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부동산등기부등본 등의 확인
부동산에 대한 주요 공적 장부에는 토지ㆍ건물에 대한 각 '대장'과 '등기부'가 있다.
'대장'은 부동산의 물체적표시와 동일성(지번,지목,용도,크기 등) 관련 사항들에 대한 공적 증명을 한다.
따라서 이 사항들에 대하여 대장과 등기의 기재내용이 다를 때에는 대장의 기재 내용이 법적 효력을 갖게 된다.
반대로 '등기부'는 부동산의 권리에 대한 각종 사항들(소유권,담보물권,용익물권,가압류,기타권리들)의 공적 증명을 한다.
따라서 이사항들에 대하여 대장과 등기의 기재내용이 다를 때에는 등기부의 기지내용이 법적효력을 갖는다.
경매물건의 권리관계는 부동산등기부상의 말소기준등기에 대한 이해로써 이루어지는 것이고, 그 이상의 이해는
단지 등기부에 표시되는 이상의 민사법에 대한 이해를 통해서 이루어진다.
기타 지적도, 임야도, 토지이용계획확인원 등이 있다. 이들 장부는 권리관계를 규정하는 것은 아니나 물건의
성상ㆍ물건의 동일성ㆍ물건의 공적제한 등 중요한 사항에 관여하므로 그 기재내용을 꼼꼼히 하나하나 확인해야 한다.
입찰신문공고, 경매포털사이트, 경매카페, 경매정보지, 대법원 경매 홈페이지 등의 이용
입찰신문공고는 특별히 볼 것이 없다. 경매정보지는 경매 포털사이트보다 이용에 있어서 불편하고, 가격 또한
비싼 게 흠이다. 따라서 경매정보는 일반적으로 풍부한 내용의 정보를 가장 효율적으로 얻을 수 있는
'경매포털사이트'를 제대로 활용하는 것이 좋다. 이성룡이 운영하는 우리옥션은 무료이며 왠만한 분석은 다 되어 나온다.
경매포털사이트는 기본적으로 상업사이트이므로 물건에 대한 조건별 포괄적 정보를 제공하기 때문에 그곳에서 일단
물건의 선택에서부터 기본적인 권리분석까지 단초를 마련할 수 있다.
또한, 같은 지역에서 동 종류의 낙찰가율 등 통계적 정보도 얻을 수 있다. 그러나 그곳의 정보를 절대 그대로 적용해서는
안되고, 각종 공적 장부, 법원의 경매입찰명세서, 임장 등을 통해서 별도로 확인하여 입찰자 각자가 스스로 자신의
입찰의사를 결정해야 한다.
경매포털사이트를 통해서 말소기준등기에 따른 인수되는 권리가 없는가, 경매신청권자에게 잉여가 엇어 경매가 중간에
취소될 가능성은 없는가, 경매신청채권자의 청구액이 적어 채무변제로 경매취하가능성은 없는가, 대위변제로 인하여
대항력이 있는 권리자의 출연의 가능성은 없는가, 명도가 용이한가 등을 분석ㆍ검토한다. 특히 경매의 취하ㆍ취소ㆍ변경
ㆍ연기 등 경매절차의 변동사항은 그에 대한 정보가 비교적 빨리 올라오는 대법원 경매 홈페이지에서 확인해야 한다.
동사무소ㆍ구청ㆍ등기소의 방문(임장활동)
부동산등기부등본은 대법원 인터넷등기소나 구청 등의 자동발매기에서 발부 받을 수 있으므로 특별한 사정이 없으면
등기소에 갈 필요는 없다. 동사무소ㆍ구청에서는 토지대장ㆍ건축물대장ㆍ집합건축물관리대장ㆍ지적도ㆍ임야도ㆍ토지이용계획확인원 등을 발부 받을 수 있다. 특히 중요한 것은 동사무소에서 대항력의 존부와 명도난이도의 판단을 위해서
경매목적들에 등재된 주민등로글 확인하는 것이다. 경매 중인 물건이라는 사실을 소명하는 서류와 신분증을 지참하여
부동산 관할동사무소에서 '개인별 주민등록초본'이 아닌 , 반드시 '주소별 세대열람내역'을 신청을 하여
'주소별 세대등본'을 열람ㆍ교부받아야 한다. 개인별 주민등록초본은 관할에 관계없이 아무 동사무소에서도 발급이
가능하나 주소별세대열람은 관할 동사무소에서 발급받을 수 있다. '주소별 세대등본'을 발부받아야 하는 이유는
세대합가여부의 확인, 법원의 현황조사서상 누락된 주민등록이 있는지를 확인해야 하기 때문이다.
경매물건의 현장방문(임장활동)
임장활동이란 현장확인을 통해 부동산의 실체적 내용, 시세 도는 진정한 미래가치를 분석하는 행위이다.
임장활동은 아무리 강조해도 지나침이 없는데, 법원의 감정평가서 등 물건명셋와는 다른 현황을 임장을 통해
확인하는 경우가 많기 때문이다. 건물의 용도가 전혀 다르다든지, 형편없는 물건이거니와 의외의 소득을 발견하기도 한다.
예를 들어 반지하 빌라를 검색해서 현장을 찾아가니 경사진 곳의 빌라였는데, 뒷면은 반지하이나 전면은 1층과 같은 경우도
있다. 이런 경우 가격대비 좋은 물건을 발견한 것이다.
도로ㆍ교통상황 등 주변 상황을 확인해야 한다. 주택의 경우 임대를 목적으로 할 경우, 임대가 용이한지, 향후 매각할 경우
매매가 잘 될수 있는지 등을 조사해야 한다. 교통여건ㆍ시장ㆍ학교ㆍ관공서ㆍ공원 등을 확인한다. 아파트는 전망이 중요하니
같은 층이나 위아래 층 아파트 베란다에서 전망을 보면 된다. 빌라의 경우에는 옆 건물과 이격거리가 없어 낮에도 불을 켜야
하는 경우도 있으므로 체광의 정도를 반드시 확인해야 한다.
경매 입찰자의 입장에서 경매목적물의 내부를 확인할 필요가 있으면서도 현실적으로는 그리 쉽지 않다.
낙찰된 입장도 아닌 입찰단계에서는 명분엣허부터 난감하다. 그러나 어차피 경매를 몇 번 하다 보면 자연스럽게 초인종을
누르게 되고, 내가 아니더라도 다른 입찰자들도 방문하여 확인을 하게 된다. 처음 하는 경매라고 해서망설여야 하는 이유가
특별히 있는 것도 아니다. 그냥 초인종을 누르고 경매를 하려고 한다 하면서 부담없는 것을 물어보면 된다.
방과 부엌이 큰지, 화장실이 어떤지, 수돗물은 잘 나오는지 등을 물어보면 된다.
상대방이 소유자인가 세입자인가에 따라 태도가 다르겠지만, 그런 것에 개의치 말고 자연스럽게 물어보도록 한다.
이쪽의 물음에 대하여 상대는 대체로 귀찮다거나 어의없다는 반응을 보이는 것이 보통이다. 그렇더라도 계속 이것저것을
질문하다 보면 대답은 물론 대충이나마 내부를 보게 되는 경우도 있다.
중요한 것은 이쪽에서 긴장한 모습을 보이면 안된다는 것이다. 어디까지나 물건을 구입하려는 사람으로서
물건의 품질이 궁금하여 바운했다는 자연스러운 메시지와 그에 따르는 예의를 갖추는 것이 중요하다.
점유자가 문을 여는 것을 거부하거나 사람이 없어 못 본 경우에는, 집의 외부라도 자세히 확인하고, 경매목적물이
아파트나 다세대라면 같은 평형의 다른 호의 집을 방문하여 확인하는 방법도 있다. 옆집에 누가 사느냐, 살기에
집이 어떠한가 등을 능청스럽게 물어보면 되는 것이다. 대단한 법칙이 있는 것이 아니니, 상대가 귀찮으면서도
밉지만은 않은 자라는 느낌이 들도록 하면 된다. 물론 쉽지만은 않은 일이다.
경매목적물의 소유자나 임차인을 만나게 되는 경우, 그들의 입장이 그러하니 그들이 제공하는 정보는 입찰자의
오류를 기대하여 창작되거나 가짜인 정보일 가능성도 있다. 입장을 바꿔 생각하면, 이는 전혀 이상할 것도 없다.
이런경우, 내색하지 말고 그들을 위로하는 듯한 태도로 되도록 나의 말은 줄이고 그들의 말을 들어주는 것이 좋다.
그런 사정에 있는 사람의 심리라는 것은 많은 말을 하다 보면 그들 내부에서 충돌하는 모순들의 사이에서 스스로
갈등을 하다가, 어느 순간부터는 자신도 모르는 사이에 자신이 숨겨야 하는 무기마져 드러내는 경향이 있기 때문이다.
대화에서 나의 임무는 필요한 정보에 관한 화제를 유발시키는 정도로 말을 줄이고, 나머지는 맞장구 치면서
분위기만 띄워 주는 것이다. 무심코 하는 말 중에는 사실상ㆍ법리상으로 중요한 단서가 되는 말도 있으므로
사소한 말에도 주의를 기울려 그들의 사정과 의지를 읽고 그 말의 법률적 의미에 대해 생각하는 습관을 갖도록 한다.
그들의 그 사소한 말 한마디가 낙찰자에게 결정적으로 유리한 상황을 가져다 줄 수도 있기 때문이다.
경매목적물에 사람이 살고 있는지조차 의심스러운 경우에는 이웃을 탐문하고, 나아가 우편물ㆍ광고지 등에 쌓여 있는지,
전기계량기와 수도계량기가 돌아가고 있는지 등을 확인하도록 한다. 빈집인 경우에는 그 상태가 과연 점유포기로 볼 수
있는지 아닌지에 따라 낙찰자는 그에 상응하는 개별적 경우의 수로 전략을 수립해야 하기 때문이다. 특히 우편물의 경우
에는 실제로 점유하고 있는 자가 누구인지를 추정하는 데에 있어유력한 자료가 될 수 있다.
또 다른 중요한 임장활동, 중개업소 방문
경매인 중에는 부동산중개업소를 부정적 시각으로 보는 사람도 있다. 하지만 이는 잘못된 시각이라고 생각한다.
어느 세계이든지 그 세계가 보유하고 있느 현실적 조건하에서 그 세계의 생활의식이나 직업의식이 형성되므로
부동산중개업소에 대한 일반의 부정적 인식이란 따지고 보면 근거가 없다는 결론에 이른다.
즉, 중개업소들이 안고 있는 문제는 본질적으로 제도와 부동산거래와 관련되는 경제환경의 문제이지 개별 중개업자의
문제로 접근해서는 안될 문제이다.
중개업소가 가지고 있는 정보는 그들의 사업자산(무형자산)이기 때문에, 빈손으로 그들로부터 정보를 얻으려는
태도는 버려야 한다. 하다 못해 음료수라도 들고 가 다감하게 인사하고, 상대방의 인격을 존중하는 진지한 자세로
대화를 시도하여야 한다. 하지만 물건의 특성에 따라서는 첫 방문에서 모든 정보를 얻으려고 하지 말아야 한다.
필요하면 수차례 방문하여 교감을 통한 후 실질 정보를 얻도록 한다. 자주 보면 정들게 되어 있고, 정이 들면
모조리 다 내어놓는 것이 사람의 정서이다. 경락 후에는 매각이나 임대를 위해 그들의 손이 필요한 것이 현실이기도 하다.
경매목적물에 가까이 있는 슈퍼ㆍ세탁소, 마을이장ㆍ유지급 인사를 만나면 좀 더 실질적인 정보를 얻을 수 있다.
어떨 때는 경매채무자에 대한 무정적 인식을 가진 사람을 마나면 의외의 소득을 얻을 수도 있으므로 부지런한 만큼
소득이 있게 마련이다. 이런 경우, 혹 그 경매목적물이 중개업소에 매물로 나와 있다면 일반매수인인 양하여 자연스럽게
내부를 확인할 수 있을 것이다. 이때 그들의 의심을 사지 않도록 가능하면 여성이 함께 가는 것이 좋다.^^
현장의 중개업소에 가보면 매물 중에서 경매 나온 물건을 작업해서 넘기려는 경우도 종종 있다.
중개업소는 그런 물건을 매수할 가능성이 있는 사람이 보이면, 법무사 등의 조력을 받아 문제 되는 등기상의
권리들을 해결하거나 인수하는 등의 방법으로 중개업소가 책임지고 안전하게 살 수 있도록 하겠다며 거품을 물고
달려드는 경우도 있다. 그러나 해결이 잘 안되는 경우도 많으므로 한발 물러서서 독자적인 판단을 해야 할 것이다.
급매물보다도 훨씬 싸다고 하여 경매목적물에 관한 온갖 정보를 다 내어놓기도 한다. 이 경우는 대체로 인정작업이기
때문에 성공만 하면 중개업소로서는 대박이다. 어쨌든 경매목적물에 대한 정보는 다양한 통로를 통해서 나오는 것이다.
그러므로, 행운이란 부지런하고 용기 있는자의 편에 있음을 확신하고, 다양한 통로가 무엇인지 또 어떻게 접근 할 것인지
에 대한 남다른 발상과 노력이 요구됨은 두말할 나위 없다.
또 경매받고 대금을 납부하기 전의 물건이 매물로 나오는 경우도 있다. 주로 경매고수나 겨매를 업으로 하는 사람들이
보증금 10%만 부담하고는 전매차익을 노리는 물건이다. 이는 민법상 타인의 권리에 대한 매매로 봐야 하므로 적법하고,
투자금을 극소화하고 자금회전에서 유리하기 때문에 훌륭한 투자방법 중 하나이기도 하다. 이 경우는 급매물 이하의 가격
으로 나오지만, 한편으로는 대금을 납부하고 낙찰자와 전매자의 소유권 등기를 동시에 실행해야 하는 등 위험요소가
도사리고 있다. 그러므로 사전에 법무사 등 조력을 받아 철두철미하게 일을 진행해야 한다. 또 나중에 명도문제를 낙찰자가
무성의하게 할 위험도 있다.
경매법원의 방문(임장활동)
경매법원은 매각기일 일주일 전부터 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서 등을 일반인이 열람할 수 있도록 한다.
여기에 임차인 등 권리관계의 중요한 내용이 대부분 다 나온다.
경매물건을 조사하고 가치를 확인하는 법에 대한 포스팅을 이렇게 마무리하기 까지 이성룡은 2시간 이상을 적어 내려
갔다. 역시 창작의 고통은 크고 드디어 글감옥에서 나오려 한다.^^
[출처] 부동산 '경매물건' 조사하고 가치를 확인하는 법
다음이나 네이버 위성지도 위에 지적도를 메칭하는 법
3D 영상보는법 지형도살펴보기, TM좌표,WGS84 세계좌표체계등등
지번약도 만드는 법, 판례찾는법, 법조문 확인하는 법, 등기하는 법