정보 땅 살 땐 구멍가게부터 가라

[e-이장.]

[김영태의 돈 되는 땅] 땅 살 땐 구멍가게부터 가라

[이코노믹리뷰 2006-03-09 09:39]

땅값에는 호가와 실거래가가 있다. 호가는 말 그대로 땅주인이 부르는 가격, 실거래가는 실제로 매매되는 거래가격을 말한다. 그런데 간혹 판단력이 흐려져 호가에 땅을 매입했다가 속앓이를 하는 투자자들이 있다. 때문에 무엇보다 주의가 필요하다.

 

정확한 땅값의 파악은 현장답사를 할 때 땅의 모양, 고저, 경계 등과 함께 기본적으로 조사해야 할 기초사항이다. 현지에서 땅값을 파악하는 방법으로는 대략 이장 등 현지인을 통하는 방법과 현지 중개업소를 통해 확인하는 방법이 있다. 하지만 둘 다 절대적이지는 않다.

이장이 자신들의 재산 가치를 좌우하는 동네 땅값을 낯선 사람들에게 정확히 말해줄 리가 없다. 대개 땅을 사러 왔다고 하면 터무니없이 높게 부르는 게 일반적이다. 현지 중개업소도 땅값을 정직하게 말해주지 않는다. 이는 중개업소 사장들이 부도덕해서가 아니다. 시세를 정확하게 말해줬다가는 현지주민이나 동업자, 심지어 고객들로부터 따돌림을 당하거나 미움을 사기 때문이다.

공시지가나 감정평가 역시 전적으로 신뢰할 만한 것이 못 된다. 공시지가는 그야말로 감정평가사들이 합리적인 수준이라고 판단하는 이상가치에 불과하다. 특히 임야의 경우 소유주조차 자기 땅의 정확한 위치를 몰라 감정 자체가 어려울 때가 있다. 도로개통 등 향후 개발계획이 땅값에 큰 영향을 미치는데 이와 같은 요인 또한 곧잘 무시된다.

그렇다면 방법은 없을까. 뾰족한 수는 없다. 노련한 전문가들조차 감으로 판단하는 경우가 많다. 가장 기본적인 방법은 현장답사를 통해 동네주민들에게 대략적인 시세를 알아보는 것이다. 이때 신뢰도에 따라 땅값의 정확도 역시 차이가 나게 마련이다. 아는 사람을 동원하는 것이 그래도 확실하지만 그것도 쉬운 일은 아니다.

따라서 꼭 매입하고 싶은 땅이 있다면 먼저 위화감이 들지 않도록 옷차림을 수수하게 하고, 정중하게 찾아가 인사를 한다. 가장 접근하기 편한 사람은 구멍가게 주인이다. 구멍가게를 통해 1차 정보수집이 끝나면 그 다음은 동네 이장을 만나보는 것이 순서이다. 현지주민을 통해 대략적인 가격이 나왔다면 현지 중개업소에 땅을 사려는 손님처럼 행세해 시세를 물어본다. 마지막으로는 팔려는 것처럼 가장해 이중삼중으로 확인해 보아야 한다.

일반적으로 땅값은 대상 토지의 위치, 지형, 주변환경, 용도, 지목, 땅의 형태, 지질, 경사도, 도로에서의 거리 등 주변 여건을 객관적으로 평가해 결정된다. 하지만 같은 지역이라도 접해 있는 도로의 폭, 주 진입로냐 간선도로냐에 따라 땅값이 천차만별이기 때문에 섣불리 판단해서는 안 된다.

땅값에서 호가가 꿈이라면 실거래가는 엄연한 현실이다. 노련한 전문가조차 호가와 실거래가 사이에서 우왕좌왕하다가 결국 호가(상투)를 붙드는 경우가 있다.

때문에 정확한 땅값을 파악하기 위해서는 현장답사 과정에서 다양한 경로를 통해 여러 번 교차 확인하는 것이 좋다. 그래야 평당 10만원짜리 땅을 20만원에 사는 어리석음을 범하지 않는다.

■김영태
중앙일보 조인스랜드 기자
칼럼을 쓰는 김영태씨는 광운대 국문학과를 졸업하고, 월간 전원주택라이프 편집장을 역임했다. 이후 토지개발전문업체 JMK플래닝 개발사업부 팀장과 광개토개발 대표를 거쳐 현재는 중앙일보 조인스랜드 기자로 재직 중이다.

 

                                        < 출처 : khy021 님의 블로그 방 >

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