정책 2008년 달라지는 새해 부동산제도

[≪안병관≫]

2008  년달라지는 새해 부동산제도

수도권 거주기간 제한 강화, 김포신도시 등 분양

다사다난했던 정해년이 채 한 달도 남지 않았다. 다가오는 신년인 무진년엔 새 정부만 들어서는 것이 아니라 바뀌는 부동산 법규들도 많은 편이다. 2008년 부동산과 관련해 바뀔 제도나 법령, 유망분양물량, 곧 시행예정에 있는 부동산 정책들을 살펴봤다.

▶ 2008년 표준주택 공시가격 고시
건교부는 2008년 단독주택 공시가격의 산정 기준이 되는 표준주택가격을 2008년 1월31일 공시한다. 표준주택가격은 재산세, 종합부동산세 등 각종 부동산조세의 과세표준이 되는 개별주택가격의 산정 기준이 되며, 2007년 9월부터 약 5개월간 한국감정원 및 감정평가법인 소속 감정평가사가 직접 참여하여 조사·평가한다. 주택특성 조사, 가격자료 수집, 지역분석 및 시군구/시도/전국 가격균형협의와 소유자/시·군·구의 의견청취 결과를 바탕으로 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 공시하게 된다.

▶ 건물기준시가 고시
소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 2008년 1월1일, 건물에 대한 기준시가가 고시된다. 소득세법에 의한 건물기준시가(이하 “건물에 대한 기준시가”라 한다)는 건축법시행령 “별표1”의 용도별 건축물의 종류에서 공공용시설(근린공공시설, 공공업무시설, 교정시설, 군사시설 등)을 제외한 모든 용도의 건물(무허가 건물을 포함한다)에 대하여 적용한다.

다만, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제16조 및 제17조와 소득세법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의하여 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·공시(또는 고시)한 개별주택·공동주택·상업용건물·오피스텔 등의 건물에 대해서는 건물기준시가를 적용하지 아니한다. 건물에 대한 기준시가에는 건물가격만이 포함되며, 건물부속토지가격과 영업권 등 각종 권리의 가액은 포함되지 아니하는 것으로 한다.

▶‘주택공급에 관한 규칙’개정
건설교통부는“수도권 투기과열지구의 주택공급”시에 지역거주기간 요건을 ‘1년 이상’으로 개선하는 내용의 「주택공급에 관한 규칙」개정안을 확정하여 2007년 11월 21일 공포하였고, 개정규정은 2008.1.1 이후 분양승인 신청분부터 적용된다. 그밖에 개정안의 주요내용은 다음과 같다.

①“지역거주자 우선공급의 거주기간 요건”을 ‘1년 이상’으로 개선
“수도권의 투기과열지구에서 건설되는 주택”인 경우에는 ‘1년 이상’의 범위에서 특별시장·광역시장·시장·군수가 정하는 기간 이상의 해당지역 거주자에게 우선공급한다.(‘08.1.1이후 분양승인 신청분부터 적용)

②“85㎡ 초과공공건설임대주택”의 무주택자 우선공급 신설
85㎡ 초과 공공임대주택은 민영주택으로 분류된다.(주택공급에 관한 규칙) 무주택자에게 우선공급이 가능하도록 가점제를 우선 적용하여 입주자를 선정하고, 잔여주택이 있는 경우에는 추첨제를 적용한다.(2008.1.1이후 분양승인 신청분부터 적용)

③ 1.11대책(2007년)에 따른 공공기관의 후분양제 시행근거 마련
“국가, 주택공사, 수도권 안의 지방자치단체 및 지방공사”인 경우에는 2008.1.1 이후 사업계획 승인신청분부터 건축공정이 전체공정의 40%에 달한 후에 입주자를 모집할 수 있는 시행근거를 마련했다.

▶ 중개대상물 확인·설명서 부동산유형별로 세분화
건교부는 중개대상물 확인·설명서를 주택, 토지 등 부동산 유형별로 세분화하는 것을 내용으로 하는 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」일부개정령을 2008. 1. 1.부터 시행한다. 그동안 중개대상물 확인·설명서는 주거용 위주의 단일 서식이어서 토지, 상가 등 비주거용 부동산의 상태를 설명하는 데 부족함이 있어, 부동산 특성에 따라 주거용 건축물, 비주거용 건축물, 토지, 공장 등 기타 물건 4개 유형으로 세분화 하였다. 또한 중개대상물에 대한 객관적이고 정확한 부동산정보가 제공될 수 있도록 부동산 유형별 표지를 신설하고, 당해 부동산의 권리, 가격 및 입지적 특성에 관한 사항을 추가토록 하였다.

표지에 공인중개사 서명·날인, 등기권리증, 등기부 등본 등 공부근거 확인, 대상물건 상태요구내용 등을 명기토록 하였으며, 중개대상물의 정확한 거래정보 제공을 위해 건축물의 전용면적, 대지지분, 도로접근성 및 포장여부 등을 확인토록하고, 토지거래허가구역ㆍ주택거래신고지역ㆍ투기지역 등 법적 규제현황 및 공시가격 항목 등을 추가하였다. 특히, 장기수선충당금의 처리내역, 경매 및 공매 등의 특이사항과 법정지상권, 유치권 등 공시되지 아니한 권리, 정원수 및 토지에 부착된 조각물 등도 추가적으로 확인하도록 하였다.

동 개정규칙 시행으로 중개대상물에 대한 부정확한 정보로 발생하던 거래 분쟁이 사전에 예방되고, 중개업자와 중개의뢰인간에 책임한계가 명확히 구분되어 부동산 거래시장에 투명성과 신뢰성을 확보하고, 안전한 부동산 거래문화 정착에 기여할 것으로 기대된다.

▶ 특별건축구역제도 시행
2008년부터는 행정중심복합도시나 혁신도시, 국가나 지방자치단체가 국제행사를 유치하여 추진하는 지역 등에서 설계자가 백지 상태에서 자유롭고 창의적으로 설계할 수 있는 특별건축구역 지정제도가 도입되어 좋은 디자인의 건축물과 조화로운 도시경관을 창출할 수 있게 된다. 2007년 10월 17일 개정공포(2008년 1월 시행)된 건축법에 의하면 국가나 지방자치단체의 장이 특별건축구역의 지정목적에 맞는 건축물과 도시경관을 창출할 수 있는 디자인, 환경, 문화 등과 함께 어울리도록 관련 설계도서 등을 작성하여 건설교통부장관에게 제출하면 중앙건축위원회의 심의를 거쳐 승인한 조건에 따라 건축허가 등이 가능하게 된다.

제도시행전 건축법은 대지 및 도로여건ㆍ용도·규모ㆍ기능 등이 서로 다른데도 불구하고 건축물의 개별적인 특성이나 현지 여건에 관계 없이 일률적으로 관계 법규나 각종 기준이 적용됨으로써 단조롭고 획일적인 건축물이 양산되었고 도시경관 부조화로 이어져 우리의 정체성이 상실되고 건축문화자산의 소멸 등 문제점들이 계속 제기되어 왔다. 앞으로 특별건축구역에 포함되는 대지 및 건축물 등의 경우 각종 법령 및 기준을 적용받지 않거나 완화하여 적용할 수 있으며 관계법령에 의한 처리절차도 통합하여 간소화할 수 있다. 특별건축구역에서 특례를 적용받은 건축물은 유지ㆍ관리과정에 전문기관에서 3년마다 적용완화 효과 등에 대하여 모니터링을 실시하여 건설교통부장관에게 제출하면 제도ㆍ기준 및 절차 등을 개선하여 다른 지역에도 적용이 가능하도록 확대해 나갈 계획이다. 특별건축구역의 도입으로 건축설계의 창의력을 극대화하고 도시경관이 획기적으로 개선됨으로써 미래 건축도시의 환경ㆍ문화 및 디자인에 대한 새로운 패러다임이 정착될 것으로 보고 있다.

▶‘주택건설기준 등에 관한 규정’개정
① 도로변 6층이상 공동주택 실내소음도 기준(45데시벨이하) 적용
2008.1.1일부터 공동주택 6층이상 부분은 현행 실외소음기준(65데시벨 미만)과 실내소음기준(45데시벨 이하)을 선택적으로 만족하도록 한다. 실내소음기준은 주택단지 면적이 30만 제곱미터 미만인 곳과 소음·진동 규제지역에서 적용되며, 이곳에서는 공동주택의 외벽에서 측정한 소음도가 65데시벨 미만이 되도록 하든지 아니면 6층 이상의 실내 거실에서 측정한 소음도(창호를 닫은 상태에서 거실에서 측정한 소음도)가 45데시벨 이하가 되어야 한다. 2008년 1월부터 신규로 사업승인을 받아 건설하는 공동주택부터 적용한다.

② 500세대 이상 공동주택 입주자 모집시 에너지성능등급 표시 의무화
2008년 1월부터 500세대 이상의 주택을 공급하는 사업주체는 입주자를 모집할 때 공급하고자 하는 주택의 에너지성능등급을 반드시 공개해야 한다. 앞으로 주택설계 단계에서 부터 에너지 절약형 주택이 공급될 것으로 기대된다.

▶ 턴키,대안입찰제도 개선
불법 수주로비와 입찰심사에 대한 공정성 시비로 논란이 있었던 “턴키?대안입찰제도”가 대폭 개선되어 시행에 들어간다. 건설교통부는 연구용역(건기원)을 토대로 공청회, 관계기관 협의 및 중앙건설기술위원회 심의 등을 거쳐 “대형공사 입찰방법 심의기준” 및 “건설기술개발 및 관리 등에 관한 규정”을 개정하였다. 주요 개정내용은 턴키,대안공사 발주의 남발방지, 설계평가의 공정성,투명성 제고 및 불법로비 방지로 요약된다. 평가위원의 평가사유서 및 평가점수를 실명으로 공개하고, 입찰자가 상대업체의 설계도서에 대한 의견을 제시하고 답변할 수 있도록 하였고, 입찰업체가 설계내용을 설명하기 위하여 기술위원을 접촉한 경우에는 접촉신고서를 제출토록 하였으며, 턴키로 발주 시 그 구체적인 사유를 선정기준과 검토사항에 따라 제시토록 하여 턴키공사 발주에 신중을 기하도록 하였다.

턴키,대안입찰제도 개선방안은 2008년 1월2일부터 시행하고 건설기술관리법 등 법령개정사항은 2008년 상반기까지 완료할 계획이다.

 

개선방안이 시행되면 턴키?대안의 설계평가제도의 공정성과 투명성이 크게 향상되어 건설기술발전, 책임시공, 설계변경 방지 등을 위해 도입된 턴키,대안 입찰제도가 보다 바람직한 방향으로 발전해 나갈 것으로 기대한다.

▶ 2008년 표준지 공시지가 공시
건교부는 2008년 보유세 부과 및 각종 평가의 기준이 되는 2008년 표준지공시지가를 2월 28일 결정·공시한다.(가격기준일 2007.1.1) 표준지공시지가는 재산세와 종합부동산세 등 각종 부동산조세 및 부담금의 부과기준이 되는 개별공시지가의 산정 기준과 보상·담보·경매평가 등 각종 평가의 기준으로 활용된다. 2008년도 표준지공시지가는 2007년 9월부터 약 6개월간 한국감정원 및 감정평가법인 소속 감정평가사가 직접 조사·평가하였으며, 소유자/시·군·구의 의견청취 및 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 결정·공시하게 된다.

▶ 2008년 골프회원권 기준시가 정기?추가 고시
국세청은 2.1일과 8.1일자로 양도소득세, 상속세 및 증여세 과세에 활용되는『골프회원권 기준시가』를 정기?추가 고시한다. 직전고시 이후 가격변동분을 반영하고, 하반기 새로 개장한 골프장의 회원권 등 추가 분양된 회원권을 추가로 고시한다.

▶ 외국인의 토지거래 허가제 예외규정 폐지
토지거래 허가구역에서 외국인(법인포함)은 신고만으로 토지를 취득할 수 있으나, 2008년 2월부터는 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령'을 개정하기로 건교부가 2007년 10월 26일 입법예고했다. 외국자본 유치를 위하여 ‘02. 2월 도입한 이 제도가 상법상 법인 설립이 용이한 점(자본금 5천만원)을 이용하여 내국인이 외국법인을 설립, 토지거래 허가제를 회피하거나, 뉴타운 지역등 강도 높은 투기대책이 시행되는 지역에서 외국인의 토지거래가 많이 이루어지고 있으나, 외국인에 대해 허가제 적용을 제외함에 따라 효율적인 투기방지가 곤란하며, 특히, 외국인의 토지취득이 주거용지에 편중되고(61.1%) 공장용지는 1.3%에 그치는 등 외자유치효과도 미흡할 뿐만 아니라, 내·외국인과의 불합리한 차별을 개선하려는 것이다.

외국인의 토지거래 허가제 예외규정이 폐지되더라도 공장용지와 상업용지 등은 종전과 같이 실수요자에 대해 내외국인을 막론하고 허가가 가능하기 때문에 실수요자의 토지취득 및 외국자본의 투자유치에는 장애가 되지 않는다. 건설교통부는 2007년 10월 26일~11월14일까지 20일간의 입법 예고와 법제처 심사 등을 거쳐 2008년 2월(예정)부터 시행할 계획이다.

▶ 2008년 공동(개별)주택가격 공시
건교부는 2007년 1월 1일 기준으로 전국 공동주택(아파트, 연립, 다세대) 가격을 4월 30일 공시하고, 개별(단독)주택 가격은 시장·군수·구청장이 같은 날 공시한다. 공시가격에 대한 이의신청은 4월 30일부터 5월 30일까지 건설교통부, 시·군·구(읍면동), 한국감정원에 제출할 수 있으며, 한국감정원에서 정밀 재조사·산정과 검수를 거쳐 6월 29일까지 재조정 공시된다.

▶ `주택법 시행령‘개정
① 공동주택 관리규정의 적용범위 확대
주상복합건축물의 경우 그 동안 주택법령에 의한 체계적인 관리대상에서 제외되어 입주민들간 관리문제로 인한 분쟁 등으로 어려움이 있어 왔으나, 주택법 시행령 개정으로 주상복합건축물 중 주택이 150세대이상(230개단지, 7만호)인 경우 주택법령에 의한 전문적이고 체계적인 관리를 하도록 함에 따라 앞으로 입주민의 주거문화가 보다 훨씬 개선될 것으로 기대된다.

② 관리사무소장의 손해배상책임 보장
그동안 공동주택 관리사무소장으로 배치된 주택관리사 등이 공동주택 관리비 등과 관련하여 고의?과실로 입주민의 재산상 손실을 끼치더라도 손해배상에 어려움이 많았으나, 주택법 시행령 개정으로 입주자가 입은 재산상 손해를 배상하기 위해 3～5천만원의 보장금액을 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁하도록 함으로써 관리비 등과 관련한 입주민의 재산상 손실에 대한 배상이 훨씬 원활해 질 것으로 기대된다. 건설교통부는 주택법 개정(‘07.4.20 공포)을 내용으로 하는 주택법 시행령 개정안이 ’07.11.20일 국무회의 의결을 거쳐 ‘08.4.21일부터 시행에 들어간다고 밝혔다.

▶ 2008년 개별 공시지가 공시
2008년 개별공시지가가 5월 31일 공시된다. 개별공시지가는 개별토지에 단위면적(㎡)당 가격을 공시한 것이며, 공시가격은 재산세 등 각종 세금의 과세표준 및 개발부담금 등 각종 부담금의 부과기준으로 활용된다. 개별공시지가는 시·군·구에서 토지 소유자에게 우편으로 개별 송부하고, 시·군·구 홈페이지 또는 개별방문을 통해 열람이 가능하다. 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 토지소유자 등은 6월 1일부터 시·군·구(읍·면·동) 비치 또는 홈페이지에서 제공하는 이의신청 서식을 이용하여 6월 30일까지 서면으로 제출하여야 한다. 접수된 이의신청서는 시장·군수·구청장이 감정평가업자의 검증과 시·군·구 부동산평가위원회 심의를 거쳐 7월 30일까지 조정·공시하고 서면으로 통지한다.

▶ 부동산실거래가 공동신고 거부時 500만원이하 과태료 처분 외(미정)
이르면 2008년 5월부터 부동산거래 당사자 중 한쪽이 실거래가 공동신고를 거부할 경우 다른 한쪽이 단독으로도 신고할 수 있게 된다. 공동신고를 거부한 당사자는 500만원 이하의 과태료를 물어야 한다. 2008년 2월‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 개정안’이 임시국회 본회의에서 최종 처리되면 공포 후 3개월 후인 2008년 5월부터 개정안이 시행된다. 개정안은 실거래가 신고 시 부동산을 거래한 쌍방이 공동신고토록 한 조항을 당사자 중 일방이 실거래가 신고를 거부할 경우 단독으로도 할 수 있도록 바꿨다. 또 당사자 중 공동신고를 거부한 한쪽에 대해서는 500만원 이하의 과태료에 처하도록 했다. 개정안은 이와 함께 주택거래신고지역에서도 부동산중개업자가 부동산을 중개할 경우 거래당사자가 아닌, 중개업자에게 신고의무를 부여했다.

계약체결일로부터 15일 이내인 신고의무를 어기거나, 허위신고할 경우 취득세의 최고 5배까지 과태료를 물게 된다. 이 밖에 해당 지방자치단체가 부동산거래 신고사항의 사실 여부를 확인하기 위해 거래당사자와 중개업자에게 ‘거래대금지급 증명서’ 제출을 요구할 수 있도록 했다. 자료 미제출자에 대해서는 2000만원 이하의 과태료에 처하도록 했다.

▶ 대규모 택지개발때 대중교통시설 계획기준 적용
건교부는 '대중교통의 육성 및 이용촉진에 관한 법률'에 근거를 둔 '대규모 개발사업계획의 대중교통시설 계획에 관한 기준'을 2007년 11월 12일 제정·고시하고 2008년 5월부터 시행한다. 즉, 각종 택지개발·도시개발 등 대규모 개발사업을 시행하는 자(사업시행자)는 그 개발계획 마련시부터 도시내 및 인접지역과의 원활한 대중교통체계를 구축·운영하는 내용을 담아 사업을 추진해야 한다.

※ 대중교통시설 계획기준이 적용되는 사업
ㅇ 10만 제곱미터 이상의 택지개발·도시개발·복합단지개발사업
ㅇ 5만 제곱미터 이상의 관광단지개발사업
ㅇ 20만 제곱미터 이상의 산업단지개발사업
ㅇ 각종 대규모 교통시설 건설사업
- 편도 3차로이상·길이 5킬로미터 이상의 도로
- 철도(지하철)역사, 공항여객터미널 및 항만여객터미널

▶ 양도소득세 확정신고기간
국세청은 양도소득세 확정신고기간(2008.5.1～5.31)중 확정신고대상 납세자에게 신고안내문을 발송하고 확정신고하도록 한다. 확정신고 대상자는 2007.1.1～12.31 사이에 부동산, 아파트 분양권, 주식, 골프회원권 등 양도세 과세대상자산을 양도하고 예정신고를 하지 않은 납세자다.

▶ 김포시 양촌신도시 분양
2008년 6월 김포시 양촌신도시 주택분양이 이뤄진다. 김포신도시는 연접한 장기지구 88만㎡를 합하면 1,173만㎡이며, 주택 5만7,492가구를 공급하는 수도권 서북부지역의 대규모 신도시다. 주택은 총 5만2812가구로 주거유형별로는 단독 1665가구, 연립 3300가구, 아파트 4만5787가구, 주상복합 2060가구를 공급할 계획이다. 아파트 분양은 ‘08.6월 약 3000여가구 분양을 시작으로 2009년말까지 완료되는데, 2008년도에 분양될 물량은 3.3제곱미터당 700만원대에 책정될 전망이다.

규모별로는 60㎡이하 1만3천가구(국민임대 7천가구 포함), 60㎡ ~ 85㎡이하 1만7천가구, 85㎡초과 1만8천가구(주상복합 2천가구 미포함)분양주택은 3만4천가구(69%), 임대주택 1만5천가구(31%)다. 한강변의 풍부한 수자원 등 자연환경을 활용하여 국내최대의 16km에 달하는 수로를 조성하여 수로도시(Canal City)가 만들어지고, 신도시 중앙을 흐르는 김포대수로(폭 20m, 연장3.1Km) 주변을 중심으로 생태환경지구, 문화교류지구, 복합업무지구로 구분하여 하천, 실개천 등 총 16Km의 단지내 수로가 건설된다. 지구중 한강변 60만㎡를 조류생태공원으로 조성하고, 환경체험학습관(에코센터)도 건립된다. 교통대책으로는 김포고속화도로(고촌~운양IC, 11.0km)를 신설하고, 김포공항에서 사업지구까지 23㎞의 경전철을 건설하여 수도권 서북부지역의 만성적인 교통난을 해소할 계획이다.

▶ 2008년 건설업체 시공능력 평가
건설업체의 시공능력평가제도는 발주자가 적정한 건설업체를 선정할 수 있도록 건설공사실적, 경영상태, 기술능력, 신인도 등을 종합평가하여 매년 공시(7월말)하는 제도로, 발주자는 시공능력평가액을 기준으로 시공능력이 부족한 업체의 입찰참가를 제한할 수 있으며, 조달청의 등급별 유자격자명부제 및 도급하한제의 근거 등으로 활용되고 있다.

▶ 오피스텔 전매제한(미정)
건설교통위원회소속인 정장선 의원은 오피스텔을 분양받은 자가 일정기간 전매할 수 없도록 하는 내용의 '건축물 분양에 관한 법률' 개정안을 대표 발의해 오피스텔도 주택과 마찬가지로 전매를 제한하는 방안이 추진된다. 개정안은 오피스텔 분양 과열이 우려되는 지역에 대해서는 일정기간(사용승인전까지 대통령령으로 정하는 기간) 전매를 하지 못하도록 하고 있다.

또 특별시, 광역시 등 대통령령으로 정하는 권역에서 건축물을 분양할 경우에는 최초 공개모집은 당해지역에 거주하는 사람만 대상으로 하도록 하고 있다. 전매제한을 어기거나 거주지를 속이고 분양받은 경우 사업자는 분양계약을 취소할 수 있다. 이 개정안은 2008년 2월 임시국회에서 처리될 것으로 예상되며 이럴 경우 개정안 시행은 2008년 8월 이후가 될 전망이다

▶ 수원시(용인) 광교신도시 분양
광교신도시는 높은 녹지율과 낮은 인구밀도, 20만평이 넘는 2개의 호수(원천.신대), 차를 만나지 않고 인근 광교산까지 갈 수 있는 순환형 등산로, 서울 강남역까지 30분이내에 도달할 수 있는 전철과 도로 등 경기도가 붙인 브랜드 '명품신도시'의 조건을 두루 갖추고 있다. 수원시 매탄동, 이의동, 원천동, 하동, 우만동, 연무동과 용인시 상현동, 영덕동 일대 1128만2천㎡에 조성되고, 단독주택 758가구, 연립주택 2천313가구, 아파트 2만2469가구, 주상복합 4,037가구, 업무복합 1423가구가 3만1000가구가 건설된다. 2008년 9월경 시범단지가 분양될 예정이다. 또한, 경기도청, 도의회, 수원지검, 수원지법 등 행정타운과 법조타운, 호텔.컨벤션, IT.BT.NT 등 첨단연구개발단지, 비즈니스타운, 상업단지, 신개념의 주거공간인 '에듀타운(Edu Town)' 등이 들어선다.

▶ 2008년 공동주택가격 추가 공시
2008년 1월 1일부터 5월 31일 사이에 신축이나 용도변경 등으로 새로 사용승인(준공) 받게될 전국의 공동주택에 대한 2008년 6월 1일 기준 공시가격이 2008년 9월말 추가 공시된다.추가 공시가격은 2008년 보유세(재산세, 종부세) 산정에 활용되지 않는다. 추가공시가격은 9월말에 확정되는 반면 지자체들은 재산세를 7월에 부과하기 때문에 자체적으로 산정한 “미공시가격”을 토대로 부과하게 되며 12월에 부과하는 종부세도 이를 토대로 산정한다.단, 추가공시가격은 상속·증여세 및 취·등록세 등의 과표로 활용된다

▶ 종합부동산세 과표적용비율 상향 및 납부방식 전환
보유세를 현실화하기 위하여 과세표준 적용비율을 연차적으로 상향조정하고 있는데, 주택과 종합합산토지는 2008년에 90%, 별도합산토지는 65%를 적용한다. 종부세 납부방식을 신고납부에서 정부부과로 전환한다. 과세관청이 세액을 계산하여 고지서를 발부하고, 고지내용에 이의가 없는 납세자는 납부기한내(12.1~15) 세금을 납부하면 된다. 2008년 1월 1일 이후 최초 납세의무 성립하는 분부터 적용된다. 다만, 차기정부에 관련된 대선후보들이 1주택자에 한해 종부세를 완화해주는 방향들을 검토하고 있어 종부세의 변화가 예고되고 있다.

▶ 서울지하철 9호선 1단계 사업 완공
서울지하철 9호선 1단계 사업은 김포공항～논현동(25.5km, 정거장 25개)을 연결하는 사업으로 32,545억원을 투입하여 2008년 완공, 2009년 상반기 개통계획에 있다. 9호선은 한강변에 위치한다는 지리적 이점 외에도 강남권을 관통하기 때문에 역세권이라는 장점과 추가적인 프리미엄을 기대할 수 있는 곳으로 인식되고 있다.

▶ 2008년 준공·개통되는 교통망-고속도로 5건·국도 33건 준공, 철도 4건 개통 또는 부분개통
① 고속도로는 무안-광주고속도로(나주-광주), 고창-장성고속도로(남고창IC), 음성-평택 고속도로(남안성-음성), 대구-포항(연일JCT) 구간을 완공 개통할 계획이다. 평택-음성, 무안-광주 등을 통하여 간선도로망 중 정비가 부진하였던 동서방향 간선축이 대폭적으로 보강되어 여객?화물 등 물류 교통량을 원활하게 처리하고 국토균형발전에 기여할 것으로 판단된다. 특히, 2002년말 착공한 무안～광주 고속도로는 무안공항IC～나주IC까지는 2007년 11월 8일 부분 개통하게 되어 광주에서 무안공항까지 40여분이면 갈 수 있게 되었다. 2008년 상반기에 무안～광주간 고속도로가 완전 개통되면 25분 내외로 줄어들게 된다.

무안～광주고속도로는 무안국제공항과 광주 대도시권을 최단거리로 연결하여 공항 이용 편리성을 증대시키고, 인근 목포항 및 하남공단 등의 물류지원 체계의 효율성 제고시켜 서남권의 산업과 경제, 문화관광의 인프라 확대로 지역경제 파급효과를 극대화시킬 것으로 예상된다.

② 민자도로는 부산-울산 고속도로가 준공개통된다. 부산-울산 고속도로의 개통으로 교통혼잡이 심한 국도 7호선, 14호선의 교통혼잡이 상당부분 완화될 전망이다.

③ 국도분야는 우정-장안, 합천-쌍림 등 총 33개 구간을 준공 개통할 계획이다. 구체적으로는 우정-장안, 부여-탄천, 예산-신양, 홍성남부우회, 태인-원평1, 부안백산우회, 장성-야은, 함평IC-수호리, 청암-삼장, 합천-쌍림, 상리-사천, 장안-발안, 괴산-연풍2, 구룡-부여, 적상-무주IC, 광주-장성, 보성-이양, 김천-남면, 남면-양목, 예천-감천, 산청-수동, 쌍백-합천, 집현-생비량, 신동-문곡1, 신동-문곡2, 병곡-평해, 기성-원남, 평해-기성, 흥업-관설, 풍동-용두, 구이-이서, 이서-용정, 중흥-왕지 국도가 있다.

특히, 국도 82호선 (화성) 우정-장안-발안이 개통됨으로써 상시 정체상태인 서해안 고속도로 평택-화성 구간의 교통혼잡이 다소 완화될 전망이며, 경북?동해안 지역주민의 숙원사업이던 국도 7호선 병곡-평해-기성-원남 구간이 4차로로 개통되어 동해안 간선도로망이 구축됨은 물론, 그간 소외되었던 울진, 영양군의 지역경제와 성장에 큰 도움이 될 것으로 기대된다.

④ 철도는 장항선 신례원-신성 등 2구간(46.4km)이 개통되어 장항선 선형개량이 전구간 완료됨으로써 충청권 개발을 한층 촉진할 수 있을 것으로 기대된다. 아울러, 중앙선 팔당-신원 (13.0km), 장항선 천안-온양온천-신창(21.7km)이 복선전철로 개통되어 수도권 전철의 수혜지역이 확대되고, 지역주민의 고속철도(KTX) 이용에도 많은 도움이 될 전망이다.

▶ 은평뉴타운 2지구 동시분양
서울시 시범뉴타운 중 하나인 은평뉴타운은 서울시 은평구 진관내ㆍ외동, 구파발동 일대 349만5,248㎡(105만7000평) 일원으로 서울 서북부 10km권역에 위치했다. 사업지구 동쪽은 북한산 국립공원, 서쪽은 서오릉 자연공원, 남쪽은 갈현근린공원과 연접해 있고, 중앙에는 진관 근린공원이 있어 서울 도심에서 보기 드문 뛰어난 자연환경을 자랑한다. 은평뉴타운 2지구는 2008년 하반기 1,345가구가 일반 분양될 예정이다. 구파발역이 가깝고, 통일로와 접해있어, 교통여건이 가장 좋다. 북쪽은 진관근린공원, 남쪽은 갈현근린공원이 있는 점도 장점이다.

▶ 양도세 장기보유특별공제 보유기간별 공제율 세분화
1주택자 중 3년 이상 보유한 토지와 건물(미등기자산은 제외)을 양도하는 경우에는 양도차익에서 양도차익에 일정비율을 곱한 금액을 공제하여 주는데 이를 “장기보유특별공제”라 한다. 기존의 보유기간별 공제율은 3년 이상~5년 미만은 양도차익의 10%, 5년 이상~10년 미만은 15%, 10년 이상은 30%, 15년 이상은 45%를 공제해줬다. 2008년부터는 각각 10%, 45%인 최저·최고 공제한도를 유지하는 대신 3년 보유자에게 10%를 공제해주는 것을 시작으로 보유기간이 1년 늘 때마다 3%씩 공제율이 높아지는 방식으로 바뀐다. 이렇게 되면 3년 보유자와 동일한 공제를 받던 4년 보유자, 5년 보유자와 같은 공제를 적용받던 6∼9년 보유자, 10년 보유자와 동일한 대우를 받던 11∼14년 보유자들은 보유기간만큼 공제를 많이 받는다.단, 단, 정부 세제 개편안이 통과되어야 한다.

▶ 해외부동산 보유기간에 상관없이 기본세율(9~36%) 과세
해외부동산에 관한 양도소득세는 1년미만 보유는 50%, 1년~2년미만은 40%, 2년이상 보유하면 9~36%의 세율을 적용한다. 하지만 2008년부터는 보유기간에 상관없이 기본세율(9~36%)의 세율로 과세된다. 단, 정부 세제 개편안이 통과되어야 한다.

▶ 증여세 배우자 증여재산 공제한도 3억원→6억원 상향
재산을 증여(10년간)할 때 배우자 증여재산 공제한도는 2008년부터 현행 3억원에서 고가주택의 기준인 6억원으로 높아진다. 6억원까지의 재산은 부부끼리 증여해도 증여세를 물지 않는다. 단, 정부 세제 개편안이 통과되어야 한다.

▶ 서울시 단독주택 재개발·재건축 연한 30년으로 강화(미정)
서울시가 노후단독주택에 대한 재건축 요건을 완공 시점 기준 현행 20년에서 30년으로 강화하는 방안을 추진한다. 서울시는 2007년 11월 7일 “‘도시 및 주거환경 정비 조례’를 개정해 노후·불량주택으로 간주하는 단독주택 연한을 30년으로 늘리는 방안을 검토하고 있다”고 말했다. 재건축·재개발로 인해 단독주택은 사라지고 주택 유형이 아파트로 획일화되는 것을 막기 위해 이 같은 방안을 추진하는 것이다.

다만 재건축의 노후도 요건을 단숨에 30년으로 연장하기보다 2년마다 1년씩 연장하는 방식을 채택할 것으로 알려졌다. 이렇게 되면 20년이 지나야 30년으로 연장되기 되기 때문에 현재 단독주택 소유자들의 불만도 줄일 수 있다. 서울시는 이르면 2007년내에 조례 개정안을 마련한 뒤 2008년 초께 서울시의회에 상정, 심의를 받을 계획이다.

 

 

2008년 부동산 주요 월간 캘린더

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시행월                       주요내용

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1월     중개대상물 확인·설명서 부동산유형별로 세분화(1월1일 시행)

         건물기준시가 고시(1월1일 고시)

         특별건축구역제도 시행(1월중 시행)

         주택공급에 관한 규칙 개정

        - 지역거주자 우선공급의 거주기간 요건- 1년 이상으로 개선

          (1월 1일 이후 분양승인 신청분부터 적용)

        - 85㎡ 초과 공공건설 임대주택 무주택자 우선공급 신설, 가점제 우선적용

          (1월 1일 이후 분양승인 신청분부터 적용)

        - 1.11대책(2007년)에 따른 공공기관의 후분양제 시행근거 마련

          (1월1일 이후 사업계획 승인신청분부터 적용)

         턴키.대안입찰제도 개선(1월 2일 시행)

         2008년 표준주택 공시가격 고시(1월 31일 고시)

         주택건설기준 등에 관한 규정 개정

        - 도로변 6층이상 공동주택 실내소음도 기준(45데시벨이하) 적용

        - 500세대 이상 공동주택 입주자 모집시 에너지성능등급 표시 의무화

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2월    2008년 표준지 공시지가 공시(2월28일 고시)

        외국인의 토지거래 허가제 예외규정 폐지

        골프회원권 기준시가 정기고시(2월 1일)

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3월     양주시 옥정신도시 분양

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4월    2008년 공동(개별)주택가격 고시(4월 30일 공시)

        '주택법 시행령‘개정

        - 공동주택 관리규정의 적용범위 확대

        - 관리사무소장의 손해배상책임 보장

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5월    2008년 개별 공시지가 고시(5월 31일)

        부동산실거래가 공동신고 거부시 500만원이하 과태료 처분(미정)

        주택거래신고지역에서 부동산을 중개할 경우 중개업자 신고의무 외

        대규모 택지개발時 대중교통시설 계획기준 적용

        양도소득과세표준 확정신고기간

        종합소득세 확정신고기간

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6월     김포시 양촌신도시 분양(약 3000가구)

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7월     2008년 건설업체 시공능력 평가

        재산세 납부(건물분 재산세 전액, 주택분 재산세 1/2)

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8월     골프회원권 기준시가 추가고시(8월 1일)

        오피스텔 전매제한(미정)

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9월     재산세 납부(토지분 재산세 전액, 주택분 재산세 1/2)

        수원시(용인) 광교신도시 분양

        2008년 공동주택가격 추가 공시

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10월    없음

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11월    없음

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12월    종합부동산세 과표적용비율 상향 및 납부방식 전환

        - 주택분, 토지분 과표적용비율 80%→90% 상향

        - 신고납부에서 정부부과로 전환

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미정   서울지하철 9호선 1단계 사업(김포공~논현동, 정거장 25개))완공

         2008년내 준공·개통되는 교통망

         (고속도로 5건·국도 33건 준공, 철도 4건 개통 또는 부분개통)

         은평뉴타운 2지구 동시분양

         양도세 장기보유특별공제 보유기간별 공제율 세분화(미정)

         해외부동산 보유기간에 상관없이 기본세율(9~36%) 과세(미정)

         증여세 배우자 증여재산 공제한도 3억원→6억원 상향(미정

         서울시 단독주택 재개발·재건축 연한 30년으로 강화(미정)

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*관련 제도 추진·입법 과정에 따라 늦춰지거나 달라질 수 있음. 자료:부동산써브

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올 한해도 알차게 마무리 하시고....좋은 정보 늘 감사히...

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