【최광석 변호사】 건물매매계약 후 잔금을 초과하는 가압류가 걸렸는데, 매도인은 해결할 능력이나 의지가 없습니다. 계약해제가 가능할까

[권형관]

Q. 서울 종로구 건물을 42억원에 매매계약한 후 매매잔금 20억원만 남겨두고 모두 지급한 상태에서 잔금을 초과하는 30억 가압류가 해당 건물에 되어 버렸습니다. 매도인은 미안하다고는 하지만 가압류를 해결할 능력이나 의지가 없어보입니다. 매수인이 저로서는 부득이 계약을 해제해야할 것 같은데, 법적으로 가능한가요?

A. 안녕하세요 저는 부동산전문 최광석 변호사입니다. 문의주셔서 감사합니다.

결론적으로, 계약해제가 가능할 수 있습니다. 부동산의 매매계약이 체결된 경우에는 매도인의 소유권이전등기의무, 인도의무와 매수인의 잔대금 지급의무는 동시이행의 관계에 있는 것이 원칙이고, 이 경우 매도인은 특별한 사정이 없는 한 제한이나 부담이 없는 소유권이전등기의무를 지는 것이므로 매매목적 부동산에 지상권이 설정되어 있고 가압류등기가 되어 있는 경우에는 비록 매매가액에 비하여 소액인 금원의 변제로써 언제든지 말소할 수 있는 것이라 할지라도 매도인은 이와 같은 등기를 말소하여 완전한 소유권이전등기를 해 주어야 하기 때문입니다(대법원 1991. 9. 10. 선고 91다6368 판결[소유권이전등기절차이행]). 이는 가압류가 아닌 근저당권에도 동일하게 적용됩니다. 즉, 근저당권설정등기가 되어 있는 부동산을 매매하는 경우 매수인이 근저당권의 피담보채무를 인수하여 그 채무금 상당을 매매잔대금에서 공제하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 매도인의 근저당권말소 및 소유권이전등기의무와 매수인의 잔대금지급의무는 동시이행의 관계에 있는 것입니다(대법원 1991. 11. 26. 선고 91다23103 판결[소유권이전등기]).

다만, 가압류를 이유로 매매계약이 당연히 이행불능되는 것은 아니라는 점을 유의하셔야 합니다. 즉, 매매목적물인 부동산에 근저당권설정등기나 가압류등기가 있는 경우에 매도인으로서는 위 근저당권설정등기나 가압류등기를 말소하여 완전한 소유권이전등기를 해 주어야 할 의무를 부담한다고 할 것이지만, 매매목적물인 부동산에 대한 근저당권설정등기나 가압류등기가 말소되지 아니하였다고 하여 바로 매도인의 소유권이전등기의무가 이행불능으로 되었다고 할 수 없고, 매도인이 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우가 아닌 한, 매수인이 매도인에게 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에 한하여 계약을 해제할 수 있습니다(대법원 2003. 5. 13. 선고 2000다50688 판결[분양대금등반환]). 결국 이행지체에 따른 계약해제가 원칙인 것입니다.

자세한 문의는, 홈페이지를 참고하시거나 사무실로 전화주시기 바랍니다

부동산 전문 최광석 변호사입니다.

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