 줄어들겁니다. 거래량이 줄어들면 가격이 내리는 것은 당연한 이야기이고요.

인천에서 아파트 사신 분들에게는 진심으로 미안한 이야기지만, 정말 앞이 안보입니다. 제가 조언을 하고 싶어도 할말이 없습니다.

문제는 수도권에서 인천만 그렇다면 그나마 위안을 삼겠지만, 경기도도 만만치 않습니다. 신도시, 보금자리, 택지지구를 모두 합치면, 100만 가구 이상에 300만명이 살 수 있는 아파트가 지어집니다.

제가 아침부터 여러분들에게 너무 겁을 주는 것 같아 죄송합니다. 하지만 제가 숫자를 과장하거나 부풀린 것은 없습니다. 다만 지금 계획한 대로신도시나, 보금자리, 택지지구 등이 모두 지어지지 않을 거라는 것은 확신합니다. 수요가 없는 상황에서 계속 지을 수는 없으니까요.

아래의 글은 제 홈페이지에 있는 글입니다. 예전에 이 글에 대해 반대 견해를 가지신 분들이 있어서 위의 글을 썼습니다.

■ 일본의 부동산 붕괴의 원인이 다른데 있다고 주장하시는 분들에게...

일본의 부동산 붕괴에 대한 원인에 대해 인터넷에서 검색해보면 별의 별 이야기들이 많습니다.
2.56%의 기준 금리를 6%로 올린데에 원인이 있다고 하는 사람도 있고, 일본 엔화 환율을 떨어뜨리기 위한 선진국 정상들의 플라자 합의에 원인이 있다고도 하고, 세금으로 부동산을 잡으려려다 너무 세금을 많이 올린 것이 원인이라고 하며. 정책 당국의 낙관적인 경기 전망으로 때를 놓친 정책 개입이 그 원인이라고도 합니다. 또 어떤 사람들은 이 모든 것이 종합적으로 작용한 탓이라고 합니다.

모두 맞는 이야기입니다만, 근본적인 원인은 아니라고 봅니다. 예를 들어 금리가 6%까지 올랐지만 나중에는 1%까지 내렸습니다. 하지만 부동산 값은 돌아오지 않았습니다. 엔화 환율도 마찬가지이고, 세금이나 정부 정책도 마찬가지입니다. 반대로 우리나라에서는 1980년대 말과 1990년대 초 연 12∼16%의 높은 금리에도 아파트 값은 1988년부터 1990년까지 해마다 12∼20% 올랐습니다. 당시 베이비 붐세대들이 결혼적령기로 주택 시장에 대거 진입한 것이 그 원인이었습니다.

우리나라의 IMF도 격었고 카드 대란도 격었습니다. 물론 이전에는 이보다 더한 사태도 격었습니다. 광주 민주화 운동과 사북 탄광 사태가 일어 났던 해에는 마이너스 성장도 하였습니다. 하지만 이 모든 것은 한두해 만에 정상으로 돌아왔고 아파트 값도 덩달아 원위치로 돌아 왔습니다.

그런데 일본은 14년이나 지났는데에도 원상회복은 고사하고 아직도 1/3 수준입니다. 사실 14년간 예전 가격으로 돌아갔다고 해도 물가나 예금 금리를 따지면 엄청나게 내린 것이나 다름 없습니다.

인구의 고령화와 실질 생산 인구의 감소 외에는 어떤 다른 이유도 있을 수 없습니다.
다시 이야기하면 일본의 실질 생산 인구가 늘어나면 주택값을 오를 겁니다. 하지만 지금처럼 인구가 계속 줄어들면 집값은 오를 수 없습니다. 무엇을 근거로 이렇게 자신있게 단언 하냐고요? 자본주의 시장 경제의 가장 기본 법칙인 '수요 공급의 법칙'이 저의 이러한 확신의 근거입니다. 

[별~~]

전형적인 폰지 사기와 다를게 없죠.
이전에 살던 집도 더 비싸게 받아줄 사람이 필요하고, 새로 짓는 집도 더 비싸게 사줄 사람이 필요하고....
수도권 인구가 꾸준히 늘고, 자녀를 셋씩 낳던 때의 경험을 가진 사람들이니, 새로 집 지어서 분양권 사면 프리미엄 받아먹을수 있다고 투기한건데... 투기야 자신의 자유이지만, 이득을 얻건 손해를 보건 댓가를 치러야죠.
제가 알기로는 서울시 인구는 줄어들기 시작했고, 수도권 인구는 정체되었다고 알고 있어요. 그렇다고 1-2인 가구들 소득이 급격히 늘어날 가능성도 없고...
폰지 사기 게임의 끝이 보이는군요.

[별~~]

시세가 1억6000만원인 인천 집은 2000만원이나 싸게 내놨다. 하지만 석 달째 보러 오는 사람이 없다. 김씨는 매달 이자(100만원)를 감수하고 1억원을 더 빌릴 생각이다. 그는 "두 아이 교육비와 생활비까지 쓰면 남는 게 없는데…. 이게 하우스푸어네요"라며 한숨을 쉬었다.
==> 1억 6천이 시세라고 1억 4천에 내놓고 안팔린다고 1억을 더 빌리겠다니.. ㅉㅉ 1억 2천이라도 팔고 4천만 대출받는게 훨씬 더 이득일텐데...
나중에 겪어봐야 깨닫게 되겠죠. 지금이라도 누군가 받아줄수 있을때 던지는게 훨씬 나았다는것을...

[류심조]

적극 동의합니다... 단기적으로는 정책이니 금리니 파동의 원인은 있겠지만 큰틀은 항상 수요공급 이더군요...
이쯤되면 검단신도시 는 보류 나 폐기 해야 하지 않나요?...보상이 계속 진행되고 있는거 같은데...누가 그곳에 입주할지 걱정입니다...

[키다리아저씨]

감리회사 다니는데.. 청라쪽 사업 연기되어 안타까운 상황입니다.
하지만 빚져서 아파트 사는 것 자체가 문제기 때문에 기사에 나오는 사람들에 대해서는 그다지 안타깝진 않네요.

[강남모세]

정상적인 가격의 형성을 위한 기본적인 거래를 위한 상반된 힘으로서의 공급과 수요
그동안 개발을 위한 인위적인 토지조성 신도시 조성 등으로 공급자 위주의 정책이 볼러온 재앙입니다
임야 논밭 그린벹트 학교 공장 터미널 시장 공원 이런 곳에 주인은 누구일까요?
거주자도 없는 땅에 개발한다고 일부 소수에게 거액 보상금을 주며 하는 개발은 이제 그만해야죠
노후주택 도로와 주거환경 안 좋은 곳 소방도로 곤란한 주택가 시장통 주택가 등을 새로
정비하는 형태 역세권 노후주택의 정비 등을 주로 해야하는게 옳습니다
용적율을 무기로 삼아 하는 주택정책이 아니라 실제 수요를 감안한 치밀한 계산으로 해야죠

[시원섭섭]

흠..제 생각은 이렇습니다...건설사도 돌아는 가야하고 먹고는 살아야 하니 어떡하든 새로운 신규수요를 만들려고 할것이고
그것은 건설사의 자구노력의 일환으로 저렴한 분양가의 공급으로 그 해결점을 찾으려 할 것으로 보입니다...
이것이 부동산차익에 목매는 이들에게 2차 쓰나미로 다가 올 것입니다...

[박홍균]

다음달에 분양되는 동탄 2신도시가 그런 예입니다.
동탄 1신도시는 현시세가 평당1150만원인데 2신도시의 분양가는 900~1000만원대입니다.
교통이나 환경, 규모 등 모든 면이 동탄 2신도시가 낫습니다.
그러면 1신도시 가격은 900만원 아래가 되겠지요.
다음달 분양 시장 잘 지켜보시길 바랍니다.

[시원섭섭]

요 며칠전 청주에 갔더니 도심의 도로변의 현수막 분양 계첨이 된것이 세종시 평당 458만원 인가 붙어 있더군요.
박홍균님이 말씀 하신바대로 현 형성된 시세가 아래로의 분양 또는 파격적으로 시세가 아래의 분양가로 신규수요 창출을 꾀하조자 할 것 같습니다...사업가적 마인드로 기업을 돌린다고 보면...
아마도 앞으로 기존 아파트 갖고 계신 분들은 속 무지 쓰린 경우들 목도 하실 듯 합니다..
좋은 글 자주 뵙기를 기대 합니다..

[시원섭섭]

흠...생각나는 것이 앞으로는 분양가 하한제가 이슈로 제기 될수도 ㅋㅋㅋ
동탄2의 경우나 보금자리 주택 반대하는 여론등을 보자면..고넘의 분양가 상한제에서 이리 바뀌는 군요..

[박홍균]

인천 구월아시아드 25일 첫선…3.3㎡당 790만원대 -->조금 전에 뜬 기사입니다.
참고적으로 네이버 부동산에서 구월동 아파트 시세는 현재 평당 848만원(작년 이맘때 910만원)입니다.
요즘 분위기로는 주변 시세보다 싸지 않으면 분양이 불가능해 보입니다.
상승장에서는 시세보다 높은 분양가가 상승을 주도했다면, 하락장에서는 시세보다 낮은 분양가가 하락을 주도하고 있습니다.

http://media.daum.net/economic/estate/newsview?newsid=20120522101205318 <== 이 기사도 한번 읽어 보세요

[시원섭섭]

수고 하셨습니다.. 잘 보았습니다..생각한바대로 움직이는군요..

[명문가만들기]

청라도에서 98년~2000년까지 군생활을 했었죠. 자동차 운전학원 차들이나 다니고 차에서 뜨거운 사랑을 하는 사람들이 자주 찾는 한적한 곳이었는데 청라지구에 대한 안 좋은 소식이 들릴 때마다 괜히 안타깝네요. 근데 주택지구로는 여러 가지로 문제가 있긴 하겠어요. 근처에 발전소가 두 개나 있고(고압선이 많이 지나가죠), 조금 떨어진 곳에 정유회사의 기름 탱크(탱크로리 자동차가 아니라 실내 체육관 만한 건물로 된 탱크가 몇 개 됐죠)가 있어서 안전사고라도 나면 크게 문제가 될 곳이 아닌가 싶습니다.

[부(富)]

청라지구 땅.....매립지입니다. 그래서 지하철 개통한다 안한다 말은 ..이미 개통 못할걸로 내심 생각하고 있었는데.....위치도 너무 동떨어져 있어서...결국 부동산 사기꾼 정부와 입발린 사람들에게 당한거죠..거국적인 사기...

[명문가만들기]

아... 매립지 맞습니다... 거기가 정확하게 '청라도 공유수면 매립지역'이었던 것 같습니다. 군화 신고 매립지에서 훈련하면 발자국이 깊게 새겨지곤 했죠. 삽질은 좀 편했습니다... 땅이 물러서^^

[박홍균]

동아건설이 매립했던 땅이죠.
IMF때문에 동아건설이 넘어갈 때, 농업지에서 주택지로 용도만 변경해주면 빛을 다 갚을 수 있다고, 동아건설 최원석 회장이 이야기했던 땅이죠.
결국 동아건설은 넘어 갔고, 아이러니하게도 그 땅은 이후 용도 변경되어 아파트 촌이 되었습니다.
최원석 회장 아시죠. 배우 김혜정과 결혼했었으나 이혼, 이어 1976년 펄시스터즈의 멤버였던 배인순과 재혼했지만 이혼하고 1999년 미스코리아 출신의 KBS 아나운서 장은영 씨와 결혼했다가 2010년 이혼한 사람이죠. 회사는 망해도 사장은 살아남는다는 이야기...

[벗에게]

박홍균 님의 글을 뵐때마다 많은 공부가 됩니다. 감사합니다.

[python]

잘 읽었습니다.

[가습기]

인천삽니다. 인쳔에 아파트만 있는게 아니라 더 문제가 심각하단 말이죠 단독 주택도있고 오피스도있고 빌라도있고 빌라 안팔려서거리에 광고가장난아니게 붙어있습니다.물론 급매에 실입주금500이러면서 이전에 3천하던빌라가 몆년만에 9천가는거보면서 거품장난아니구나 했지만 이젠 새로지은 빌라 안팔려서 난리랍니다.

[펀드 킴]

"아직도 수요공급의 법칙을 믿지 않는 분에게 드림" .... 아주 잘 읽고 갑닞다. 감사합니다.

[실우스]

공부가 많이 되는 군요. 감사하게 글 읽고 갑니다.

[윌^^]

잘 보구 갑니다 .. 넘 많네요 .. 살떨릴 정도로 ㅜㅜ

[형제봉]

검단, 한강 신도시의 엄청난 아파트 공사를 보면서 걱정이 많이 됩니다. 잘 읽었습니다.

[은결아빠]

잘 읽었습니다. 감사합니다. ^^

[낮은울타리]

항상 좋은글 잘 읽었습니다. 감사합니다 !

[naan]

반갑습니다. 글 감사 드려요~!

[몽절]

저도 인천삽니다만, 당시에 부동산하시는 분이 청라지구에 아파트 분양신청하겠다면서 들떠있던 모습에 의아해 했던 기억이 나네요. 제가 은근슬쯕 멀리기도 했는데 안 듣더군요.ㅎ 송도신도시도 마찬가지, 4억짜리 아파트를 송도에 마련하면서 빚을 2억 내면서 고민하길래 마이너스피를 받고라도 지금 당장 내 놓으라고 했던 게 지난해 초였습니다. 대학다니는 자식들까지 아파트를 위해 알바를 하고 있는 그 집, 눈에 선하네요. 하지만 저도 3년 전에 아파트를 팔까 고민하다가 조금 더 오르길 기대하고 안 팔아 지금은 더 떨어지고 있는, 미련곰탱이 중 한 사람인 건 마찬가지네요.ㅋㅋ 약 올리는 댓글을 쓰고 말았네요.