속보 [판례] - 매각위임에서 약정한 인정금액... 중개행위 아닌 컨설팅

[이은노]

본 사건과 관련한 구체적인 내용을... 本人(이은노)이 편의상 요약 정리한 내용입니다.

판결법원 ; 부산지방법원

사건번호 ; 2008가합18102 * 부당이득반환

원      고 ; A 교회

피      고 ; 홍길동 (66년생, 남)

변론종결 ; 2009. 4. 23

판결선고 ; 2009. 5. 28

[주문]

1. 이 사건 訴를 각하한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

[청구취지]

피고는 원고에게 189,650,000원 및 이에 대한 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 이율에

의한 금원을 지급하라.

[기초사실...]

1. 2007. 01. 27 ○○교회의 대표자인 목사 K와 그를 추종하는 교인들은 ○○회를 탈퇴하여 원고 A교회를 설립하기로

결의하였다.

2. 2007. 02. 08 ○○회의 조사처리위원회는 K목사측과 나머지 교인들(장로측)의 교회 분열을 결정하고, 목사측과 장

로측의교회당 매각을 조사처리위원회에서 전담하기로 하였다.

3. 2007. 02. 10 K목사는 교회부지 매각 건에 대하여 피고에게 일체의 전권을 위임하고, 매각대금은 현금 18억원으로

하며... 그 이상인 금액은 컨설팅비용으로 전액 인정하고.. 어떠한 경우에도 일체의 민 · 형사상의 책임을 묻지 않기로

확약하는 내용의 위임장을 작성하여 피고에게 교부하였고,

4. 2007. 02. 12 장로측 대표인 M도 예배당 매각에 대한 일체의 전권을 ○○회 조사처리위원장에게 위임하며, 매각대

금은 현금 18억원으로 하는 것에 동의하였다.

5. 피고는 매각위임 전부터 교회측의 부탁에 따라 매수희망자를 물색하여 오던 중.. 2007. 02. 12 (주)○○개발에게 교

회 부지 및 건물을 23억원에 매도하기로 하였고... 이에 따라 중개업자를 기재함이 없이 매도인을 ○○교회로 한 부동

산매매계약서가 작성되었다.

6. 2007. 03. 07 피고는 18억원을 초과하는 매매대금 5억원 중 1억원을 공제하고 4억원을 지급받았으며.. 1억원의 명

목은 피고의 4억원에 대한 소득세분으로 하여 K목사측과 장로측에 절반씩을 귀속시키고, 이후 피고에게 소득세가 발

생될 경우 모든 금액의 1/2씩을 부담하여 납부할 것을 약정하는 지불각서를 작성하였다.

[訴의 적법성 여부...]

1. 원고의 주장은... 피고는 "공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 "공인중개사법"이라 한다)"에서

정한 한도를 초과하여 중개수수료를 4억원이나 지급 받은 것은 무효이고.. 또한 피고가 사실과 달리 ○○컨설팅 팀장

으로 속여 교회 부지 등의 부동산중개를 의뢰받은 것은 불법행위에 해당하므로 주위적으로는 부당이득금으로.. 예비

적으로는 손해배상금으로 4억원에서.. 중개수수료 한도금액을 공제한 금원 중에서 원고 A교회 몫인 1/2 지분 상당액

을 지급할 의무가 있다는 이유로 피고를 상대로 제기한 이 사건 訴는 부제소 합의에 반한다고 주장한다.

2. 중개사법에 명시된 중개업무란?.... 중개대상물에 관하여 거래당사자 간의 매매 · 교환 · 임대차 기타 권리의 득실 ·

변경에 관한 행위를 알선하는 업무를 말하며...한편 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호

에 목적을 둔 법규정의 취지에 비추어 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선 또는 중개를 위한

행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 할 것이다(대법원 1999. 7. 23. 선고 98도1914 판결 참조).

[판결요지]

앞서 인정한 사실에 의하면.. K목사와 피고 사이의 2007. 02. 10. 위임약정은 피고가 자신의 비용으로 매수희망자 물

색 및 매매조건 협의 등의 업무를 수행하여 교회 부지 및 건물을 他에 매도하되... 소유자인 교회측에는 그 실제 매매

대금의 수액에 관계없이 교회에서 정한 매매대금인 18억원을 지급하고.. 이를 초과하는 금액은 컨설팅비용조로 피고

가 갖도록 하는 등.. 그로 인한 손익을 피고에게 귀속시키기로 한 약정(위임 및 도급의 복합적 성격을 가지는 약정)이

라 할 것인 바...

위 약정의 내용을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 교회 부지 등 매각 및 컨설팅비용 수령에 관한 피고의 행위는 위 약정

에 따라 교회 부지 및 건물을 他에 매도하면서 어느 정도의 위험부담과 함께 이득을 취하는 일련의 행위로서... 공인

중개사법 소정의 중개행위에 해당하지 않는다고 할 것이고(대법원 2004. 11. 12. 선고 2004도5271 판결 참조), 따라

서 위 약정 및 이에 담긴 [부제소합의]는... 부동산 중개수수료에 관한 것이 아니어서, 강행법규 위반으로 사법상 효

력이 부정된다고 할 수 없어 유효하다 할 것이므로... 부제소 합의에 반하여 제기된 이 사건 소는 권리보호의 이익이

없어 부적합하다.

[결론] - 그렇다면... 이 사건의 訴는 부적법하여 각하하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

재 판 장 ; 판사 조 규 현  *  판사 최 희 영  *  판사 유 정 우

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[장승혁]

주기로 했으면 줘야 약속 아닌가요? 교회가 원래 그런 사람들이 모인 곳인가요???

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[손종기]

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