경험을 통해 본 땅 투자 82계명

[박창호]

경험을 통해 본 땅 투자 82계명

생각나는 대로 쓴 땅 투자 이야기

다년간 현장을 누빈 토지컨설턴트, 부동산전문가가 현장에서 보고 겪은 이야기를 생각나는 대로 이야기한 것입니다. 땅 구입 및 매매에 도움이 될만한 내용이라 정리해보았습니다. 
중복되는 내용, 상반되는 내용도 있으며 변수에 따라 상황이 달라질 수도 있습니다. 
전문가가 경험을 통해 얻은 땅 투자에 대한 계명을 정리해 보았습니다. 

하나, 고기도 먹어본 사람이 맛을 아는 것처럼 땅도 일단 사보아야 땅에 대한 매력을 맛볼 수 있습니다. 그래서 사보고 팔아보고 재미를 본 사람이 또 사고팔고 합니다. 
땅은 어려울 때 재기의 발판이 됩니다. 그러므로 여윳돈이 있을 때는 반드시 땅을 몇 평이라도 사두는 것이 좋습니다. 

둘, 주택 옆에 붙은 땅은 투자에 매력이 없으므로 사지 말아야 합니다. 
이런 땅을 보유 한계점에 다다른 땅이라고 하는데 이런 맹점을 가지고 있습니다.

첫째, 땅값이 오르지 않습니다.
둘째, 지목이 대지로 용도가 이미 정해져 있습니다. 
셋째, 주택지는 주택밖에 지을 수 없습니다. 
넷째, 주택지는 선택의 여지가 없습니다. 
다섯, 말이 많은 것이 주택지입니다. 
여섯, 땅을 사두는 목적 중에 한 가지도 해당되는게 없습니다. 
일곱, 공시지가는 높아 세금만 많이 나옵니다. 
여덟, 땅을 늘리고 싶어도 이웃과 균형이 깨져서 안 좋습니다. 

셋, 멀리 본다면 공장 옆에 붙은 땅을 사야 합니다.
혐오시설이나 공해공장 옆에는 땅값이 쌉니다. 땅의 먼 훗날 다변성 다용도 변화를 예측한 다면 이런 곳에 땅을 사는 것이 좋습니다. 이런 공장들도 언젠가는 이전하거나 탈바꿈 하는날이 오기 때문입니다. 

넷, 맹지를 살릴 수 있다고 하여 너무 멀리 떨어진 맹지는 사지 말아야 하고 무인도 섬은 사지말아야 합니다. 수요는 적고 공급은 많습니다. 

다섯, 직삼각형(송곳형) 땅은 사지 않는 것이 좋습니다.
송곳땅에 집을 지으면 예기치 못한 흉사를 당한 예들이 지방마다 곳곳에서 들을 수 있습니다. 
꼭 사려면 옆에 땅과 합필하여 사는 것이 좋습니다. 

여섯, 화재가 발생한 땅은 곧바로 사야합니다.
화재가 나서 건물이 타고 남은 나대지는 남이 사기전에 빨리 사는 것이 좋습니다. 이런 땅은 흥합니다. 

일곱, 장기투자라면 누가 봐도 쓸모가 없다고 하는 땅을 사는 것이 좋습니다. 
그린벨트, 공원, 녹지지역, 자연녹지 지역은 매입하는 사람이 값은 깎을 수 있어 싸게 살 수 있습니다. 싸게 사서 모름지기 놓아두면 언젠가는 용도가 생깁니다. 땅의 쓰임새는 건축만이 전부가 아니며 다양합니다. 

여덟, 관공서나 공공시설물 옆에 땅은 사지 말아야 합니다.
땅이고 집이고 시설물들은 사람과 항상 친화감이 감돌아야 합니다. 예를들어 법조 청사 주변에 장사 잘되는 집 없고 임대 잘 되는 곳 없습니다. 저녁 6시 이후에는 모든 건물이 문을 닫아 저녁에는 썰렁한 분위기를 만듭니다. 

아홉, 오래된 공동묘지 진입로 주위의 땅을 사십시오. 
공동묘지는 명당자리입니다. 도시는 급속히 팽창하고 있어 언젠가는 택지가 될 수 있습니다. 빨리 묘지 앞의 땅을 사두는 것이 좋습니다.

열, 흙을 파간 땅, 돌을 캐간 땅(채석장)은 사지 마십시오. 
기가 빠진 땅은 무엇을 하더라도 잘되는 것이 없습니다. 

열하나, 산(임야) 아래에 붙은 조각필지를 사십시오. 
완만한 산 밑자락에 붙은 전, 답, 잡종지, 과수원, 초지, 임야에 관심을 가지고 살펴보십시오. 그런  작은 필지의 땅을 골라 사두면 잘했다는 생각이 들 때가 있을 것입니다.

열둘, 땅은 팔려고 돌아다녀서는 안되고 팔 시기가 있고 임자가 따로 있습니다. 
땅을 팔고 싶다고 하여 아무 때나 팔리지 않습니다. 땅을 팔려고 돌아다녀서는 좋은 값을 받고 팔기가 힘듭니다. 반대로 땅을 살 때는 돌아다니면서 떠도는 땅을 잡아야 합니다. 재운이 들어오는 해에는 땅을 사는 것보다 파는 것이 좋습니다. 
땅을 팔려고 여기저기 돌아다녀서는 절대로 안됩니다. 

열셋, 땅 살 때는 팔 사람에게 기가 꺾이면 손해 봅니다. 
땅을 살 때 항상 옆 땅을 이길 수 있는 묘책을 강구해 두어야 합니다. 기가 살아있는 사람 은 좋은 땅을 저렴한 가격에 사들입니다. 

열넷, 부동산에 투자하지 말고 땅을 사십시오.
건물, 상가, 아파트에 투자하지 말고 땅에 투자하는 것이 좋습니다. 

열다섯, 땅으로 단기차익을 얻을 수 있는 방법은 도시근교의 관리지역을 집중 공략하는 것이 좋습니다. 
무자비하게 묻지마식 투자를 해도 좋습니라. 단 여유돈으로 땅을 사고 400~500평의 소필지가 팔기 쉬우므로 큰 필지의 경우 분할하는 것이 좋습니다.

열여섯, 적은 돈으로 땅을 사고 싶으면 여윳돈이 있는 친척과 함께 사십시오. 
공유지분은 끝까지 공유로 갖고 있다가 팔아야지 자기 지분을 나쁜 쪽으로 양보하고 분할해 주면 손해를 보기 때문에 믿을 수 있는 사람이 좋습니다. 

열일곱, 걸레가 된 땅은 손대지 마십시오. 
주인이 자주 바뀌는 땅, 분할 합병이 자주 있는 땅은 사지 않는 것이 좋습니다. 지적도를 볼 때 내 땅이 옆의 땅을 필요로 하는지를 파악해 미리 대처를 하는 것이 좋으며 이때는 인내와 기다림이 있어야 합니다. 성급하게 사거나 팔겠다는 의사를 밝히는 것은 약점을 드러내는 결과입니다. 

열여덟, 지적도에 숨어있는 것을 볼 줄 알아야 합니다.
땅이 땅 구실을 할 수 있는 잘 생긴 땅인지, 도로에 접했는지 아니면 맹지인지, 옆 땅과 합병을 해야 할 땅인지, 분할을 해야 할 땅인지, 용도는 어떤 용도로 쓸 수 있는 땅인지를 파악하고 주변에 있는 공장, 전원주택, 야외음식점, 모텔 등의 위치파악을 예리하게 해두어야 합니다. 

열아홉, 땅 사는 것은 기회요, 땅 파는 것은 배짱입니다. 
싼 땅이 있다고 대출 얻어 사지는 마십시오. 이자에 치여 종자돈까지 날아갑니다. 급한 눈치가 보이면 거저 빼앗아 가려고 달려듭니다. 땅을 담보로 돈을 꿔 쓰는 것은 망하는 지름길 입니다. 돈도 땅도 모두 날립니다.

스물, 재산을 늘리는 데는 땅 따라갈 물건이 없습니다. 
땅을 사놓으면 돈이 도망가지 않습니다. 땅에는 미래가 있습니다. 

스물하나, 땅은 일단 사면 푹 삭혀야 합니다. 
땅은 오래 삭힐수록 좋습니다. 확실한 계획이 서지 않았다면 땅에다 별도의 또 다른 행위를 하지 마십시오.

스물둘, 땅을 판 돈으로는 다시 땅을 사야합니다. 
그렇다고 올인하지는 말고 땅 판돈의 절반은 땅 사는데 재투자해야 합니다. 다시 사는 땅은 판 땅 면적의 배를 사야합니다. 나머지 돈은 통장에 넣어두고 조금씩 찾아 쓰는 것이 좋습니다.

스물셋, 땅은 조금씩 사 모으는 것이 좋습니다. 

스물넷, 못 쓰는 땅은 없습니다. 
쓸모없는 땅이나 흠 있는 땅을 싸게 사서 적임자에게 받을 만큼 받고 팔면 확실한 재테크입니다. 얼마든지 이런 저런 땅은 많으니까 두 눈 부릅뜨고 찾는 것이 좋습니다. 

스물다섯, 기획부동산을 이용하십시오. 
적어도 몇 가지의 확실한 정보를 얻을 수 있습니다.

스물여섯, 모르는 사람과는 공유로 땅을 사지 마십시오. 
얼마에 팔 것인지 언제 팔 것인지에 대해 반드시 분쟁이 일어납니다. 서로 마음을 나눌 수 있고 양해를 얻을 수 있을 정도로 가까운 사람이라야 공유로 매입해도 문제가 없습니다. 

스물일곱, 땅을 사면 측량을 하고 경계 말뚝을 박아야 합니다. 
자신의 땅의 경계를 확실히 알아야 하고 단 집을 지을 때는 심사숙고 하십시오. 땅은 그저 땅으로 두는 것이 투자가치에서는 가장 좋습니다. 

스물여덟, 땅은 임자가 따로 있으므로 너무 서둘거나 무리하지 마십시오.
땅은 인연이 있어야 자신의 것으로 만들 수 있습니다.

스물아홉, 공동지분의 땅은 장기전에 견딜 수 있는 돈 많은 사람이 이깁니다. 
공동으로 지분을 소유한 땅은 장기전에 견디지 못하는 지분소유자는 지분을 싼 가격에 던질 수 있습니다. 

서른, 좋은 땅, 나쁜 땅, 비싼 땅, 싼 땅으로 원래부터 있는 것은 아닙니다. 
가리지 말고 땅을 사고 좋은 땅이 될 때까지 그냥 놓아두십시오. 

서른하나, 돈은 적은데 땅은 사야겠고 그렇다면 흠 있는 땅이나 맹지를 사십시오. 
오랜 세월이 흘러 개발이 되면 맹지에 길이 뚫리고 뒤에 있는 땅이 길가의 땅이 됩니다. 

서른둘, 땅은 반드시 평지의 땅을 사십시오.
경사가 심한 땅, 축대를 쌓아야할 땅, 너무 내려앉은 땅은 공사비도 만만치 않고 매몰위험도 큽니다. 

서른셋, 산(임야) 밑자락에 붙은 땅을 사십시오.
뒷산이 언젠가 개발되면 진입로가 될 수도 있고, 합병하지 않으면 안 될 중요한 부분이 될 수도 있습니다. 

서른넷, 전면 땅을 살 힘이 있으면 후면 땅을 먼저 사고 나중에 전면 땅을 사는 것이 좋습니다. 비밀이 새면 땅 사 모으기가 힘들어집니다. 못 팔아서 쩔쩔매는 땅부터 하나씩 사들여야 합니다. 땅은 클수록 좋습니다. 넓은 땅을 확보해 두어야 승산이 큽니다. 

서른다섯, 땅을 매입한 후에는 더 사겠다고 설치거나 소문을 내지 마십시오. 팔린 땅 부근에는 땅값이 오르기 마련입니다. 팔린 땅 값보다 더 받으려는 마음이 땅 가진 사람들의 공통된 심정입니다. 

서른여섯, 땅을 매입한 후에는 그 땅에다 군돈을 들여 형질변경, 용도변경, 지목변경을 하지 마십시오. 땅이 한정된 가치로 용도가 축소되고 빨리 팔아야 하는 상황이 발생합니다. 땅은 원시림일적에 희소가치가 있습니다. 

서른일곱, 땅을 매입한 후 종전 경작자나 임차인을 바꾸지 말고 그대로 사용토록 합니다. 
땅 주변 사람들과 인간관계를 원만하게 유지하고 형성해 나가야 합니다. 그래야 팔 때가 되면 팔아도 주고 팔 땅이 나오면 사라고 일러주기도 합니다. 

서른여덟,  나쁜 땅을 구별하지 말고 능력에 맞는 땅을 사두어야 합니다. 
좋은 땅을 발전시켜 놓으면 나쁜 땅도 서서히 자기 것이 됩니다. 개발이 되면 좋은 땅은 결국 나쁜 땅을 필요로 하게 됩니다. 

서른아홉, 못 생긴 땅은 주변을 잘 살펴보십시오. 
나쁜 땅이라도 옆땅, 앞땅과 합하면 쓸모 있는 땅이 됩니다. 이렇게 모양도 쓸모도 사람이 만들어 쓰는 것이고 보면 쓸모없고 못생긴 땅만 골라 싸게 사는 지혜도 노하우입니다. 

마흔, 이해타산을 따져보지 말고, 본능적으로 땅을 사야 합니다. 
땅이 알아서 자기 몸값을 부풀려 줍니다. 이 땅을 살까 말까 돈 좀 더 모아서 좋은 땅을 사겠다며 망설이다 보면 기회는 놓치고 돈은 엉뚱한데 쓰게 되고 땅은 결국 못 사게 됩니다. 

마흔하나, 땅을 왜 팔려고 하는지 상대방 형편을 파악해 보아야 합니다. 
직접 들어보면 순수한 원시림인지 닳고 닳은 땅인지를 파악할 수 있습니다. 사정이 급하다고 하는 땅, 땅값을 아무리 깎아도 화를 내지 않고 도망가지 않는 사람의 땅은 바로 사면 안 됩니다. 

마흔둘, 땅을 살 때는 신속하고 정확하게 판단, 결정하여 번개처럼 계약해야 합니다. 
용도에 맞는 요지의 땅은 너무 망설이고 이리저리 재서는 기회를 놓칩니다. 

마흔셋, 하자 없고 약점 있는 땅을 싸게 사야합니다.
길쭉하고 좁아서 집도 못 짓게 생긴 땅, 돈 쓸 일이 급한 땅, 상속받은 땅으로 등기부상 하자가 없으면 싸게 골라 잡을 수 있습니다. 

마흔넷 중개업소에서 땅을 자꾸 팔라고 졸라댈 때는 땅 주위에서 일어나고 있는 일들을 빨리 파악해야 합니다. 땅 파는 데는 서두르지 말아야 합니다. 예를 들어 옆 땅에서 사업이 잘되면 배아파할 필요가 없습니다. 사업이 잘 되면 내 땅을 비싸게 팔 수 있는 기회가 오기 때문입니다. 

마흔다섯, 땅을 살 때나 팔 때는 겨울이 좋습니다. 
내년에 할 일 때문에 겨울에는 땅을 싸게 내던지는 사람이 많습니다. 

마흔여섯, 일단 땅을 샀으면 배짱을 두둑이 먹고 안 남으면 팔지 말아야 합니다. 

마흔일곱, 땅을 샀으면 어떤 일이 있어도 섣불리 중개업소에 팔려고 내놓지 말아야 합니다. 중개업소를 찾아다니면서 기회를 잡으려고 해서는 돈벼락을 맞을 수 없습니다. 

마흔여덟, 중개업소에서 귀찮게 찾아와 땅 팔라고 조르면 땅값을 우선 높게 불러야 합니다. 도망갔다가 다시 찾아옵니다. 

마흔아홉, 땅을 못 팔아서 안달할 필요도 없고 못 사서 서두를 필요도 없습니다. 억지로 팔려면 손해를 보고 살려고 서두르면 비싸게 살 뿐입니다. 

쉰, 땅은 도망가기도 하고 줄어들기도 합니다. 
주색잡기, 사업투자, 친구 보증을 서면 땅은 도망갑니다. 

쉰하나, 땅은 오래 가지고 있으면 주인에게 물심양면으로 도움을 줍니다. 
땅은 마음의 풍요와 심적 위안을 주며 자식을 효자로 만듭니다. 

쉰둘, 땅은 10년 가지고 있으면 인삼이요, 20년 이상 소유하면 산삼이 됩니다. 
대를 이어 가며 잘사는 부자들은 계속해서 땅을 사 모읍니다. 

쉰셋, 앞 땅은 비싸니 뒷 땅을 사십시오.
땅을 사서 오래 가지고 있을 계획이라면 비싼 전면땅을 사지 말고 값싼 뒷 땅을 사두십시오. 앞땅이 도로 개설, 도로확장으로 날아가 버리면 뒷땅이 앞땅이 됩니다. 

쉰넷, 길 없는 맹지를 사면 장기전에 들어가십시오.
지적도 성형수술 하는 비법을 발휘할 수만 있다면 뒷 땅이고 맹지고 아무 땅이든 사십시오. 그리고 앞땅에서 합병하자고 할 때까지 장기전에 돌입하십시오. 

쉰다섯, 땅 문서가 수십년간 장롱 속에서 묵은 땅이 있으면 물어볼 것 없이 사십시오. 
원시림 땅은 한번도 다른 사람에게 넘어간 일이 없는 땅으로 부가가치가 높습니다. 그러나 이사람 저사람이 굴리면서 얹어먹은 걸레땅은 중개업소마다 몇 개씩 있는데 잘못 걸려들면 망합니다.

쉰여섯, 꼭 필요하지 않다면 개인이 택지를 조성한 땅이나 형질변경을 놓은 땅은 사지 않는 것이 좋습니다.
입맛에 맞게 분할해 놓은 땅을 좀 안다는 자들이 일차 가공해 놓은 땅은 팔 때 제값을 못 받습니다. 

쉰일곱, 땅에 대해서 아는 것이 많은 사람의 땅은 사지 마십시오. 
땅 전문 사기꾼들은 솔로가 있고 듀엣이 있고 트리오가 있습니다. 

쉰여덟, 내게 꼭 맞는 것이 아니라면 건축허가를 내놓은 땅은 사지 마십시오. 

쉰아홉, 전문가가 분할해 놓은 땅은 사지 않는 것이 좋습니다.

예순, 합병된 땅은 사지 마십시오.
땅을 보기 좋게 쓸모있게 만들었으니까 누가 걸려들어도 걸려들게 마련입니다. 

예순하나, 팔린 땅 옆에 붙은 땅도 사지 마십시오. 

예순둘, 넓은 하천변 땅은 사지 마십시오. 

예순셋, 오염공장이나 축사 주변 땅을 사십시오. 
이런 곳의 땅값은 저렴합니다. 그래서 주섬주섬 사두라는 것이며 개발을 하면서 오염공장은 쫓겨나게 됩니다. 

예순넷, 내 땅 팔아달라고 중개업소를 쫓아 다니면 약점이 잡힙니다.

예순다섯, 땅은 아내의 귀중한 보석처럼 가보처럼 소문내지 말고 자랑도 하지말아야 합니다. 

예순여섯, 땅을 샀으면 그 땅에다 무엇을 할까 하고 자꾸 건드리지 마십시오. 땅에 돈이 자꾸 투자가 되면 본전을 뽑기 힘들 수도 있습니다. 

예순일곱, 땅을 샀으면 땅을 그대로 가지고 있다가 파는 것이 가장 이익입니다. 

예순여덟, 땅 소유자와 건물소유자가 서로 다른 것은 건들지 마십시오.

예순아홉, 누가 내 땅을 사려고 하면 왜 사려고 하는지 우선 파악하십시오. 

일흔, 실수로 땅을 팔았으면 만회하는 길은 한가지입니다. 그 돈으로 다시 땅을 사라.

일흔하나, 꼭 필요한 사람에게 팔고 땅값은 톡톡히 받아야 합니다. 

일흔둘, 부득이 땅을 팔아야 할 경우 한 중개업소에만 의뢰하십시오. 땅을 팔려면 1~2년 전부터 딱 한군데 중개업소와 계속 유대를 가지고 친분을 쌓아가야 합니다. 중개업소에서 적임자를 골라주지 않으면 대성과를 거두기가 어렵습니다. 

일흔셋, 땅이 안 팔린다고 교환은 하지 마십시오. 
부동산 교환을 잘 못하면 사기를 당할 수 있습니다. 교환을 끝내고 받은 부동산을 다시 팔려고 보면 당했다는 생각이 들 때가 있습니다. 

일흔넷, 땅을 일단 샀으면 땅이 어떤 용도로 적합한 땅인지 계속 연구하십시오. 
자주 땅을 가서 보고 용도에 대해 주위환경을 살펴야 합니다. 
지적도를 자주 들여다보면 무엇인가가 발견됩니다. 

일흔다섯, 거주하고 있는 시·군·읍·면 지역의 땅을 사십시오. 

일흔여섯, 중개업소에 가서는 이 땅은 어떻고 저 땅은 어떻고 평가하고 아는 체 하지 마십시오. 
얄밉게 보이면 땅 보따리를 끓어 안고 보여주지 않습니다. 살 땅을 발견하였을 때도 감탄사가 터져 나오면 안 됩니다. 침묵이 금일 때도 있습니다. 

일흔일곱, 중개업소에 가서 너무 있는 체 너무 없는 체 하지 말고 적당히 땅 살돈 있는 눈치만 보여야 합니다. 

일흔여덟, 땅을 살 때는 열번만 검토하여 생각하여 결정을 내리고 팔 때는 백번을 생각하고 검토한 다음 팔아야 합니다.

일흔아홉, 땅을 살 때는 A중개업소 소개로 사고, 팔 때는 B 중개업소에 가서 팔아야 비싼 값에 땅을 팔 수 있습니다. 

여든,  땅 투기지역은 찾아다니지 말고 투기가 식은 다음에 가서 사십시오. 

여든하나, 산삼을 캐고도 인삼값에 팔아버리면 도로아미타불됩니다. 

여든둘, 땅 투자는 야심으로 하지 말고 본능으로 하십시요.

       

[양진규]

감사합니다~~~

[허재영]

유익한 정보 감사합니다.~

[정환주]

감사합니다.

[유보열]

고맙습니다~~~

[배운희]

정보 감사합니다.

[이경목]

감사 합니다

[김성열.]

이렇게만 하면 되는데..그게 잘 안되는게 문제..

[(주)인토씨앤디 윤대성]

정보 감사합니다.

[최규영]

감사합니다.