［광주부동산전문변호사 최정희］상가임대차계약 갱신 전후로 월세 2회 연체와 임대차계약 해지

[최정희 전문변호사]

/광주부동산전문변호사 최정희/

상가 임대차계약이 임차인의 요구에 의해 갱신된 경우에도 갱신 시점을 전후해 임차인이 월세를 2회 이상 연체했다면, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다는 첫 대법원 판결이 나왔다(2012다28486).

상가건물임대차보호법 제10조1항은 '임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하다'고 하면서도 예외적으로 '임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'에는 계약갱신을 거부할 수 있게 하고 있다.

반면에 민법 제640조는 '건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다'고 규정하고 있다. 이 경우 임대인은 임대차 기간이 만료되기 전이라도 해지권을 행사해 임차인과 계약관계를 곧바로 끝낼 수 있다.

이번 사건에서는 상가건물임대차보호법이 적용되고 임차인이 차임액 3기에 해당하는 금액을 연체한 사실이 없어 임대인이 계약갱신을 거절할 수 없을 때, 민법에 따라 2기의 차임 연체만을 들어 계약을 해지할 수 있는지 또는 3기의 차임을 연체해야 계약을 해지할 수 있는지 문제됐다.

대법원 민사1부(주심 고영한 대법관)는 2014. 7. 24. 상가인 임대인 갑이 임차인 을을 상대로 낸 건물명도소송 상고심에서 원고승소 판결한 원심을 확정했다. 갑은 2008년 12월 서울 마포구 자신의 상가를 을에게 보증금 1,000만원과 월세 80만원을 받고 임대했다. 갑은 임대차계약 기간이 2010년 12월로 만료됐다며 건물을 돌려달라고 소송을 냈고, 갑은 을이 2010년 11월분과 2011년 1월분의 차임을 연체했기 때문에 임대차계약을 해지한다고 주장했다.

재판부는 판결문에서 "상가건물임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다르다"며 "상가건물임대차보호법이 민법에서 정한 계약해지에 관해 별도로 규정하고 있지 않으므로 상가건물임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다"고 밝혔다.

을은 임대차계약이 2010년 12월 갱신됐고, 갱신 이후 자신의 연체차임은 1기에 불과해 2기의 차임연체가 아니므로 임대인이 계약을 해지할 수 없다고 주장했지만,받아들여지지 않았다.

재판부는 "임차인의 일방적인 갱신요구에 의해 갱신된 경우 계약이 갱신된 때로부터 새로이 2기 이상의 차임을 연체해야만 임대차계약을 해지할 수 있다고 한다면, 임대인이 계약 갱신 전후로 2기의 차임액에 이르는 연체차임 채권을 보유하더라도, 갱신 이후의 차임연체만으로는 임대차계약을 해지할 수 없게 돼 임차인에게 차임지급의무의 성실한 이행을 요구하는 입법 취지에 반한다"고 설명했다.
-2014. 8. 7. 법률신문 인용 및 참조