왜 우리나라의 아파트는 거품이라고 하는가?

[박홍균]

먼저 아래에 올린 글 "패러다임의 변화와 전대미문의 사건"에 대해 보여준 관심에 대해 감사를 드립니다.

추천수만 70개가 넘었네요.

그런 와중에서도 댓글에는 아직도 아파트에 대해 미련이 남아 있는 사람이 있더군요.

오늘은 왜 우리나라의 아파트 가격에 문제가 있는지에 대해 조금 알아보려고 합니다.

먼저 아래 기사(연합뉴스 2013-07-27 일자)를 잠깐만 살펴 보겠습니다.

부산 100층 이상 마천루의 꿈 '이대로 주저앉나'

센텀시티 108층 WBC 솔로몬타워 끝내 좌초…시행사 청산

107층 롯데타운·101층 해운대 리조트, 수년째 제자리걸음

(부산=연합뉴스) 신정훈 기자 = 부산의 랜드마크를 꿈꾸며 높이 경쟁을 벌였던 초고층 마천루 사업들이 '허망한 꿈'으로 전락할 위기를 맞았다.

한때 특혜 시비까지 불러일으켰던 부산 중구 중앙동 롯데타운, 해운대 관광 리조트와 해운대 센텀시티 WBC 솔로몬타워 등 3곳의 마천루 사업이 그 주인공이다.

3곳 모두 무리한 사업 추진의 역풍을 맞아 사업전망이 불투명해졌거나 금융위기 등에 부딪혀 좌초되면서 오히려 지역 부동산시장의 불황과 침체를 가중시키는 요인으로 작용하고 있다.

27일 부산시 등에 따르면 해운대 센텀시티 내 WBC 솔로몬타워(108층) 시행사가 최근 사업체를 청산한 것으로 알려졌다.

더욱이 수십억원짜리 국제현상공모 등을 거친 건축허가가 지난해 12월 취소된 것으로 밝혀져 사실상 사업 자체가 백지화된 셈이다.

부산시는 2008년 2월 건축허가를 내준 뒤 수차례에 걸친 설계변경 등을 사유로 법정기한(2년·건축법 제11조)을 넘겨가며 건축허가를 연장해줬다.

하지만 부산시는 부동산 시장 침체와 사업 지연에 따른 시행사의 금융비용 증가에다 채권단의 지속적인 사업 취소 요청으로 더 이상의 사업 추진에 어렵다고 판단해 지난해 12월 건축허가를 취소한 것으로 전해졌다.

부산시는 솔로몬타워 부지가 일반산업단지임에도 시행·시공사업자의 수익성 보장을 위한 공동주택(아파트를 말함) 40% 허용 등을 주 내용으로 하는 지구단위계획까지 변경해가며 100층이 넘는 초고층 랜드마크 건립을 지원했지만 부산시는 물론 사업자의 마천루의 꿈은 끝내 좌초되고 말았다.

부산시의 한 관계자는 "솔로몬 타워 부지는 첨단미래도시의 상징인 센텀시티 내 랜드마크 자리"라며 "다른 용도의 건물이나 100층 이하 주상복합건물은 들어설 수 없다"고 못박았다.

그는 "채권단 일부에서 층수를 절반 정도로 낮춰 공동주택이 포함된 주상복합건물 등을 짓겠다는 제안을 한 것으로 알고 있다"며 "이를 부산시가 허가할 경우 명백한 특혜이며 부산시 스스로 특혜시비를 자초하는 그런 일은 결코 없을 것"이라고 밝혔다.

만성적인 부동산 경기 침체 속에 원시행사인 WBC를 대신해 2조원에 달할 것으로 추정되는 사업비 부담을 안고 100층 이상 주상복합건물 신축에 나설 시행 또는 시공사도 나타나지 않아 센텀시티 마천루 사업의 장기화가 불가피할 전망이다.

센텀시티 마천루 사업의 발목을 붙잡는 더 복잡한 문제는 건설개발사업 수행이 불가능한 모 저축은행이 부지 소유자라는 것이다.

부산의 모 건설사 계열인 이 저축은행은 2011년 채권단의 부지 공매 때 채권단의 일원이면서도 부지를 낙찰받아 논란을 불러 일으켰던 금융기관으로, 현재 재공매 절차를 통해 부지를 시장에 내놓았지만 선뜻 부지를 인수하려는 곳이 없는 것으로 전해졌다.

또 하나의 마천루 사업인 부산 중구 중앙동 롯데타운의 사업 추진도 수년째 제자리에 한 발짝도 나아가지 못하고 있다.

주 건물과 백화점, 엔터테인먼트동 등 3개 동으로 이뤄진 롯데타운은 마천루 경쟁을 벌였던 107층짜리 주 건물 공사에 어려움을 겪고 있다.

지난해 초 주 건물 터파기 등을 시작했지만 본격적인 지상층 공사는 지지부진한 상황. 롯데 측은 애초 호텔과 오피스텔 등으로 허가받은 주 건물 용도에 사업의 수익성 보장을 이유로 주거기능(아파트를 말함)을 추가하고자 하지만 여의치 않은 형편이다.

부산지방해양항만청은 공유수면을 일부 메워 조성된 롯데타운 용지의 당초 매립 목적이 '관광사업시설 및 공공용지'였기 때문에 주거용 공동주택을 용도에 포함하는 것은 특혜이자 법적으로도 불가능하다는 입장이다.

101층짜리 메인동을 비롯해 3개 동의 초고층 건물로 설계된 해운대 관광 리조트도 사정은 마찬가지.

특혜 시비에도 수익성 확보를 위한 주거(공동주택: 아파트를 말함)비율을 높이는 데 성공했지만 재무적 투자자 등을 구하지 못해 세월만 보내고 있다.

지난 5월 부동산 투자이민제 적용지역으로 지정되면서 중국 등 해외 투자를 기대했지만 이 역시 성과를 보지 못하고 있다.

기사 내용을 보시면 아시겠지만, 부산에는 현재 100층이 넘는 건물을 3개(솔로몬, 롯데, 해운대 관광리조트)나 짓거나 지으려고 하고 있습니다.

100층이 넘는 건물은 20~30층짜리 빌딩보다 4~5배 더 듭니다. 따라서 투자자 입장에서는 매우 위험한 사업입니다.

하지만 사무실로 사용하지 않고, 주거용(아파트나 주상복합)으로 사용하면 상황이 달라집니다. 주거용으로 사용하면 상당히 수지가 남습니다. 왜 그럴까요?

너무나 당연한 이야기이지만, 사무실로 쓸 때 보다, 주거용으로 사용하면 평당가격을 몇배나 튀겨서 받을 수 있기 때문입니다. 이런 사실을 아시고, 위의 기사(굵은 글씨로 표시된 부분)를 다시 한번 읽어 보시면, 위의 기사가 잘 이해 되실 겁니다.

아마 다시 읽어 보시면, 사무실을 주거용으로 바꿔어 주는 것이 특혜라고 이야기하고 있다는 사실을 아시게 될 겁니다.

그럼 사무실이 주거용으로 바뀌면 얼마나 가격이 올라갈까요?

서울 강남에서 가장 비싼 빌딩은 테헤란로 주변에 있습니다.

이런 빌딩은 평당 최대 가격이 2,400만원 정도입니다.

얼마 전 테헤란로 포스코 4거리에 코너에 있는 20층 빌딩을 엔씨소프트(온라인게임회사)에서 사들였을 적에 거래 가격이 평당 1,700만원이었습니다.

그렇다면 강남에서 가장 비싼 주상복합아파트는 얼마나 할까요?

얼마 전, 헬리곱터가 충돌한 현대 아이파크가 강남에서 가장 비싼데요. 이 아파트가 가장 비쌀 때 평당 7,000만원했습니다. 지금은 많이 내렸는데도 평당 5,000만원이 넘습니다.

반포 래미안은 평당 3,500~4,000만원이 넘고요.

강남 테헤란로에서 한참 떨어진 변두리 아파트도 평당 2,500만원이 넘습니다.

강남에서 가장 중심지인 테헤란로 빌딩의 평당 1,700만원에 비하면 너무 비싸지 않나요?

아파트는 대로변이 아닌 길 안쪽에 지어도 되지만, 빌딩은 대로변이 아닌 길 안쪽에 지으면 가격이 푹 떨어집니다.

이런 점을 감안하면, 아파트 시세는 터무니 없다는 것을 알 겁니다.

결론적으로 말하면, 우리나라 아파트는 사무실에 비해 터무니 없이 비쌉니다. 사무실을 짓는 가격이 아파트를 짓는 가격보다 비싸야할 이유가 없는데도 말입니다. 그리고, 위의 기사를 보셔서 아시겠지만, 사무용 건물을 주거용 건물로 변경하는 것이 특혜라고 이야기하는 것만 봐도 아파트가 얼마나 바가지인지 알 수 있습니다.

이제 막 우리나라는 생산인구 감소기에 접어들었습니다. 그리고 이제 이런 아파트 가격이 점차 정상적인 가격으로 접어 들어가고 있습니다.

감사합니다.

PS)  위의 3개 건물(솔로몬, 롯데, 해운대 관광리조트) 중에서 해운대 관광리조트는 작년 10월 중국 회사가 투자를 하여 시공을 하였고, 지금 터파기 진행 중입니다. 그럼 이 건물을 아파트로 분양하면 얼마나 돈이 남는지 살펴보겠습니다.

이 건물의 연면적은 22만평이고, 이중 40%를 아파트로 분양한다고할 때 아파트 분양가만 계산해 보겠습니다.

20만평(66만 제곱미터) X 0.4 = 8만 평

즉 8만평을 아파트로 분양할 수 있습니다.(이 면적은 전용면적이 아니고 분양면적이 됩니다)

그럼 이 아파트는 평당 얼마나 받을 수 있을까요?

부산에서 가장 비싸게 받을 수 있을 겁니다. 왜냐하면, 부산에서 아파트가 가장 비싼 곳이 해운대 센텀시티에 몰려 있습니다.

그런데 해운대 센텀시티는 해운대 해변에서 좀 떨어져 있습니다만, 해운대 관광리조트는 해변 바로 옆에 붙어 있기 때문에 수영복 빤스(?)만 입으면 바로 해수욕장으로 걸어갈 수 있습니다. 당근 센텀시티보다 비싸겠지요.

해운대 센텀시티에서 가장 비싼 곳?  해운대 두산 위브 펜트하우스가 평당 4천5백만원에 분양되었습니다.

그렇다면, 전망 좋은 곳은 평당 5천 이상 받을 수 있다는 이야기가 되는데... 양보해서 평당 2천만원만 받으면...(두산 위브나 바로 옆의 아이파크로 분양가가 약 2천 만원인 것으로 기억합니다.)

8만평 X 2천만원 = 1.6조원

1.6조원은 달러로 15억달러가 됩니다.

참고적으로 세계에서 가장 높은 두바이의 브루즈 칼리파 빌딩(828m, 162층)의 공사비용이 15억달러입니다.

한마디로 말해, 평당 2천만원에 분양이 모두 완료되면, 빌딩 건축비 뽑고도 남는다는 이야기입니다.

이 글 다쓰고 나서 해운대 부동산에 전화해 보니 평당 분양가가 2,800~3,000만원이랍니다. 아직 분양은 안하고 5월 정도 한답니다.

[맹구리]

좋은글 항상 감사합니다

[southpool]

일리가 있는 글이네요. 요즘 모든 언론과 부동산 전문가라고 불리는 사람들이 APT 가격 오른다고 계속 강조 하는데, 인구,부채,상업용과의 비교등 문제를 분석해 해보면,상승 엔진의 힘이 부치는 것도 사실인듯 합니다.

[금빛눈]

ㅋㅋ 100층짜리 주택이라.....서울 고층이 지상 삼성아이파크 46층, 타워팰리스 66층네요....근데....90층 100층에 살면 엘리베이터 속도하고, 고장나면, 바람의 영향 등등....불편한게 많을듯 한데...안살아봐서...ㅋㅋ

[서글서글]

처남이 잠실아파트 22층에 사는데 처남 딸 하는 말이 자기 가방이 꼭 무거운 날에 엘리베이터가 고장난답니다. 무거운 가방끌고 22층까지 올라가는데 가다 쉬다하다보니 30분걸린답니다. 이사온지 한달만에 엘리베이터가 3번 고장났다니 할말 다했지요.

[limbo]

잘 보았습니다.
저도 그게 의문이었습니다....타워팰리스 그 옆에 같은규모의 빌딩이 있다면
과연 어느 대기업이 타워팰리스의 전체 가격을 주고 그 빌딩을 살것인가....???..

[박홍균]

정말 좋은 지적입니다. 절대로 살리가 없지요.

[격암]

잘읽었습니다. 설득력있고 재미있는 지적이로군요.

[형제봉]

잘 읽었습니다.
감사합니다.

[pinkmonk]

오오 미처 생각 못했던 부분인데, 감사합니다.

[굿과정보원]

테헤란로 노른자 상업지 건물 가격이 평당 2400만원밖에 안된다는 것에 깜짝 놀랐네요...

[굿과정보원]

강남구 삼성동 아이파크 195.39제곱미터 33층이 57억이었네요...2008-4-20일 거래가..ㅋㅋ

[고집쟁이]

아주 현실적인 분석입니다. 머리와 가슴에 팍팍 와닿는 사실을 지적해주셨습니다. 지금의 아파트 가격이 비합리적이기는 한데, 왜 이러한 비합리가 그리 오랜 시간 동안 지속되는 것인지 도무지 알 길이 없군요. 많은 사람이 일시적인 광풍에 휩싸일 수는 있는데 지속적으로 휩싸일 수는 없을테니까요. 이것이 혹시 정책적인 것도 있나요? 이를테면 상가지역보다 주택지역의 공급이 훨씬 적다, 상가의 용적률이 주택지역보다 훨씬 높다, 지금 가구수는 급속히 느는데 상업활동은 정체상태에 있다 등등 여러 이유가 있을텐데. 어떤 정책이 잘못 되었는지 궁금하기만 합니다.

[sunj]

테해란로 대로변 땅값은 평당 2억원...... 르네상스 호텔부지와 뒤 삼부빌딩을 통매각하는 조건, 그레서 르네상스 호텔 직원들 데모하고 난라 났었는데 요새는 어떻게 됐는지 잠잠하네......

[돌멩이^^]

좋은글 감사드리며 또 오랫만에 복귀하셔서 매우 반갑습니다!!

[그네빠]

감사합니다

[까우보이]

잘 읽었습니다.. 추천 빠방 !!
사무실빌딩 가격이 아파트보다는 비쌀 거라 어겼는데, 허허 !!
아파트라 건축주 입장에서는 황금알이네요 ..
도산대로 및 세관 사거리 빌딩 신축 보면 갑부일까 했는데, 아파트보다 못하네요
그런데 빌딩 가격은 어떻게 알 수 있을까요?

[limbo]

ㅋㅋㅋ...돈있는 중국인이 한국보다는 더욱 선진국으로 가겠죠...그리고 안전한곳
한반도는 역시나 아래는 일본 위는 북한 중국....자칫 위험한 곳인건 현실이니까요

[흰수리]

그 방송 저도 봤는데 부산의 랜드마크가 아니고 부산의 골칫덩이가 될듯~부산시장도 한심하고~중국인들을 바보로 아나봐요

[금삼각]

누가 뭐라하든 박홍균님의 글을 기다렸습니다 감사합니다.

[나는까페라떼]

아 소리가 절로 나왔어요 머리에 쏙쏙들어오는글 감사합니다

[찰리채플린]

2000년대 서울변두리에 분양했던 오피스들...분양가는 평당 200이었습니다. 씽크대,문짝,벽지가 없는 상태이긴해도 층고가 3미터 이상...

[찰리채플린]

의외로 오피스 분양가 모르는 분들 많습니다.

[djn9907]

아파트는 통상 대지소유면적이 건물면적의 약 1/2 정도이나 , 예를든 강남빌딩은 약 1/13~5 일겁니다
건물면적으로만 값을 비교하는것은 이해가 가지않네요

[benice]

실면적으로도 사무실 건물이 훠~ㄹ씬 쌉니다.

[박홍균]

위의 이야기는 같은 건물 내에서, 단지 용도를 변경(주거용, 사무실용)했을 뿐입니다.
따라서 건물 면적과는 상관 없습니다.
참고적으로 오피스텔도 마찬가지입니다. 강남의 20억짜리 똑같은 오피스텔을 사무실로 사용하느냐 주거용으로 사용하는냐에 따라 세금 차이가 엄청납니다. 주거용으로 사용하면, 종부세를 내어야 합니다.

[박홍균]

추가적으로 말씀 드리면, 아파트 용지(1/2)에 아파트를 지었을 때와 사무실을 지었을 때 가격이 같을까요 다를까요?
사무실 용지(1/13~5)에 아파트를 지었을 때와 사무실을 지었을 때 가격이 같을까요 다를까요?
정답은 다르다는 것입니다. 그리고 그 차이가 몇배나 됩니다.
몇년전에 영등포의 공장지대에 아파트를 지을 수 있도록 용도 변경한 적이 있는데... 땅값이 몇배나 올랐습니다.

[고집쟁이]

비합리성이 어느 기간 지속된다는 것은 나름대로 우리가 발견하지 못한 합리성이 존재할 수 있다는 생각을 하게 합니다. 뭔가 이유가 있으니까 이런 현상이 지속된다는 겁니다.
상가보다 주택의 가격이 높은 것이 꼭 비합리적(무작정 하는 투기 심리)이라고 단정하기보다는 그 이유가 무엇일까 탐구하는 것도 필요할 것입니다. 아직 저는 명확한 답은 없지만 그 이유를 캐는 것도 의미가 있을 것이라고 봅니다.

[고집쟁이]

일반적으로 주택은 주거환경의 쾌적성 측면에서 저밀도 지역에 해당합니다. 고밀도 지역에 주택을 짓도록 하는 것 자체는 분명히 특혜라고 볼 수 있을 것입니다. 고밀도 지역의 주택은 다른 조건이 똑같다면 저밀도 지역의 주택보다 당연히 가격이 낮아야 하는데, 그 "다른 조건이 똑같다"는 전제는 언제나 타당한 것은 아닐 것입니다.

[차돌dl]

강남 재건축 썩은 아파트 한동(각아파트 합산)가격이 테헤란로 빌딩 서너개 값이 된다는게 말이 안되죠?

[[인천]김영수]

좋은 말씀 감사드립니다 :)

[어쩌다마주친]

부산시장이 바뀌어서 이거 정말 비리가 없는지 조사하면 좋겠습니다. 해변에다가 이런 고층 빌딩을 짓는다는게 말이 됩니까? 게다가 주거 용도변경 특혜까지.. 원래 공원이 들어서야 했습니다.
그리고 덧붙여, 해운대에 고층 건물이 많아 계속 해변모래가 쓸려가면서 매년 어마어마한 모래를 인위적으로 채우고 있고요, 이번 겨울에는 엄청난 돈을 들여서 해변 확장공사까지 했습니다. 이게 다 누구돈인가요? 시민들의 세금입니다. 해변에 있는 고층빌딩 때문에 모래가 쓸려가는데, 왜 시민들의 세금이 사용되어야 할까요.

[리서치]

강남대로 상업지 용적율은 1,200%, 아파트 최고 용적율은 300%
강남대로 토지 평당가는 2억원정도 강남지역아파트 부지는 평당 3~5,000만원정도
빌딩 1,700만원이면 X4(용적율) = 아파트는 6,800만원 해야 정상?
그러니 빌딩 건물 평당가와 아파트 평당가를 비교하는 것은 잘못

[박홍균]

제가 말씀 드리는 것은 강남대로 상업지 용적율은 1,200%인 곳에 사무실로 지었을 때와 주상복합아파트로 지었을 때 평당 분양 가격이 다르다는 것입니다.
위의 해운대 초고층 빌딩도 마찬가지입니다. 100%를 사무실로 사용할 때와 60%는 사무실로 사용하고, 나머지 40%를 아파트로 분양할 때 가격이 다르다는 이야기입니다.

[주공작]

용적률 차이를 감안해야 될 것 같습니다.

[돌돌이]

테란로 가격이 맞는지 모르겠네요. 강남구청 맞은편보다 싸나요?. 이해가 안 가는데 확인해봐야겠습니다. 뭔 일인지. 머리가 아프네요.