[필독] 일본식 부동산 장기침체는 오직 일본에만 있는 것 - 나이키-

[박홍균]

오늘 조선일보에 난 기사입니다.

日 백화점 매출 30년 전 수준 추락 "아, 옛날이여"

조선일보 세계  2012.01.20 (금) 오후 3:02

듣고 있는 일본 경제의 단면을 보여주는 또 하나의 지표가 나왔다. 일본 전국 백화점 매출액이 30년 전 수준으로 떨어진 것이다. 일본 백화점협회는 “‘2011년 (일본의) 전국 백화점 매출’이 15년 연속...

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★ 모든 것이 줄어드는 일본

2011년까지 일본 백화점의 매출액이 15년 연속 감소하고 있다는 소식입니다.

며칠전 뉴스에서는 일본의 자살자 수가 줄어들고 있다는 소식도 있었고, 같은 날 뉴스에 범죄자 수도 줄어 들고 있다는 소식도 있었습니다. 초등학교는 지방 뿐만 아니라 이제는 도쿄에서도 줄어들고 있습니다. 잘 알다시피 일본의 부동산은 20년째 가격이 내려가고 있습니다.

나이키님, 일본에서는 왜 모든게 줄어들고 내려가고 있을까요?

답은 너무나 간단합니다. 

자살할 사람들도 줄어들고, 범죄를 저지를 사람도 줄어들고, 백화점에 갈 사람도 줄어들고, 초등학교 갈 사람도 줄어들기 때문입니다. 집살 사람도 줄어들고요. 늘어나는 것은 단 하나 노인들입니다.

★ 34년 후 만41세의 인구는 지금의 절반도 되지 않습니다.

제가 항상 이야기하는 것이 있습니다.

우리나라의 1971년생(현재 만 41세)은 102만명이 태어 났습니다.

하지만 34년 후인 2005년에는 43.8만명이 태어났습니다. 절반도 되지 않습니다.

이 이야기를 다르게 표현하면 34년 후에는 우리나라의 만 41세의 인구는 지금의 절반도 되지 않습니다.

★ 향후에도 인구가 늘어난다고요?

며칠 전 통계청이 발표한 자료에 따르면 2010년의 인구는 4941만명이고, 35년 후인 2045년에는 40만명이 늘어난 4981만명이라고 합니다.

물론 저는 "통계청 예상치를 믿지 않는다"고 이미 이 게시판에 글을 올렸습니다만, 설사 늘어난다고 해도 무슨 의미가 있을 까요? 35년 후에는 가장 경제할동이 왕성해야할 40살 인구가 절반 이하로 줄어드는 판국에... 

40대 인구는 절반으로 줄어들고, 노인 인구는 2배가 늘어나겠지요.

[그림] 2010년의 우리나라 인구 분포도. 가장 많은 41세의 인구가 35년 후에는 76세가 됩니다.

맨 아래의 부분이 40대가 되고요. (머릿 속에서  이 그림을 위로 죽 올려보세요.)

★ 우리나라도 일본처럼 될 겁니다.

이렇게 절반으로 줄어들게 되면, 몇년 후가 될지 모르겠지만, 우리나라도 일본처럼 백화점 쇼핑객수도 줄어들고, 자살자 수도 줄어들고, 범죄자 수도 줄어드는 날이 올겁니다.

초등학교 수나 산부인과수는 이미 예전부터 줄어들었습니다.

사무실에서 일하거나 공장에서 일하는 40대 인구도 절반으로 줄어들겁니다. 그때쯤이면 빌딩이나 공장도 절반이 텅 비게됩니다.  20대나 30대 인구는 이미 몇 년 전부터 줄어들기 시작했습니다. 

시차가 있겠지만, 일본처럼 모든 것이 점차 줄어들 겁니다.(50대와 60대도 지금은 늘어나지만 언제가 줄어들겁니다. 40대가 나이가 들면 50대나 60대가 되니까요.)

집도 일본처럼 빈집이 생기기 시작할 겁니다. 그리고 지금까지 20년간 연속 부동산 값이 내린 일본과 같은 시절이 곧 우리에게도 다가 오고 있습니다. 왜냐고요? 생산인구(돈을 버는 인구)가 줄어드니까요.

과연 나이키님은 "일본식 부동산 장기침체는 오직 일본에만 있는 것입니다"라고 계속 주장하실 수 있을까요?

인구 감소 시점은 우리가 늦지만, 인구 감소 속도는 일본보다 훨씬 빠른데도요.

[southpool]

항상 Data base 분석을 하여서 설득력이 있고 많은 참고가 됩니다. 설연휴 잘 보내시고 좋은글 많이 실어 주세요. 감사합니다.

[깽막]

자랑스럽고 통쾌합니다. 설날 편안히 잘 보내시길~~~^^

[시원섭섭]

일본의 경우...늘어나는것은 양극화...총인구 6명중의 1명꼴인 거리 노숙자...추천합니다..

[마로니]

인구분포를 보니 2004년이후의 출생아수가 제일 적네요.

[볼티잘]

인구 감소라 .. 공감합니다.

[고길동1]

일본과 같은 부동산 장기침체가 오지 않는다고 낙관할 일은 절대 아니고, 그렇다고 반드시 온다고 비관해도 안되겠죠. 위험을 예측하는 것은 피하거나 피해를 최소화하기 위한 것일텐데, 개인적 차원에서 손해를 줄인다 등의 해법보다는 사회적으로 이 문제를 어떻게 해결해 나가야 하는가 하는 방법을 도출해 나가야 할 때라고 생각합니다.

[아임]

그래프를 보면, 80년대 후반, 2000년대 중반에 벌어진 수도권 아파트 가격 상승, 그리고 작년의 전세 값 상승과 상관 관계를 갖는 인구 요인이 보입니다. 이제는 하락만 남았으니 여기 게시판도 썰렁해질 겁니다...........

[토론토사는]

한국의 경우 중국 일본에서 본격적으로 인구 유입된다 100년안에 한글이 사라진다고 하지 않나 향후 물밀듯이 중국 동남아에서 젊은 근로자들이 들어오기 때문에 한민족이라는 개념도 사라지고 다문화 사회가 사회 전반에 퍼질 것이다
이민이 자유화된다

[별~~]

이건 뭐.....

[세상은 안드로메다로]

기득권들의 바램이겠죠. 인구 채워줘서 계속 자기들 잘먹고 이익 남기겠다는...

[한일강제병합]

인구 감소 ......인구 증가를 위해 남북한 통일도 한 방법이 아닐까요

[별~~]

지금도 부동산 폭락이 친북좌파들 탓이라는 수구꼴통들이 활개를 치는데 과연 가능할까요..

[하늘그림]

통일이 서둘러 안전하게 왔으면 좋겠습니다. 내 삶에 있어서 가장 큰 은 통일과 가족입니다. 그럼 좋은 설날 되십시오.

[이기주의자]

좋은 글 잘 보고 갑니다.

[혼마]

좋은글 감사합니다...............

[인생을사랑하자]

여기를 부동산재테크 카페로 생각하시는 모양이군요. 여기는 경제연구소 포럼의 부동산문제 토론방이구요, 일부 그런 생각하는 분도 있겠지만 대부분의 분들은 현재 상황을 걱정하는 분들입니다.

[별~~]

단순하게 내 집값 떨어지면 어쩌나 걱정되시죠?
좀 더 앞을 생각해보세요. 애 있으세요? 님이 애가 둘인데 님 집값이 10억에서 20억되면 좋기만 하실거 같죠? 그애 둘이 장가가고 시집갈때 집 사려면 얼마가 필요할까요? 40억? 애가 셋이면??
집값 떨어진다고 나쁜것만 있는것도 아니랍니다. 자영업자들 임대료 떨어지면 물가도 내려가죠, 전세 월세 대출 받아야 할 돈 줄어드니 이자로 내야할 돈 떨어지죠, 그 돈들로 소비도 가능하니 내수에도 도움되죠. 자고로 돈은 돌아야 돈이거든요.
세상을 좀 더 넓게 보며 살아 보아요~

[SmarT]

요즘 맹위를 떨치는 이단 집단 신XX라는 종교가 있습니다. 막가파 집단이죠. 그들은 남의 이야기는 하나도 듣지 않습니다. 오로지 자기 이야기만 일방적으로 합니다. 비슷한 사람에게 뭐 이런 친절한 도표까지.. 무슨 말을 해도 안들을 사람은 그저 그러려니 하면 될 듯 한데..

[odoosan]

인구감소,고령화:말이필요없는 재앙이지요

[은결아빠]

이 자료에 따라 상상해본다면.........
제가 30년 뒤면 칠순을 바라볼 나이인데...2042년에 30대후반이 지금인구의 절반이라면...생각만해도 끔찍하군요..ㅡ.ㅡ;
한국의 길거리엔 노인들로 넘쳐날듯.....
문득 지금의 국민연금이 30년뒤에도 노후를 보장해줄수있는 대안이 될수있을지 의문이 듭니다.

[안탁티카]

나이키는 이제 오지 않아요.

[날쌩이]

너무 한쪽방향의 극단적인 시각이 많아서 인플레이션의 효과를 이야기 해보겠습니다.

가치라는 측면에서 인구 또는 가구수의 감소는 주택의 수요감소로 이어지는 것은
누구도 부정할 수 없는 사실입니다.

한편, 가격의 측면에서는 이야기가 달라집니다.

현재의 자본주의 경제구조에서 인플레는 계속 진행됩니다.
30년이라면 연3% 인플레 발생시 복리계산할때 1억이 2억4200만이 됩니다.

따라서 현재 부동산 중 과도하게 시세가 형성되어 있고 감가상각이 발생하는 아파트외에
토지와 같은 부동산은 장기적으로 인플레이션 헷지효과가 발생합니다.

일본의 경우 거품의 크기 자체가 다릅니다.

[Beckham777]

부동산 사줄 사람이 없는데 무슨 인플레이션 헷지 입니까!!! 헷지사 되려면 누군가 사줘야 하는건데~~~ 이민 온 동남아 사람들이 사줄까요???

[날쌩이]

우리나라는 참여정부때 DTI와 LTV로 최악의 상황은 모면하였습니다.
이미 미국의 경우 06년이후 30%하락하여 소득 및 물가대비 최저수준에 이르었습니다.

우리나라 수도권의 경우 서울은 여전히 하락내지 시간적 조정이 필요한 상태지만
전체적으로 급한 불은 끈 상태가 아닌가 하고 판단하고 있습니다

현재는 경제의 심각한 충격이 발생하지 않는 이상 폭락은 오기 힘든 상황 내지 수준입니다.
수도권에만 좀더 조정된다면 90년대의 부동산 정체상황이 다시 재현되거나
물가상승률 수준의 상승이 계속되지 않을까 하는 것이 가장 가능성 높은 시나리오라고 생각됩니다.

[날쌩이]

오히려 우리나라 자체의 문제보다는 미달러화나 유럽문제가 우리나라에 충격을 줄때가 위험하다고 판단됩니다

[별~~]

미국에서 80% 대출은 이미 파산 많이 했죠. 서브프라임 모기지때요. 7-8년이전에 대출한 사람들은 80%대출도 문제 없습니다. 워낙 집값이 쌀때 샀거든요.
우리나라가 평균 30%라는 평균의 함정에 빠지지 마세요. 우리도 제2금융권 끼고 7-80% 이상 대출한 경우가 문제가 되는겁니다. 평균이 30%면 대출 많이 받은 사람들 대출을 부자들이 대신 갚아준답니까.
미국처럼 될거라고 우기는게 아니에요. 적정수준 이상의 버블은 분명히 꺼진다는건 미국 일본 뿐 아니라 스페인 아일랜드 포르투갈을 보면 예외가 없다는거에요. 버블은 분명히 꺼지게 되어 있습니다. 우리라고 용빼는 재주가 있는게 아니에요.
http://nymd.tistory.com/m/350

[지링이]

데이터와 논리 정연한 글 감사합니다.

[badukdol]

중국도 빠른 속도로 늙고 있다는 이야기가 조금씩 나오고 있긴 하던데요. 우리의 노령화 속도도 놀랍지만 중국도 그 못지 않다는 이야기. 한중일의 경제모델에 중요한 뭔가가 부족한 모양입니다.

[도꼬마리]

베비비붐 세대의 자식세대는 약 90%정도로 줄어들었는데 반해 베이비붐 이후세대의 자식세대는 79%정도로 줄어들었네요.
베이비붐 세대의 자식세대의 자식세대는 약 60%정도로 줄어들고 있네요..

[따뜻한세상]

잘 읽었습니다.